【正文】 要是系統(tǒng)或單位內部需求 主要到社會上去尋找 服務對象 主要是面向單位的員工 社會各單位、各物業(yè) 服務內容 針對性強，相對單一、層次雷同 針對性較弱 ， 內容多樣 、 層次不一 四、物業(yè)管理的性質、類型和原則 第 49頁 （一）物業(yè)管理的性質 ? 【問題】 房地產業(yè)屬于第幾產業(yè)？物業(yè)管理呢？ 第 50頁 三次產業(yè)分類的理論 ? 第一產業(yè) 就是指那些直接依賴于自然資源的開發(fā)和利用，并且只能在自然資源所在地進行生產過程的行業(yè)。 狹義的物業(yè)管理 （ Real Property Management或 Property Management） ， 是指由專門的機構和人員 ， 依據合同和契約 ，對物業(yè)及其附屬設施 、 周圍環(huán)境等實施統(tǒng)一的 、 專業(yè)化的 、 綜合性的經營管理 ， 并向人們提供綜合性的有償服務 。 ” 這些看法對嗎 ？ 第 43頁 ? 廣義的物業(yè)管理 是由物業(yè)的涵義引申出來的 ，它泛指一切為了物業(yè)的正常使用 、 經營而對物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進行的管理和提供的服務 。 第 42頁 二、物業(yè)管理的概念 這樣理解物業(yè)管理，對不對？ 張某在和一些朋友聊天時談到物業(yè)管理 ，他說： “ 物業(yè)管理就是房產管理 ， 只不過房產管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣 ，名稱換了一下 ， 其根本區(qū)別就是收不收費的問題 。 ? 建筑物區(qū)分所有，是將一幢房屋特別是樓房，按其本身結構區(qū)分為各個獨立單元，每一單元均構成一個相對獨立的所有權客體，由此在一幢房屋上形成兩個以上的所有權。 ? （ 3）集體產權 ? 一種產權如果是集體的，則關于如何行使對資源的各種權利的決定就必須由集體做出，由集體的決策機構以民主程序對權利的行使作出規(guī)定和約束。如城市景觀和市政公用設施便屬于社團產權。私有產權的關鍵在于對財產所有權利的行使的決策完全是私人做出的。 ? 合理有效清晰的產權，可以使人們各盡其能、各守其責、各得其利。 第 39頁 （五）物業(yè)的產權 ? ? 產權就是財產權利，是指對財產的各種權利的總稱，包括占有權、使用權、出租權、轉讓權、用盡權、消費權及其他與財產有關的權利。 ? ? 物業(yè)的價格往往受其周圍其他建筑的影響。 ? ? 物業(yè)受法令和政府政策的影響較重要的有兩項：一是警察權（ Police Power）的行使。土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地 50年。 ? ? 每種物業(yè)都是單件產品，在類別、品種、規(guī)格、結構、式樣上都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方，沒有兩宗物業(yè)是完全相同的。 如車站 、 碼頭 、 醫(yī)院 、 學校等 。 包括綜合樓 、 寫字樓 、 商業(yè)中心 、酒店 、 賓館 、 康樂中心等； ? 工業(yè)物業(yè) 。 第 36頁 （三）物業(yè)的分類 ? 居住物業(yè) 。 ? （ 3） 概念外延不同 ? 房地產概念的外延包括房地產的投資 、 開發(fā) 、 建設 、 銷售 、售后管理等整個過程 。 第 35頁 （二）物業(yè)與房地產、不動產的區(qū)別 ? （ 1） 適用范圍不同 ? 物業(yè)一般多指一個單項的 “ 物業(yè) ” 單位； ? 房地產是指一個國家 、 地區(qū)或一個城市所擁有的房地產 。 ? 第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部分： 共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑及附屬配套服務設施。 第 34頁 ? 完整地把握物業(yè)的概念 ， 需注意兩點 : ? 第一 ， 物業(yè)的主體是建筑物 ， 輔助部分是配套的設備 、 設施與場地等 。 ? （ 4）場地 。 指配套的公用管 、 線 、 路 。 如電梯 、 空調 、 備用電源等 。 ? （ 2） 設備 。 第 33頁 ? 一個完整的物業(yè)包括四個部分： ? （ 1） 建筑物 。 物業(yè)的涵義應該是指 real Property。 主要體現在： ? （ 1） 管理觀念現代化 ? ① 信息觀念 ? ② 系統(tǒng)觀念 ? ③ 經營觀念 ? （ 2） 管理組織網絡化 ? （ 3） 管理標準規(guī)范化 ? （ 4） 管理方式程序化 第二節(jié) 物業(yè)管理的概念和內容 一、物業(yè) 第 32頁 （一）物業(yè)的涵義 ? 房地產： real estate或 real property。 在香港從事私人樓宇 、 商業(yè)大廈和公共屋村管理的管理機構人員組成都較少 ， 管理機構將保安 、 清潔 、 維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司 、 承包商去做 。 專業(yè)化的生產服務又要求社會上其他專業(yè)服務與它相配套 ， 這樣才有充足的市場 。 社會生產服務的內容專業(yè)化 ， 服務水平才會有很大的提高 。 可以將經營范圍擴大到與物業(yè)有關的業(yè)務 ， 如房屋咨詢 、中介 、 代理房屋買賣 、 估價 ， 建筑裝飾等項目；也可向餐飲 、 商業(yè) 、 健身等方面發(fā)展 。 所謂規(guī)模經濟就是要求企業(yè)在生產規(guī)模上要達到經濟規(guī)模 ， 此時產品的單位成本最低 。 ? 。 ? 。 ? ，提高了人民群眾的居住質量。 ? ，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。 ? 目前， 物業(yè)管理新體制 不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣，而且 已被工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、商店、辦公樓宇等各類物業(yè)采用 。全國物業(yè)管理企業(yè)已有 2萬多家，從業(yè)人員超過 200 萬，全國實行物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 30％。 ? 2023年 10月 15日 ，中國物業(yè)管理協(xié)會在北京成立。 第 24頁 ? 1994年 3月 ，建設部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，強調新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理。 ? 1985年底 深圳市房管局成立后，肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的管理經驗，在全市推廣。 1984年末，廣州房地產經濟研究會到東湖新村進行考察，寫出論文 《城市住宅管理要向多層次的綜合服務與經營管理型發(fā)展》 。 第 23頁 （三） 物業(yè)管理在我國的產生和發(fā)展 ? 1981年 3月 深圳市物業(yè)管理公司成立。 ? 在房地產綜合開發(fā)過程中 ， 由于普遍存在著 “ 重建設 、輕管理 ” 的傾向 。 城市住房每 m2使用面積年租金僅 ， 除去管理費 ，18％ 的稅金 ， 修理費只剩 ， 僅為正常維修保養(yǎng)需要的 1／ 6， 房屋淘汰量逐年增加 。 長期實行 福利制低租金分配住房 的政策 。 在這兩個組織的基礎上 ， 最后又成立了 “ 建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會 ” （ Building Owners and Managers Association， BOMA） 。 1908年 ，成立了世界上第一個物業(yè)管理組織 —— 芝加哥建筑物管理人員組織（ Chicago Building Managers Organization， CBMO） 。 當時美國高層大廈的建造蓬勃興起 ， 于是一種適應這種客觀要求的專業(yè)性物業(yè)管理機構便應運而生 ， 標志著現代物業(yè)管理的誕生 。 希爾（ Octavia Hill） 的女土迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法 ， 出乎意料地收到了良好效果 ， 招致當地人士紛紛效仿 ， 這可以說是最早的 “ 物業(yè)管理 ” 。 二、 物業(yè)管理的產生和發(fā)展 第 21頁 （一）物業(yè)管理的起源 ? 傳統(tǒng)意義上的 “ 物業(yè)管理 ” 起源于 19世紀 60年代的英國 ， 由于工業(yè)革命的發(fā)展使得大量農村人口涌入工業(yè)城市 ， 導致了諸如房屋破損嚴重 、 居住環(huán)境日趨惡化等 “ 社會問題 ” 。 【 CCTV《 中國財經報道 》 ：買房陷阱知多少 】 ? （ 3）消費環(huán)節(jié)。 流通環(huán)節(jié)是指房地產作為商品進入市場 ， 進行 交易 ， 以實現其使用價值和價值的過程 。 ? 2023年 8月 31日以后 ， 國內土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經營性土地使用權 ， 國有土地使用權必須以公開招標 、 拍賣 、 掛牌的方式出讓 。 生產環(huán)節(jié)是指進行 土地開發(fā) 、 房屋建設 等 ， 從而獲得房地產勞動產品的過程 。