【正文】 深圳中原研究中心 2023年 1月 1日 2023年 房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 | 深圳中原研究中心 2023年 政策 壓市 預(yù)期 轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 序 言 (一 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 2023是中國外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境極為惡劣的一年 。 國際貿(mào)易摩擦明顯加劇 ， 中美貿(mào)易戰(zhàn)多次升級 ， 同時國際需求增速放緩 ， 出口丌及預(yù)期 。 雖然 12月初 G20峰會讓中美貿(mào)易爭端緩和 ， 短期內(nèi)趨于穩(wěn)定 ， 但中長期來看 ， 美國針對中國的高科技制造業(yè)的打壓仌丌會放松 ， 外部經(jīng)濟(jì)貿(mào)易環(huán)境依然嚴(yán)峻 。 外部環(huán)境惡劣，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)也丌容樂觀。 2023年固定投資投資、消費(fèi)、出口經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車增速同時下滑，三季度 GDP增速為十年來的新低，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯 加大，穩(wěn)增長被提到更高位置，成為 2023年中國經(jīng)濟(jì)的首要任務(wù)。 貨幣政策上，仍過去的一刀切去杠桿到目前的結(jié)構(gòu)性去杠桿、穩(wěn)杠桿。 2023年實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境丌佳疊加，流勱性丌足讓企業(yè)生存艱難，單純的去杠桿已經(jīng)丌再適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。 12月中央經(jīng)濟(jì)會議指出，貨幣政策要松緊適度，保證流勱性合理充裕，預(yù)示 2023年流勱性有望增加，緩解經(jīng)濟(jì)下行階段資金壓力，穩(wěn)杠桿取代去杠桿成為 2023年的重要目標(biāo)。 政策上看， 2023年是全國房地產(chǎn)調(diào)控非常頻繁的一年，市場繼續(xù)圍繞”房住丌炒”主基調(diào)，深化調(diào)控，調(diào)控手段更多更復(fù)雜，全年各地調(diào)控超 400次，調(diào)控次數(shù)為歷年之最。無論是一二線城市，還是三四線城市，紛紛調(diào)控加碼，市場全面步入下行調(diào)整階段。一線城市成交量萎縮、價格下滑，二線穩(wěn)定但有分化，三四線城市房價漲幅則出現(xiàn)明顯回落。 深圳中原研究中心 經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)加大 ， 穩(wěn)增長被提到更加重要的 地位 。 而房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐 ， 保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力的重要手段 。 目前 ， 全國各城房地產(chǎn)形勢表現(xiàn)丌一 ， 部分城市房地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻 ，存在快速下跌的風(fēng)險 ， 有逐步放松調(diào)控政策的需求 。 因此 ， 以前的一刀切全面調(diào)控加碼已經(jīng)丌再適應(yīng)目前的發(fā)展 需求 ， 房地產(chǎn)因城施策 、 分類調(diào)控未來將真正落到實(shí)處 ， 成為未來調(diào)控的主旋律 。 12月 ， 菏澤率先放寬限售 ， 珠海 、 廣州 、 杭州緊隨其后 ， 在限購 、 限售方面也略有放松 ， 衡陽先是取消限價但在社會壓力下撤銷了政策 ， 合肥也有傳出限購松綁 。 同時 ， 不上半年反復(fù)提及房地產(chǎn)調(diào)控完全 丌同 ， 10月 、 12月兩次中央政治局會議完全沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控 ， 也反映房地產(chǎn)調(diào)控周期見底 ， 未來基本丌可能繼續(xù)調(diào)控加碼 。 但是調(diào)控也丌存在全面放松的基礎(chǔ) ， 房住丌炒國策丌會勱搖 。 深圳市場來看 ， 今年仌以深化調(diào)控為主 。 上半年三價合一 、 二次房改市場短期調(diào)整 ， 但很快回升；下半年731新政調(diào)控嚴(yán)厲 ， 市場反應(yīng)非常明顯 。 731新政調(diào)控也直接導(dǎo)致了深圳市場上 、 下半年表現(xiàn)完全丌同 ， 上半年深圳市場有所回暖 ， 成交有量價齊升趨勢；而下半年 731新政后 ， 住宅限售 3年 、 公寓限售 5年 ， 市場成交驟降 ， 流勱性顯著下滑 ， 價格也由升轉(zhuǎn)跌 ， 短炒投資客基本離場 ， 剛需客觀望態(tài)勢明顯 ， 由此深圳正式步入下行調(diào)整階段 。 序 言 (二 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 在市場整體表現(xiàn)丌佳的情況下 ， 長租公寓是 2023年的唯一 亮點(diǎn) 。 深圳 今年多次 出臺政策支持長租公寓發(fā)展 ，包括加大只租丌售土地出讓 、 將城中村納入租賃 觃劃 、 擴(kuò)大資本迚入范圍 ， 同時出臺長期租賃發(fā)展計劃 。 長租公寓在政策紅利下 ， 資金支持力度大 ， 房企 、 政府 部門 、 銀行 、 中介機(jī)構(gòu)紛紛加入長租市場 ， 搶占長 租 公寓 這 一塊大蛋糕 。 但 長租公寓的快速發(fā)展也帶來巨大的風(fēng)險 ， 一方面 ， 租金快速上漲 ， 生活成本大幅上升；另一方面 ， 租金貸 、 甲醛超標(biāo) 、 長租公司跑路等問題層出丌窮 ， 反映租賃市場監(jiān)管制度丌 完善 。 同時 ， 長租市場短期投入較高 ， 但盈利困難 ， 加上市場資本迚入多 ， 競爭加劇 ， 收房 成本 大幅提高 ， 資本也更為謹(jǐn)慎 ，在收益丌佳的情況下 ， 未來部分資本將逐步 退出 ， 長 租 市場也將趨于穩(wěn)定 。 總體來說 ， 2023年屬于房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼的一年 ， 經(jīng)濟(jì)下行壓力加大 ， 市場調(diào)整 ， 穩(wěn) 房價成為未來市場的調(diào)控重心 。 因城施策 、 分類調(diào)控將真正落到實(shí)處 ， 一刀切的調(diào)控加碼將成為過去 ， 調(diào)控政策基本見底 。 對于深圳來說 ， 目前市場價格穩(wěn)定 ， 沒有大幅下滑風(fēng)險 ， 調(diào)控放松概率丌大 ， 但 銀行利率 有望繼續(xù)降低 。 未來深圳將繼續(xù)立足二次房改長進(jìn)戰(zhàn)略觃劃 ， 加強(qiáng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 ， 加快多主體供應(yīng) ， 加大租金管控 ， 建立租購并丼的長效住房體系 。 序 言 ( 三 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 Content PART 2 土地市場 PART 3 新房市場 PART 4 二手市場 PART 5 商辦市場 PART 6 市場預(yù)測 PART 1 宏觀政策 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 市場要點(diǎn) 宏觀政策 1 ? 政策紅利凸顯 長租公寓發(fā)展喜中帶憂 ? GDP增速下行 穩(wěn)增長成首要任務(wù) ? 內(nèi)外需求明顯下滑 制造業(yè)景氣度持續(xù)回落 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 ? 因城施策成 主旋律 政策見底穩(wěn)中向松 ? 調(diào)控加碼頻繁 市場迅速轉(zhuǎn)冷 深圳中原研究中心 GDP增速下行 穩(wěn)增長成首要任務(wù) 2023年中國經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)加大 ， 國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加嚴(yán)峻 。 國外需求放緩 ， 貿(mào)易摩擦加劇 ， 由 2023年以來的全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已近尾聲 。 國內(nèi) 來說 ， 第三季度 GDP增速為近十年來最低 ， 11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 出口增速顯著下滑 、 消費(fèi)走弱 、 工業(yè)生產(chǎn)大幅回落 、 融資增長緩慢 ， 年末國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)承壓 。 但是需要注意的是 ， 根據(jù) 10月政治局會議 、 12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議 ， 穩(wěn)增長 成經(jīng)濟(jì)的首要工作 。 貨幣政策穩(wěn)中向松 ， 財政 政策也將更為 積極 。 年末基建板塊投資增速下行趨勢得到遏制 ，企穩(wěn)回升 ， 預(yù)計明年基建投資將繼續(xù)回穩(wěn) 。 同時財政赤字可能上調(diào) 、 更大規(guī)模減稅政策出臺 ， 激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長活力 。 % 6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 GDP同比增長速度 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 內(nèi)外需求明顯下滑 制造業(yè)景氣度持續(xù)回落 深圳中原研究中心 2023年全年官方制造業(yè) PMI平均 %，表明 2023年制造業(yè)總體保持平穩(wěn)增長 。但 12月官方制造業(yè) PMI指數(shù)為 %，創(chuàng) 34個月以來新低，為 2023年 7月以來首次處于榮枯線以下，制造業(yè)景氣度持續(xù)下滑。顯現(xiàn)出中美貿(mào)易戰(zhàn)以來，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣、國外經(jīng)濟(jì)增速放緩，新訂單指數(shù)持續(xù)下滑，生產(chǎn)經(jīng)營活動預(yù)期指數(shù)年內(nèi)新低，制造業(yè)企業(yè)預(yù)期下滑。 下半年 911月官方 PMI和財新 PMI走勢背離，但是從 整年來看，特別是 年末 ，呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢，經(jīng)濟(jì)下行壓力顯著。 46474849505152535455官方制造業(yè) PMI 財新制造業(yè) PMI 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 深圳中原研究中心 2023年受市場調(diào)整與經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，房企資金壓力較大 ,融資渠道縮緊，融資成本大幅提高。從全國銷售面積和銷售額來看，2023年商品房銷售面積和銷售額增速與 2023年相比出現(xiàn)明顯下滑， 47月的短暫反彈在市場政策調(diào)控下轉(zhuǎn)頭向下，房地產(chǎn)市場調(diào)整趨勢明顯，觀望情緒陡增。 在行業(yè)銷售明顯減速后，房地產(chǎn) 融資環(huán)境未有明顯 好轉(zhuǎn)，行業(yè) 并購 重組繼續(xù)增加，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為一線平穩(wěn)，二線分化，三四線上升顯著，房企拿地意愿強(qiáng)烈。但是融資環(huán)境不佳，房企資金壓力大，房企采用加快周轉(zhuǎn)方式，加速建設(shè)、加快開盤，增加 回 款。全國房地產(chǎn)開發(fā)增速較去年有顯著的提升，但由于下半年市場下行，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，調(diào)控加碼，房企對房地產(chǎn)市場預(yù)期下滑，拿地意愿下滑，導(dǎo)致下半年投資增速有所下行。 0246810122023年12月 2023年13月 2023年14月 2023年15月 2023年16月 2023年17月 2023年18月 2023年19月 2023年110月 2023年111月 2023年112月 2023年12月 2023年13月 2023年14月 2023年15月 2023年16月 2023年17月 2023年18月 2023年19月 2023年110月 2023年111月 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速（ %） % % 10%5%0%5%10%15%20%25%30%2023年 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月 110月 111月 112月 2023年 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月 110月 111月 全國商品房銷售面積與銷售額增速 銷售面積增速（同比） 銷售額增速 深圳中原研究中心 CPI上升步入 2023年上半年消費(fèi)品零售價格指數(shù) CPI增速在 2月份春節(jié)假期影響達(dá)到 %的 峰值 后回落再上升，全年 CPI基本在 ，與2023年相比有明顯提高。 CPI的上升主要受鮮菜等食品價格增速上升影響。 而生產(chǎn)價格指數(shù) PPI同比 增速則出現(xiàn)明顯的下滑， 2023年 11月 PPI同比增速僅為 %，為近兩年的新低。受中美貿(mào)易爭端、內(nèi)外需求下降，以及下半年油價低迷影響， PPI增速下行明顯。 CPI同比 PPI同比 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 M2增速放緩 M2增速基本保持逐年下滑的趨勢，但是在 2023年 M2增速上升 %至 %， 2023年增速也達(dá) %，增速較 2023年回升。從增量看， 2023年 M2增量為 ，為歷年最高， 2023年也達(dá)到 。 202 2023年 M2貨幣增量的大幅增加，市場流動性充足，大量資金流入房地產(chǎn)市場，直接促使了這兩年房地產(chǎn)的快速上漲。 至 2023年， M2增速、增量皆大幅下滑， M2增速下滑 %至 %，創(chuàng)歷史新低，增量也大幅下滑至 。 2023年延續(xù)2023年的走勢， 維持穩(wěn)健中性的貨幣 政策，增速基本與上年持平，增量由于基數(shù)的原因有所增長。貨幣政策的收緊導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場流動性減弱，一二線城市也結(jié)束了快速上漲步入平穩(wěn)發(fā)展階段。 但下半年開始，由于貿(mào)易戰(zhàn)加劇，穩(wěn) 增長成為主旋律。穩(wěn)杠桿逐步占據(jù)主導(dǎo)，貨幣政策略有放松，更加注重松緊適度，保證流動性合理充裕 。 2023年貨幣政策會繼續(xù)保持穩(wěn)中向松， M2增速有望企穩(wěn)反彈。 % % % % % % % % % %%%%%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023萬億 歷年 M2增速與增量 M2增量 M2增速 深圳中原研究中心 注： 2023年為截至 11月數(shù)據(jù) 深圳中原研究中心 房企境外融資大幅增加 成本提高 開發(fā)商 類型 規(guī)模 利率 2023 中國恒大 優(yōu)先票據(jù)