【正文】 房地產(chǎn)管理局行政審批辦公室申報銷售價格后方可銷售，否則不予網(wǎng)簽。 深圳中原研究中心 限價政策成常觃調(diào)控手段 2023年我國重要調(diào)控政策梳理 時間 地區(qū) 文件 重點內(nèi)容 中原觀點 2023/1/17 長春 《 長春市人民政府辦公廳關(guān)于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 “ 限 房價、競 地價 ” 、 “ 限 地價，競 房價 ” 等 多種競價方式，防止出現(xiàn)土地或樓面單價新高現(xiàn)象，嚴防高價地擾亂市場預(yù)期。 非 本地戶籍人員中 ， 且在本地?zé)o企業(yè) 、 無工作的人員在限制區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房申請商業(yè)個人住房貸款的 ，第一套房貸款首付比例提高到 50%以上 。2023/4/17 沈陽 《 關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健 康發(fā)展的通知 》 沈陽將購買商品住房和二手住房的限售范圍由 “ 三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域 (不含沈撫新區(qū) )內(nèi) ” 擴展至 “ 全市行政區(qū)域 (不含遼中區(qū) 、 新民市 、 康平縣 、 法庫縣 )內(nèi) ” 。年初大部分銀行首套上浮 10%，市場出現(xiàn)明顯回暖后，資金面仍然偏緊，利率開始上浮至 15%。企業(yè)境外融資增加， 2023年國內(nèi)房企境外融資 391億美元，而 2023年上半年境外融資就超 300億美元，增幅明顯。 202 2023年 M2貨幣增量的大幅增加，市場流動性充足，大量資金流入房地產(chǎn)市場，直接促使了這兩年房地產(chǎn)的快速上漲。但是融資環(huán)境不佳，房企資金壓力大，房企采用加快周轉(zhuǎn)方式，加速建設(shè)、加快開盤，增加 回 款。 % 6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 GDP同比增長速度 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 內(nèi)外需求明顯下滑 制造業(yè)景氣度持續(xù)回落 深圳中原研究中心 2023年全年官方制造業(yè) PMI平均 %，表明 2023年制造業(yè)總體保持平穩(wěn)增長 。 未來深圳將繼續(xù)立足二次房改長進戰(zhàn)略觃劃 ， 加強住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 ， 加快多主體供應(yīng) ， 加大租金管控 ， 建立租購并丼的長效住房體系 。 序 言 (二 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 在市場整體表現(xiàn)丌佳的情況下 ， 長租公寓是 2023年的唯一 亮點 。 目前 ， 全國各城房地產(chǎn)形勢表現(xiàn)丌一 ， 部分城市房地產(chǎn)形勢嚴峻 ，存在快速下跌的風(fēng)險 ， 有逐步放松調(diào)控政策的需求 。 貨幣政策上，仍過去的一刀切去杠桿到目前的結(jié)構(gòu)性去杠桿、穩(wěn)杠桿。 雖然 12月初 G20峰會讓中美貿(mào)易爭端緩和 ， 短期內(nèi)趨于穩(wěn)定 ， 但中長期來看 ， 美國針對中國的高科技制造業(yè)的打壓仌丌會放松 ， 外部經(jīng)濟貿(mào)易環(huán)境依然嚴峻 。一線城市成交量萎縮、價格下滑，二線穩(wěn)定但有分化，三四線城市房價漲幅則出現(xiàn)明顯回落。 深圳市場來看 ， 今年仌以深化調(diào)控為主 。 總體來說 ， 2023年屬于房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼的一年 ， 經(jīng)濟下行壓力加大 ， 市場調(diào)整 ， 穩(wěn) 房價成為未來市場的調(diào)控重心 。 貨幣政策穩(wěn)中向松 ， 財政 政策也將更為 積極 。從全國銷售面積和銷售額來看，2023年商品房銷售面積和銷售額增速與 2023年相比出現(xiàn)明顯下滑， 47月的短暫反彈在市場政策調(diào)控下轉(zhuǎn)頭向下，房地產(chǎn)市場調(diào)整趨勢明顯，觀望情緒陡增。受中美貿(mào)易爭端、內(nèi)外需求下降，以及下半年油價低迷影響， PPI增速下行明顯。穩(wěn)杠桿逐步占據(jù)主導(dǎo)，貨幣政策略有放松，更加注重松緊適度，保證流動性合理充裕 。公司債券方面，陽光城、美的臵業(yè)、福晟集團 等發(fā)債利率也在 %%之間。 2023年全國調(diào)控政策繼續(xù)加碼，無論是一二線城市，還是三四線城市，皆加大調(diào)控，防止房價過快上漲。 2023/5/18 三明 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知 》 三明市區(qū)戶籍居民家庭在三明市區(qū)購買第二套及以上商品住房 ， 非三明市區(qū)戶籍居民在三明市區(qū)購買第一套及以上商品住房 ， 取得不動產(chǎn)權(quán)屬 證書三年方可上市 交易 。 2023/7/31 深圳 《 深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)土委等單位關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 暫停企事業(yè)單位 、 社會組織等法人單位在本市購買商品住房；各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；居民家庭新購買商品住房自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起 3年內(nèi)禁止 轉(zhuǎn)讓 ， 商務(wù)公寓 5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓 。之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案。并要求，房價一經(jīng)備案后的 6個月內(nèi)，未經(jīng)許可擅自調(diào)漲的行為將被嚴肅處理。 深圳中原研究中心 深圳調(diào)控加碼 市場下行調(diào)整 2023年深圳重大 政策 時間 文件 重點內(nèi)容 點評 3月 28日 《 中國人民銀行深圳市中心支行深圳銀監(jiān)局深圳市規(guī)劃國土委關(guān)于建立信息互通查詢機制規(guī)范購房融資的通知 》 商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。 二次房改立足長遠，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，建立市場與保障相結(jié)合的住房體系。 嚴格的限價政策讓房產(chǎn)升值預(yù)期降低，投資房產(chǎn)收益的預(yù)期大幅減少，使得短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓難度增加。 而 2023年中國經(jīng)濟下行壓力加大，企業(yè)生存艱難，盈利能力大幅下降。 放寬限購 12月 27日 珠海 《 珠海市戶口遷移管理實 施辦法 》 針對斗門、金灣區(qū)域的非珠海戶籍人才購房，按個人實際情況與條件，將原來需繳納 5年的社保要求更改為 112個月不等。 2023年長租公寓承接 2023年政策紅利 ， 各地政府在政策 、 資金上繼續(xù)給予支持 ， 只租不售 、 限售土地明顯增多 ， 長租公寓發(fā)展迅猛 ，房企 、 中介機構(gòu) 、 銀行 、 政府部門 、 機構(gòu)紛紛進入長租公寓市場 。9月 29日 南昌 《 南昌鼓勵住房租賃發(fā)展 》 出租主體可享稅收優(yōu)惠，個人的出租住房收入，增值稅征收率由 5%減為%；對個體工商戶和其他個人出租住房月收入不超過 3 萬元，至 2023 年 12 月 31 日前，可暫免征收增值稅，房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用 6%的增值稅稅率等。 050100150200250010020030040050060070080090010002023 2023 2023 20232023 2023 深圳土地出讓金額與成交面積走勢成交面積（百萬平） 土地成交金額（億）深圳中原研究中心 全年 10宗 居住用地 出讓 相比于過去兩年的土地市場而言， 2023年 深圳土地市場供應(yīng) 成交量相對 平穩(wěn) ，全年共有 10宗居住用地 出讓，值得注意的是，該地塊 位分布龍崗、坪山、大鵬等關(guān)外地區(qū)，深圳市人才安居集團 拍 得 7宗，項目需要 70年自持，未來將用于發(fā)展租賃市場。 熱點成交區(qū)域 成交日期 成交人 土地用途 宗地編號 用地面積 （ m178。“ 731”新政對深圳樓市造成重創(chuàng)，加上經(jīng)濟下行壓力增加， 市場預(yù)期 向下。整體來看， 2023年新房市場備受關(guān)注，訪客指數(shù)相比 2023年有所上升，全年震蕩起伏。 深圳中原研究中心 南山區(qū)是限價最為明顯的 從區(qū)域均價分布圖 來看，寶安、龍華、龍崗、福田四區(qū)均價 上漲 ， 鹽田區(qū)均價領(lǐng)跌，主要是因為鹽田區(qū)從 2023年中開始連續(xù) 14個月無成交，且鹽田區(qū)成交量較少，區(qū)域均價受個別項目定價影響嚴重。 另外值得一提的是，坪山片區(qū)除市場成交 2472套，還有 2503套保障房（亞迪三村）成交，坪山片區(qū)總成交占全市成交 %。 住宅成交金額 TOP10榜單中海上世界雙璽成交均價最高、套均面積最大，但該項目僅推售 167套，已全部網(wǎng)簽，總成交金額為 ，位居第四。 2023上半年新房住宅存量持續(xù)減少，到 2023年 8月底存量僅 ， 9月中下旬以來供應(yīng)不斷增加，年底存量驟然增加，但預(yù)計明年上半年開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，存量或?qū)⑦M一步告急。盡管“ 731” 新政對深圳樓市造成重創(chuàng) ，但在 市場預(yù)期轉(zhuǎn)變后，開發(fā)商比二手房業(yè)主更快做出反映，而且開發(fā)商在促銷力度、分銷渠道上有更大的靈活性，新房住宅的關(guān)注度仍遠高于二手房 。 價格 方面 ，商務(wù) 公寓的 價格近六年來首次出現(xiàn)回落，成交均價為 59762元 /平，同比下跌 %。 龍崗基礎(chǔ)配套設(shè)施完善 ， 居住氛圍較好 ， 今年年初開工的 14號線再次使得龍崗吸引了臵業(yè)者的關(guān)注 。 731新政的出臺后，公寓產(chǎn)品限售 5年，預(yù)計未來資金會更加偏向于流動性較好的低總價公寓產(chǎn)品。 受金地龍城中央自在寓 、 錦薈 park等項目的影響 ， 龍崗成交均價同比下滑 %至 37056元 /平 ， 是 2023年唯一一個成交均價下滑的區(qū)域 。商務(wù)公寓的客戶中投資客占比較大 ，小面積低總價的公寓產(chǎn)品因為門檻低流動性較好，更容易獲得投資客的青睞。 總結(jié) 展望 開發(fā)商在 2023年下半年重啟首付 分期、特價房等促銷 活動，但無奈國內(nèi)外經(jīng)濟形勢嚴峻，購房者入市更為謹慎，本輪 調(diào)控政策見底，預(yù)計 2023年樓市政策將呈現(xiàn)出有限度的放松，主要體現(xiàn)在房貸利率優(yōu)惠 方面。 從各區(qū)去化時間來看，龍崗、南山的去化時間較短，而福田、羅湖、寶安去化較慢，鹽田因為中間 14個月無成交，去化時間無法估計。 萬科在 2023年推出的住宅項目較多，其憑借萬科瑧山府、萬科瑧山道、萬科星城、萬科蛇口公館、萬科麓城、深國際萬科和風(fēng)軒六項目成交金額共計 ，位居第二，其次是鴻榮源集團、佳兆業(yè)。其次是民治片區(qū)均價上漲 %至 68574元 /平，沙井片區(qū)上漲 %至 43948元 /平。 寶安 龍崗 龍華 南山 鹽田 羅湖 福田 深圳中原研究中心 52023元 /平↑ % 38397元 /平 ↑ % 57763元 /平 ↑ % 92095元 /平↓ % 93803元 /平↑ % 47589元 /平 ↓ % 72910元 /平 ↓ % 2023年深圳市一手住宅各區(qū)成交均價及同比變化 深圳中原研究中心 90144平 成交占 比上升至三成 從成交面積段來看， 6090平剛需戶型仍是成交主力， 2023年成交占比 %，同比有所下降。上半年新房 供應(yīng)緊張， 開盤去化更為理想，萬科瑧山府、山語海二期、海上世界雙璽、萬科蛇口公館、中海天鉆、華潤城潤府三期六項目 均開盤告罄 ，大部分項目開盤去化約六成 。 5月底海上世界雙璽項目入市，首次引入政府公證搖號選房，體現(xiàn)出上半年新房市場成交火爆 。 自 2023年初新房開始執(zhí)行限價政策， 2023全年開發(fā)商推盤積極性低， 2023年貨幣收緊，對流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管尤其嚴格，開發(fā)商資金壓力巨大，而且下半年國內(nèi)外經(jīng)濟形勢嚴峻，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，開發(fā)商不得不加快推盤節(jié)奏，盡快回籠資金。 其中商業(yè)用地總 成交 ，占 比 11%?？偨Y(jié)推廣住房租賃試點經(jīng)驗，加快研究建立住房租賃市場建設(shè)評估指標體系。 同時 ， 長租市場由于法規(guī)不健全 ， 監(jiān)管不嚴 ，租金貸 、 甲醛 、 長租公司跑路等問題頻出 ，各地對租賃市場的監(jiān)管也逐步加大 。開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格 ,并申報。為緩解地方政府財政壓力，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，部分城市有針對性的放松房地產(chǎn)調(diào)控政策成為必然。與 2023年深圳政策小修小補不一樣， 2023年深圳出臺了三個影響非常大的政策， 對 2023年深圳房地產(chǎn)市場走勢造成了重要影響。而每年供應(yīng)土地總量有限，未來商品房供應(yīng)量會有小幅下滑，商品房會更加稀缺。 “三價合一”主要目的是去杠桿，抑制資金過度流入房地產(chǎn)市場。 2023/8/20 海口 —— 加強源頭管控，強化“一房一價”備案管理，對在售項目存在價格虛高備案的要“回頭看”，重新調(diào)整備案價格； 2023/8/28 南昌 《 關(guān)于進一步加強城區(qū)新建全裝 修住宅銷售管理的通知 》 對 今后出讓用地上新建全裝修普通住宅、非普通住宅的裝修價格分別實行最高限價。 2023/7/16 江門 《 江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品 房現(xiàn)售管理辦法 未 辦理過商品房預(yù)售許可的商品房項目 ，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)不得進行 銷售，對 取得《 受理商品房現(xiàn)售備案通知書 》 的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在 10日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價 銷售。 限制 購房對象為所有企事業(yè)單位以及其他機構(gòu) ， 涵蓋南京市和外地企事業(yè)單位以及其他 機構(gòu) 。2023/5/21 丹東 《 關(guān)于堅決遏制投機炒房 維