【正文】 在菏澤放松政策以前，雖然政府一直推行“因城施策、分類調控”的房地產調控主基調。與 2023年深圳政策小修小補不一樣， 2023年深圳出臺了三個影響非常大的政策， 對 2023年深圳房地產市場走勢造成了重要影響。對于剛需購房者來說，影響不大。而每年供應土地總量有限，未來商品房供應量會有小幅下滑，商品房會更加稀缺。市場商品住房，將占住房供應總量的40%左右，做到有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。 “三價合一”主要目的是去杠桿，抑制資金過度流入房地產市場。 2023/9/17 龍巖 《 關于加強精準調控穩(wěn)定房地產 市場的實施意見 》 合理 確定新建商品住房預售備案價格，并將車位價格、精裝修費用納入價格調控范圍，嚴防變相漲價。 2023/8/20 ?？? —— 加強源頭管控，強化“一房一價”備案管理，對在售項目存在價格虛高備案的要“回頭看”，重新調整備案價格； 2023/8/28 南昌 《 關于進一步加強城區(qū)新建全裝 修住宅銷售管理的通知 》 對 今后出讓用地上新建全裝修普通住宅、非普通住宅的裝修價格分別實行最高限價。高于申報價格的房屋不予網簽。 2023/7/16 江門 《 江門市住房和城鄉(xiāng)建設局商品 房現(xiàn)售管理辦法 未 辦理過商品房預售許可的商品房項目 ，房地產 開發(fā)企業(yè)不得進行 銷售，對 取得《 受理商品房現(xiàn)售備案通知書 》 的商品房項目，房地產開發(fā)企業(yè)要在 10日內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價 銷售。限地價、限預售價、限裝修價等方式多種手段，防止開發(fā)商變相加價銷售。 限制 購房對象為所有企事業(yè)單位以及其他機構 ， 涵蓋南京市和外地企事業(yè)單位以及其他 機構 。 無住房的 非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購 1套新建商品住房 。2023/5/21 丹東 《 關于堅決遏制投機炒房 維護房地產市場秩序有關工作的通知 》 非本地戶籍人員 ， 且在本地無企業(yè) 、 無工作的人員在限制區(qū)域內購買新建商品住房 ，備案 滿 5年 ， 并取得不動產權證書后方可上市交易 。 已經實行限購的區(qū)域 ， 非本省戶籍居民家庭購房 ， 須提供至少一名成員在海南累計 60個月及以上個稅或社保繳納證明 。目前來看，房地產市場轉冷明顯，調控成效顯著。 在政策不松綁的情況下，預計在市場逐步下行階段， 2023年利率仍有下行空間。 深圳中原研究中心 銀行利率先升后降 未來仍有下行空間 深圳 2023年銀行貸款利率經歷了先上升后下降的走勢。其他國外發(fā)債企業(yè)華遠地產、時代中國發(fā)債成本也在 10%以上。 % % % % % % % % % %%%%%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023萬億 歷年 M2增速與增量 M2增量 M2增速 深圳中原研究中心 注： 2023年為截至 11月數據 深圳中原研究中心 房企境外融資大幅增加 成本提高 開發(fā)商 類型 規(guī)模 利率 2023 中國恒大 優(yōu)先票據 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據 18億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據 10億美元 % 2023 中國恒大 優(yōu)先票據 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據 % 中國恒大 優(yōu)先票據 5億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據 % 開發(fā)商 類型 規(guī)模 利率 2023 萬科 中期定息票據 30億元 % 龍湖 公司債券 20億元 % 華夏幸福 定息 債券 1億美元 % 華遠地產 定息 債券 2億美元 % 陽光城 公司債券 11億元 % 美的臵業(yè) 公司債券 10億元 % 合景泰富 公司債券 4億美元 % 時代中國 優(yōu)先票據 3億美元 % 福晟集團 公司債券 10億元 % 鑫苑臵業(yè) 公司債券 6億元 % 當代臵業(yè) 優(yōu)先票據 % 2023年 M2增速下滑，貨幣政策收緊，企業(yè)發(fā)債條件更加苛刻，融資難度大幅增加。貨幣政策的收緊導致了房地產市場流動性減弱，一二線城市也結束了快速上漲步入平穩(wěn)發(fā)展階段。從增量看， 2023年 M2增量為 ，為歷年最高， 2023年也達到 。 CPI的上升主要受鮮菜等食品價格增速上升影響。上半年，房地產市場整體表現(xiàn)為一線平穩(wěn)，二線分化，三四線上升顯著，房企拿地意愿強烈。 下半年 911月官方 PMI和財新 PMI走勢背離，但是從 整年來看，特別是 年末 ，呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢，經濟下行壓力顯著。 同時財政赤字可能上調 、 更大規(guī)模減稅政策出臺 ， 激發(fā)經濟增長活力 。 國內 來說 ， 第三季度 GDP增速為近十年來最低 ， 11月經濟數據顯示 ， 出口增速顯著下滑 、 消費走弱 、 工業(yè)生產大幅回落 、 融資增長緩慢 ， 年末國內經濟繼續(xù)承壓 。 對于深圳來說 ， 目前市場價格穩(wěn)定 ， 沒有大幅下滑風險 ， 調控放松概率丌大 ， 但 銀行利率 有望繼續(xù)降低 。 但 長租公寓的快速發(fā)展也帶來巨大的風險 ， 一方面 ， 租金快速上漲 ， 生活成本大幅上升；另一方面 ， 租金貸 、 甲醛超標 、 長租公司跑路等問題層出丌窮 ， 反映租賃市場監(jiān)管制度丌 完善 。 731新政調控也直接導致了深圳市場上 、 下半年表現(xiàn)完全丌同 ， 上半年深圳市場有所回暖 ， 成交有量價齊升趨勢；而下半年 731新政后 ， 住宅限售 3年 、 公寓限售 5年 ， 市場成交驟降 ， 流勱性顯著下滑 ， 價格也由升轉跌 ， 短炒投資客基本離場 ， 剛需客觀望態(tài)勢明顯 ， 由此深圳正式步入下行調整階段 。 同時 ， 不上半年反復提及房地產調控完全 丌同 ， 10月 、 12月兩次中央政治局會議完全沒有提及房地產調控 ， 也反映房地產調控周期見底 ， 未來基本丌可能繼續(xù)調控加碼 。 而房地產作為經濟增長的重要支撐 ， 保持房地產市場穩(wěn)定是緩解經濟下行壓力的重要手段 。 政策上看， 2023年是全國房地產調控非常頻繁的一年，市場繼續(xù)圍繞”房住丌炒”主基調，深化調控，調控手段更多更復雜，全年各地調控超 400次，調控次數為歷年之最。 2023年固定投資投資、消費、出口經濟增長的三駕馬車增速同時下滑，三季度 GDP增速為十年來的新低，經濟下行壓力明顯 加大，穩(wěn)增長被提到更高位置，成為 2023年中國經濟的首要任務。深圳中原研究中心 2023年 1月 1日 2023年 房地產市場總結及預判 | 深圳中原研究中心 2023年 政策 壓市 預期 轉向 深圳中原研究中心 序 言 (一 ) 政策壓市 預期轉向 2023是中國外部經濟環(huán)境極為惡劣的一年 。 外部環(huán)境惡劣，內部經濟也丌容樂觀。 12月中央經濟會議指出，貨幣政策要松緊適度，保證流勱性合理充裕，預示 2023年流勱性有望增加，緩解經濟下行階段資金壓力，穩(wěn)杠桿取代去杠桿成為 2023年的重要目標。 深圳中原研究中心 經濟下行壓力繼續(xù)加大 ， 穩(wěn)增長被提到更加重要的 地位 。 12月 ， 菏澤率先放寬限售 ， 珠海 、 廣州 、 杭州緊隨其后 ， 在限購 、 限售方面也略有放松 ， 衡陽先是取消限價但在社會壓力下撤銷了政策 ， 合肥也有傳出限購松綁 。 上半年三價合一 、 二次房改市場短期調整 ， 但很快回升；下半年731新政調控嚴厲 ， 市場反應非常明顯 。 長租公寓在政策紅利下 ， 資金支持力度大 ， 房企 、 政府 部門 、 銀行 、 中介機構紛紛加入長租市場 ， 搶占長 租 公寓 這 一塊大蛋糕 。 因城施策 、 分類調控將真正落到實處 ， 一刀切的調控加碼將成為過去 ， 調控政策基本見底 。 國外需求放緩 ， 貿易摩擦加劇 ， 由 2023年以來的全球經濟復蘇已近尾聲 。 年末基建板塊投資增速下行趨勢得到遏制 ，企穩(wěn)回升 ， 預計明年基建投資將繼續(xù)回穩(wěn) 。顯現(xiàn)出中美貿易戰(zhàn)以來，國內外經濟環(huán)境變化，國內經濟不景氣、國外經濟增速放緩，新訂單指數持續(xù)下滑，生產經營活動預期指數年內新低，制造業(yè)企業(yè)預期下滑。 在行業(yè)銷售明顯減速后，房地產 融資環(huán)境未有明顯 好轉，行業(yè) 并購 重組繼續(xù)增加，行業(yè)集中度進一步提升。 0246810122023年12月 2023年13月 2023年14月 2023年15月 2023年16月 2023年17月 2023年18月 2023年19月 2023年110月 2023年111月 2023年112月 2023年12月 2023年13月 2023年14月 2023年15月 2023年16月 2023年17月 2023年18月 2023年19月 2023年110月 2023年111月 全國房地產開發(fā)投資累計增速（ %） % % 10%5%0%5%10%15%20%25%30%2023年 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月 110月 111月 112月 2023年 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月 110月 111月 全國商品房銷售面積與銷售額增速 銷售面積增速（同比） 銷售額增速 深圳中原研究中心 CPI上升步入 2023年上半年消費品零售價格指數 CPI增速在 2月份春節(jié)假期影響達到 %的 峰值 后回落再上升，全年 CPI基本在 ，與2023年相比有明顯提高。 CPI同比 PPI同比 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 M2增速放緩 M2增速基本保持逐年下滑的趨勢，但是在 2023年 M2增速上升 %至 %， 2023年增速也達 %，增速較 2023年回升。 2023年延續(xù)2023年的走勢， 維持穩(wěn)健中性的貨幣 政策，增速基本與上年持平，增量由于基數的原因有所增長。 2023年貨幣政策會繼續(xù)保持穩(wěn)中向松， M2增速有望企穩(wěn)反彈。以負債率較高的中國恒大為例， 2023年優(yōu)先票據成本在 %%之間，而到了 2023年，利率已經上升至 11%以上， 10月底的融資成本深圳達到了 %。當然，少部分房企依然可以以較低的利率發(fā)行債券，以萬科為例， 202 2023年萬科發(fā)債利率基本還是在 %%之間，無太大變化。 各銀行官方發(fā)布的數據顯示，已經有 3家銀行首套房利率下調至上浮10%，同時還有部分銀行官方公布利率未下調，但實際執(zhí)行時按上浮10%計算。從調控手段來看，主要手段依然是限購、限售、限價，政策多處于前三季度，主要在于上半年房地產市場表現(xiàn)較好，各地加大調控力度。 2023/4/22 海南 《 中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知 》 商品 住宅實施全域限 購 ， 五指山 、 保亭 、 瓊中 、 白沙 4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售 。企事業(yè)單位 、 社會組織新 購買的商品住房 ， 取得不動產權屬證書滿三年后方可轉讓 。暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品房 。 2023/8/13 南京 《 關于調整我市企事業(yè)單位住房限 購政策的通知 》 在全市 范圍內暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷售商品住房 。 2023年限價政策越來越多的納入到調控政策中來，部分三四線城市房價漲幅過快，多地出臺限價政策，遏制房價上漲。非商品住房項目銷售備案價格應控制在合理區(qū)間。通知要求各房地產開發(fā)企業(yè)應按申報價格規(guī)范銷售。商品房銷售價格未經備案的，將不予核發(fā)商品房預售許可。 2023/9/12 哈爾濱 《 哈爾濱市人民政府關于穩(wěn)定商 品房價格的意見 》 建立商品房銷售價格調控聯(lián)席會議制度，嚴格商品房銷售價格申報制度，合理控制商品房上市供應節(jié)奏 ，樓盤 申報銷售平均價格原則上不能高于同期、同地段、同質樓盤銷售平均價格。不動產權登記系統(tǒng)將對網簽合同相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統(tǒng)將自動攔截并予以退文，并將相關違規(guī)情況報監(jiān)管部門核查。深圳計劃將全市住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房。人才安居房和公租房供應占比將達到六成，租賃住房供應也將大增。 影響最大的為限售政策，住宅限售三年，公寓限售 5年。 2023年各地調控加碼，深圳也深化調控。城關區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內（含高新區(qū)、經濟區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房繼續(xù)實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最