物業(yè)管理講座培訓(xùn)課件-文庫吧資料
2025-02-14 21:29本頁面
【正文】 第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。發(fā)生治安和刑事案件，物業(yè)公司僅具有及時向有關(guān)部門報告義務(wù)。 ? （ 七 ） 、 社區(qū)文化服務(wù) ? （一）物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)相關(guān)案例 ? 1?業(yè)主遭遇入室盜竊，物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé) ? 法律沒有規(guī)定物業(yè)公司對業(yè)主家中財產(chǎn)負(fù)有保護(hù)義務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)本質(zhì)上是一種專業(yè)服務(wù)，不具有社會管理職能。在司法實踐當(dāng)中對有正當(dāng)理由拒絕交納物業(yè)費的，許多法院認(rèn)定為業(yè)主依法行使抗辯權(quán)給予支持，在這種情況下法院一般判決由于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主減免相應(yīng)的物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持” ?！? ? 3?業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費， 業(yè)主不交物業(yè)費的理由主要有：業(yè)主未入住、業(yè)主沒拿到房產(chǎn)證、家里財物被盜、房屋質(zhì)量問題遲遲得不到解決、物業(yè)服務(wù)差等等 。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期從交付之日起計算。 ? 《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 物業(yè)公司聯(lián)系施工單位進(jìn)行維修后，要做好維修記錄并要求業(yè)主簽字確認(rèn)。 ” ? （四）物業(yè)費收取的幾個誤區(qū) ? 1?業(yè)主以車輛停到車位被劃、被盜等理由拒交物業(yè)費情況 ? 如物業(yè)公司不存在過錯，不承擔(dān)賠償責(zé)任，如沒有脫崗，按規(guī)定進(jìn)行巡視 ? （四）物業(yè)費收取的幾個誤 區(qū)（續(xù)） ? 2?業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費 ? 建議： 物業(yè)公司對房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題或安全隱患，要及時向地產(chǎn)公司反饋、做好房屋質(zhì)量問題記錄和維修情況記錄。 ? （三）物業(yè)費如何調(diào)增（續(xù) ） ? 《高院關(guān)于關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋》 ? 第五條規(guī) 定： “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 ? 。公告期結(jié)束后 ,則可按新的標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主進(jìn)行調(diào)增收費。 ? 支持調(diào)增費用的業(yè)主超過兩個二分之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，可按照本辦法的規(guī)定，在新制定的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)征得小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 ? 第十九條住宅小區(qū)機(jī)動車停車服務(wù)費實行政府定價 。 ? 住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。 ? （二）物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)） 《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 2023年 9月 1日 實施 ? 第六條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理模式。 ? 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，市、縣（市）、上街區(qū)價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，每年向社會公布一次。 ? 《 鄭州市物業(yè)管理條例 》 第四十條 物業(yè)服務(wù)收費，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。也可以實行政府指導(dǎo)價。 ? （二）物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn) ? 《 河南省物業(yè)管理條例 》 第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費價格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。 ? 1?2?3?4?7項為雙半數(shù)（專有面積占總面積和業(yè)主占總?cè)藬?shù)） 5?6項要求 2/3 （三）物業(yè)管理企業(yè) ? 1?定義 ? 依法成立，具有法人資格，根據(jù) 《 物業(yè)管理委托合同 》 約定對物業(yè)項目實施專業(yè)化管理并收取報酬的企業(yè)。 ? (六 )改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 。 ? (四 )選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。 ? (二 )制定和修改管理規(guī)約 。 ? (五 )業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 ? (三 )及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。 ? 業(yè)委會的職權(quán) ? 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)： ? (一 )召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況 。 ? 依法登記備案的具有法人資格的社團(tuán)性組織。 ? (二十 )法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。 ? (十八 )空調(diào)不按照空調(diào)預(yù)留位置安裝，或者外掛。 ? (十六 )隨意在公共區(qū)域晾曬衣服和被褥。 ? (十四 )隨意亂停放機(jī)動車輛、亂鳴喇叭或占用他人專有車位。 ? (十二 )更換防盜門，或在窗戶上張貼廣告等。 ? (十 )在小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域亂貼、亂掛、設(shè)置各類標(biāo)識牌等。 ? (八 )隨意安裝防盜網(wǎng)。 ? (六 )違章搭建，私設(shè)攤點。 ? (四 )在天臺、屋面安裝太陽能熱水器及搭建陽光房。 ? (二 )私自或不按統(tǒng)一要求封閉陽臺或改造陽臺。 ? (六 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 ? (四 )按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 。 ? (二 )遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 。 ? (十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 ? (八 )對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。 ?
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