【正文】 ，“三價合一”政策提高了二手房購房成本，部分二手房客戶轉向新房市場 ，上半年新房 市場關注度持續(xù)高漲 ?！?731”新政對深圳樓市造成重創(chuàng)，加上經濟下行壓力增加， 市場預期 向下。在市場預期轉變后，開發(fā)商比二手房業(yè)主更快做出反映，而且開發(fā)商在促銷力度、分銷渠道上有更大的靈活性，新房住宅的關注度仍遠高于二手房。 5月底海上世界雙璽項目入市，首次引入政府公證搖號選房，體現(xiàn)出上半年新房市場成交火爆 。 9月中下旬以來住宅項目扎堆入市，新房折扣加大， 分期付款，高傭轉介等促銷活動越來越多，個別項目開盤去化千套，但市場熱度較上半年有大幅下降，但新房市場無疑全年備受關注。 3375 54060 30000350004000045000500005500060000650000500100015002023250030003500400045001606 1608 1610 1612 1702 1704 1706 1708 1710 1712 1802 1804 1806 1808 1810 1812成交套數(shù) 均價 元 /平 套 深圳中原研究中心 新房住宅成交套數(shù)及均價統(tǒng)計 深圳中原研究中心 訪客 指數(shù)震蕩起伏 2023年春節(jié)在 2月中旬，春節(jié)所在月份訪客量急劇下滑，比往年春節(jié)月份更為慘淡。上半年客戶購買意愿強，新房關注度持續(xù)高漲 ，訪客 指數(shù)觸底反彈 。部分 項目出現(xiàn)認籌數(shù)量遠大于房源數(shù)量，開啟 政府公證搖 號選房，新盤訪客指數(shù)維持 在相對高位 徘徊 ?！?731”新政影響下，訪客指數(shù)在 9月再次觸底，隨后開發(fā)商推盤節(jié)奏加快、促銷力度加大，訪客指數(shù)再次回升。整體來看， 2023年新房市場備受關注，訪客指數(shù)相比 2023年有所上升，全年震蕩起伏。 0204060801001201(Jan)3(Jan)5(Feb)7(Feb)9(Mar)11(Mar)13(Apr)15(Apr)17(Apr)19(May)21(May)23(Jun)25(Jun)27(Jul)29(Jul)31(Aug)33(Aug)35(Aug)37(Sep)39(Sep)41(Oct)43(Oct)45(Nov)47(Nov)49(Dec)51(Dec)2(Jan)4(Jan)6(Feb)8(Feb)10(Mar)12(Mar)14(Apr)16(Apr)18(May)20(May)22(May)24(Jun)26(Jun)28(Jul)30(Aug)32(Aug)34(Aug)36(Sep)38(Sep)40(Oct)42(Oct)44(Nov)46(Nov)48(Dec)50(Dec)2023 2023深圳中原新盤訪客指數(shù) 深圳中原研究中心 2023年新房住宅開盤去化約 41% 2023年新房住宅開盤去化約 41%，較 2023年有大幅上升 。上半年新房 供應緊張， 開盤去化更為理想，萬科瑧山府、山語海二期、海上世界雙璽、萬科蛇口公館、中海天鉆、華潤城潤府三期六項目 均開盤告罄 ，大部分項目開盤去化約六成 。下半年新房住宅周均開盤銷售率明顯低于上半年，僅華潤城潤府三期加推的住宅開盤售罄，且加推熱度較第一批大幅下降。 0%20%40%60%80%100%120%050010001500202325003000350040001(Jan)4(Jan)7(Feb)10(Mar)13(Mar)16(Apr)19(May)22(Jun)25(Jun) 28(Jul)31(Aug)34(Aug)37(Sep)40(Oct)43(Oct)46(Nov)49(Dec)52(Dec)3(Jan)6(Feb)9(Mar)12(Mar)15(Apr)18(May)21(May)24(Jun) 27(Jul) 30(Jul)33(Aug)36(Sep)39(Sep)42(Oct)45(Nov)48(Nov)51(Dec)2023 2023深圳一手住宅周均開盤銷售率 推售套數(shù) 開盤銷售率 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 五區(qū)供應成倍增加，寶安區(qū)供應占比超龍崗 根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測， 2023年新房住宅推售套數(shù)合計 41282套，其中寶安區(qū)供應 套，占比 40%，超過龍崗。從各區(qū)供應來看，僅龍崗區(qū)供應有所減少，六區(qū)供應增加，其中鹽田、羅湖、福田、南山、寶安五區(qū)住宅供應成倍增加。 羅湖 , 624, 1%,↑ % 福田 , 2539, 6%,↑ % 南山 , 3783, 9%,↑ % 鹽田 , 1283, 3%,↑ % 龍崗 , 13024, 32%,↓ % 龍華 , 3681, 9%,↑ % 寶安 , 16348, 40%,↑ % 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 五區(qū)成交上升，龍崗成交占比 47% 羅湖 , 509, 2%,↑ % 福田 , 589, 2%,↓ % 南山 , 2651, 9%,↑ % 鹽田 , 230, 1%,↑ 1050% 龍崗 , 13856, 47%,↑ % 龍華 , 3497, 12%,↓ % 寶安 , 8064, 27%,↑ % 深圳中原研究中心 201620172018201620172018201620172018201620172018201620172018201620172018201620172018寶安 龍華 南山 福田 羅湖 龍崗 鹽田 近三年 區(qū)域 成交面積統(tǒng)計圖 成交面積 2023年全年新房住宅 成交合計成交 ，從各區(qū)成交套數(shù)來看，龍崗區(qū)占比 47%，其次是寶安占比 27%，南山區(qū)占比 9%。 對比各區(qū)成交面積來看，龍華區(qū)成交面積同比 ↑ %，成交套數(shù)同比 ↓ %，可見龍華區(qū)套均面積有所增加，而羅湖區(qū)正好相反，其套均面積從 127平下降到 92平。 深圳中原研究中心 南山區(qū)是限價最為明顯的 從區(qū)域均價分布圖 來看，寶安、龍華、龍崗、福田四區(qū)均價 上漲 ， 鹽田區(qū)均價領跌，主要是因為鹽田區(qū)從 2023年中開始連續(xù) 14個月無成交，且鹽田區(qū)成交量較少，區(qū)域均價受個別項目定價影響嚴重。結合市場監(jiān)測，南 山區(qū)是限價最為明顯的， 2023年南山成交均價同比下滑 %至 92095元 /平。 寶安 龍崗 龍華 南山 鹽田 羅湖 福田 深圳中原研究中心 52023元 /平↑ % 38397元 /平 ↑ % 57763元 /平 ↑ % 92095元 /平↓ % 93803元 /平↑ % 47589元 /平 ↓ % 72910元 /平 ↓ % 2023年深圳市一手住宅各區(qū)成交均價及同比變化 深圳中原研究中心 90144平 成交占 比上升至三成 從成交面積段來看， 6090平剛需戶型仍是成交主力， 2023年成交占比 %，同比有所下降。 2023年 90144平改善型戶型成交占比上升至 %， 144平以上的大戶型占有略有下降，而 4560平的小戶型有所上升。 % % % % % % % % % % 57995 41016 47621 50248 90754 0100002023030000400005000060000700008000090000100000%%%%%%%%%45平 4560平 6090平 90144平 144平 2023年占比 2023年占比 2023年均價 深圳中原研究中心 4萬以下價格段成交占比大幅減少 2023年 6萬 +價格段住宅共成交 7264套 ，占全市成交套數(shù) 的 %， 6萬 +住宅 成交 ，占全市成交 面積%。 從各價格段成交占比來看， 2023年 4萬以下價格段占比大幅減少， 8萬以上價格段也有所減少，新房住宅成交價格在中間價格段比較集中， 46萬價格段占比接近五成。 % % % % 20232023202320236萬 +面積占比 % % % % 6萬 +套數(shù)占比 2023年 , 4萬以下 , % 2023年 , 46萬 , % 2023年 , 68萬 , % 2023年 , 8萬以上 , % 2023年 , 4萬以下 , % 2023年 , 46萬 , % 2023年 , 68萬 , % 2023年 , 8萬以上 , % 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 大運片區(qū)成交最為火熱 從成交片區(qū)來看， 2023年大運片區(qū)以 2773套的成交量位居熱點片區(qū)榜首，其次是西鄉(xiāng)片區(qū)、龍崗中心城片區(qū)。 2023年大運 片區(qū)網簽樓盤有佳兆業(yè)未來城、京基御景中央、吉祥里豪庭、龍平紫園、御景藍灣公館、頤安都會中央花園六個， 大 運新城文體配套齊全， 2023年底世貿拍地規(guī)劃建設 600米超高商業(yè)中心，其片區(qū)樓盤成交持續(xù)火熱。 另外值得一提的是，坪山片區(qū)除市場成交 2472套，還有 2503套保障房（亞迪三村）成交，坪山片區(qū)總成交占全市成交 %。 911 972 1698 1718 1727 1932 2472 2509 2581 2773 0 500 1000 1500 2023 2500 3000松崗 科技園 光明 布吉 龍華 沙井 坪山 龍崗中心城 西鄉(xiāng) 大運 2023年新房住宅熱點片區(qū)成交 套數(shù) 深圳中原研究中心 片區(qū)均價及漲跌 幅榜 網簽數(shù)據(jù)顯示， 2023年布吉片區(qū)成交 1718套，位居熱點片區(qū) TOP10第七位，其年度成交均價為 50475元 /平，同比上漲 %，領漲全市。其次是民治片區(qū)均價上漲 %至 68574元 /平，沙井片區(qū)上漲 %至 43948元 /平。 2023年下半年以來布吉片區(qū)入市新房逐步突破 5萬，其中均價 5萬以上的凱旋 TRC、萬科麓城、璽樾山三樓盤是 2023年布吉片區(qū)的成交主力。 蔡屋 圍片區(qū)住宅項目較少， 2023年僅有中海天鉆一個豪宅項目網簽， 2023年 新增了實地劍蘭 郡剛需項目在售，以致2023片區(qū)均價 76143元 /平，同比下降 %，其次是后海片區(qū)下降 %，沙頭角片區(qū)下降 %。 2023年片區(qū)均價環(huán)比漲跌幅 排名 均價漲幅榜 均價跌幅榜 片區(qū) 2023均價 漲幅 片區(qū) 2023均價 跌幅 1 布吉 50475 % 蔡屋圍 76143 % 2 民治 68574 % 后海 116835 % 3 沙井 43948 % 沙頭角 47581 % 4 光明 45666 % 坂田 49907 % 5 橫崗 40920 % 寶安中心區(qū) 81423 % 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 壹成中心連續(xù)兩年成交套數(shù)最多 壹成中心花園最早于 2023年入市， 2023年共成交 1475套， 2023年共成交 1264套，連續(xù)兩年位居住宅成交套數(shù)TOP10榜首，其次是龍光玖龍臺成交 1094套，遠洋新天地成交 1040套， TOP3成交套數(shù)都在千套以上。 2023年成交 套數(shù) TOP10樓盤共 成交 9313套 ，占全市成交套數(shù) 的 %，與上年持平。 2023年新房住宅成交套數(shù) TOP10 項目名稱 所在區(qū) 片區(qū) ↓ 套數(shù) 面積（萬平） 均價（元 /平） 壹成中心 龍華 龍華 1264 59077 龍光玖龍臺 寶安 光明 1094 46468 遠洋新天地 龍崗 龍崗中心城 1040 39516 佳兆業(yè)未來城 龍崗 大運 986 48129 華潤城潤府 南山 科技園 972 84982 滿京華云著 寶安 松崗 911 40575 前城濱?；▓@ 寶安 西鄉(xiāng) 854 68944 京基御景中央 龍崗 大運 848 45481 深城投 〃 中心公館 龍崗 坪山 70