【正文】 備注： 2023年鹽田無成交， 2023成交均價采用的數(shù)據(jù)為 2023年的均價 37056 98029 63330 42360 85678 60106 65050 0202304000060000800001000001202300510152025303540龍崗 南山 龍華 寶安 福田 鹽田 羅湖 2023年成交量 2023年成交量 2023年成交均價 2023年成交均價 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 小面積低總價 公寓受捧 2023年總價在 300萬以內(nèi)的公寓成交占比超六成。 29396 18384 % 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%010000202303000040000500006000070000800002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023公寓成交套數(shù) 住宅成交套數(shù) 公寓成交占比 深圳中原研究中心 成交主力 在龍華和 龍崗 2023年商務(wù)公寓的成交主要集中在龍華和龍崗兩區(qū) 。 深圳中原研究中心 公寓市場 ? 全市供應(yīng)量微跌 ? 公寓成交量升價跌 ? 公寓成交占比 近四 成 ? 商務(wù)公寓成交主力在龍華和龍崗 ? 300萬以內(nèi)公寓成交占比超六成 ? 龍光玖鉆為成交套數(shù)、成交 金額雙料冠軍 市場要點 4 深圳中原研究中心 全市供應(yīng)量微跌 2023年公寓供應(yīng)量依然維持在 ，同比去年下降 %，為近四年來供應(yīng)量的首次下跌。 2023年新房住宅限價明顯，住宅均價延續(xù) 2023平穩(wěn)下調(diào)趨勢，從 1月至 12月累計下調(diào) 180元 /平，全年均價為 54120元 /平，同比 ↓ %。 2023年新房 住宅成交面積 TOP10開發(fā)商共 成交 ，占全市一手住宅成交 面積 的 %，行業(yè)集中度明顯。 2023年片區(qū)均價環(huán)比漲跌幅 排名 均價漲幅榜 均價跌幅榜 片區(qū) 2023均價 漲幅 片區(qū) 2023均價 跌幅 1 布吉 50475 % 蔡屋圍 76143 % 2 民治 68574 % 后海 116835 % 3 沙井 43948 % 沙頭角 47581 % 4 光明 45666 % 坂田 49907 % 5 橫崗 40920 % 寶安中心區(qū) 81423 % 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 壹成中心連續(xù)兩年成交套數(shù)最多 壹成中心花園最早于 2023年入市， 2023年共成交 1475套， 2023年共成交 1264套，連續(xù)兩年位居住宅成交套數(shù)TOP10榜首，其次是龍光玖龍臺成交 1094套，遠(yuǎn)洋新天地成交 1040套， TOP3成交套數(shù)都在千套以上。 從各價格段成交占比來看， 2023年 4萬以下價格段占比大幅減少， 8萬以上價格段也有所減少，新房住宅成交價格在中間價格段比較集中， 46萬價格段占比接近五成。從各區(qū)供應(yīng)來看，僅龍崗區(qū)供應(yīng)有所減少，六區(qū)供應(yīng)增加，其中鹽田、羅湖、福田、南山、寶安五區(qū)住宅供應(yīng)成倍增加。上半年客戶購買意愿強(qiáng)，新房關(guān)注度持續(xù)高漲 ，訪客 指數(shù)觸底反彈 。新房住宅推盤量大幅增加，但成交量在歷史周期中仍處于低位。 2023 年土地成交 宗數(shù)工業(yè)用地商業(yè)用地居住用地其他2023 年土地成交面積工業(yè)用地商業(yè)用地居住用地其他深圳中原研究中心 坪山、 南山為土地供應(yīng)主力區(qū)域 從區(qū)域上看， 2023年南山區(qū) 土地 成交宗數(shù)為 17宗，領(lǐng)先 全市，其次 為 坪 山區(qū)，成交 10宗。 ? 而去年土地市場 成交金額較高， 全年成功 出讓 46宗 土地， 面積 ， 金額 元。 6月 19日 北京 《 北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書 （ 2023） 》 培育和發(fā)展住房租賃市場，完善住房租賃市場租金監(jiān)測和發(fā)布機(jī)制，加快發(fā)展長期租賃，加強(qiáng)住房租賃企業(yè)備案管理，推動集體土地建設(shè)租賃住房，發(fā)展租賃型職工集體宿舍，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有經(jīng)營租賃住房等 7月 26日 武漢 《 關(guān)于進(jìn)一步加快培育和發(fā)展住房 租賃市場試點工作的通知 》 產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)的服務(wù)用房，可用于建設(shè)租賃住房，商業(yè)和辦公用房項目可在符合條件情況下改造為租賃住房。 深圳中原研究中心 政策紅利凸顯 長租公寓發(fā)展喜中帶憂 2023年住房租賃政策 梳理 時間 地區(qū) 文件 重點內(nèi)容 中原觀點 4月 25日 全國 《 關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相 關(guān)工作的通知 》 明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。 取消限售 12月 19日 菏澤 《 關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 商品住房限售措施取消，鼓勵房產(chǎn)交易。城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房繼續(xù)實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。 影響最大的為限售政策，住宅限售三年，公寓限售 5年。深圳計劃將全市住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房。 2023/9/12 哈爾濱 《 哈爾濱市人民政府關(guān)于穩(wěn)定商 品房價格的意見 》 建立商品房銷售價格調(diào)控聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格商品房銷售價格申報制度，合理控制商品房上市供應(yīng)節(jié)奏 ，樓盤 申報銷售平均價格原則上不能高于同期、同地段、同質(zhì)樓盤銷售平均價格。通知要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按申報價格規(guī)范銷售。 2023年限價政策越來越多的納入到調(diào)控政策中來，部分三四線城市房價漲幅過快，多地出臺限價政策，遏制房價上漲。暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品房 。 2023/4/22 海南 《 中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知 》 商品 住宅實施全域限 購 ， 五指山 、 保亭 、 瓊中 、 白沙 4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售 。 各銀行官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)有 3家銀行首套房利率下調(diào)至上浮10%，同時還有部分銀行官方公布利率未下調(diào)，但實際執(zhí)行時按上浮10%計算。以負(fù)債率較高的中國恒大為例， 2023年優(yōu)先票據(jù)成本在 %%之間，而到了 2023年，利率已經(jīng)上升至 11%以上， 10月底的融資成本深圳達(dá)到了 %。 2023年延續(xù)2023年的走勢， 維持穩(wěn)健中性的貨幣 政策，增速基本與上年持平，增量由于基數(shù)的原因有所增長。 0246810122023年12月 2023年13月 2023年14月 2023年15月 2023年16月 2023年17月 2023年18月 2023年19月 2023年110月 2023年111月 2023年112月 2023年12月 2023年13月 2023年14月 2023年15月 2023年16月 2023年17月 2023年18月 2023年19月 2023年110月 2023年111月 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速（ %） % % 10%5%0%5%10%15%20%25%30%2023年 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月 110月 111月 112月 2023年 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月 110月 111月 全國商品房銷售面積與銷售額增速 銷售面積增速（同比） 銷售額增速 深圳中原研究中心 CPI上升步入 2023年上半年消費品零售價格指數(shù) CPI增速在 2月份春節(jié)假期影響達(dá)到 %的 峰值 后回落再上升，全年 CPI基本在 ，與2023年相比有明顯提高。顯現(xiàn)出中美貿(mào)易戰(zhàn)以來，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣、國外經(jīng)濟(jì)增速放緩，新訂單指數(shù)持續(xù)下滑，生產(chǎn)經(jīng)營活動預(yù)期指數(shù)年內(nèi)新低，制造業(yè)企業(yè)預(yù)期下滑。 國外需求放緩 ， 貿(mào)易摩擦加劇 ， 由 2023年以來的全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已近尾聲 。 長租公寓在政策紅利下 ， 資金支持力度大 ， 房企 、 政府 部門 、 銀行 、 中介機(jī)構(gòu)紛紛加入長租市場 ， 搶占長 租 公寓 這 一塊大蛋糕 。 12月 ， 菏澤率先放寬限售 ， 珠海 、 廣州 、 杭州緊隨其后 ， 在限購 、 限售方面也略有放松 ， 衡陽先是取消限價但在社會壓力下撤銷了政策 ， 合肥也有傳出限購松綁 。 12月中央經(jīng)濟(jì)會議指出，貨幣政策要松緊適度，保證流勱性合理充裕，預(yù)示 2023年流勱性有望增加，緩解經(jīng)濟(jì)下行階段資金壓力，穩(wěn)杠桿取代去杠桿成為 2023年的重要目標(biāo)。深圳中原研究中心 2023年 1月 1日 2023年 房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 | 深圳中原研究中心 2023年 政策 壓市 預(yù)期 轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 序 言 (一 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 2023是中國外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境極為惡劣的一年 。 政策上看， 2023年是全國房地產(chǎn)調(diào)控非常頻繁的一年，市場繼續(xù)圍繞”房住丌炒”主基調(diào)，深化調(diào)控，調(diào)控手段更多更復(fù)雜，全年各地調(diào)控超 400次，調(diào)控次數(shù)為歷年之最。 同時 ， 不上半年反復(fù)提及房地產(chǎn)調(diào)控完全 丌同 ， 10月 、 12月兩次中央政治局會議完全沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控 ， 也反映房地產(chǎn)調(diào)控周期見底 ， 未來基本丌可能繼續(xù)調(diào)控加碼 。 但 長租公寓的快速發(fā)展也帶來巨大的風(fēng)險 ， 一方面 ， 租金快速上漲 ， 生活成本大幅上升；另一方面 ， 租金貸 、 甲醛超標(biāo) 、 長租公司跑路等問題層出丌窮 ， 反映租賃市場監(jiān)管制度丌 完善 。 國內(nèi) 來說 ， 第三季度 GDP增速為近十年來最低 ， 11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 出口增速顯著下滑 、 消費走弱 、 工業(yè)生產(chǎn)大幅回落 、 融資增長緩慢 ， 年末國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)承壓 。 下半年 911月官方 PMI和財新 PMI走勢背離，但是從 整年來看，特別是 年末 ，呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢，經(jīng)濟(jì)下行壓力顯著。 CPI的上升主要受鮮菜等食品價格增速上升影響。貨幣政策的收緊導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場流動性減弱，一二線城市也結(jié)束了快速上漲步入平穩(wěn)發(fā)展階段。其他國外發(fā)債企業(yè)華遠(yuǎn)地產(chǎn)、時代中國發(fā)債成本也在 10%以上。 在政策不松綁的情況下，預(yù)計在市場逐步下行階段， 2023年利率仍有下行空間。 已經(jīng)實行限購的區(qū)域 ， 非本省戶籍居民家庭購房 ， 須提供至少一名成員在海南累計 60個月及以上個稅或社保繳納證明 。 無住房的 非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購 1套新建商品住房 。限地價、限預(yù)售價、限裝修價等方式多種手段，防止開發(fā)商變相加價銷售。高于申報價格的房屋不予網(wǎng)簽。 2023/9/17 龍巖 《 關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn) 市場的實施意見 》 合理 確定新建商品住房預(yù)售備案價格，并將車位價格、精裝修費用納入價格調(diào)控范圍，嚴(yán)防變相漲價。市場商品住房，將占住房供應(yīng)總量的40%左右，做到有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。對于剛需購房者來說，影響不大。 在菏澤放松政策以前，雖然政府一直推行“因城施策、分類調(diào)控”的房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。 降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，減少當(dāng)下開發(fā)商的資金壓力。鼓勵專業(yè)化機(jī)構(gòu)化的建設(shè)或運營機(jī)構(gòu)，建立健全監(jiān)管協(xié)作機(jī)制，支持開展住房租賃資產(chǎn)證券化。 9月 4日 廈門 《 廈門市市級公共租賃住房管理辦 法 》 在廈無住房的各類人才、在廈穩(wěn)定就業(yè)的無住房職工都可申請公共租賃住房；租金優(yōu)惠由 20%比例提高到 30%。相對來看，今年全年土地成交總面積較 去年增加%， 成交金額同比 下滑 %，土地市場供應(yīng)總均價降低明顯。工業(yè)用地大多集中在南山區(qū)與坪山區(qū)為主 ，其中 廣東歐加通信科技有限公司拿下深圳灣超級總部基地，總成交價為 ，為年度總價最高地 王 。 2023年新房住宅限價 明顯，住宅均價延續(xù) 2023平穩(wěn)下調(diào)趨勢，從 1月至 12月累計下調(diào) 180元 /平，全年均價為 54120元 /平，同比 ↓ %。部分 項目出現(xiàn)認(rèn)籌數(shù)量遠(yuǎn)大于房源數(shù)量，開啟 政府公證搖 號選房，新盤訪客指數(shù)維持 在相對高位 徘徊 。 羅湖 , 624, 1%,↑ % 福田 , 2539, 6%,↑ % 南山 , 3783, 9%,↑ % 鹽田 , 1283, 3%,↑ % 龍崗 , 13024,