【正文】 投 〃 中心公館 龍崗 坪山 702 40848 博林君瑞 寶安 沙井 642 44120 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 華潤(rùn)城潤(rùn)府成交金額最高 華潤(rùn)城潤(rùn)府項(xiàng)目 2023年分兩批入市，共推售 1296套住宅，部分還在網(wǎng)簽 中， 2023年共網(wǎng)簽 972套 ， 均價(jià) 84982/平，成交 金額達(dá)到 元， 位居 2023年住宅 項(xiàng)目成交金額 TOP10榜首，其次是壹成中心、香山里花園。 對(duì)比各區(qū)成交面積來(lái)看，龍華區(qū)成交面積同比 ↑ %，成交套數(shù)同比 ↓ %，可見龍華區(qū)套均面積有所增加，而羅湖區(qū)正好相反，其套均面積從 127平下降到 92平。 41282 29396 12659 15143 20233 18988 18906 21627 23973 33426 53454 54445 54120 0100002023030000400005000060000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023推售套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價(jià) 套 元 /㎡ 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 新房住宅全年備受關(guān)注 2023年新房市場(chǎng)全年觀望情緒濃厚， 2023年積壓的購(gòu)房需求在 2023年得以釋放，且在政府嚴(yán)格限價(jià) 下 ，一 二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象 明顯，另外 ，“三價(jià)合一”政策提高了二手房購(gòu)房成本，部分二手房客戶轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng) ，上半年新房 市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)高漲 。 ? 成交結(jié)構(gòu)上與 以往不同，罕見的增加較多住宅用地。 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展是房?jī)r(jià)飛速上漲 ， 緩解房?jī)r(jià)壓力的重要手段 。但是整體來(lái)看，基本各地調(diào)控都是以限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)為主，基本無(wú)放松政策，因城因策更多流于表面。政策性支持住房，占住房供應(yīng)總量的 40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均為 20%。 2023/8/17 ?？? 《 關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案 管理的通知 》 所有具備預(yù)售（現(xiàn)售）條件及有未售房源的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2023年 9月 28日前主動(dòng)核實(shí)成本，調(diào)整價(jià)格，到?？谑邪l(fā)改委（市物價(jià)局）重新申請(qǐng)價(jià)格備案。 2023/7/2 上海 《 關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房的暫 行規(guī)定 》 上海企業(yè)購(gòu)房自 2023年 7月 3日起 ， 須同時(shí)滿足設(shè)立年限已滿 5年 、 在本市累計(jì)繳納稅款金額已達(dá) 100萬(wàn)人民幣等等條件 (已繳納稅款金額滿 500萬(wàn)元以上的企業(yè)除外 )，且商品住房再次上市交易年限從 “ 滿 3年 ” 提高至 “ 滿 5年 ” 。 深圳中原研究中心 調(diào)控加碼頻繁 市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷 2023年我國(guó)重要調(diào)控政策梳理 時(shí)間 地區(qū) 文件 重點(diǎn)內(nèi)容 中原觀點(diǎn) 2023/3/1 昆明 《 關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn) 健康發(fā)展的通知 》 昆明調(diào)整新建商品住宅限售政策至 3年 ， 而且在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策的同時(shí) ， 還將調(diào)整住房公積金政策 ， 推出限價(jià)房 。 但下半年開始，由于貿(mào)易戰(zhàn)加劇，穩(wěn) 增長(zhǎng)成為主旋律。 46474849505152535455官方制造業(yè) PMI 財(cái)新制造業(yè) PMI 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 深圳中原研究中心 2023年受市場(chǎng)調(diào)整與經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，房企資金壓力較大 ,融資渠道縮緊，融資成本大幅提高。 同時(shí) ， 長(zhǎng)租市場(chǎng)短期投入較高 ， 但盈利困難 ， 加上市場(chǎng)資本迚入多 ， 競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 收房 成本 大幅提高 ， 資本也更為謹(jǐn)慎 ，在收益丌佳的情況下 ， 未來(lái)部分資本將逐步 退出 ， 長(zhǎng) 租 市場(chǎng)也將趨于穩(wěn)定 。無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，紛紛調(diào)控加碼，市場(chǎng)全面步入下行調(diào)整階段。 2023年實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境丌佳疊加，流勱性丌足讓企業(yè)生存艱難，單純的去杠桿已經(jīng)丌再適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。 深圳 今年多次 出臺(tái)政策支持長(zhǎng)租公寓發(fā)展 ，包括加大只租丌售土地出讓 、 將城中村納入租賃 觃劃 、 擴(kuò)大資本迚入范圍 ， 同時(shí)出臺(tái)長(zhǎng)期租賃發(fā)展計(jì)劃 。但 12月官方制造業(yè) PMI指數(shù)為 %，創(chuàng) 34個(gè)月以來(lái)新低，為 2023年 7月以來(lái)首次處于榮枯線以下，制造業(yè)景氣度持續(xù)下滑。 至 2023年， M2增速、增量皆大幅下滑， M2增速下滑 %至 %，創(chuàng)歷史新低，增量也大幅下滑至 。但是四季度市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，而穩(wěn)增長(zhǎng)地位提高后，房地產(chǎn)穩(wěn)杠桿提升到更高位臵，先是部分城商行下調(diào)利率，臨近年底，部分大行也下調(diào)利率。 2023/7/1 昆明 《 昆明市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問題的通知 》 五華區(qū) 、 盤龍區(qū) 、 官渡區(qū) 、 西山區(qū) 、 呈貢區(qū) 、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和滇池旅游度假區(qū)范圍內(nèi) ， 暫停向已擁有上述區(qū)域內(nèi) 1套及以上 住房的 非本省戶籍人士銷售新建商品住房 。未申報(bào)過銷售價(jià)格的項(xiàng)目，須補(bǔ)充申報(bào)價(jià)格。 6月 5日 《 關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見 》 深圳率先推出“新房改”新政，到 2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房 170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100萬(wàn)套。 深圳中原研究中心 因 城 施策成主旋律 政策 見底穩(wěn)中向松 2023年年末政策放松城市盤點(diǎn) 類別 時(shí)間 地區(qū) 文件 重點(diǎn)內(nèi)容 中原觀點(diǎn) 部分區(qū)域取消限購(gòu) 1月 5日 蘭州 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知 》 取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。開發(fā)企業(yè)自取得商品房預(yù)售許可證后 ,需在衡陽(yáng)房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會(huì)公布 ,公布價(jià)格為樓盤最高價(jià)格 ,開發(fā)企業(yè)不得擅自在實(shí)際銷售價(jià)格中突破監(jiān)制價(jià)格買賣。 深圳中原研究中心 ? 土地市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，成交總金額下滑 ? 全年 10宗居住用地出讓 ? 坪山、南山為土地供應(yīng)主力區(qū)域 ? 留仙洞總部基地為成交熱點(diǎn) 交易金額 市場(chǎng)要點(diǎn) 土地市場(chǎng) 2 深圳中原研究中心 土地市場(chǎng) 表現(xiàn)平穩(wěn)，成交總金額下滑 ? 2023年 土地市場(chǎng) 表現(xiàn)較為平穩(wěn)， 全市共成功 出讓61宗 土地，占地面積 ，成交 金額 元。 01002003004005006007008002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023批售 推售 成交 萬(wàn)㎡ 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 新房住宅限價(jià)明顯 網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示， 2023年全市新房住宅成交 ，同比 ↑ %，成交面積為 ，同比 ↑ %。 0%20%40%60%80%100%120%050010001500202325003000350040001(Jan)4(Jan)7(Feb)10(Mar)13(Mar)16(Apr)19(May)22(Jun)25(Jun) 28(Jul)31(Aug)34(Aug)37(Sep)40(Oct)43(Oct)46(Nov)49(Dec)52(Dec)3(Jan)6(Feb)9(Mar)12(Mar)15(Apr)18(May)21(May)24(Jun) 27(Jul) 30(Jul)33(Aug)36(Sep)39(Sep)42(Oct)45(Nov)48(Nov)51(Dec)2023 2023深圳一手住宅周均開盤銷售率 推售套數(shù) 開盤銷售率 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 五區(qū)供應(yīng)成倍增加，寶安區(qū)供應(yīng)占比超龍崗 根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)， 2023年新房住宅推售套數(shù)合計(jì) 41282套，其中寶安區(qū)供應(yīng) 套，占比 40%，超過龍崗。 蔡屋 圍片區(qū)住宅項(xiàng)目較少， 2023年僅有中海天鉆一個(gè)豪宅項(xiàng)目網(wǎng)簽， 2023年 新增了實(shí)地劍蘭 郡剛需項(xiàng)目在售，以致2023片區(qū)均價(jià) 76143元 /平，同比下降 %，其次是后海片區(qū)下降 %，沙頭角片區(qū)下降 %。 2023年深圳新房住宅 成交 ，較去年有所上升，但還遠(yuǎn)低于近十年的年均 成交量。今年 的商務(wù)公寓成交占 比同比上升 %，達(dá)到了 %，為歷年 成交占比的最高水平 。市場(chǎng) 上成交最多的公寓成交總價(jià)仍是集中在 100萬(wàn)到 300萬(wàn)之間，占比 達(dá)到 %，比去年占 比上升了 %。全市供應(yīng)量最大 的 區(qū)域?yàn)辇垗?，批?面積為 ，供應(yīng) 占比為 %。 2023年新房住宅成交面積 TOP10開發(fā)商 排名 開發(fā)商 ↓ 面積（萬(wàn)平） 套數(shù) 金額（億元） 1 佳兆業(yè) 2323 2 萬(wàn)科 1551 3 鴻榮源集團(tuán) 1727 4 華潤(rùn)臵地 1193 5 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 1104 6 華僑城 619 7 宏發(fā)集團(tuán) 942 8 卓越臵業(yè) 1004 9 京基房地產(chǎn) 848 10 滿京華集團(tuán) 911 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 全市存量與 去化 截至 12月底 ，深圳全市新房住宅存量 為 ，同比上升 %。 % % % % 20232023202320236萬(wàn) +面積占比 % % % % 6萬(wàn) +套數(shù)占比 2023年 , 4萬(wàn)以下 , % 2023年 , 46萬(wàn) , % 2023年 , 68萬(wàn) , % 2023年 , 8萬(wàn)以上 , % 2023年 , 4萬(wàn)以下 , % 2023年 , 46萬(wàn) , % 2023年 , 68萬(wàn) , % 2023年 , 8萬(wàn)以上 , % 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 大運(yùn)片區(qū)成交最為火熱 從成交片區(qū)來(lái)看， 2023年大運(yùn)片區(qū)以 2773套的成交量位居熱點(diǎn)片區(qū)榜首，其次是西鄉(xiāng)片區(qū)、龍崗中心城片區(qū)。部分 項(xiàng)目出現(xiàn)認(rèn)籌數(shù)量遠(yuǎn)大于房源數(shù)量，開啟 政府公證搖 號(hào)選房，新盤訪客指數(shù)維持 在相對(duì)高位 徘徊 。工業(yè)用地大多集中在南山區(qū)與坪山區(qū)為主 ，其中 廣東歐加通信科技有限公司拿下深圳灣超級(jí)總部基地，總成交價(jià)為 ，為年度總價(jià)最高地 王 。 9月 4日 廈門 《 廈門市市級(jí)公共租賃住房管理辦 法 》 在廈無(wú)住房的各類人才、在廈穩(wěn)定就業(yè)的無(wú)住房職工都可申請(qǐng)公共租賃住房；租金優(yōu)惠由 20%比例提高到 30%。 降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，減少當(dāng)下開發(fā)商的資金壓力。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說，影響不大。 2023/9/17 龍巖 《 關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn) 市場(chǎng)的實(shí)施意見 》 合理 確定新建商品住房預(yù)售備案價(jià)格，并將車位價(jià)格、精裝修費(fèi)用納入價(jià)格調(diào)控范圍，嚴(yán)防變相漲價(jià)。限地價(jià)、限預(yù)售價(jià)、限裝修價(jià)等方式多種手段，防止開發(fā)商變相加價(jià)銷售。 已經(jīng)實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域 ， 非本省戶籍居民家庭購(gòu)房 ， 須提供至少一名成員在海南累計(jì) 60個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明 。其他國(guó)外發(fā)債企業(yè)華遠(yuǎn)地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)發(fā)債成本也在 10%以上。 CPI的上升主要受鮮菜等食品價(jià)格增速上升影響。 國(guó)內(nèi) 來(lái)說 ， 第三季度 GDP增速為近十年來(lái)最低 ， 11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 出口增速顯著下滑 、 消費(fèi)走弱 、 工業(yè)生產(chǎn)大幅回落 、 融資增長(zhǎng)緩慢 ， 年末國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)承壓 。 同時(shí) ， 不上半年反復(fù)提及房地產(chǎn)調(diào)控完全 丌同 ， 10月 、 12月兩次中央政治局會(huì)議完全沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控 ， 也反映房地產(chǎn)調(diào)控周期見底 ， 未來(lái)基本丌可能繼續(xù)調(diào)控加碼 。深圳中原研究中心 2023年 1月 1日 2023年 房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 | 深圳中原研究中心 2023年 政策 壓市 預(yù)期 轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 序 言 (一 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 2023是中國(guó)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境極為惡劣的一年 。 12月 ， 菏澤率先放寬限售 ， 珠海 、 廣州 、 杭州緊隨其后 ， 在限購(gòu) 、 限售方面也略有放松 ， 衡陽(yáng)先是取消限價(jià)但在社會(huì)壓力下撤銷了政策 ， 合肥也有傳出限購(gòu)松綁 。 國(guó)外需求放緩 ， 貿(mào)易摩擦加劇 ， 由 2023年以來(lái)的全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已近尾聲 。 0246810122023年12月 2023年13月 2023年14月 2023年15月 2023年16月 2023年17月 2023年18月 2023年19月 2023年110月 2023年111月 2023年112月 2023年12