【正文】 2 40848 博林君瑞 寶安 沙井 642 44120 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 華潤城潤府成交金額最高 華潤城潤府項目 2023年分兩批入市，共推售 1296套住宅，部分還在網簽 中， 2023年共網簽 972套 ， 均價 84982/平，成交 金額達到 元， 位居 2023年住宅 項目成交金額 TOP10榜首，其次是壹成中心、香山里花園。 住宅成交金額 TOP10榜單中海上世界雙璽成交均價最高、套均面積最大，但該項目僅推售 167套，已全部網簽，總成交金額為 ，位居第四。 2023年新房住宅成交金額 TOP10 樓盤 區(qū)域 套數 套均面積（平） 均價（元 /平） ↓ 金額（億元） 華潤城潤府 南山 972 131 84982 壹成中心 龍華 1264 106 59077 香山里花園 南山 554 162 81363 海上世界雙璽 南山 167 346 122903 前城濱海花園 寶安 854 102 68944 龍光玖龍臺 寶安 1094 102 46468 安托山花園 福田 224 237 97213 佳兆業(yè)未來城 龍崗 986 95 48129 華潤深圳灣 〃 悅府 南山 215 165 116835 京基御景中央 龍崗 848 103 45481 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 華潤置地年度成交 金額第一 2023年華潤臵 地憑借華潤深圳灣 〃 悅府、華潤城潤 府 、 銀 湖藍山潤 園三項目成交金額達到 ，位居成交金額 TOP10開發(fā)商榜首。 萬科在 2023年推出的住宅項目較多，其憑借萬科瑧山府、萬科瑧山道、萬科星城、萬科蛇口公館、萬科麓城、深國際萬科和風軒六項目成交金額共計 ，位居第二，其次是鴻榮源集團、佳兆業(yè)。 2023年新房住宅成交金額 TOP10開發(fā)商 排名 開發(fā)商 面積（萬平） 套數 ↓ 金額（億元） 1 華潤臵地 1193 2 萬科 1551 3 鴻榮源集團 1727 4 佳兆業(yè) 2323 5 華僑城 619 6 招商 167 7 宏發(fā)集團 942 8 遠洋地產 1104 9 京基房地產 848 10 卓越臵業(yè) 1004 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 佳兆業(yè)年度成交 面積最大 佳兆 業(yè)在坂田、平湖、鹽田各有一個城市廣場住宅項目在售，在大運還有佳兆業(yè)未來城、龍平紫園兩項目，佳兆業(yè)的項目一般體量較大， 2023年下半年佳兆業(yè)項目的促銷力度最大，率先啟用首付分期，其全年網簽面積達到 平，位居成交面積 TOP10開發(fā)商榜首。其次是萬科、鴻榮源集團。 2023年新房 住宅成交面積 TOP10開發(fā)商共 成交 ，占全市一手住宅成交 面積 的 %，行業(yè)集中度明顯。 2023年新房住宅成交面積 TOP10開發(fā)商 排名 開發(fā)商 ↓ 面積（萬平） 套數 金額（億元） 1 佳兆業(yè) 2323 2 萬科 1551 3 鴻榮源集團 1727 4 華潤臵地 1193 5 遠洋地產 1104 6 華僑城 619 7 宏發(fā)集團 942 8 卓越臵業(yè) 1004 9 京基房地產 848 10 滿京華集團 911 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 全市存量與 去化 截至 12月底 ，深圳全市新房住宅存量 為 ，同比上升 %。按照 過去一年平均 成交量計算，去 化周期為 月 。 2023上半年新房住宅存量持續(xù)減少，到 2023年 8月底存量僅 ， 9月中下旬以來供應不斷增加，年底存量驟然增加，但預計明年上半年開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，存量或將進一步告急。 0510152025200250300350400450500150115031505150715091511160116031605160716091611170117031705170717091711180118031805180718091811全市存量 去化時間 去化警戒線 萬㎡ 月 一手住宅 存量 與去化時間走勢圖 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 區(qū)域存量與去化 從各區(qū)存量來看，龍崗、寶安存量一直是最多的， 2023年寶安區(qū)（含光明、龍華）的供應超過 4萬套，其占比遠超龍崗， 12月底存量數據顯示寶安區(qū)存量 ，領先全市。 從各區(qū)去化時間來看，龍崗、南山的去化時間較短，而福田、羅湖、寶安去化較慢，鹽田因為中間 14個月無成交，去化時間無法估計。 0510152025020406080100120140160180200180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812龍崗 寶安（含光明、龍華） 南山 福田 羅湖 鹽田 存量 去化時間 萬㎡ 月 去化警戒線 深圳中原研究中心 各區(qū)域住宅存量與去化時間走勢圖 深圳中原研究中心 總結與 展望 2023年深圳政策調控力度加大，調控效果明顯 。 2023年深圳新房住宅 成交 ，較去年有所上升，但還遠低于近十年的年均 成交量。 2023年新房住宅限價明顯，住宅均價延續(xù) 2023平穩(wěn)下調趨勢，從 1月至 12月累計下調 180元 /平，全年均價為 54120元 /平，同比 ↓ %。 自 2023年初新房開始執(zhí)行限價政策， 2023全年開發(fā)商推盤積極性低， 2023年對流入房地產行業(yè)的資金監(jiān)管尤其嚴格，開發(fā)商資金壓力巨大，而且下半年國內外經濟形勢嚴峻，市場預期轉變， 9月中下旬以來開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，新房供應驟增 。 2023年積壓的購房需求在 2023年得以釋放，且在政府嚴格限價下，一二手房價倒掛現象明顯，另外，“三價合一”政策提高了二手房購房成本，部分二手房客戶轉向新房 市場。盡管“ 731” 新政對深圳樓市造成重創(chuàng) ，但在 市場預期轉變后，開發(fā)商比二手房業(yè)主更快做出反映，而且開發(fā)商在促銷力度、分銷渠道上有更大的靈活性，新房住宅的關注度仍遠高于二手房 。新房 市場無疑全年備受 關注， 5月底海上世界雙璽項目入市，首次引入政府公證搖號選房， 體現出上半年 新房市場成交 火爆， 9月華潤城潤府三 期加 推的 住宅也是開盤 售罄 ，但加 推熱度較第一批大幅下降 ，下半年市場轉涼。 總結 展望 開發(fā)商在 2023年下半年重啟首付 分期、特價房等促銷 活動，但無奈國內外經濟形勢嚴峻，購房者入市更為謹慎，本輪 調控政策見底，預計 2023年樓市政策將呈現出有限度的放松，主要體現在房貸利率優(yōu)惠 方面。隨著“粵港澳大灣區(qū)”、“深汕合作區(qū)”的發(fā)展，深圳城市吸引力增強 ，而深圳新房住宅的供應 仍然非常 有限，預計明年上半年開發(fā)商推盤節(jié)奏將明顯放 緩 。 2023“穩(wěn)房價” 、 “穩(wěn)租金”、“穩(wěn)預期”調控 目標 并存，新房住宅成交均價不會出現較大幅度的上漲或者下降，成交量或將有所上升。 深圳中原研究中心 公寓市場 ? 全市供應量微跌 ? 公寓成交量升價跌 ? 公寓成交占比 近四 成 ? 商務公寓成交主力在龍華和龍崗 ? 300萬以內公寓成交占比超六成 ? 龍光玖鉆為成交套數、成交 金額雙料冠軍 市場要點 4 深圳中原研究中心 全市供應量微跌 2023年公寓供應量依然維持在 ，同比去年下降 %，為近四年來供應量的首次下跌。全市供應量最大 的 區(qū)域為龍崗，批售 面積為 ，供應 占比為 %。 深圳中原研究中心 39 0510152025303540450204060801001201401602023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023批售面積 項目個數 萬㎡ 深圳中原研究中心 公寓成交量升價跌 2023年 深圳商務公寓成交 18384套 ，成交 面積 ㎡ ，同比上升 %，創(chuàng)歷史新高。 價格 方面 ，商務 公寓的 價格近六年來首次出現回落，成交均價為 59762元 /平，同比下跌 %。 59762 0100002023030000400005000060000700000204060801001202023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023成交面積 成交均價 深圳中原研究中心 公寓成交占 比近四成 在住宅限購的背景下， 不限 購的商務公寓依然存在市場 空間。商務公寓的客戶中投資客占比較大 ，小面積低總價的公寓產品因為門檻低流動性較好，更容易獲得投資客的青睞。 從 成交數據來看 ，近六年商務 公寓一手市場的 成交套數占 比表現出不斷增加的趨勢 。今年 的商務公寓成交占 比同比上升 %，達到了 %，為歷年 成交占比的最高水平 。 29396 18384 % 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%010000202303000040000500006000070000800002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023公寓成交套數 住宅成交套數 公寓成交占比 深圳中原研究中心 成交主力 在龍華和 龍崗 2023年商務公寓的成交主要集中在龍華和龍崗兩區(qū) 。 龍華地理位臵優(yōu)越 ， 隨著基礎設施的不斷完善 ， 越來越多的客戶開始認可龍華物業(yè)的升值潛力 。 龍華 2023年公寓成交面積為 ， 占全市成交面積的 %， 成為全市公寓成交最熱門的區(qū)域 ， 成交均價為 63330元 /平 ， 同比上升 %。 龍崗基礎配套設施完善 ， 居住氛圍較好 ， 今年年初開工的 14號線再次使得龍崗吸引了臵業(yè)者的關注 。 2023年龍崗成交面積為 ， 占比為 %。 受金地龍城中央自在寓 、 錦薈 park等項目的影響 ， 龍崗成交均價同比下滑 %至 37056元 /平 ， 是 2023年唯一一個成交均價下滑的區(qū)域 。 南山是 2023年唯一一個成交面積下滑的區(qū)域 ， 2023年南山成交面積為 ， 同比下滑 %。 2023年南山入市的 8個公寓項目中有 6個項目在 731新政后入市 ， 并且多個項目推出的公寓為大面積高總價的產品 ， 因此成交相對乏力 。 備注： 2023年鹽田無成交， 2023成交均價采用的數據為 2023年的均價 37056 98029 63330 42360 85678 60106 65050 0202304000060000800001000001202300510152025303540龍崗 南山 龍華 寶安 福田 鹽田 羅湖 2023年成交量 2023年成交量 2023年成交均價 2023年成交均價 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 小面積低總價 公寓受捧 2023年總價在 300萬以內的公寓成交占比超六成。市場 上成交最多的公寓成交總價仍是集中在 100萬到 300萬之間，占比 達到 %，比去年占 比上升了 %。 除了成交總價集中化，面積 也更加集中在小 戶型上，今年 45㎡ 以下公寓成交占比上升 了 %至 %，成交占比遙遙領先，其他面積段的公寓成交占比均有所下滑。 731新政的出臺后，公寓產品限售 5年，預計未來資金會更加偏向于流動性較好的低總價公寓產品。 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 202390㎡ 以上 6090㎡ 4560㎡ 45㎡ 以下 深圳中原研究中心 % % % % % % % % % % % % %