【正文】 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 18億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 10億美元 % 2023 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 5億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) % 開發(fā)商 類型 規(guī)模 利率 2023 萬科 中期定息票據(jù) 30億元 % 龍湖 公司債券 20億元 % 華夏幸福 定息 債券 1億美元 % 華遠(yuǎn)地產(chǎn) 定息 債券 2億美元 % 陽光城 公司債券 11億元 % 美的臵業(yè) 公司債券 10億元 % 合景泰富 公司債券 4億美元 % 時代中國 優(yōu)先票據(jù) 3億美元 % 福晟集團 公司債券 10億元 % 鑫苑臵業(yè) 公司債券 6億元 % 當(dāng)代臵業(yè) 優(yōu)先票據(jù) % 2023年 M2增速下滑，貨幣政策收緊，企業(yè)發(fā)債條件更加苛刻，融資難度大幅增加。企業(yè)境外融資增加， 2023年國內(nèi)房企境外融資 391億美元，而 2023年上半年境外融資就超 300億美元，增幅明顯。但利率也相比國內(nèi)提高不少，普遍在 10%以上。以負(fù)債率較高的中國恒大為例， 2023年優(yōu)先票據(jù)成本在 %%之間，而到了 2023年，利率已經(jīng)上升至 11%以上， 10月底的融資成本深圳達(dá)到了 %。其他國外發(fā)債企業(yè)華遠(yuǎn)地產(chǎn)、時代中國發(fā)債成本也在 10%以上。 國外利率非常高，國內(nèi)發(fā)債難度大，利率也不低。公司債券方面，陽光城、美的臵業(yè)、福晟集團 等發(fā)債利率也在 %%之間。當(dāng)然，少部分房企依然可以以較低的利率發(fā)行債券，以萬科為例， 202 2023年萬科發(fā)債利率基本還是在 %%之間，無太大變化。 深圳中原研究中心 銀行利率先升后降 未來仍有下行空間 深圳 2023年銀行貸款利率經(jīng)歷了先上升后下降的走勢。年初大部分銀行首套上浮 10%，市場出現(xiàn)明顯回暖后，資金面仍然偏緊，利率開始上浮至 15%。但是四季度市場表現(xiàn)不佳，而穩(wěn)增長地位提高后，房地產(chǎn)穩(wěn)杠桿提升到更高位臵，先是部分城商行下調(diào)利率，臨近年底，部分大行也下調(diào)利率。 各銀行官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)有 3家銀行首套房利率下調(diào)至上浮10%，同時還有部分銀行官方公布利率未下調(diào)，但實際執(zhí)行時按上浮10%計算。 在政策不松綁的情況下，預(yù)計在市場逐步下行階段， 2023年利率仍有下行空間。 深圳中原研究中心 調(diào)控加碼頻繁 市場迅速轉(zhuǎn)冷 2023年我國重要調(diào)控政策梳理 時間 地區(qū) 文件 重點內(nèi)容 中原觀點 2023/3/1 昆明 《 關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn) 健康發(fā)展的通知 》 昆明調(diào)整新建商品住宅限售政策至 3年 ， 而且在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策的同時 ， 還將調(diào)整住房公積金政策 ， 推出限價房 。 2023年全國調(diào)控政策繼續(xù)加碼，無論是一二線城市，還是三四線城市，皆加大調(diào)控，防止房價過快上漲。從調(diào)控手段來看，主要手段依然是限購、限售、限價，政策多處于前三季度，主要在于上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好，各地加大調(diào)控力度。目前來看，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷明顯，調(diào)控成效顯著。2023/4/17 沈陽 《 關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健 康發(fā)展的通知 》 沈陽將購買商品住房和二手住房的限售范圍由 “ 三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域 (不含沈撫新區(qū) )內(nèi) ” 擴展至 “ 全市行政區(qū)域 (不含遼中區(qū) 、 新民市 、 康平縣 、 法庫縣 )內(nèi) ” 。 同時對沈河區(qū) 、 和平區(qū) 、 渾南區(qū) (三環(huán)內(nèi) )3個區(qū)域 (以下簡稱限購區(qū)域 )實行限購政策 。 2023/4/22 海南 《 中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知 》 商品 住宅實施全域限 購 ， 五指山 、 保亭 、 瓊中 、 白沙 4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售 。 已經(jīng)實行限購的區(qū)域 ， 非本省戶籍居民家庭購房 ， 須提供至少一名成員在海南累計 60個月及以上個稅或社保繳納證明 。 2023/5/15 成都 《 進一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策 的通知 》 將限購對象由自然人調(diào)整為家庭；購房人具有擬購房所在區(qū) 戶籍 （ 戶籍遷入擬購房所在區(qū)未滿 24個月 ， 應(yīng)在擬購房所在區(qū)連續(xù)繳納社保 12個月以上 ） ， 或 戶籍 不在擬購房所在區(qū)但在當(dāng)?shù)胤€(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保 24個月以上 。 2023/5/18 三明 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知 》 三明市區(qū)戶籍居民家庭在三明市區(qū)購買第二套及以上商品住房 ， 非三明市區(qū)戶籍居民在三明市區(qū)購買第一套及以上商品住房 ， 取得不動產(chǎn)權(quán)屬 證書三年方可上市 交易 。企事業(yè)單位 、 社會組織新 購買的商品住房 ， 取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿三年后方可轉(zhuǎn)讓 。2023/5/21 丹東 《 關(guān)于堅決遏制投機炒房 維護房地產(chǎn)市場秩序有關(guān)工作的通知 》 非本地戶籍人員 ， 且在本地?zé)o企業(yè) 、 無工作的人員在限制區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房 ，備案 滿 5年 ， 并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后方可上市交易 。 非 本地戶籍人員中 ， 且在本地?zé)o企業(yè) 、 無工作的人員在限制區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房申請商業(yè)個人住房貸款的 ，第一套房貸款首付比例提高到 50%以上 。 2023/7/1 昆明 《 昆明市人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知 》 五華區(qū) 、 盤龍區(qū) 、 官渡區(qū) 、 西山區(qū) 、 呈貢區(qū) 、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 、 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和滇池旅游度假區(qū)范圍內(nèi) ， 暫停向已擁有上述區(qū)域內(nèi) 1套及以上 住房的 非本省戶籍人士銷售新建商品住房 。暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品房 。 無住房的 非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購 1套新建商品住房 。 2023/7/2 上海 《 關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫 行規(guī)定 》 上海企業(yè)購房自 2023年 7月 3日起 ， 須同時滿足設(shè)立年限已滿 5年 、 在本市累計繳納稅款金額已達(dá) 100萬人民幣等等條件 (已繳納稅款金額滿 500萬元以上的企業(yè)除外 )，且商品住房再次上市交易年限從 “ 滿 3年 ” 提高至 “ 滿 5年 ” 。 2023/7/31 深圳 《 深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)土委等單位關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 暫停企事業(yè)單位 、 社會組織等法人單位在本市購買商品住房；各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；居民家庭新購買商品住房自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起 3年內(nèi)禁止 轉(zhuǎn)讓 ， 商務(wù)公寓 5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓 。 2023/8/13 南京 《 關(guān)于調(diào)整我市企事業(yè)單位住房限 購政策的通知 》 在全市 范圍內(nèi)暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售商品住房 。 限制 購房對象為所有企事業(yè)單位以及其他機構(gòu) ， 涵蓋南京市和外地企事業(yè)單位以及其他 機構(gòu) 。 深圳中原研究中心 限價政策成常觃調(diào)控手段 2023年我國重要調(diào)控政策梳理 時間 地區(qū) 文件 重點內(nèi)容 中原觀點 2023/1/17 長春 《 長春市人民政府辦公廳關(guān)于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 “ 限 房價、競 地價 ” 、 “ 限 地價，競 房價 ” 等 多種競價方式，防止出現(xiàn)土地或樓面單價新高現(xiàn)象，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。強化商品住房銷售價格 管理，全面 推進新建商品房銷售價格申報制度，嚴(yán)格執(zhí)行 一房一價 ， 凡在我市三環(huán)區(qū)域內(nèi)新購非家庭唯一 住房的 ， 2年內(nèi)不得上市 交易。 2023年限價政策越來越多的納入到調(diào)控政策中來，部分三四線城市房價漲幅過快，多地出臺限價政策，遏制房價上漲。限地價、限預(yù)售價、限裝修價等方式多種手段，防止開發(fā)商變相加價銷售。 2023/2/27 三亞 《 關(guān)于加強商品房銷售價格備案 管理的通知 》 申請 辦理商品住房銷售價格備案總體均價和單套價格不能超過該區(qū)域 2023年 2月份同類型商品住房網(wǎng)簽均價和單套最高價；已辦理預(yù)（現(xiàn)）售的商品住房項目不能超過 2023年 2月份該項目網(wǎng)簽均價和單套最高價。之前備案價格超過以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請價格備案。非商品住房項目銷售備案價格應(yīng)控制在合理區(qū)間。 2023/7/16 江門 《 江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品 房現(xiàn)售管理辦法 未 辦理過商品房預(yù)售許可的商品房項目 ，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)不得進行 銷售，對 取得《 受理商品房現(xiàn)售備案通知書 》 的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在 10日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價 銷售。 2023/7/30 長春 《 關(guān)于商品房銷售價格有關(guān)問題 的通知 》 所有在售的商品房（含現(xiàn)房）須向長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局行政審批辦公室申報銷售價格后方可銷售，否則不予網(wǎng)簽。未申報過銷售價格的項目，須補充申報價格。通知要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按申報價格規(guī)范銷售。高于申報價格的房屋不予網(wǎng)簽。 2023/8/17 海口 《 關(guān)于加強商品房銷售價格備案 管理的通知 》 所有具備預(yù)售（現(xiàn)售）條件及有未售房源的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2023年 9月 28日前主動核實成本，調(diào)整價格，到海口市發(fā)改委（市物價局）重新申請價格備案。并要求，房價一經(jīng)備案后的 6個月內(nèi)，未經(jīng)許可擅自調(diào)漲的行為將被嚴(yán)肅處理。商品房銷售價格未經(jīng)備案的，將不予核發(fā)商品房預(yù)售許可。 2023/8/20 海口 —— 加強源頭管控，強化“一房一價”備案管理，對在售項目存在價格虛高備案的要“回頭看”，重新調(diào)整備案價格； 2023/8/28 南昌 《 關(guān)于進一步加強城區(qū)新建全裝 修住宅銷售管理的通知 》 對 今后出讓用地上新建全裝修普通住宅、非普通住宅的裝修價格分別實行最高限價。對不接受裝修價格限高的企業(yè)，南昌市行政審批局不核發(fā)預(yù)售許可證，南昌市房管局暫停其網(wǎng)上簽約 。在 商品房買賣合同中，將毛坯價格與裝修價格分開；在新建全裝修住宅交付時，交房裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)一致 。 2023/9/12 哈爾濱 《 哈爾濱市人民政府關(guān)于穩(wěn)定商 品房價格的意見 》 建立商品房銷售價格調(diào)控聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格商品房銷售價格申報制度，合理控制商品房上市供應(yīng)節(jié)奏 ，樓盤 申報銷售平均價格原則上不能高于同期、同地段、同質(zhì)樓盤銷售平均價格。 2023/9/17 龍巖 《 關(guān)于加強精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn) 市場的實施意見 》 合理 確定新建商品住房預(yù)售備案價格，并將車位價格、精裝修費用納入價格調(diào)控范圍，嚴(yán)防變相漲價。銷售價格超過備案價格的，房地產(chǎn)主管部門不予網(wǎng)簽。 深圳中原研究中心 深圳調(diào)控加碼 市場下行調(diào)整 2023年深圳重大 政策 時間 文件 重點內(nèi)容 點評 3月 28日 《 中國人民銀行深圳市中心支行深圳銀監(jiān)局深圳市規(guī)劃國土委關(guān)于建立信息互通查詢機制規(guī)范購房融資的通知 》 商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。不動產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對網(wǎng)簽合同相關(guān)價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統(tǒng)將自動攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報監(jiān)管部門核查。 “三價合一”主要目的是去杠桿，抑制資金過度流入房地產(chǎn)市場。以前，深圳高評高貸現(xiàn)象較為普遍，新政后二手房交易首付與稅費顯著增加，投資者買房的資金壓力大增，房地產(chǎn)市場需求將下滑，杠桿也將降低。 6月 5日 《 關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見 》 深圳率先推出“新房改”新政，到 2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房 170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100萬套。深圳計劃將全市住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房。市場商品住房，將占住房供應(yīng)總量的40%左右，做到有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。政策性支持住房，占住房供應(yīng)總量的 40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均為 20%。 二次房改立足長遠(yuǎn)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，建立市場與保障相結(jié)合的住房體系。人才安居房和公租房供應(yīng)占比將達(dá)到六成，租賃住房供應(yīng)也將大增。而每年供應(yīng)土地總量有限，未來商品房供應(yīng)量會有小幅下滑，商品房會更加稀缺。 7月 31日 《 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 停止 辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽 手續(xù)；個人 、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起 5年內(nèi)禁止 轉(zhuǎn)讓；居民 家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起 3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。對購房人離婚 2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于 70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于 30%執(zhí)行。 影響最大的為限售政策，住宅限售三年，公寓限售 5年。對于剛需購房者來說，影響不大。新政主要還是為了壓制投資需求，限售對于投資者來說資金壓力增大，風(fēng)險增加，對投資者的影響加大。 嚴(yán)格的限價政策讓房產(chǎn)升值預(yù)期降低，投資房產(chǎn)收益的預(yù)期大幅減少，使得短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓難