【正文】 分析上海現(xiàn)有物流園區(qū)的狀況 —— 公鐵聯(lián)運平臺是北郊物流園區(qū)的開發(fā)基礎(chǔ)—— 九個中心城區(qū)的地位—— 對外交通便捷，綜合交通運輸能力位居九城區(qū)之首，六路聚合（鐵路、輕軌、 高架、地鐵、長途客運、市內(nèi)公交）—— 閘北人流量充足，區(qū)域內(nèi)人口密度較高，有相當大的消費市場規(guī)模，具有五流 交匯的商機（商流、人流、物流、信息流、資金流）—— 緊鄰大型企業(yè)園區(qū)，周邊有待發(fā)展的商圈，具備足夠的發(fā)展空間—— 物流園區(qū)作為一個專題園區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)核心；市北工業(yè)園的基礎(chǔ)建設(shè)已初具規(guī) 模，恰好能在產(chǎn)業(yè)擴展上為物流園區(qū)提供補充—— 閘北區(qū)城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系園區(qū)競爭優(yōu)勢北郊物流園區(qū)具備什么樣的競爭優(yōu)勢，能否為這一行業(yè)提供獨特的價值定位？3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系政府應(yīng)采取的政策舉措為提升北郊物流園區(qū)的競爭優(yōu)勢，政府應(yīng)采取相應(yīng)的發(fā)展措施和配套政策發(fā)展措施　　　明確北郊物流園區(qū)是閘北區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的重點，并 　投入必要的資源，批準一系列與物流園區(qū)相關(guān)的項目　　　制定物流現(xiàn)代化推進的技術(shù)標準　　　公布發(fā)布物流建設(shè)指南 　　　建立物流設(shè)施開發(fā)運營的招標制度　　　實施市場化的重組調(diào)整　　　組建物流園區(qū)開發(fā)（運營）公司3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系政府應(yīng)采取的政策舉措? 土地政策 —— 對列入規(guī)劃的物流園區(qū)的土地征用給予優(yōu)惠 —— 建立物流基地用地預(yù)留制度? 建設(shè)資金來源政策 —— 貸款優(yōu)惠政策 —— 鼓勵民間資金、外資進入 —— 建立物流發(fā)展基金? 便捷通關(guān)政策? 參組執(zhí)行工業(yè)外運政策，鼓勵物流業(yè)的區(qū)域調(diào)整? 建立物流基地用地預(yù)留制度配套政策3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系投資者（開發(fā)商）的選擇為保證園區(qū)規(guī)劃的前瞻性和整體性，開發(fā)的延續(xù)性，以及招商工作的有效性，應(yīng)當選擇合適的一級開發(fā)商在進行園區(qū)前期整體規(guī)劃以及招商戰(zhàn)略制定時，應(yīng)當為園區(qū)的二級、三級開發(fā)商留有充足的發(fā)展空間，以吸引投資者的進入3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系對于遷移企業(yè)來說，與原有的經(jīng)濟環(huán)境相比，只有當物流園區(qū)能為其提供更大的發(fā)展機會和利潤空間，才能吸引它入駐對于新創(chuàng)企業(yè)來說，商務(wù)成本和生存空間是其考慮入駐物流園區(qū)的首要因素因此物流園區(qū)應(yīng)當，大力發(fā)展公共平臺的建設(shè)，同時需要充分考慮區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境對這些企業(yè)的支撐作用入駐商家（企業(yè)）的分析3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系1 2第三階段3第三階段的最終成果是呈現(xiàn)園區(qū)整體概念，即各個組團的結(jié)構(gòu)，定位及之間的聯(lián)系。 2023年，全年物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模為 3． 6萬億美元，與世界旅游業(yè)總收入基本相當）—— 該行業(yè)是否具有巨大的國內(nèi)市場，而且比全球市場發(fā)展更快？ （發(fā)達國家物流成本占GDP總值的 10％左右，而我國占到 20％，物流成本降低 1－ 2個百分點，將產(chǎn)生社會效益 1000到2023億元，因此，該行業(yè)具有巨大的國內(nèi)市場）—— 上海物流業(yè)發(fā)展前景—— 該行業(yè)是否具有吸引外資的潛力？ （全球物流巨頭馬士基、聯(lián)邦快遞、香港嘉里物流等已紛紛進駐中國，隨著我國加入 WTO，道路運輸?shù)葘ν忾_放，越來越多的外資物流企業(yè)將進駐中國）—— 該行業(yè)是否具有遷移性？ （大部分具有遷移性）該行業(yè)是否具有吸引力？物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈運輸、倉儲、包裝、裝卸搬運、流通加工、配送。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的興起，全球物流服務(wù)業(yè)加速發(fā)展。? 物流園區(qū)的招商戰(zhàn)略包括—— 分析物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，對目標企業(yè)進行篩選和優(yōu)先排序—— 確定北郊物流園區(qū)的競爭優(yōu)勢—— 建立物流園區(qū)的整體開發(fā)概念及組團規(guī)劃—— 建立開發(fā)商和各利益方的財務(wù)模型及實施計劃第一階段3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系l 物流產(chǎn)業(yè)在全球的現(xiàn)狀及發(fā)展l 物流產(chǎn)業(yè)在中國的現(xiàn)狀及發(fā)展l 物流產(chǎn)業(yè)在上海的現(xiàn)狀及發(fā)展l 按市場發(fā)展?jié)摿? 篩選l 按與園區(qū)的相互 適應(yīng)性篩選l 對篩選出的企業(yè) 進行優(yōu)先排序1 2 3了解物流產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢對物流產(chǎn)業(yè)進行細分l 企業(yè)類型細分l 企業(yè)規(guī)模細分l 發(fā)展?jié)摿毞謱毞纸Y(jié)果進行篩選和優(yōu)先排序確定市場潛力大、增長性較高、與園區(qū)發(fā)展相符的招商對象，即對園區(qū)具有吸引力的企業(yè)，并按照吸引力的大小進行排序。2 第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析可行性的系統(tǒng)分析招商戰(zhàn)略體系制定整體發(fā)展概念第三部分：實施體系33 可行性的系統(tǒng)分析第三部分：實施體系以 “有形市場 ”為依托，從特色交易中盈利以 “電子商務(wù) ”為平臺，從信息服務(wù)中盈利以培育 “物流市場 ”為目標，從社會服務(wù)中盈利以 “政府優(yōu)惠政策 ”為契機，從規(guī)模經(jīng)濟中盈利以 “第三方物流 ”公司為服務(wù)對象，從相關(guān)消費中盈利物流園區(qū)盈利模式3 可行性的系統(tǒng)分析第三部分：實施體系物流園區(qū)成功的關(guān)鍵因素園區(qū)內(nèi)在增長引擎 硬件設(shè)施關(guān)鍵性的入駐企業(yè)良好的市政配套完善的園區(qū)設(shè)施正確的行業(yè)領(lǐng)域① 優(yōu)惠的土地使用政策② 政府投資政策③ 稅收政策① 政府扶持建設(shè)② 企業(yè)化經(jīng)營管理③ 入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營④ 統(tǒng)一的開發(fā)3 可行性的系統(tǒng)分析第三部分：實施體系物流園區(qū)成功的關(guān)鍵因素 財務(wù)優(yōu)惠政策 穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境3 可行性的系統(tǒng)分析第三部分：實施體系物流園區(qū)成功的關(guān)鍵因素人力資源 金融資本 實施組織技術(shù)開發(fā)能力管理能力勞動力資源政府投資園區(qū)吸引外界投資的能力獨立的開發(fā)機構(gòu)（唯一的一級開發(fā)商以保證園區(qū)規(guī)劃的完整性、項目實施的延續(xù)性）代表并協(xié)調(diào)所有利益相關(guān)方的管控機構(gòu){園區(qū)管理委員會）3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系招商戰(zhàn)略體系? 一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的過程也即是一個招商的過程。2 第二部分：項目戰(zhàn)略定位 競爭性分析園區(qū)的機制具有 可持續(xù)發(fā)展能力。不夜城人流商貿(mào)區(qū)和北郊物流園區(qū)形成人流、貨流有機互補的整合效應(yīng)。2 第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 制 高 層 物流園區(qū)戰(zhàn)略定位的競爭性分析上海的 現(xiàn)代化國際大都市和 “四個中心 （國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心）的戰(zhàn)略地位難以復(fù)制。2 第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 制 高 層 制高層： “物流企業(yè)孵化器 ”和 “物流總部經(jīng)濟 ”物流總部經(jīng)濟– 指通過營造良好的物流企業(yè)發(fā)展環(huán)境，盡可能多地引進和留住國內(nèi)外物流企業(yè)的地區(qū)總部或匯算中心，形成落地交易。– 國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)的高端服務(wù)發(fā)展薄弱，在物流企業(yè)孵化器的建設(shè)過程中，通過政策導(dǎo)向和示范引導(dǎo)，對物流企業(yè)進行培育，促進物流高端企業(yè)集群的形成。3. 其他基于交通及物流的高科技含量、高附加值的各類中介性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)– 如咨詢、研發(fā)、金融、廣告、會計審計等，完善產(chǎn)業(yè)鏈，提供園區(qū)綜合服務(wù)能力。1. 商貿(mào)設(shè)施，包括商品展示交易中心和電子商務(wù)平臺– 通過這些設(shè)施組織和加強人流和信息流的活動，引進商家銷售機構(gòu)、采購機構(gòu)的入住，促進商流的繁榮，并形成園