【正文】 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據 18億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據 10億美元 % 2023 中國恒大 優(yōu)先票據 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據 % 中國恒大 優(yōu)先票據 5億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據 % 開發(fā)商 類型 規(guī)模 利率 2023 萬科 中期定息票據 30億元 % 龍湖 公司債券 20億元 % 華夏幸福 定息 債券 1億美元 % 華遠地產 定息 債券 2億美元 % 陽光城 公司債券 11億元 % 美的臵業(yè) 公司債券 10億元 % 合景泰富 公司債券 4億美元 % 時代中國 優(yōu)先票據 3億美元 % 福晟集團 公司債券 10億元 % 鑫苑臵業(yè) 公司債券 6億元 % 當代臵業(yè) 優(yōu)先票據 % 2023年 M2增速下滑，貨幣政策收緊，企業(yè)發(fā)債條件更加苛刻，融資難度大幅增加。企業(yè)境外融資增加， 2023年國內房企境外融資 391億美元，而 2023年上半年境外融資就超 300億美元，增幅明顯。但利率也相比國內提高不少，普遍在 10%以上。以負債率較高的中國恒大為例， 2023年優(yōu)先票據成本在 %%之間，而到了 2023年，利率已經上升至 11%以上， 10月底的融資成本深圳達到了 %。其他國外發(fā)債企業(yè)華遠地產、時代中國發(fā)債成本也在 10%以上。 國外利率非常高，國內發(fā)債難度大，利率也不低。公司債券方面，陽光城、美的臵業(yè)、福晟集團 等發(fā)債利率也在 %%之間。當然，少部分房企依然可以以較低的利率發(fā)行債券，以萬科為例， 202 2023年萬科發(fā)債利率基本還是在 %%之間，無太大變化。 深圳中原研究中心 銀行利率先升后降 未來仍有下行空間 深圳 2023年銀行貸款利率經歷了先上升后下降的走勢。年初大部分銀行首套上浮 10%，市場出現(xiàn)明顯回暖后，資金面仍然偏緊，利率開始上浮至 15%。但是四季度市場表現(xiàn)不佳，而穩(wěn)增長地位提高后，房地產穩(wěn)杠桿提升到更高位臵，先是部分城商行下調利率，臨近年底，部分大行也下調利率。 各銀行官方發(fā)布的數(shù)據顯示，已經有 3家銀行首套房利率下調至上浮10%，同時還有部分銀行官方公布利率未下調，但實際執(zhí)行時按上浮10%計算。 在政策不松綁的情況下，預計在市場逐步下行階段， 2023年利率仍有下行空間。 深圳中原研究中心 調控加碼頻繁 市場迅速轉冷 2023年我國重要調控政策梳理 時間 地區(qū) 文件 重點內容 中原觀點 2023/3/1 昆明 《 關于進一步促進房地產市場平穩(wěn) 健康發(fā)展的通知 》 昆明調整新建商品住宅限售政策至 3年 ， 而且在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策的同時 ， 還將調整住房公積金政策 ， 推出限價房 。 2023年全國調控政策繼續(xù)加碼，無論是一二線城市，還是三四線城市，皆加大調控，防止房價過快上漲。從調控手段來看，主要手段依然是限購、限售、限價，政策多處于前三季度，主要在于上半年房地產市場表現(xiàn)較好，各地加大調控力度。目前來看，房地產市場轉冷明顯，調控成效顯著。2023/4/17 沈陽 《 關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健 康發(fā)展的通知 》 沈陽將購買商品住房和二手住房的限售范圍由 “ 三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域 (不含沈撫新區(qū) )內 ” 擴展至 “ 全市行政區(qū)域 (不含遼中區(qū) 、 新民市 、 康平縣 、 法庫縣 )內 ” 。 同時對沈河區(qū) 、 和平區(qū) 、 渾南區(qū) (三環(huán)內 )3個區(qū)域 (以下簡稱限購區(qū)域 )實行限購政策 。 2023/4/22 海南 《 中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知 》 商品 住宅實施全域限 購 ， 五指山 、 保亭 、 瓊中 、 白沙 4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售 。 已經實行限購的區(qū)域 ， 非本省戶籍居民家庭購房 ， 須提供至少一名成員在海南累計 60個月及以上個稅或社保繳納證明 。 2023/5/15 成都 《 進一步完善房地產市場調控政策 的通知 》 將限購對象由自然人調整為家庭；購房人具有擬購房所在區(qū) 戶籍 （ 戶籍遷入擬購房所在區(qū)未滿 24個月 ， 應在擬購房所在區(qū)連續(xù)繳納社保 12個月以上 ） ， 或 戶籍 不在擬購房所在區(qū)但在當?shù)胤€(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保 24個月以上 。 2023/5/18 三明 《 關于加強房地產市場調控的通知 》 三明市區(qū)戶籍居民家庭在三明市區(qū)購買第二套及以上商品住房 ， 非三明市區(qū)戶籍居民在三明市區(qū)購買第一套及以上商品住房 ， 取得不動產權屬 證書三年方可上市 交易 。企事業(yè)單位 、 社會組織新 購買的商品住房 ， 取得不動產權屬證書滿三年后方可轉讓 。2023/5/21 丹東 《 關于堅決遏制投機炒房 維護房地產市場秩序有關工作的通知 》 非本地戶籍人員 ， 且在本地無企業(yè) 、 無工作的人員在限制區(qū)域內購買新建商品住房 ，備案 滿 5年 ， 并取得不動產權證書后方可上市交易 。 非 本地戶籍人員中 ， 且在本地無企業(yè) 、 無工作的人員在限制區(qū)域內購買新建商品住房申請商業(yè)個人住房貸款的 ，第一套房貸款首付比例提高到 50%以上 。 2023/7/1 昆明 《 昆明市人民政府辦公廳關于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關問題的通知 》 五華區(qū) 、 盤龍區(qū) 、 官渡區(qū) 、 西山區(qū) 、 呈貢區(qū) 、 高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) 、 經濟技術開發(fā)區(qū)和滇池旅游度假區(qū)范圍內 ， 暫停向已擁有上述區(qū)域內 1套及以上 住房的 非本省戶籍人士銷售新建商品住房 。暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品房 。 無住房的 非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購 1套新建商品住房 。 2023/7/2 上海 《 關于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫 行規(guī)定 》 上海企業(yè)購房自 2023年 7月 3日起 ， 須同時滿足設立年限已滿 5年 、 在本市累計繳納稅款金額已達 100萬人民幣等等條件 (已繳納稅款金額滿 500萬元以上的企業(yè)除外 )，且商品住房再次上市交易年限從 “ 滿 3年 ” 提高至 “ 滿 5年 ” 。 2023/7/31 深圳 《 深圳市人民政府辦公廳轉發(fā)市規(guī)土委等單位關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 暫停企事業(yè)單位 、 社會組織等法人單位在本市購買商品住房；各類新供應用地上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途；居民家庭新購買商品住房自取得不動產權利證書之日起 3年內禁止 轉讓 ， 商務公寓 5年內禁止轉讓 。 2023/8/13 南京 《 關于調整我市企事業(yè)單位住房限 購政策的通知 》 在全市 范圍內暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷售商品住房 。 限制 購房對象為所有企事業(yè)單位以及其他機構 ， 涵蓋南京市和外地企事業(yè)單位以及其他 機構 。 深圳中原研究中心 限價政策成常觃調控手段 2023年我國重要調控政策梳理 時間 地區(qū) 文件 重點內容 中原觀點 2023/1/17 長春 《 長春市人民政府辦公廳關于保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 “ 限 房價、競 地價 ” 、 “ 限 地價，競 房價 ” 等 多種競價方式，防止出現(xiàn)土地或樓面單價新高現(xiàn)象，嚴防高價地擾亂市場預期。強化商品住房銷售價格 管理，全面 推進新建商品房銷售價格申報制度，嚴格執(zhí)行 一房一價 ， 凡在我市三環(huán)區(qū)域內新購非家庭唯一 住房的 ， 2年內不得上市 交易。 2023年限價政策越來越多的納入到調控政策中來，部分三四線城市房價漲幅過快，多地出臺限價政策，遏制房價上漲。限地價、限預售價、限裝修價等方式多種手段，防止開發(fā)商變相加價銷售。 2023/2/27 三亞 《 關于加強商品房銷售價格備案 管理的通知 》 申請 辦理商品住房銷售價格備案總體均價和單套價格不能超過該區(qū)域 2023年 2月份同類型商品住房網簽均價和單套最高價；已辦理預（現(xiàn)）售的商品住房項目不能超過 2023年 2月份該項目網簽均價和單套最高價。之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案。非商品住房項目銷售備案價格應控制在合理區(qū)間。 2023/7/16 江門 《 江門市住房和城鄉(xiāng)建設局商品 房現(xiàn)售管理辦法 未 辦理過商品房預售許可的商品房項目 ，房地產 開發(fā)企業(yè)不得進行 銷售，對 取得《 受理商品房現(xiàn)售備案通知書 》 的商品房項目，房地產開發(fā)企業(yè)要在 10日內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價 銷售。 2023/7/30 長春 《 關于商品房銷售價格有關問題 的通知 》 所有在售的商品房（含現(xiàn)房）須向長春市住房保障和房地產管理局行政審批辦公室申報銷售價格后方可銷售，否則不予網簽。未申報過銷售價格的項目，須補充申報價格。通知要求各房地產開發(fā)企業(yè)應按申報價格規(guī)范銷售。高于申報價格的房屋不予網簽。 2023/8/17 海口 《 關于加強商品房銷售價格備案 管理的通知 》 所有具備預售（現(xiàn)售）條件及有未售房源的商品房項目，房地產開發(fā)企業(yè)在 2023年 9月 28日前主動核實成本，調整價格，到?？谑邪l(fā)改委（市物價局）重新申請價格備案。并要求，房價一經備案后的 6個月內，未經許可擅自調漲的行為將被嚴肅處理。商品房銷售價格未經備案的，將不予核發(fā)商品房預售許可。 2023/8/20 ?？? —— 加強源頭管控，強化“一房一價”備案管理，對在售項目存在價格虛高備案的要“回頭看”，重新調整備案價格； 2023/8/28 南昌 《 關于進一步加強城區(qū)新建全裝 修住宅銷售管理的通知 》 對 今后出讓用地上新建全裝修普通住宅、非普通住宅的裝修價格分別實行最高限價。對不接受裝修價格限高的企業(yè)，南昌市行政審批局不核發(fā)預售許可證，南昌市房管局暫停其網上簽約 。在 商品房買賣合同中，將毛坯價格與裝修價格分開；在新建全裝修住宅交付時，交房裝修標準與樣板房裝修標準一致 。 2023/9/12 哈爾濱 《 哈爾濱市人民政府關于穩(wěn)定商 品房價格的意見 》 建立商品房銷售價格調控聯(lián)席會議制度，嚴格商品房銷售價格申報制度，合理控制商品房上市供應節(jié)奏 ，樓盤 申報銷售平均價格原則上不能高于同期、同地段、同質樓盤銷售平均價格。 2023/9/17 龍巖 《 關于加強精準調控穩(wěn)定房地產 市場的實施意見 》 合理 確定新建商品住房預售備案價格，并將車位價格、精裝修費用納入價格調控范圍，嚴防變相漲價。銷售價格超過備案價格的，房地產主管部門不予網簽。 深圳中原研究中心 深圳調控加碼 市場下行調整 2023年深圳重大 政策 時間 文件 重點內容 點評 3月 28日 《 中國人民銀行深圳市中心支行深圳銀監(jiān)局深圳市規(guī)劃國土委關于建立信息互通查詢機制規(guī)范購房融資的通知 》 商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務，要以房地產信息系統(tǒng)中查詢到的網簽合同和住房套數(shù)查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。不動產權登記系統(tǒng)將對網簽合同相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統(tǒng)將自動攔截并予以退文，并將相關違規(guī)情況報監(jiān)管部門核查。 “三價合一”主要目的是去杠桿，抑制資金過度流入房地產市場。以前，深圳高評高貸現(xiàn)象較為普遍，新政后二手房交易首付與稅費顯著增加，投資者買房的資金壓力大增，房地產市場需求將下滑，杠桿也將降低。 6月 5日 《 關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見 》 深圳率先推出“新房改”新政，到 2035年，深圳將籌集建設各類住房 170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100萬套。深圳計劃將全市住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房。市場商品住房，將占住房供應總量的40%左右，做到有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。政策性支持住房，占住房供應總量的 40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均為 20%。 二次房改立足長遠，調整住房結構，建立市場與保障相結合的住房體系。人才安居房和公租房供應占比將達到六成，租賃住房供應也將大增。而每年供應土地總量有限，未來商品房供應量會有小幅下滑，商品房會更加稀缺。 7月 31日 《 關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 停止 辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網簽 手續(xù)；個人 、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起 5年內禁止 轉讓；居民 家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產權利證書之日起 3年內禁止轉讓。對購房人離婚 2年內申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于 70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于 30%執(zhí)行。 影響最大的為限售政策，住宅限售三年，公寓限售 5年。對于剛需購房者來說，影響不大。新政主要還是為了壓制投資需求，限售對于投資者來說資金壓力增大，風險增加，對投資者的影響加大。 嚴格的限價政策讓房產升值預期降低，投資房產收益的預期大幅減少，使得短期內轉讓難