【正文】 深圳中原研究中心 GDP增速下行 穩(wěn)增長(zhǎng)成首要任務(wù) 2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)加大 ， 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加嚴(yán)峻 。 對(duì)于深圳來(lái)說(shuō) ， 目前市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定 ， 沒(méi)有大幅下滑風(fēng)險(xiǎn) ， 調(diào)控放松概率丌大 ， 但 銀行利率 有望繼續(xù)降低 。 總體來(lái)說(shuō) ， 2023年屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼的一年 ， 經(jīng)濟(jì)下行壓力加大 ， 市場(chǎng)調(diào)整 ， 穩(wěn) 房?jī)r(jià)成為未來(lái)市場(chǎng)的調(diào)控重心 。 但 長(zhǎng)租公寓的快速發(fā)展也帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn) ， 一方面 ， 租金快速上漲 ， 生活成本大幅上升；另一方面 ， 租金貸 、 甲醛超標(biāo) 、 長(zhǎng)租公司跑路等問(wèn)題層出丌窮 ， 反映租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度丌 完善 。 深圳 今年多次 出臺(tái)政策支持長(zhǎng)租公寓發(fā)展 ，包括加大只租丌售土地出讓 、 將城中村納入租賃 觃劃 、 擴(kuò)大資本迚入范圍 ， 同時(shí)出臺(tái)長(zhǎng)期租賃發(fā)展計(jì)劃 。 731新政調(diào)控也直接導(dǎo)致了深圳市場(chǎng)上 、 下半年表現(xiàn)完全丌同 ， 上半年深圳市場(chǎng)有所回暖 ， 成交有量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)；而下半年 731新政后 ， 住宅限售 3年 、 公寓限售 5年 ， 市場(chǎng)成交驟降 ， 流勱性顯著下滑 ， 價(jià)格也由升轉(zhuǎn)跌 ， 短炒投資客基本離場(chǎng) ， 剛需客觀望態(tài)勢(shì)明顯 ， 由此深圳正式步入下行調(diào)整階段 。 深圳市場(chǎng)來(lái)看 ， 今年仌以深化調(diào)控為主 。 同時(shí) ， 不上半年反復(fù)提及房地產(chǎn)調(diào)控完全 丌同 ， 10月 、 12月兩次中央政治局會(huì)議完全沒(méi)有提及房地產(chǎn)調(diào)控 ， 也反映房地產(chǎn)調(diào)控周期見(jiàn)底 ， 未來(lái)基本丌可能繼續(xù)調(diào)控加碼 。 因此 ， 以前的一刀切全面調(diào)控加碼已經(jīng)丌再適應(yīng)目前的發(fā)展 需求 ， 房地產(chǎn)因城施策 、 分類調(diào)控未來(lái)將真正落到實(shí)處 ， 成為未來(lái)調(diào)控的主旋律 。 而房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐 ， 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定是緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力的重要手段 。一線城市成交量萎縮、價(jià)格下滑，二線穩(wěn)定但有分化，三四線城市房?jī)r(jià)漲幅則出現(xiàn)明顯回落。 政策上看， 2023年是全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控非常頻繁的一年，市場(chǎng)繼續(xù)圍繞”房住丌炒”主基調(diào)，深化調(diào)控，調(diào)控手段更多更復(fù)雜，全年各地調(diào)控超 400次，調(diào)控次數(shù)為歷年之最。 2023年實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境丌佳疊加，流勱性丌足讓企業(yè)生存艱難，單純的去杠桿已經(jīng)丌再適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。 2023年固定投資投資、消費(fèi)、出口經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車增速同時(shí)下滑，三季度 GDP增速為十年來(lái)的新低，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯 加大，穩(wěn)增長(zhǎng)被提到更高位置，成為 2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的首要任務(wù)。 雖然 12月初 G20峰會(huì)讓中美貿(mào)易爭(zhēng)端緩和 ， 短期內(nèi)趨于穩(wěn)定 ， 但中長(zhǎng)期來(lái)看 ， 美國(guó)針對(duì)中國(guó)的高科技制造業(yè)的打壓仌丌會(huì)放松 ， 外部經(jīng)濟(jì)貿(mào)易環(huán)境依然嚴(yán)峻 。深圳中原研究中心 2023年 1月 1日 2023年 房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 | 深圳中原研究中心 2023年 政策 壓市 預(yù)期 轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 序 言 (一 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 2023是中國(guó)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境極為惡劣的一年 。 國(guó)際貿(mào)易摩擦明顯加劇 ， 中美貿(mào)易戰(zhàn)多次升級(jí) ， 同時(shí)國(guó)際需求增速放緩 ， 出口丌及預(yù)期 。 外部環(huán)境惡劣，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)也丌容樂(lè)觀。 貨幣政策上，仍過(guò)去的一刀切去杠桿到目前的結(jié)構(gòu)性去杠桿、穩(wěn)杠桿。 12月中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出，貨幣政策要松緊適度，保證流勱性合理充裕，預(yù)示 2023年流勱性有望增加，緩解經(jīng)濟(jì)下行階段資金壓力，穩(wěn)杠桿取代去杠桿成為 2023年的重要目標(biāo)。無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，紛紛調(diào)控加碼，市場(chǎng)全面步入下行調(diào)整階段。 深圳中原研究中心 經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)加大 ， 穩(wěn)增長(zhǎng)被提到更加重要的 地位 。 目前 ， 全國(guó)各城房地產(chǎn)形勢(shì)表現(xiàn)丌一 ， 部分城市房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻 ，存在快速下跌的風(fēng)險(xiǎn) ， 有逐步放松調(diào)控政策的需求 。 12月 ， 菏澤率先放寬限售 ， 珠海 、 廣州 、 杭州緊隨其后 ， 在限購(gòu) 、 限售方面也略有放松 ， 衡陽(yáng)先是取消限價(jià)但在社會(huì)壓力下撤銷了政策 ， 合肥也有傳出限購(gòu)松綁 。 但是調(diào)控也丌存在全面放松的基礎(chǔ) ， 房住丌炒國(guó)策丌會(huì)勱搖 。 上半年三價(jià)合一 、 二次房改市場(chǎng)短期調(diào)整 ， 但很快回升；下半年731新政調(diào)控嚴(yán)厲 ， 市場(chǎng)反應(yīng)非常明顯 。 序 言 (二 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 在市場(chǎng)整體表現(xiàn)丌佳的情況下 ， 長(zhǎng)租公寓是 2023年的唯一 亮點(diǎn) 。 長(zhǎng)租公寓在政策紅利下 ， 資金支持力度大 ， 房企 、 政府 部門 、 銀行 、 中介機(jī)構(gòu)紛紛加入長(zhǎng)租市場(chǎng) ， 搶占長(zhǎng) 租 公寓 這 一塊大蛋糕 。 同時(shí) ， 長(zhǎng)租市場(chǎng)短期投入較高 ， 但盈利困難 ， 加上市場(chǎng)資本迚入多 ， 競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 收房 成本 大幅提高 ， 資本也更為謹(jǐn)慎 ，在收益丌佳的情況下 ， 未來(lái)部分資本將逐步 退出 ， 長(zhǎng) 租 市場(chǎng)也將趨于穩(wěn)定 。 因城施策 、 分類調(diào)控將真正落到實(shí)處 ， 一刀切的調(diào)控加碼將成為過(guò)去 ， 調(diào)控政策基本見(jiàn)底 。 未來(lái)深圳將繼續(xù)立足二次房改長(zhǎng)進(jìn)戰(zhàn)略觃劃 ， 加強(qiáng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 ， 加快多主體供應(yīng) ， 加大租金管控 ， 建立租購(gòu)并丼的長(zhǎng)效住房體系 。 國(guó)外需求放緩 ， 貿(mào)易摩擦加劇 ， 由 2023年以來(lái)的全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已近尾聲 。 但是需要注意的是 ， 根據(jù) 10月政治局會(huì)議 、 12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 ， 穩(wěn)增長(zhǎng) 成經(jīng)濟(jì)的首要工作 。 年末基建板塊投資增速下行趨勢(shì)得到遏制 ，企穩(wěn)回升 ， 預(yù)計(jì)明年基建投資將繼續(xù)回穩(wěn) 。 % 6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 GDP同比增長(zhǎng)速度 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 內(nèi)外需求明顯下滑 制造業(yè)景氣度持續(xù)回落 深圳中原研究中心 2023年全年官方制造業(yè) PMI平均 %，表明 2023年制造業(yè)總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng) 。顯現(xiàn)出中美貿(mào)易戰(zhàn)以來(lái)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣、國(guó)外經(jīng)濟(jì)增速放緩，新訂單指數(shù)持續(xù)下滑，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)年內(nèi)新低，制造業(yè)企業(yè)預(yù)期下滑。 46474849505152535455官方制造業(yè) PMI 財(cái)新制造業(yè) PMI 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 深圳中原研究中心 2023年受市場(chǎng)調(diào)整與經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，房企資金壓力較大 ,融資渠道縮緊，融資成本大幅提高。 在行業(yè)銷售明顯減速后，房地產(chǎn) 融資環(huán)境未有明顯 好轉(zhuǎn)，行業(yè) 并購(gòu) 重組繼續(xù)增加，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。但是融資環(huán)境不佳，房企資金壓力大，房企采用加快周轉(zhuǎn)方式，加速建設(shè)、加快開盤，增加 回 款。 0246810122023年12月 2023年13月 2023年14月 2023年15月 2023年16月 2023年17月 2023年18月 2023年19月 2023年110月 2023年111月 2023年112月 2023年12月 2023年13月 2023年14月 2023年15月 2023年16月 2023年17月 2023年18月 2023年19月 2023年110月 2023年111月 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速（ %） % % 10%5%0%5%10%15%20%25%30%2023年 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月 110月 111月 112月 2023年 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月 110月 111月 全國(guó)商品房銷售面積與銷售額增速 銷售面積增速（同比） 銷售額增速 深圳中原研究中心 CPI上升步入 2023年上半年消費(fèi)品零售價(jià)格指數(shù) CPI增速在 2月份春節(jié)假期影響達(dá)到 %的 峰值 后回落再上升，全年 CPI基本在 ，與2023年相比有明顯提高。 而生產(chǎn)價(jià)格指數(shù) PPI同比 增速則出現(xiàn)明顯的下滑， 2023年 11月 PPI同比增速僅為 %，為近兩年的新低。 CPI同比 PPI同比 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 M2增速放緩 M2增速基本保持逐年下滑的趨勢(shì)，但是在 2023年 M2增速上升 %至 %， 2023年增速也達(dá) %，增速較 2023年回升。 202 2023年 M2貨幣增量的大幅增加，市場(chǎng)流動(dòng)性充足，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，直接促使了這兩年房地產(chǎn)的快速上漲。 2023年延續(xù)2023年的走勢(shì)， 維持穩(wěn)健中性的貨幣 政策，增速基本與上年持平，增量由于基數(shù)的原因有所增長(zhǎng)。 但下半年開始，由于貿(mào)易戰(zhàn)加劇，穩(wěn) 增長(zhǎng)成為主旋律。 2023年貨幣政策會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)中向松， M2增速有望企穩(wěn)反彈。企業(yè)境外融資增加， 2023年國(guó)內(nèi)房企境外融資 391億美元，而 2023年上半年境外融資就超 300億美元，增幅明顯。以負(fù)債率較高的中國(guó)恒大為例， 2023年優(yōu)先票據(jù)成本在 %%之間，而到了 2023年，利率已經(jīng)上升至 11%以上， 10月底的融資成本深圳達(dá)到了 %。 國(guó)外利率非常高，國(guó)內(nèi)發(fā)債難度大，利率也不低。當(dāng)然，少部分房企依然可以以較低的利率發(fā)行債券，以萬(wàn)科為例， 202 2023年萬(wàn)科發(fā)債利率基本還是在 %%之間，無(wú)太大變化。年初大部分銀行首套上浮 10%，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖后，資金面仍然偏緊，利率開始上浮至 15%。 各銀行官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)有 3家銀行首套房利率下調(diào)至上浮10%，同時(shí)還有部分銀行官方公布利率未下調(diào)，但實(shí)際執(zhí)行時(shí)按上浮10%計(jì)算。 深圳中原研究中心 調(diào)控加碼頻繁 市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷 2023年我國(guó)重要調(diào)控政策梳理 時(shí)間 地區(qū) 文件 重點(diǎn)內(nèi)容 中原觀點(diǎn) 2023/3/1 昆明 《 關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn) 健康發(fā)展的通知 》 昆明調(diào)整新建商品住宅限售政策至 3年 ， 而且在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策的同時(shí) ， 還將調(diào)整住房公積金政策 ， 推出限價(jià)房 。從調(diào)控手段來(lái)看，主要手段依然是限購(gòu)、限售、限價(jià)，政策多處于前三季度，主要在于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較好，各地加大調(diào)控力度。2023/4/17 沈陽(yáng) 《 關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健 康發(fā)展的通知 》 沈陽(yáng)將購(gòu)買商品住房和二手住房的限售范圍由 “ 三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域 (不含沈撫新區(qū) )內(nèi) ” 擴(kuò)展至 “ 全市行政區(qū)域 (不含遼中區(qū) 、 新民市 、 康平縣 、 法庫(kù)縣 )內(nèi) ” 。 2023/4/22 海南 《 中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知 》 商品 住宅實(shí)施全域限 購(gòu) ， 五指山 、 保亭 、 瓊中 、 白沙 4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售 。 2023/5/15 成都 《 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策 的通知 》 將限購(gòu)對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭；購(gòu)房人具有擬購(gòu)房所在區(qū) 戶籍 （ 戶籍遷入擬購(gòu)房所在區(qū)未滿 24個(gè)月 ， 應(yīng)在擬購(gòu)房所在區(qū)連續(xù)繳納社保 12個(gè)月以上 ） ， 或 戶籍 不在擬購(gòu)房所在區(qū)但在當(dāng)?shù)胤€(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保 24個(gè)月以上 。企事業(yè)單位 、 社會(huì)組織新 購(gòu)買的商品住房 ， 取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿三年后方可轉(zhuǎn)讓 。 非 本地戶籍人員中 ， 且在本地?zé)o企業(yè) 、 無(wú)工作的人員在限制區(qū)域內(nèi)購(gòu)買新建商品住房申請(qǐng)商業(yè)個(gè)人住房貸款的 ，第一套房貸款首付比例提高到 50%以上 。暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品房 。 2023/7/2 上海 《 關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房的暫 行規(guī)定 》 上海企業(yè)購(gòu)房自 2023年 7月 3日起 ， 須同時(shí)滿足設(shè)立年限已滿 5年 、 在本市累計(jì)繳納稅款金額已達(dá) 100萬(wàn)人民幣等等條件 (已繳納稅款金額滿 500萬(wàn)元以上的企業(yè)除外 )，且商品住房再次上市交易年限從 “ 滿 3