【正文】 趨于穩(wěn)定 。 但是需要注意的是 ， 根據(jù) 10月政治局會(huì)議 、 12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 ， 穩(wěn)增長(zhǎng) 成經(jīng)濟(jì)的首要工作 。 46474849505152535455官方制造業(yè) PMI 財(cái)新制造業(yè) PMI 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 深圳中原研究中心 2023年受市場(chǎng)調(diào)整與經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，房企資金壓力較大 ,融資渠道縮緊，融資成本大幅提高。 而生產(chǎn)價(jià)格指數(shù) PPI同比 增速則出現(xiàn)明顯的下滑， 2023年 11月 PPI同比增速僅為 %，為近兩年的新低。 但下半年開(kāi)始，由于貿(mào)易戰(zhàn)加劇，穩(wěn) 增長(zhǎng)成為主旋律。 國(guó)外利率非常高，國(guó)內(nèi)發(fā)債難度大，利率也不低。 深圳中原研究中心 調(diào)控加碼頻繁 市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷 2023年我國(guó)重要調(diào)控政策梳理 時(shí)間 地區(qū) 文件 重點(diǎn)內(nèi)容 中原觀點(diǎn) 2023/3/1 昆明 《 關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn) 健康發(fā)展的通知 》 昆明調(diào)整新建商品住宅限售政策至 3年 ， 而且在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策的同時(shí) ， 還將調(diào)整住房公積金政策 ， 推出限價(jià)房 。 2023/5/15 成都 《 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策 的通知 》 將限購(gòu)對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭；購(gòu)房人具有擬購(gòu)房所在區(qū) 戶籍 （ 戶籍遷入擬購(gòu)房所在區(qū)未滿 24個(gè)月 ， 應(yīng)在擬購(gòu)房所在區(qū)連續(xù)繳納社保 12個(gè)月以上 ） ， 或 戶籍 不在擬購(gòu)房所在區(qū)但在當(dāng)?shù)胤€(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保 24個(gè)月以上 。 2023/7/2 上海 《 關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房的暫 行規(guī)定 》 上海企業(yè)購(gòu)房自 2023年 7月 3日起 ， 須同時(shí)滿足設(shè)立年限已滿 5年 、 在本市累計(jì)繳納稅款金額已達(dá) 100萬(wàn)人民幣等等條件 (已繳納稅款金額滿 500萬(wàn)元以上的企業(yè)除外 )，且商品住房再次上市交易年限從 “ 滿 3年 ” 提高至 “ 滿 5年 ” 。 2023/2/27 三亞 《 關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案 管理的通知 》 申請(qǐng) 辦理商品住房銷售價(jià)格備案總體均價(jià)和單套價(jià)格不能超過(guò)該區(qū)域 2023年 2月份同類型商品住房網(wǎng)簽均價(jià)和單套最高價(jià)；已辦理預(yù)（現(xiàn)）售的商品住房項(xiàng)目不能超過(guò) 2023年 2月份該項(xiàng)目網(wǎng)簽均價(jià)和單套最高價(jià)。 2023/8/17 海口 《 關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案 管理的通知 》 所有具備預(yù)售（現(xiàn)售）條件及有未售房源的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在 2023年 9月 28日前主動(dòng)核實(shí)成本，調(diào)整價(jià)格，到海口市發(fā)改委（市物價(jià)局）重新申請(qǐng)價(jià)格備案。銷售價(jià)格超過(guò)備案價(jià)格的，房地產(chǎn)主管部門(mén)不予網(wǎng)簽。政策性支持住房，占住房供應(yīng)總量的 40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均為 20%。新政主要還是為了壓制投資需求，限售對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)資金壓力增大，風(fēng)險(xiǎn)增加，對(duì)投資者的影響加大。但是整體來(lái)看，基本各地調(diào)控都是以限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)為主，基本無(wú)放松政策，因城因策更多流于表面。 放寬限購(gòu) 12月 21日 杭州 杭州住房保障管理局回應(yīng) 自去年開(kāi)始針對(duì)因工作調(diào)動(dòng)而造成社保補(bǔ)繳的，累計(jì)不超過(guò)三個(gè)月，則視為符合購(gòu)房資格。 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展是房?jī)r(jià)飛速上漲 ， 緩解房?jī)r(jià)壓力的重要手段 。 9月 9日 長(zhǎng)沙 《 關(guān)于加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作 實(shí)施方案 》 2023 年新增各類租賃住房不少于 500 萬(wàn)平方米，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，逐步形成規(guī)則明晰、監(jiān)管有力、保障充分的住房租賃市場(chǎng)環(huán)境 9月 25日 廣州 戶籍家庭公 租房實(shí)行“三調(diào)整 一完善” 對(duì)戶籍家庭住房保障 政策調(diào)整 公租房收入線準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn) ；將 現(xiàn)行收入線準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)限額從家庭年人均可支配 收入 29434 元 /年調(diào)整為 35660 元 /年；將租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從 25 元 /平方米調(diào)整為 30 元 /平方米。 ? 成交結(jié)構(gòu)上與 以往不同，罕見(jiàn)的增加較多住宅用地。 05101520南山區(qū) 龍崗區(qū) 羅湖區(qū) 福田區(qū) 龍華區(qū) 寶安區(qū) 光明區(qū) 大鵬區(qū) 鹽田區(qū) 坪山區(qū)2023 土地成交 宗數(shù) 區(qū)域分布宗數(shù)深圳中原研究中心 留仙洞總部基地 為成交熱點(diǎn) 交易 金額 南山留仙洞總部基地為熱點(diǎn)供地區(qū)域， 2023全年 集中成交 7宗土地，面積 約 45601平 ，出讓金額合計(jì) 近 元 ，是年內(nèi)土地出讓 最多、出讓 金額最高的區(qū)域，可見(jiàn)政府 對(duì)留仙洞總部基地 的規(guī)劃藍(lán)圖吸引著眾多的頂尖企業(yè) 。 41282 29396 12659 15143 20233 18988 18906 21627 23973 33426 53454 54445 54120 0100002023030000400005000060000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023推售套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價(jià) 套 元 /㎡ 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 新房住宅全年備受關(guān)注 2023年新房市場(chǎng)全年觀望情緒濃厚， 2023年積壓的購(gòu)房需求在 2023年得以釋放，且在政府嚴(yán)格限價(jià) 下 ，一 二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象 明顯，另外 ，“三價(jià)合一”政策提高了二手房購(gòu)房成本，部分二手房客戶轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng) ，上半年新房 市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)高漲 ?！?731”新政影響下，訪客指數(shù)在 9月再次觸底，隨后開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏加快、促銷力度加大，訪客指數(shù)再次回升。 對(duì)比各區(qū)成交面積來(lái)看，龍華區(qū)成交面積同比 ↑ %，成交套數(shù)同比 ↓ %，可見(jiàn)龍華區(qū)套均面積有所增加，而羅湖區(qū)正好相反，其套均面積從 127平下降到 92平。 2023年大運(yùn) 片區(qū)網(wǎng)簽樓盤(pán)有佳兆業(yè)未來(lái)城、京基御景中央、吉祥里豪庭、龍平紫園、御景藍(lán)灣公館、頤安都會(huì)中央花園六個(gè)， 大 運(yùn)新城文體配套齊全， 2023年底世貿(mào)拍地規(guī)劃建設(shè) 600米超高商業(yè)中心，其片區(qū)樓盤(pán)成交持續(xù)火熱。 2023年新房住宅成交套數(shù) TOP10 項(xiàng)目名稱 所在區(qū) 片區(qū) ↓ 套數(shù) 面積（萬(wàn)平） 均價(jià)（元 /平） 壹成中心 龍華 龍華 1264 59077 龍光玖龍臺(tái) 寶安 光明 1094 46468 遠(yuǎn)洋新天地 龍崗 龍崗中心城 1040 39516 佳兆業(yè)未來(lái)城 龍崗 大運(yùn) 986 48129 華潤(rùn)城潤(rùn)府 南山 科技園 972 84982 滿京華云著 寶安 松崗 911 40575 前城濱?；▓@ 寶安 西鄉(xiāng) 854 68944 京基御景中央 龍崗 大運(yùn) 848 45481 深城投 〃 中心公館 龍崗 坪山 702 40848 博林君瑞 寶安 沙井 642 44120 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 華潤(rùn)城潤(rùn)府成交金額最高 華潤(rùn)城潤(rùn)府項(xiàng)目 2023年分兩批入市，共推售 1296套住宅，部分還在網(wǎng)簽 中， 2023年共網(wǎng)簽 972套 ， 均價(jià) 84982/平，成交 金額達(dá)到 元， 位居 2023年住宅 項(xiàng)目成交金額 TOP10榜首，其次是壹成中心、香山里花園。按照 過(guò)去一年平均 成交量計(jì)算，去 化周期為 月 。 2023年積壓的購(gòu)房需求在 2023年得以釋放，且在政府嚴(yán)格限價(jià)下，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象明顯，另外，“三價(jià)合一”政策提高了二手房購(gòu)房成本，部分二手房客戶轉(zhuǎn)向新房 市場(chǎng)。 深圳中原研究中心 39 0510152025303540450204060801001201401602023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023批售面積 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 萬(wàn)㎡ 深圳中原研究中心 公寓成交量升價(jià)跌 2023年 深圳商務(wù)公寓成交 18384套 ，成交 面積 ㎡ ，同比上升 %，創(chuàng)歷史新高。 龍華 2023年公寓成交面積為 ， 占全市成交面積的 %， 成為全市公寓成交最熱門(mén)的區(qū)域 ， 成交均價(jià)為 63330元 /平 ， 同比上升 %。 除了成交總價(jià)集中化，面積 也更加集中在小 戶型上，今年 45㎡ 以下公寓成交占比上升 了 %至 %，成交占比遙遙領(lǐng)先，其他面積段的公寓成交占比均有所下滑。 南山是 2023年唯一一個(gè)成交面積下滑的區(qū)域 ， 2023年南山成交面積為 ， 同比下滑 %。 從 成交數(shù)據(jù)來(lái)看 ，近六年商務(wù) 公寓一手市場(chǎng)的 成交套數(shù)占 比表現(xiàn)出不斷增加的趨勢(shì) 。隨著“粵港澳大灣區(qū)”、“深汕合作區(qū)”的發(fā)展，深圳城市吸引力增強(qiáng) ，而深圳新房住宅的供應(yīng) 仍然非常 有限，預(yù)計(jì)明年上半年開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏將明顯放 緩 。 0510152025020406080100120140160180200180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812龍崗 寶安（含光明、龍華） 南山 福田 羅湖 鹽田 存量 去化時(shí)間 萬(wàn)㎡ 月 去化警戒線 深圳中原研究中心 各區(qū)域住宅存量與去化時(shí)間走勢(shì)圖 深圳中原研究中心 總結(jié)與 展望 2023年深圳政策調(diào)控力度加大，調(diào)控效果明顯 。 2023年新房住宅成交金額 TOP10開(kāi)發(fā)商 排名 開(kāi)發(fā)商 面積（萬(wàn)平） 套數(shù) ↓ 金額（億元） 1 華潤(rùn)臵地 1193 2 萬(wàn)科 1551 3 鴻榮源集團(tuán) 1727 4 佳兆業(yè) 2323 5 華僑城 619 6 招商 167 7 宏發(fā)集團(tuán) 942 8 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 1104 9 京基房地產(chǎn) 848 10 卓越臵業(yè) 1004 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 佳兆業(yè)年度成交 面積最大 佳兆 業(yè)在坂田、平湖、鹽田各有一個(gè)城市廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目在售，在大運(yùn)還有佳兆業(yè)未來(lái)城、龍平紫園兩項(xiàng)目，佳兆業(yè)的項(xiàng)目一般體量較大， 2023年下半年佳兆業(yè)項(xiàng)目的促銷力度最大，率先啟用首付分期，其全年網(wǎng)簽面積達(dá)到 平，位居成交面積 TOP10開(kāi)發(fā)商榜首。 2023年下半年以來(lái)布吉片區(qū)入市新房逐步突破 5萬(wàn)，其中均價(jià) 5萬(wàn)以上的凱旋 TRC、萬(wàn)科麓城、璽樾山三樓盤(pán)是 2023年布吉片區(qū)的成交主力。 2023年 90144平改善型戶型成交占比上升至 %， 144平以上的大戶型占有略有下降，而 4560平的小戶型有所上升。下半年新房住宅周均開(kāi)盤(pán)銷售率明顯低于上半年，僅華潤(rùn)城潤(rùn)府三期加推的住宅開(kāi)盤(pán)售罄，且加推熱度較第一批大幅下降。 9月中下旬以來(lái)住宅項(xiàng)目扎堆入市，新房折扣加大， 分期付款，高傭轉(zhuǎn)介等促銷活動(dòng)越來(lái)越多，個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化千套，但市場(chǎng)熱度較上半年有大幅下降，但新房市場(chǎng)無(wú)疑全年備受關(guān)注。另外，住宅 推售增幅大于預(yù)售增幅，顯示出 2023年現(xiàn)樓入市 項(xiàng)目有所增加 。 工業(yè)用地主要集中在光明 新區(qū) 、 南山區(qū)、坪山區(qū)， 并且大部分為新型產(chǎn)業(yè)用地。發(fā)揮國(guó)有租賃企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。 目前來(lái)說(shuō) ， 長(zhǎng)租公寓短期尚難以盈利 ， 隨著各地開(kāi)始控租金 ， 資本進(jìn)入更為謹(jǐn)慎 ， 甚至部分資本也將逐步推出長(zhǎng)租市場(chǎng) 。申報(bào)價(jià)格偏高或漲幅偏高的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目暫停辦理預(yù)售許可申請(qǐng)。 預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)調(diào)整，松綁城市將會(huì) 逐漸增多 ，因城施策將真正成為市場(chǎng)主基調(diào)。 三價(jià) 合一對(duì)于二手市場(chǎng)短期影響較大，出臺(tái)后二手房成交下滑，新房更受青睞；二次房改立足長(zhǎng)效調(diào)控，從住房結(jié)構(gòu)上予以調(diào)控，是長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)控手段；而 731新政則是目前深圳市場(chǎng)低迷的最直接因素，限售加上整體市場(chǎng)的下行讓深圳本來(lái)較為穩(wěn)定的市場(chǎng)正式步入下行調(diào)整階段。 7月 31日 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 停止 辦理企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽 手續(xù)；個(gè)人 、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起 5年內(nèi)禁止 轉(zhuǎn)讓；居民 家庭新購(gòu)買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)之日起 3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。以前，深圳高評(píng)高貸現(xiàn)象較為普遍，新政后二手房交易首付與稅費(fèi)顯著增加，投資者買房的資金壓力大增，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將下滑，杠桿也將降低。對(duì)不接受裝修價(jià)格限高的企業(yè)，南昌市行政審批局不核發(fā)預(yù)售許可證，南昌市房管局暫停其網(wǎng)上簽約 。 2023/7/30 長(zhǎng)春 《 關(guān)于商品房銷售價(jià)格有關(guān)問(wèn)題 的通知 》 所有在售的商品房（含現(xiàn)房）須向長(zhǎng)春市住房保障和