【正文】 2023年龍崗成交面積為 ， 占比為 %。新房 市場無疑全年備受 關(guān)注， 5月底海上世界雙璽項目入市，首次引入政府公證搖號選房， 體現(xiàn)出上半年 新房市場成交 火爆， 9月華潤城潤府三 期加 推的 住宅也是開盤 售罄 ，但加 推熱度較第一批大幅下降 ，下半年市場轉(zhuǎn)涼。 2023年新房住宅成交金額 TOP10 樓盤 區(qū)域 套數(shù) 套均面積（平） 均價（元 /平） ↓ 金額（億元） 華潤城潤府 南山 972 131 84982 壹成中心 龍華 1264 106 59077 香山里花園 南山 554 162 81363 海上世界雙璽 南山 167 346 122903 前城濱海花園 寶安 854 102 68944 龍光玖龍臺 寶安 1094 102 46468 安托山花園 福田 224 237 97213 佳兆業(yè)未來城 龍崗 986 95 48129 華潤深圳灣 〃 悅府 南山 215 165 116835 京基御景中央 龍崗 848 103 45481 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 華潤置地年度成交 金額第一 2023年華潤臵 地憑借華潤深圳灣 〃 悅府、華潤城潤 府 、 銀 湖藍山潤 園三項目成交金額達到 ，位居成交金額 TOP10開發(fā)商榜首。結(jié)合市場監(jiān)測，南 山區(qū)是限價最為明顯的， 2023年南山成交均價同比下滑 %至 92095元 /平。在市場預(yù)期轉(zhuǎn)變后，開發(fā)商比二手房業(yè)主更快做出反映，而且開發(fā)商在促銷力度、分銷渠道上有更大的靈活性，新房住宅的關(guān)注度仍遠高于二手房。 2023年 工業(yè)用地和商辦用地作為主要成交用地 ，工業(yè)用地全年 一共 成交 ，占 比 %。 但是也應(yīng)注意到 ， 隨著進入的資本過多 ， 競爭加劇 ， 收儲成本提高 ， 進一步推高了租金 ，使得居民生活成本大幅提高 。加上下半年房地產(chǎn)市場下行調(diào)整，企業(yè)拿地意愿大幅下降，房價下行風(fēng)險增加，地方政府財政收入大幅降低，負債率進一步提高。人才安居房和公租房供應(yīng)占比將達到六成，租賃住房供應(yīng)也將大增。商品房銷售價格未經(jīng)備案的，將不予核發(fā)商品房預(yù)售許可。 2023/8/13 南京 《 關(guān)于調(diào)整我市企事業(yè)單位住房限 購政策的通知 》 在全市 范圍內(nèi)暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售商品住房 。從調(diào)控手段來看，主要手段依然是限購、限售、限價，政策多處于前三季度，主要在于上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好，各地加大調(diào)控力度。 2023年貨幣政策會繼續(xù)保持穩(wěn)中向松， M2增速有望企穩(wěn)反彈。 在行業(yè)銷售明顯減速后，房地產(chǎn) 融資環(huán)境未有明顯 好轉(zhuǎn)，行業(yè) 并購 重組繼續(xù)增加，行業(yè)集中度進一步提升。 因城施策 、 分類調(diào)控將真正落到實處 ， 一刀切的調(diào)控加碼將成為過去 ， 調(diào)控政策基本見底 。 深圳中原研究中心 經(jīng)濟下行壓力繼續(xù)加大 ， 穩(wěn)增長被提到更加重要的 地位 。 2023年固定投資投資、消費、出口經(jīng)濟增長的三駕馬車增速同時下滑，三季度 GDP增速為十年來的新低，經(jīng)濟下行壓力明顯 加大，穩(wěn)增長被提到更高位置，成為 2023年中國經(jīng)濟的首要任務(wù)。 731新政調(diào)控也直接導(dǎo)致了深圳市場上 、 下半年表現(xiàn)完全丌同 ， 上半年深圳市場有所回暖 ， 成交有量價齊升趨勢；而下半年 731新政后 ， 住宅限售 3年 、 公寓限售 5年 ， 市場成交驟降 ， 流勱性顯著下滑 ， 價格也由升轉(zhuǎn)跌 ， 短炒投資客基本離場 ， 剛需客觀望態(tài)勢明顯 ， 由此深圳正式步入下行調(diào)整階段 。 同時財政赤字可能上調(diào) 、 更大規(guī)模減稅政策出臺 ， 激發(fā)經(jīng)濟增長活力 。從增量看， 2023年 M2增量為 ，為歷年最高， 2023年也達到 。 深圳中原研究中心 銀行利率先升后降 未來仍有下行空間 深圳 2023年銀行貸款利率經(jīng)歷了先上升后下降的走勢。2023/5/21 丹東 《 關(guān)于堅決遏制投機炒房 維護房地產(chǎn)市場秩序有關(guān)工作的通知 》 非本地戶籍人員 ， 且在本地?zé)o企業(yè) 、 無工作的人員在限制區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房 ，備案 滿 5年 ， 并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后方可上市交易 。 2023/7/16 江門 《 江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品 房現(xiàn)售管理辦法 未 辦理過商品房預(yù)售許可的商品房項目 ，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)不得進行 銷售，對 取得《 受理商品房現(xiàn)售備案通知書 》 的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在 10日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價 銷售。 “三價合一”主要目的是去杠桿，抑制資金過度流入房地產(chǎn)市場。與 2023年深圳政策小修小補不一樣， 2023年深圳出臺了三個影響非常大的政策， 對 2023年深圳房地產(chǎn)市場走勢造成了重要影響。開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格 ,并申報。總結(jié)推廣住房租賃試點經(jīng)驗，加快研究建立住房租賃市場建設(shè)評估指標(biāo)體系。 自 2023年初新房開始執(zhí)行限價政策， 2023全年開發(fā)商推盤積極性低， 2023年貨幣收緊，對流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管尤其嚴(yán)格，開發(fā)商資金壓力巨大，而且下半年國內(nèi)外經(jīng)濟形勢嚴(yán)峻，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，開發(fā)商不得不加快推盤節(jié)奏，盡快回籠資金。上半年新房 供應(yīng)緊張， 開盤去化更為理想，萬科瑧山府、山語海二期、海上世界雙璽、萬科蛇口公館、中海天鉆、華潤城潤府三期六項目 均開盤告罄 ，大部分項目開盤去化約六成 。其次是民治片區(qū)均價上漲 %至 68574元 /平，沙井片區(qū)上漲 %至 43948元 /平。 從各區(qū)去化時間來看，龍崗、南山的去化時間較短，而福田、羅湖、寶安去化較慢，鹽田因為中間 14個月無成交，去化時間無法估計。商務(wù)公寓的客戶中投資客占比較大 ，小面積低總價的公寓產(chǎn)品因為門檻低流動性較好，更容易獲得投資客的青睞。 731新政的出臺后，公寓產(chǎn)品限售 5年，預(yù)計未來資金會更加偏向于流動性較好的低總價公寓產(chǎn)品。 價格 方面 ，商務(wù) 公寓的 價格近六年來首次出現(xiàn)回落，成交均價為 59762元 /平，同比下跌 %。 2023上半年新房住宅存量持續(xù)減少，到 2023年 8月底存量僅 ， 9月中下旬以來供應(yīng)不斷增加，年底存量驟然增加，但預(yù)計明年上半年開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，存量或?qū)⑦M一步告急。 另外值得一提的是，坪山片區(qū)除市場成交 2472套，還有 2503套保障房（亞迪三村）成交，坪山片區(qū)總成交占全市成交 %。整體來看， 2023年新房市場備受關(guān)注，訪客指數(shù)相比 2023年有所上升，全年震蕩起伏。 熱點成交區(qū)域 成交日期 成交人 土地用途 宗地編號 用地面積 （ m178。9月 29日 南昌 《 南昌鼓勵住房租賃發(fā)展 》 出租主體可享稅收優(yōu)惠，個人的出租住房收入，增值稅征收率由 5%減為%；對個體工商戶和其他個人出租住房月收入不超過 3 萬元，至 2023 年 12 月 31 日前，可暫免征收增值稅，房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用 6%的增值稅稅率等。 放寬限購 12月 27日 珠海 《 珠海市戶口遷移管理實 施辦法 》 針對斗門、金灣區(qū)域的非珠海戶籍人才購房，按個人實際情況與條件，將原來需繳納 5年的社保要求更改為 112個月不等。 嚴(yán)格的限價政策讓房產(chǎn)升值預(yù)期降低，投資房產(chǎn)收益的預(yù)期大幅減少，使得短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓難度增加。 深圳中原研究中心 深圳調(diào)控加碼 市場下行調(diào)整 2023年深圳重大 政策 時間 文件 重點內(nèi)容 點評 3月 28日 《 中國人民銀行深圳市中心支行深圳銀監(jiān)局深圳市規(guī)劃國土委關(guān)于建立信息互通查詢機制規(guī)范購房融資的通知 》 商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。之前備案價格超過以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請價格備案。 2023/5/18 三明 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知 》 三明市區(qū)戶籍居民家庭在三明市區(qū)購買第二套及以上商品住房 ， 非三明市區(qū)戶籍居民在三明市區(qū)購買第一套及以上商品住房 ， 取得不動產(chǎn)權(quán)屬 證書三年方可上市 交易 。公司債券方面，陽光城、美的臵業(yè)、福晟集團 等發(fā)債利率也在 %%之間。受中美貿(mào)易爭端、內(nèi)外需求下降，以及下半年油價低迷影響， PPI增速下行明顯。 貨幣政策穩(wěn)中向松 ， 財政 政策也將更為 積極 。 深圳市場來看 ， 今年仌以深化調(diào)控為主 。 雖然 12月初 G20峰會讓中美貿(mào)易爭端緩和 ， 短期內(nèi)趨于穩(wěn)定 ， 但中長期來看 ， 美國針對中國的高科技制造業(yè)的打壓仌丌會放松 ， 外部經(jīng)濟貿(mào)易環(huán)境依然嚴(yán)峻 。 目前 ， 全國各城房地產(chǎn)形勢表現(xiàn)丌一 ， 部分城市房地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻 ，存在快速下跌的風(fēng)險 ， 有逐步放松調(diào)控政策的需求 。 未來深圳將繼續(xù)立足二次房改長進戰(zhàn)略觃劃 ， 加強住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 ， 加快多主體供應(yīng) ， 加大租金管控 ， 建立租購并丼的長效住房體系 。但是融資環(huán)境不佳，房企資金壓力大，房企采用加快周轉(zhuǎn)方式，加速建設(shè)、加快開盤，增加 回 款。企業(yè)境外融資增加， 2023年國內(nèi)房企境外融資 391億美元，而 2023年上半年境外融資就超 300億美元，增幅明顯。2023/4/17 沈陽 《 關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健 康發(fā)展的通知 》 沈陽將購買商品住房和二手住房的限售范圍由 “ 三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域 (不含沈撫新區(qū) )內(nèi) ” 擴展至 “ 全市行政區(qū)域 (不含遼中區(qū) 、 新民市 、 康平縣 、 法庫縣 )內(nèi) ” 。 深圳中原研究中心 限價政策成常觃調(diào)控手段 2023年我國重要調(diào)控政策梳理 時間 地區(qū) 文件 重點內(nèi)容 中原觀點 2023/1/17 長春 《 長春市人民政府辦公廳關(guān)于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 “ 限 房價、競 地價 ” 、 “ 限 地價，競 房價 ” 等 多種競價方式，防止出現(xiàn)土地或樓面單價新高現(xiàn)象，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。對不接受裝修價格限高的企業(yè)，南昌市行政審批局不核發(fā)預(yù)售許可證，南昌市房管局暫停其網(wǎng)上簽約 。 7月 31日 《 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 停止 辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽 手續(xù)；個人 、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起 5年內(nèi)禁止 轉(zhuǎn)讓；居民 家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起 3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。 預(yù)計隨著經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)調(diào)整，松綁城市將會 逐漸增多 ，因城施策將真正成為市場主基調(diào)。 目前來說 ， 長租公寓短期尚難以盈利 ， 隨著各地開始控租金 ， 資本進入更為謹(jǐn)慎 ， 甚至部分資本也將逐步推出長租市場 。 工業(yè)用地主要集中在光明 新區(qū) 、 南山區(qū)、坪山區(qū)， 并且大部分為新型產(chǎn)業(yè)用地。 9月中下旬以來住宅項目扎堆入市，新房折扣加大， 分期付款，高傭轉(zhuǎn)介等促銷活動越來越多，個別項目開盤去化千套，但市場熱度較上半年有大幅下降，但新房市場無疑全年備受關(guān)注。 2023年 90144平改善型戶型成交占比上升至 %， 144平以上的大戶型占有略有下降，而 4560平的小戶型有所上升。 2023年新房住宅成交金額 TOP10開發(fā)商 排名 開發(fā)商 面積（萬平） 套數(shù) ↓ 金額（億元） 1 華潤臵地 1193 2 萬科 1551 3 鴻榮源集團 1727 4 佳兆業(yè) 2323 5 華僑城 619 6 招商 167 7 宏發(fā)集團 942 8 遠洋地產(chǎn) 1104 9 京基房地產(chǎn) 848 10 卓越臵業(yè) 1004 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 佳兆業(yè)年度成交 面積最大 佳兆 業(yè)在坂田、平湖、鹽田各有一個城市廣場住宅項目在售，在大運還有佳兆業(yè)未來城、龍平紫園兩項目，佳兆業(yè)的項目一般體量較大， 2023年下半年佳兆業(yè)項目的促銷力度最大，率先啟用首付分期，其全年網(wǎng)簽面積達到 平，位居成交面積 TOP10開發(fā)商榜首。隨著“粵港澳大灣區(qū)”、“深汕合作區(qū)”的發(fā)展，深圳城市吸引力增強 ，而深圳新房住宅的供應(yīng) 仍然非常 有限，預(yù)計明年上半年開發(fā)商推盤節(jié)奏將明顯放 緩 。 南山是 2023年唯一一個成交面積下滑的區(qū)域 ， 2023年南山成交面積為 ， 同比下滑 %。 龍華 2023年公寓成交面積為 ， 占全市成交面積的 %， 成為全市公寓成交最熱門的區(qū)域 ， 成交均價為 63330元 /平 ， 同比上升 %。 2023年積壓的購房需求在 2023年得以釋放，且在政府嚴(yán)格限價下，一二手房價倒掛現(xiàn)象明顯，另外，“三價合一”政策提高了二手房購房成本，部分二手房客戶轉(zhuǎn)向新房 市場。 2023年新房住宅成交套數(shù) TOP10 項目名稱 所在區(qū) 片區(qū) ↓ 套數(shù) 面積（萬平） 均價（元 /平） 壹成中心 龍華 龍華 1264 59077 龍光玖龍臺 寶安 光明 1094 46468 遠洋新天地 龍崗 龍崗中心城 1040 39516 佳兆業(yè)未來城 龍崗 大運 986 48129 華潤城潤府 南山 科技園 972 84982 滿京華云著 寶安 松崗 911 40575 前城濱?；▓@ 寶安 西鄉(xiāng) 854 68944 京基御景中央 龍崗 大運 848 45481 深城