【正文】 定做和以整售為主的銷售策略 塑造起 CBD商務空間的示范 項 目 定 位 （ 產 品 定 位 ） 從寫字樓客戶角度宣傳定位（廣告語） 備選方案二： CBD核心區(qū) 競爭者分析 （個案分析“新城 國際 ” ） 產品主要指標 發(fā)展商 :萬通地產 位 置：朝外大街 建筑面積： 32萬平米 建筑規(guī)劃：公寓面積約在 20萬平米， 12萬平米左右規(guī)劃為酒店和寫字樓 綠 化： %綠化率 開盤 /入住時間： 競爭者分析 （個案分析“新城 國際 /大連萬達 /瑞城中心 /金地國際花園 /國貿三期 /央視光華路項目 /首創(chuàng)京廣項目 /陽光京廣項目 …… 究竟誰是我們的競爭對手？？？ 競 爭 者 分 析 （ 樣 本 選 取 ） 目前直接競爭對手 北京財富中心 怡禾國際中心 旺座中心 新城 月 出租率 京廣中心 27 98%以上 國貿 1座 5（按使用面積） 100% 國貿 2座 63 5（按使用面積） 100% 嘉里中心 34 100% 航華科貿 28 98%以上 漢威大廈 98%以上 科倫大廈 24 98%以上 中服大廈 23 98%以上 華彬大廈 22 98%以上 三立大廈 24 98%以上 京匯大廈 26 98%以上 和喬大廈 22 98%以上 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 政府對CBD未來的規(guī)劃設計 （萬平米）總建筑面積：1000 保留項目：309規(guī)劃新發(fā)展的項目：690（含待建項目）250500250住宅寫字樓其它設施 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） CBD待開發(fā)主要項目儲備量 項 目 名 稱 銷售面積（萬平米） 建外 SOHO 小于 70（有部分用地將調整為 CBD公共綠地） 新城國際 30（ 10萬平米建酒店和寫字樓） 金地國際花園 38（總體規(guī)劃方案開始超標） 北京財富中心 70（最高建筑 280米，政府已批） 大連萬達項目 40（未被政府列為重點建設工程） 首創(chuàng)地產京廣東北角項目 140（未被政府列為重點建設工程） 陽光地產京廣西面項目 40（未被政府列為重點建設工程） 央視北汽摩光華路廠區(qū) 50（預計年內動工） 建外大街 1號國貿三期 5060（寫字樓 38%，分三期開發(fā)， 2023年完成） 銀泰世貿中心 （寫字樓 12萬平米，計劃 10月開工， 2023年 5月竣工） 怡禾國際中心（光華路） 20（ 10萬平米建寫字樓和商業(yè)配套） 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 通過上表的分析，僅以上項目的開發(fā)量就達 580590萬平米 ,如果在加上建外 SOHO邊上 通用集團 將啟動一個近 70萬平米的項目和其它未知項目的開發(fā)，估計今后幾年內潛在供應量將至少在 700800萬平米 ，而這些供應量將會在 510年內逐漸釋放出來，為此我們認為在短期內不會形成積壓。莫里斯 京匯大廈 CBD 商圈 1,800 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場價格 ） 北京 CBD寫字樓市場價格主要特征 CBD寫字樓價格理性回歸 近期租金走勢平穩(wěn) 投資性購買活躍，銷售價格溫和上漲（平均售價從去年下半年的2023美金上漲到 2200美金左右） 物業(yè)管理費多為 $ 參見下表 —— 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場價格 ） 3143454433272226300102030405093 94 95 96 97 98 99 2023 2023北京甲級寫字樓租金歷年走勢圖 單位：美元/月/建筑平米租金 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場價格 ） 近期 CBD寫字樓租金、物管費及出租率明細表 項目名稱 租金 美元 /平米。因此，金融和 IT信息方面對 CBD寫字樓的需求將主要來源于國外公司。 大面積的租購 隨著 500強等跨國公司的逐漸進入，大面積甚至整棟租購寫字樓的情形多次發(fā)生。 2023年來，由于可租面積不多， CBD寫字樓市場成交氣氛不算活躍，康培英語學院在招商局大廈租用 3000平方米的面積可算得上是今年以來 CBD寫字樓租賃案例中的亮點。 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場需求 ） 傳統(tǒng)行業(yè)與新行業(yè)“共舞” 隨著 2023年下半年網絡經濟開始大幅度的調整，網絡公司 對寫字樓的需求也大大萎縮。 具雄厚實力的外資計算機、通訊信息技術企業(yè)繼續(xù)進入或擴張，如2023年 10月戴爾公司在嘉里中心租用面積 1600平米，愛立信在漢威大廈租用 600平米，高通公司進駐嘉里中心。 整棟購買寫字樓的外資公司：美國惠普、摩托羅拉、 DELL電腦、英特爾及瑞典愛立信、諾基亞、蓋洛普公司等。 建外 SOHO 旺 座 銀泰世貿中心 怡禾 國際 京廣 細 說 CBD （ 北京 CBD的現狀 ） 一 、 具備 CBD的基礎和功能 標志性建筑：國貿 、 京廣 、 嘉里 、 漢威 、 航華科貿等 世界 500強企業(yè)中有 160多家在北京設立機構 （ CBD商圈 99家 ） 二 、 具有雄厚的涉外資源 使館云集 ， 朝陽區(qū)聚集了占北京 60%以上的外國商社 3000多家各國公司 、 167家海外新聞機構大多在 CBD區(qū)內辦公 50%以上的五星級飯店賓館分布在東三環(huán)沿線 三 、 交通與網絡鋪設基礎遠超其它區(qū)域 細 說 CBD （ 北京 CBD的未來 ） 一批高 300米左右的摩天大樓將出現在 CBD（ 金十字區(qū)域），國貿三期將以 330米的高度成為北京第一摩天大樓與 CBD核心區(qū)新的標志性建筑。 國際著名的 CBD區(qū) 東京 /新宿 紐約 /曼哈頓 法國 /拉德方斯 倫敦 /道克蘭 香港 /中環(huán) 上海 /陸家嘴 細 說 CBD （ 八 大 特 征 ） 地理特征 局限于世界性大城市，代表整個城市最精華、超景觀的區(qū)域 地價特征 樓價、地價在城市內或者一個區(qū)域內應該是最高的 建筑特征 高樓聳立，高密度建筑量 人口特征 高密度人流，一個大廈內可能就集中了幾十萬人辦公 細 說 CBD （ 八 大 特 征 ） 產業(yè)特征（核心） 以代表當今時代最先進、最發(fā)達的金融、保險、證券、中介、 會計等第三產業(yè)為主 功能性特征 是市場經濟體制下一個經濟的樞紐機構 景觀特征 代表一個城市的形象 時代性特征 體現網絡和全球經濟化的功能 CBD 中央商務區(qū) 核 心 區(qū)