【正文】 層 等的均衡。 名額的分配還應注意 空間的分布 ，盡量做到一處物業(yè)內空間上均勻分布委員的名額。 2．委員的名額分配 原則：做到科學、合理，要兼顧大業(yè)主和小業(yè)主的利益。任期 3年，可連選連任。 （四）業(yè)主委員會的職責 《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責： ，報告物業(yè)管理的實施情況； 業(yè)服務合同； 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； ； 。業(yè)主委員會主任、副主任、秘書可以是專職的，也可以是兼職的。實踐中，代表的數量一般取業(yè)主總數的 20％左右，選舉出的代表要具有代表性，一般是 513人。 （三）業(yè)主委員會的組織 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選出的代表組成。 物業(yè)行政主管部門主要對其成立的程序、提交文件進行審查，如果都符合有關法規(guī)和條例規(guī)定，則應在接到申請書之后的 15日內，批準設立業(yè)主委員會。《物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起 30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，登記注冊。 （二）業(yè)主委員會組織的產生與注冊 產生： 業(yè)主大會選舉產生。 業(yè)主委員會具有重要作用：業(yè)主委員會代表了全體業(yè)主的利益，是全體業(yè)主參與民主管理的組織形式，是溝通政府與業(yè)主、物業(yè)服務公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主的橋梁。 三、業(yè)主委員會 （一）業(yè)主委員會概述 業(yè)主委員會是由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產生，經政府批準的代表物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主合法權益的社團組織。 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。 《物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定：召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開 15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會必須達到法定人數才可召開。 臨時會議的召開條件是： 1）發(fā)生重大事件有及時處理的必要，經物業(yè)管理組織或業(yè)主委員會請求時。以后每年應召開一次業(yè)主大會，由業(yè)主大會選舉出的業(yè)主委員會負責召集。 （二）業(yè)主大會的召開 首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的召集人是業(yè)務行政管理部門和開發(fā)建設單位，按照法定程序和形式召集。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿 18周歲的業(yè)主由其法定代表人出席。 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是 物業(yè)管理區(qū)域 內的最高權力機構。 二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會 （一）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會概述 業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，決定物業(yè)重大管理事務的業(yè)主自治管理組織。 5）按時交納物業(yè)服務費用。 3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。 （二）業(yè)主的義務 根據《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中、必須履行下列義務： 1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。 7）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。 5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權。 3）提議制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： 1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務。 作業(yè)： 查找福州泰禾物業(yè)管理有限公司（或其他物業(yè)公司）部門崗位職責 （五）物業(yè)公司的人員配置及職責 根據所處的崗位和承擔的責任分 3個層次： （ 1）高級管理人員：總經理、副總經理、三總師（總會計師、總工程師、總經濟師） （ 2）中級管理人員：企業(yè)各部門經理、各項目的主管負責人 （ 3）一般員工：從事管理和經營服務活動的具體工作者 上述三個層次人員的基本素質： （ 1）要有服務至上的服務意識 （ 2）要有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德 （ 3）要有較寬的知識面、 層次越高、要求越高 （ 4）要有所從事崗位的必備知識和相應能力 各個不同的崗位還應由各自的崗位職責。 6．保潔綠化部 負責物業(yè)的清潔衛(wèi)生、環(huán)境美化。 10）協助、協調工程部、保安部、保潔綠化部等部門的工作。 8)負責小區(qū)內違章建筑的處理。 6)負責小區(qū)內市政設施和綜合環(huán)境的檢查。 4)負責對業(yè)主的投訴做好解釋工作，并解決各種糾紛。 2)負責向各管理處傳達公司有關指示和布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況。 4．綜合管理部 這是體現物業(yè)管理職能的核心部門，負責對各管理處實施全面的指導、協調和管理。 6)每年搞好設備換季檢查和維修工作，提前制定維修和檢修方案，安排好人力和物力，保證工作需要。 4)全面負責各種動力設備、機器設備、空調系統(tǒng)、冷熱水管道、各種用具等設施、設備的維修與管理工作，保證各種設施、設備始終正常運轉。 工程部是企業(yè)重要的技術管理部門，其具體職責范圍包括： 1)制定設施、設備運行和維修管理總體方案；編制維修計劃和年度預算方案。對各管理處的現金和銀行存款的收支情況，進行經常性的監(jiān)督和指導。 3)按照財會制度規(guī)定，切實做好記賬、算賬、報賬工作，做到手續(xù)完備、內容真實、數字準確、賬目清楚，在規(guī)定時間內報送各項會計報表。具體職責范圍是： 1)制定公司年度財務計劃和管理費預算方案。 2．財務部 負責統(tǒng)籌整個公司物業(yè)管理費用的收入和支出。 7）負責公司員工的文化教育、知識更新、思想政治教育的有關管理工作。 6)做好公司的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理工作。 4)做好文書檔案和有關資料的管理工作。 2)負責公司級會議的籌備和安排，并協調會議期間各部門工作的開展以及會議決定的督促和檢查。 公司組織結構圖 分公司組織結構圖 物業(yè)管理處組織結構圖 （四）物業(yè)服務公司主要機構的職責 1．辦公室 辦公室是總經理室領導下的綜合行政管理部門，負責處理日常行政事務、管理公司的人事檔案的后勤工作。 見教材 P32 （六）違規(guī)處理 見教材 P32 三、物業(yè)服務公司的機構設置 （一）組織機構設置的基本要求 、靈活 （二）物業(yè)服務公司組織機構設置的原則 、分級管理原則 （三）物業(yè)公司的機構設置 本著有利于統(tǒng)一領導、分級管理、精干高效的原則按需設置機構，一般設六個部門： 經理室：公司的最高級指揮決策機構 辦公室：經理領導下的綜合管理部門、公司的窗口 財務部：經濟管理部門 工程部：技術管理部門 管理部：業(yè)務主管部門 經營服務（發(fā)展）部：從事各種經營項目 有的還有開發(fā)部、品管部等 例：福州融僑物業(yè)管理有限公司 福建省大型專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，成立于 1997年 10月，屬外商獨資的國家一級物業(yè)管理企業(yè)，公司實行董事會領導下的總經理負責制。 。 。 （四）日常資質管理 。