【正文】 昆明 《 關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn) 健康發(fā)展的通知 》 昆明調(diào)整新建商品住宅限售政策至 3年 ， 而且在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策的同時 ， 還將調(diào)整住房公積金政策 ， 推出限價房 。年初大部分銀行首套上浮 10%，市場出現(xiàn)明顯回暖后，資金面仍然偏緊，利率開始上浮至 15%。 國外利率非常高，國內(nèi)發(fā)債難度大，利率也不低。企業(yè)境外融資增加， 2023年國內(nèi)房企境外融資 391億美元，而 2023年上半年境外融資就超 300億美元，增幅明顯。 但下半年開始，由于貿(mào)易戰(zhàn)加劇，穩(wěn) 增長成為主旋律。 202 2023年 M2貨幣增量的大幅增加，市場流動性充足，大量資金流入房地產(chǎn)市場，直接促使了這兩年房地產(chǎn)的快速上漲。 而生產(chǎn)價格指數(shù) PPI同比 增速則出現(xiàn)明顯的下滑， 2023年 11月 PPI同比增速僅為 %，為近兩年的新低。但是融資環(huán)境不佳，房企資金壓力大，房企采用加快周轉(zhuǎn)方式，加速建設(shè)、加快開盤，增加 回 款。 46474849505152535455官方制造業(yè) PMI 財新制造業(yè) PMI 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 深圳中原研究中心 2023年受市場調(diào)整與經(jīng)濟下行壓力影響，房企資金壓力較大 ,融資渠道縮緊，融資成本大幅提高。 % 6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 GDP同比增長速度 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 內(nèi)外需求明顯下滑 制造業(yè)景氣度持續(xù)回落 深圳中原研究中心 2023年全年官方制造業(yè) PMI平均 %，表明 2023年制造業(yè)總體保持平穩(wěn)增長 。 但是需要注意的是 ， 根據(jù) 10月政治局會議 、 12月中央經(jīng)濟工作會議 ， 穩(wěn)增長 成經(jīng)濟的首要工作 。 未來深圳將繼續(xù)立足二次房改長進戰(zhàn)略觃劃 ， 加強住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 ， 加快多主體供應(yīng) ， 加大租金管控 ， 建立租購并丼的長效住房體系 。 同時 ， 長租市場短期投入較高 ， 但盈利困難 ， 加上市場資本迚入多 ， 競爭加劇 ， 收房 成本 大幅提高 ， 資本也更為謹慎 ，在收益丌佳的情況下 ， 未來部分資本將逐步 退出 ， 長 租 市場也將趨于穩(wěn)定 。 序 言 (二 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 在市場整體表現(xiàn)丌佳的情況下 ， 長租公寓是 2023年的唯一 亮點 。 但是調(diào)控也丌存在全面放松的基礎(chǔ) ， 房住丌炒國策丌會勱搖 。 目前 ， 全國各城房地產(chǎn)形勢表現(xiàn)丌一 ， 部分城市房地產(chǎn)形勢嚴峻 ，存在快速下跌的風(fēng)險 ， 有逐步放松調(diào)控政策的需求 。無論是一二線城市，還是三四線城市，紛紛調(diào)控加碼，市場全面步入下行調(diào)整階段。 貨幣政策上，仍過去的一刀切去杠桿到目前的結(jié)構(gòu)性去杠桿、穩(wěn)杠桿。 國際貿(mào)易摩擦明顯加劇 ， 中美貿(mào)易戰(zhàn)多次升級 ， 同時國際需求增速放緩 ， 出口丌及預(yù)期 。 雖然 12月初 G20峰會讓中美貿(mào)易爭端緩和 ， 短期內(nèi)趨于穩(wěn)定 ， 但中長期來看 ， 美國針對中國的高科技制造業(yè)的打壓仌丌會放松 ， 外部經(jīng)濟貿(mào)易環(huán)境依然嚴峻 。 2023年實體經(jīng)濟融資難、融資貴，經(jīng)濟大環(huán)境丌佳疊加，流勱性丌足讓企業(yè)生存艱難，單純的去杠桿已經(jīng)丌再適合經(jīng)濟發(fā)展要求。一線城市成交量萎縮、價格下滑，二線穩(wěn)定但有分化，三四線城市房價漲幅則出現(xiàn)明顯回落。 因此 ， 以前的一刀切全面調(diào)控加碼已經(jīng)丌再適應(yīng)目前的發(fā)展 需求 ， 房地產(chǎn)因城施策 、 分類調(diào)控未來將真正落到實處 ， 成為未來調(diào)控的主旋律 。 深圳市場來看 ， 今年仌以深化調(diào)控為主 。 深圳 今年多次 出臺政策支持長租公寓發(fā)展 ，包括加大只租丌售土地出讓 、 將城中村納入租賃 觃劃 、 擴大資本迚入范圍 ， 同時出臺長期租賃發(fā)展計劃 。 總體來說 ， 2023年屬于房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼的一年 ， 經(jīng)濟下行壓力加大 ， 市場調(diào)整 ， 穩(wěn) 房價成為未來市場的調(diào)控重心 。 序 言 ( 三 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 Content PART 2 土地市場 PART 3 新房市場 PART 4 二手市場 PART 5 商辦市場 PART 6 市場預(yù)測 PART 1 宏觀政策 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 市場要點 宏觀政策 1 ? 政策紅利凸顯 長租公寓發(fā)展喜中帶憂 ? GDP增速下行 穩(wěn)增長成首要任務(wù) ? 內(nèi)外需求明顯下滑 制造業(yè)景氣度持續(xù)回落 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 ? 因城施策成 主旋律 政策見底穩(wěn)中向松 ? 調(diào)控加碼頻繁 市場迅速轉(zhuǎn)冷 深圳中原研究中心 GDP增速下行 穩(wěn)增長成首要任務(wù) 2023年中國經(jīng)濟下行壓力繼續(xù)加大 ， 國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境更加嚴峻 。 貨幣政策穩(wěn)中向松 ， 財政 政策也將更為 積極 。但 12月官方制造業(yè) PMI指數(shù)為 %，創(chuàng) 34個月以來新低，為 2023年 7月以來首次處于榮枯線以下，制造業(yè)景氣度持續(xù)下滑。從全國銷售面積和銷售額來看，2023年商品房銷售面積和銷售額增速與 2023年相比出現(xiàn)明顯下滑， 47月的短暫反彈在市場政策調(diào)控下轉(zhuǎn)頭向下，房地產(chǎn)市場調(diào)整趨勢明顯，觀望情緒陡增。全國房地產(chǎn)開發(fā)增速較去年有顯著的提升，但由于下半年市場下行，經(jīng)濟表現(xiàn)不佳，調(diào)控加碼，房企對房地產(chǎn)市場預(yù)期下滑，拿地意愿下滑，導(dǎo)致下半年投資增速有所下行。受中美貿(mào)易爭端、內(nèi)外需求下降，以及下半年油價低迷影響， PPI增速下行明顯。 至 2023年， M2增速、增量皆大幅下滑， M2增速下滑 %至 %，創(chuàng)歷史新低，增量也大幅下滑至 。穩(wěn)杠桿逐步占據(jù)主導(dǎo)，貨幣政策略有放松，更加注重松緊適度，保證流動性合理充裕 。但利率也相比國內(nèi)提高不少，普遍在 10%以上。公司債券方面，陽光城、美的臵業(yè)、福晟集團 等發(fā)債利率也在 %%之間。但是四季度市場表現(xiàn)不佳，而穩(wěn)增長地位提高后，房地產(chǎn)穩(wěn)杠桿提升到更高位臵，先是部分城商行下調(diào)利率，臨近年底，部分大行也下調(diào)利率。 2023年全國調(diào)控政策繼續(xù)加碼，無論是一二線城市，還是三四線城市，皆加大調(diào)控，防止房價過快上漲。 同時對沈河區(qū) 、 和平區(qū) 、 渾南區(qū) (三環(huán)內(nèi) )3個區(qū)域 (以下簡稱限購區(qū)域 )實行限購政策 。 2023/5/18 三明 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知 》 三明市區(qū)戶籍居民家庭在三明市區(qū)購買第二套及以上商品住房 ， 非三明市區(qū)戶籍居民在三明市區(qū)購買第一套及以上商品住房 ， 取得不動產(chǎn)權(quán)屬 證書三年方可上市 交易 。 2023/7/1 昆明 《 昆明市人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知 》 五華區(qū) 、 盤龍區(qū) 、 官渡區(qū) 、 西山區(qū) 、 呈貢區(qū) 、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 、 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和滇池旅游度假區(qū)范圍內(nèi) ， 暫停向已擁有上述區(qū)域內(nèi) 1套及以上 住房的 非本省戶籍人士銷售新建商品住房 。 2023/7/31 深圳 《 深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)土委等單位關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 暫停企事業(yè)單位 、 社會組織等法人單位在本市購買商品住房；各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；居民家庭新購買商品住房自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起 3年內(nèi)禁止 轉(zhuǎn)讓 ， 商務(wù)公寓 5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓 。強化商品住房銷售價格 管理，全面 推進新建商品房銷售價格申報制度，嚴格執(zhí)行 一房一價 ， 凡在我市三環(huán)區(qū)域內(nèi)新購非家庭唯一 住房的 ， 2年內(nèi)不得上市 交易。之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案。未申報過銷售價格的項目，須補充申報價格。并要求，房價一經(jīng)備案后的 6個月內(nèi)，未經(jīng)許可擅自調(diào)漲的行為將被嚴肅處理。在 商品房買賣合同中，將毛坯價格與裝修價格分開；在新建全裝修住宅交付時，交房裝修標準與樣板房裝修標準一致 。 深圳中原研究中心 深圳調(diào)控加碼 市場下行調(diào)整 2023年深圳重大 政策 時間 文件 重點內(nèi)容 點評 3月 28日 《 中國人民銀行深圳市中心支行深圳銀監(jiān)局深圳市規(guī)劃國土委關(guān)于建立信息互通查詢機制規(guī)范購房融資的通知 》 商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。 6月 5日 《 關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見 》 深圳率先推出“新房改”新政，到 2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房 170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100萬套。 二次房改立足長遠，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，建立市場與保障相結(jié)合的住房體系。對購房人離婚 2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于 70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于 30%執(zhí)行。 嚴格的限價政策讓房產(chǎn)升值預(yù)期降低，投資房產(chǎn)收益的預(yù)期大幅減少，使得短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓難度增加。 深圳中原研究中心 因 城 施策成主旋律 政策 見底穩(wěn)中向松 2023年年末政策放松城市盤點 類別 時間 地區(qū) 文件 重點內(nèi)容 中原觀點 部分區(qū)域取消限購 1月 5日 蘭州 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知 》 取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策。 而 2023年中國經(jīng)濟下行壓力加大，企業(yè)生存艱難，盈利能力大幅下降。 放寬商服轉(zhuǎn)讓 12月 19日 廣州 《 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見 》 2023年 3月 30日土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿 2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。 放寬限購 12月 27日 珠海 《 珠海市戶口遷移管理實 施辦法 》 針對斗門、金灣區(qū)域的非珠海戶籍人才購房，按個人實際情況與條件，將原來需繳納 5年的社保要求更改為 112個月不等。開發(fā)企業(yè)自取得商品房預(yù)售許可證后 ,需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會公布 ,公布價格為樓盤最高價格 ,開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣。 2023年長租公寓承接 2023年政策紅利 ， 各地政府在政策 、 資金上繼續(xù)給予支持 ， 只租不售 、 限售土地明顯增多 ， 長租公寓發(fā)展迅猛 ，房企 、 中介機構(gòu) 、 銀行 、 政府部門 、 機構(gòu)紛紛進入長租公寓市場 。 5月 99日 全國 《 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 》 堅持調(diào)控目標不動搖，深化住房制度改革，加快多主體供給、多渠道供應(yīng)、租購并舉的住房制度； 35年內(nèi)熱點城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增供應(yīng)的 50%以上。9月 29日 南昌 《 南昌鼓勵住房租賃發(fā)展 》 出租主體可享稅收優(yōu)惠，個人的出租住房收入，增值稅征收率由 5%減為%；對個體工商戶和其他個人出租住房月收入不超過 3 萬元，至 2023 年 12 月 31 日前，可暫免征收增值稅，房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用 6%的增值稅稅率等。 深圳中原研究中心 ? 土地市場表現(xiàn)平穩(wěn)，成交總金額下滑 ? 全年 10宗居住用地出讓 ? 坪山、南山為土地供應(yīng)主力區(qū)域 ? 留仙洞總部基地為成交熱點 交易金額 市場要點 土地市場 2 深圳中原研究中心 土地市場 表現(xiàn)平穩(wěn)，成交總金額下滑 ? 2023年 土地市場 表現(xiàn)較為平穩(wěn)， 全市共成功 出讓61宗 土地，占地面積 ，成交 金額 元。 050100150200250010020030040050060070080090010002023 2023 2023 20232023 2023 深圳土地出讓金額與成交面積走勢成交面積（百萬平） 土地成交金額（億）深圳中原研究中心 全年 10宗 居住用地 出讓 相比于過去兩年的土地市場而言， 2023年 深圳土地市場供應(yīng) 成交量相對 平穩(wěn) ，全年共有 10宗居住用地 出讓，值得注意的是，該地塊 位分布龍崗、坪山、大鵬等關(guān)外地區(qū)，深圳市