【正文】 完成目標(biāo) 突破限制 創(chuàng)新組合 Ⅴ綜合比選幵確定方案 產(chǎn)品組合 論證模型 常規(guī)思維 確定用地指標(biāo) 分析項目資源 項目認(rèn)識 市場機(jī)會挖掘 物業(yè)發(fā)展情 況 市場研究 地塊核心問題 項目突破 口 Ⅰ理順基礎(chǔ)信息 Ⅱ可能的物業(yè)類型 物業(yè)類型篩選依據(jù)？ 物業(yè)組合及方案確定？ 利潤最大化 開發(fā)風(fēng)險 Ⅲ各物業(yè)類型組合 跳躍型 連續(xù)型 單一型 Ⅳ各物業(yè)類型組合測算 未完成目標(biāo) 完成目標(biāo) 突破限制 創(chuàng)新組合 Ⅴ綜合比選幵確定方案 產(chǎn)品組合 論證模型 常規(guī)思維 尋找 ?本體分析 ? 區(qū)域 屬性 從城市房地產(chǎn)市場發(fā)展及政府規(guī)劃方向來看 ， 項目 區(qū)域丌屬于城市主流發(fā)展方向 北區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 東區(qū) 老城區(qū) 本案 新城西區(qū) 揚(yáng)州房地產(chǎn)板塊劃分 大學(xué)城 第二城 目前，項目區(qū)域內(nèi)存有大量巟廠，巟業(yè)區(qū)形象比較深刻；但區(qū)域內(nèi)揚(yáng)子津生態(tài)園的規(guī)劃不落地，可以 對沖 掉部分區(qū)域巟業(yè)區(qū)形象所帶來的丌利影響，為項目發(fā)展所 借勢 金地藝境 本項目 揚(yáng)子津科教園 吳州西路 揚(yáng)子江南路 工廠 工廠 工廠 揚(yáng)子津生態(tài)園 高旻寺 揚(yáng)子津生態(tài)園規(guī)劃 ? 定位： 揚(yáng)州城市新綠肺 ， 揚(yáng)州城南的 “ 氧吧 ” ， 揚(yáng)州南區(qū)體驗(yàn)生態(tài) 、運(yùn)勱休閑生態(tài)園 ? 功能定位： 三大主題 ， 即植物博覽 、運(yùn)勱康體和休閑觀光 ? 規(guī)模： 750畝 ? 規(guī)劃建設(shè)進(jìn)度： 2023年 9月 ， 揚(yáng)子津生態(tài)園建設(shè)已進(jìn)入尾聲 ， 整個生態(tài)園已經(jīng)刜具雛形 區(qū)域 屬性 目前，區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套主要集中在富川瑞園及大學(xué)城片區(qū)，本項目周邊相關(guān)配套相對匱乏；項目南側(cè)規(guī)劃有九龍灣國際會議中心，對區(qū)域發(fā)展一定的支撐作用 建設(shè)集開發(fā)區(qū)公共服務(wù)中心、會議中心和休閑、生態(tài)為一體的綜合服務(wù)區(qū)。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。 上海中原顧問事業(yè)部 朱曉琳 Shanghai 破 局 特定容積率條件下的產(chǎn)品組合突破性思考 北塊 H＜ 18m 南塊 H＜ 12m 題目： 地塊容積率等指標(biāo)限制產(chǎn)品組合空間，（容積率 ， 限高： 北塊 H＜ 18m ，南塊 H＜ 12m） 難點(diǎn)： ? 物業(yè)類型限制性高，（ P1花園洋房 、 P2疊加 、 P3聯(lián)排 、 P4雙拼 ┉） ? 雙重指標(biāo)限制，排布較為局促，品質(zhì)很難體現(xiàn) ? 各種組合（ P P1+P3+P P1+P2+P3+P4）無法達(dá)到利潤目標(biāo) 突破口： 打破容積率框架限制，低容積率產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)，用補(bǔ)足容積率方式來滿足指標(biāo)條件。 九龍灣國際會議中心 環(huán)境屬性 周邊住宅主要迎合片區(qū) 剛需 訴求 ， 價值屬性較低，且隨著金地等項目的進(jìn)入，必將加劇市場的競爭，而 項目地價成本高企 ，決定了項目很難在區(qū)域市場中實(shí)現(xiàn)價值 項目名稱 容積率 物業(yè)類型 項目價格 依云城邦 聯(lián)排、多層、小高層 小高層 6500 藍(lán)爵莊園 多層、高層、小高層 花園洋房 5800 金地藝境 多層、小高層 土地成本 3245 林溪山莊 高層、獨(dú)棟、聯(lián)排、疊 拼 疊加 7000，聯(lián)排 14000 智谷華府 小高層、多層 6800 本項目 限高、低容、低密 土地成本 3500 項目周邊項目對比 本案 金地藝境 依云城邦 藍(lán)爵莊園 九龍灣潤園 林溪山莊 智谷華府 林溪山莊 依云城邦 智谷華府 藍(lán)爵莊園 環(huán)境屬性 地塊為區(qū)域內(nèi)較為稀缺的低容低密項目 ， 項目 限制條件較高 ， 地塊 中間的市政規(guī)劃道路一定程度上破壞了地塊的整體性 ? 占地面積： ㎡ ? 容積率： [， ] ? 綠化率： ≥45% ? 建筑密度： ≤28% ? 建筑限高： 控線以北 H＜ 18m，控線以南 H＜ 12m 618 619 限高控線 項目指標(biāo) 核心問題 分析 : R2 我們 想要什么？ （ 針對目標(biāo)的規(guī)范分析） ?戰(zhàn)略目標(biāo)：樹立項目形象，開啟項目品牌 ?經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：利潤最大化，實(shí)現(xiàn)稅后利潤 10億 ?風(fēng)險目標(biāo)：銷售風(fēng)險控制 S 我們 有什么？ （ 針對現(xiàn)狀的實(shí)證分析） ?區(qū)域形象：無政府規(guī)劃利好、工業(yè)區(qū)形象、區(qū)域認(rèn)知度較低 ?市場現(xiàn)狀：剛需特征明顯，項目成本高企，很難在區(qū)域市場中實(shí)現(xiàn)價值 ?項目本身資源條件：目前，無強(qiáng)勢景觀資源支撐；地塊限制條件較為苛刻 核心問題是什么？ 我們怎么辦 ？ （在如此丌對等的先天條件下如何突破困境） 項目核心問題 如何突破區(qū)域剛需市場的價格平臺 ， 達(dá)到 盈利目標(biāo)？ 確定用地指標(biāo) 分析項目資源 項目認(rèn)識 市場機(jī)會挖掘 物業(yè)發(fā)展情 況 市場研究 地塊核心問題 項目突破 口 Ⅰ理順基礎(chǔ)信息 Ⅱ可能的物業(yè)類型 物業(yè)類型篩選依據(jù)？ 物業(yè)組合及方案確定？ 利潤最大化 開發(fā)風(fēng)險 Ⅲ各物業(yè)類型組合 跳躍型 連續(xù)型 單一型 Ⅳ各物業(yè)類型組合測算 未完成目標(biāo) 完成目標(biāo) 突破限制 創(chuàng)新組合 Ⅴ綜合比選幵確定方案 物業(yè)類型組合 論證模型 常規(guī)思維 解決 ?市場剖析 ? 五 大板塊 格局，形成價值 層次比較鮮明的市場特征，項目所屬的大學(xué)城板塊價值 較低， 本項目 應(yīng) 以高調(diào)的姿態(tài)跳出剛需板塊束縛，積極參不到主流市場的競爭中，尋求價值的 最大化 整體市場 板塊 特征 東聯(lián) 西進(jìn) 如何突破區(qū)域剛需市場價格平臺？ Ⅰ 跳出板塊束縛 Ⅱ 擴(kuò)大客戶輻射范圍 Ⅲ 充分利用低容積率優(yōu)勢 Ⅳ 正確選擇占