【正文】 趨于穩(wěn)定 。 但是需要注意的是 ， 根據(jù) 10月政治局會議 、 12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議 ， 穩(wěn)增長 成經(jīng)濟(jì)的首要工作 。 46474849505152535455官方制造業(yè) PMI 財新制造業(yè) PMI 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 深圳中原研究中心 2023年受市場調(diào)整與經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，房企資金壓力較大 ,融資渠道縮緊，融資成本大幅提高。 而生產(chǎn)價格指數(shù) PPI同比 增速則出現(xiàn)明顯的下滑， 2023年 11月 PPI同比增速僅為 %，為近兩年的新低。 但下半年開始，由于貿(mào)易戰(zhàn)加劇，穩(wěn) 增長成為主旋律。 國外利率非常高，國內(nèi)發(fā)債難度大，利率也不低。 深圳中原研究中心 調(diào)控加碼頻繁 市場迅速轉(zhuǎn)冷 2023年我國重要調(diào)控政策梳理 時間 地區(qū) 文件 重點(diǎn)內(nèi)容 中原觀點(diǎn) 2023/3/1 昆明 《 關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn) 健康發(fā)展的通知 》 昆明調(diào)整新建商品住宅限售政策至 3年 ， 而且在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策的同時 ， 還將調(diào)整住房公積金政策 ， 推出限價房 。 2023/5/15 成都 《 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策 的通知 》 將限購對象由自然人調(diào)整為家庭；購房人具有擬購房所在區(qū) 戶籍 （ 戶籍遷入擬購房所在區(qū)未滿 24個月 ， 應(yīng)在擬購房所在區(qū)連續(xù)繳納社保 12個月以上 ） ， 或 戶籍 不在擬購房所在區(qū)但在當(dāng)?shù)胤€(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保 24個月以上 。 2023/7/2 上海 《 關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫 行規(guī)定 》 上海企業(yè)購房自 2023年 7月 3日起 ， 須同時滿足設(shè)立年限已滿 5年 、 在本市累計繳納稅款金額已達(dá) 100萬人民幣等等條件 (已繳納稅款金額滿 500萬元以上的企業(yè)除外 )，且商品住房再次上市交易年限從 “ 滿 3年 ” 提高至 “ 滿 5年 ” 。 2023/2/27 三亞 《 關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售價格備案 管理的通知 》 申請 辦理商品住房銷售價格備案總體均價和單套價格不能超過該區(qū)域 2023年 2月份同類型商品住房網(wǎng)簽均價和單套最高價；已辦理預(yù)（現(xiàn)）售的商品住房項(xiàng)目不能超過 2023年 2月份該項(xiàng)目網(wǎng)簽均價和單套最高價。 2023/8/17 ?？? 《 關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售價格備案 管理的通知 》 所有具備預(yù)售（現(xiàn)售）條件及有未售房源的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2023年 9月 28日前主動核實(shí)成本，調(diào)整價格，到?？谑邪l(fā)改委（市物價局）重新申請價格備案。銷售價格超過備案價格的，房地產(chǎn)主管部門不予網(wǎng)簽。政策性支持住房，占住房供應(yīng)總量的 40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均為 20%。新政主要還是為了壓制投資需求，限售對于投資者來說資金壓力增大，風(fēng)險增加，對投資者的影響加大。但是整體來看，基本各地調(diào)控都是以限購、限售、限貸、限價為主，基本無放松政策，因城因策更多流于表面。 放寬限購 12月 21日 杭州 杭州住房保障管理局回應(yīng) 自去年開始針對因工作調(diào)動而造成社保補(bǔ)繳的，累計不超過三個月，則視為符合購房資格。 長租公寓市場發(fā)展是房價飛速上漲 ， 緩解房價壓力的重要手段 。 9月 9日 長沙 《 關(guān)于加快發(fā)展住房租賃市場工作 實(shí)施方案 》 2023 年新增各類租賃住房不少于 500 萬平方米，保障租購?fù)瑱?quán)，逐步形成規(guī)則明晰、監(jiān)管有力、保障充分的住房租賃市場環(huán)境 9月 25日 廣州 戶籍家庭公 租房實(shí)行“三調(diào)整 一完善” 對戶籍家庭住房保障 政策調(diào)整 公租房收入線準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn) ；將 現(xiàn)行收入線準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)限額從家庭年人均可支配 收入 29434 元 /年調(diào)整為 35660 元 /年；將租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從 25 元 /平方米調(diào)整為 30 元 /平方米。 ? 成交結(jié)構(gòu)上與 以往不同，罕見的增加較多住宅用地。 05101520南山區(qū) 龍崗區(qū) 羅湖區(qū) 福田區(qū) 龍華區(qū) 寶安區(qū) 光明區(qū) 大鵬區(qū) 鹽田區(qū) 坪山區(qū)2023 土地成交 宗數(shù) 區(qū)域分布宗數(shù)深圳中原研究中心 留仙洞總部基地 為成交熱點(diǎn) 交易 金額 南山留仙洞總部基地為熱點(diǎn)供地區(qū)域， 2023全年 集中成交 7宗土地，面積 約 45601平 ，出讓金額合計 近 元 ，是年內(nèi)土地出讓 最多、出讓 金額最高的區(qū)域，可見政府 對留仙洞總部基地 的規(guī)劃藍(lán)圖吸引著眾多的頂尖企業(yè) 。 41282 29396 12659 15143 20233 18988 18906 21627 23973 33426 53454 54445 54120 0100002023030000400005000060000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023推售套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價 套 元 /㎡ 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 新房住宅全年備受關(guān)注 2023年新房市場全年觀望情緒濃厚， 2023年積壓的購房需求在 2023年得以釋放，且在政府嚴(yán)格限價 下 ，一 二手房價倒掛現(xiàn)象 明顯，另外 ，“三價合一”政策提高了二手房購房成本，部分二手房客戶轉(zhuǎn)向新房市場 ，上半年新房 市場關(guān)注度持續(xù)高漲 ?！?731”新政影響下，訪客指數(shù)在 9月再次觸底，隨后開發(fā)商推盤節(jié)奏加快、促銷力度加大，訪客指數(shù)再次回升。 對比各區(qū)成交面積來看，龍華區(qū)成交面積同比 ↑ %，成交套數(shù)同比 ↓ %，可見龍華區(qū)套均面積有所增加，而羅湖區(qū)正好相反，其套均面積從 127平下降到 92平。 2023年大運(yùn) 片區(qū)網(wǎng)簽樓盤有佳兆業(yè)未來城、京基御景中央、吉祥里豪庭、龍平紫園、御景藍(lán)灣公館、頤安都會中央花園六個， 大 運(yùn)新城文體配套齊全， 2023年底世貿(mào)拍地規(guī)劃建設(shè) 600米超高商業(yè)中心，其片區(qū)樓盤成交持續(xù)火熱。 2023年新房住宅成交套數(shù) TOP10 項(xiàng)目名稱 所在區(qū) 片區(qū) ↓ 套數(shù) 面積（萬平） 均價（元 /平） 壹成中心 龍華 龍華 1264 59077 龍光玖龍臺 寶安 光明 1094 46468 遠(yuǎn)洋新天地 龍崗 龍崗中心城 1040 39516 佳兆業(yè)未來城 龍崗 大運(yùn) 986 48129 華潤城潤府 南山 科技園 972 84982 滿京華云著 寶安 松崗 911 40575 前城濱?；▓@ 寶安 西鄉(xiāng) 854 68944 京基御景中央 龍崗 大運(yùn) 848 45481 深城投 〃 中心公館 龍崗 坪山 702 40848 博林君瑞 寶安 沙井 642 44120 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 華潤城潤府成交金額最高 華潤城潤府項(xiàng)目 2023年分兩批入市，共推售 1296套住宅，部分還在網(wǎng)簽 中， 2023年共網(wǎng)簽 972套 ， 均價 84982/平，成交 金額達(dá)到 元， 位居 2023年住宅 項(xiàng)目成交金額 TOP10榜首，其次是壹成中心、香山里花園。按照 過去一年平均 成交量計算，去 化周期為 月 。 2023年積壓的購房需求在 2023年得以釋放，且在政府嚴(yán)格限價下，一二手房價倒掛現(xiàn)象明顯，另外，“三價合一”政策提高了二手房購房成本，部分二手房客戶轉(zhuǎn)向新房 市場。 深圳中原研究中心 39 0510152025303540450204060801001201401602023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023批售面積 項(xiàng)目個數(shù) 萬㎡ 深圳中原研究中心 公寓成交量升價跌 2023年 深圳商務(wù)公寓成交 18384套 ，成交 面積 ㎡ ，同比上升 %，創(chuàng)歷史新高。 龍華 2023年公寓成交面積為 ， 占全市成交面積的 %， 成為全市公寓成交最熱門的區(qū)域 ， 成交均價為 63330元 /平 ， 同比上升 %。 除了成交總價集中化，面積 也更加集中在小 戶型上，今年 45㎡ 以下公寓成交占比上升 了 %至 %，成交占比遙遙領(lǐng)先，其他面積段的公寓成交占比均有所下滑。 南山是 2023年唯一一個成交面積下滑的區(qū)域 ， 2023年南山成交面積為 ， 同比下滑 %。 從 成交數(shù)據(jù)來看 ，近六年商務(wù) 公寓一手市場的 成交套數(shù)占 比表現(xiàn)出不斷增加的趨勢 。隨著“粵港澳大灣區(qū)”、“深汕合作區(qū)”的發(fā)展，深圳城市吸引力增強(qiáng) ，而深圳新房住宅的供應(yīng) 仍然非常 有限，預(yù)計明年上半年開發(fā)商推盤節(jié)奏將明顯放 緩 。 0510152025020406080100120140160180200180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812180718081809181018111812龍崗 寶安（含光明、龍華） 南山 福田 羅湖 鹽田 存量 去化時間 萬㎡ 月 去化警戒線 深圳中原研究中心 各區(qū)域住宅存量與去化時間走勢圖 深圳中原研究中心 總結(jié)與 展望 2023年深圳政策調(diào)控力度加大，調(diào)控效果明顯 。 2023年新房住宅成交金額 TOP10開發(fā)商 排名 開發(fā)商 面積（萬平） 套數(shù) ↓ 金額（億元） 1 華潤臵地 1193 2 萬科 1551 3 鴻榮源集團(tuán) 1727 4 佳兆業(yè) 2323 5 華僑城 619 6 招商 167 7 宏發(fā)集團(tuán) 942 8 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 1104 9 京基房地產(chǎn) 848 10 卓越臵業(yè) 1004 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 佳兆業(yè)年度成交 面積最大 佳兆 業(yè)在坂田、平湖、鹽田各有一個城市廣場住宅項(xiàng)目在售，在大運(yùn)還有佳兆業(yè)未來城、龍平紫園兩項(xiàng)目，佳兆業(yè)的項(xiàng)目一般體量較大， 2023年下半年佳兆業(yè)項(xiàng)目的促銷力度最大，率先啟用首付分期，其全年網(wǎng)簽面積達(dá)到 平，位居成交面積 TOP10開發(fā)商榜首。 2023年下半年以來布吉片區(qū)入市新房逐步突破 5萬，其中均價 5萬以上的凱旋 TRC、萬科麓城、璽樾山三樓盤是 2023年布吉片區(qū)的成交主力。 2023年 90144平改善型戶型成交占比上升至 %， 144平以上的大戶型占有略有下降，而 4560平的小戶型有所上升。下半年新房住宅周均開盤銷售率明顯低于上半年，僅華潤城潤府三期加推的住宅開盤售罄，且加推熱度較第一批大幅下降。 9月中下旬以來住宅項(xiàng)目扎堆入市，新房折扣加大， 分期付款，高傭轉(zhuǎn)介等促銷活動越來越多，個別項(xiàng)目開盤去化千套，但市場熱度較上半年有大幅下降，但新房市場無疑全年備受關(guān)注。另外，住宅 推售增幅大于預(yù)售增幅，顯示出 2023年現(xiàn)樓入市 項(xiàng)目有所增加 。 工業(yè)用地主要集中在光明 新區(qū) 、 南山區(qū)、坪山區(qū)， 并且大部分為新型產(chǎn)業(yè)用地。發(fā)揮國有租賃企業(yè)對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。 目前來說 ， 長租公寓短期尚難以盈利 ， 隨著各地開始控租金 ， 資本進(jìn)入更為謹(jǐn)慎 ， 甚至部分資本也將逐步推出長租市場 。申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項(xiàng)目暫停辦理預(yù)售許可申請。 預(yù)計隨著經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)調(diào)整，松綁城市將會 逐漸增多 ，因城施策將真正成為市場主基調(diào)。 三價 合一對于二手市場短期影響較大，出臺后二手房成交下滑，新房更受青睞；二次房改立足長效調(diào)控，從住房結(jié)構(gòu)上予以調(diào)控，是長遠(yuǎn)的調(diào)控手段；而 731新政則是目前深圳市場低迷的最直接因素，限售加上整體市場的下行讓深圳本來較為穩(wěn)定的市場正式步入下行調(diào)整階段。 7月 31日 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 停止 辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽 手續(xù)；個人 、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起 5年內(nèi)禁止 轉(zhuǎn)讓；居民 家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起 3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。以前，深圳高評高貸現(xiàn)象較為普遍，新政后二手房交易首付與稅費(fèi)顯著增加，投資者買房的資金壓力大增，房地產(chǎn)市場需求將下滑，杠桿也將降低。對不接受裝修價格限高的企業(yè)，南昌市行政審批局不核發(fā)預(yù)售許可證，南昌市房管局暫停其網(wǎng)上簽約 。 2023/7/30 長春 《 關(guān)于商品房銷售價格有關(guān)問題 的通知 》 所有在售的商品房（含現(xiàn)房）須向長春市住房保障和