【正文】 當(dāng)給開(kāi)發(fā)商提供資金擔(dān)保，并給予稅收返還政策，以保證開(kāi)發(fā)過(guò)程的穩(wěn)定性與開(kāi)發(fā)商 積極性。招商手段5 招商方案“貼身式 ”服務(wù)理念– —— 提出對(duì)進(jìn)駐商家的服務(wù)不僅僅是審批辦事的服務(wù)，而是全方位、全天候、全過(guò)程的服務(wù)，是貼身式、跟蹤式的服務(wù)理念。吸引投資公司組建物流園區(qū)招商管理公司，參與物流園區(qū)的招商和管理工作。提供具體的物流服務(wù) 市場(chǎng)、鐵路、物流房地產(chǎn)、信息設(shè)施、運(yùn)輸公司、汽車(chē)服務(wù)、物流設(shè)備等 基礎(chǔ)及配套服務(wù)提供者 3（提供流程設(shè)計(jì)和供應(yīng)鏈管理服務(wù)）提供運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)等物流項(xiàng)目的外包集成服務(wù)客戶第四方物流第三方物流企業(yè)傳統(tǒng)的第二方外圍配套 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實(shí)施體系3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實(shí)施體系第二階段1 2 3第二階段的最終成果是確定北郊物流園核心競(jìng)爭(zhēng)力，即園區(qū)對(duì)商家所具有的吸引力。以引進(jìn)著名物流咨詢、信息、管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)的研發(fā)基地和培訓(xùn)中心為主導(dǎo)，在園區(qū)形成 強(qiáng)大的物流設(shè)計(jì)、咨詢和服務(wù)能力 ， 可以向全國(guó)輸出，而聚集效應(yīng)可以保證進(jìn)入的企業(yè)不愿外遷，可以削弱競(jìng)爭(zhēng)園區(qū)的產(chǎn)生機(jī)會(huì)前瞻性的現(xiàn)代物流規(guī)劃，信息化的充分應(yīng)用，先入為主的優(yōu)勢(shì)，便于取得 上海市政府、科技部、物流行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)的支持 。– 物流企業(yè)孵化器的建立，可以使園區(qū)形成可持續(xù)發(fā)展能力，保持 “指揮中心 ”的領(lǐng)先地位，并通過(guò)向外輸出智力服務(wù)增加園區(qū)產(chǎn)值。在這個(gè)過(guò)程中，包含了 資金流和信息流的活動(dòng) ，象潤(rùn)滑劑一樣促進(jìn)人流、商流、物流的良性循環(huán)。6 附件：信息化平臺(tái) 物流信息支持平臺(tái)建設(shè)的可行性作為國(guó)內(nèi)首個(gè)高科技、普及性優(yōu)秀的中小企業(yè)物流信息平臺(tái)，其成功無(wú)疑將成為地區(qū)物流信息中心的示范，帶動(dòng)先進(jìn)管理技術(shù)在國(guó)內(nèi)的應(yīng)用水平，提高物流業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。由于市區(qū)相對(duì)過(guò)高的土地成本，使得在園區(qū)發(fā)展單獨(dú)企業(yè)的大型倉(cāng)儲(chǔ)、配送中心都缺乏價(jià)格優(yōu)勢(shì)，解決思路一是發(fā)展對(duì)時(shí)效、質(zhì)量要求高的配送業(yè)務(wù)，二是選擇和吸引高附加值的零擔(dān)貨物處理和運(yùn)輸。原上海市委書(shū)記黃菊、市長(zhǎng)徐匡迪在視察閘北的時(shí)候，看到了閘北區(qū)豐富的客、貨運(yùn)資源和便捷的交通，都提出了運(yùn)在閘北的工作要求。[上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ][上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ]? 第一部分：項(xiàng)目解析– 項(xiàng)目發(fā)展背景– 區(qū)位分析– 對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的影響作用– 項(xiàng)目發(fā)展條件評(píng)價(jià)? 第二部分：戰(zhàn)略定位– 總體發(fā)展目標(biāo)– 定位提升– 差異化定位– 競(jìng)爭(zhēng)性分析? 第三部分：實(shí)施體系– 可行性的系統(tǒng)分析– 招商戰(zhàn)略體系– 制定整體發(fā)展概念? 第四部分：功能組團(tuán)– 基礎(chǔ)物流企業(yè)組團(tuán)– 商貿(mào)展示企業(yè)組團(tuán)– 物流及相關(guān)企業(yè)總部組團(tuán)– 物流及相關(guān)企業(yè)孵化器組團(tuán)– 物流信息企業(yè)組團(tuán)– 園區(qū)配套企業(yè)組團(tuán)– 交通商務(wù)主題公園? 附件：– 規(guī)劃建議– 招商路徑– 物流信息化平臺(tái)– 一些問(wèn)題項(xiàng)目發(fā)展背景區(qū)位分析對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的影響作用項(xiàng)目發(fā)展條件評(píng)價(jià)第一部分：項(xiàng)目解析1國(guó)家宏觀政策1 第一部分：項(xiàng)目解析 項(xiàng)目發(fā)展背景? 《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)物流業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》?…… “ 加快物流設(shè)施整合和社會(huì)化區(qū)域物流中心建設(shè)。閘北區(qū)政府經(jīng)過(guò)詳細(xì)調(diào)研后，確定閘北區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是交通經(jīng)濟(jì)和人流經(jīng)濟(jì)，提出了建設(shè) “上海現(xiàn)代交通商務(wù)區(qū) ”的準(zhǔn)確概念和具體發(fā)展戰(zhàn)略?；緦樱涸谏虾Ｊ?“有形物流 ”體系中的定位基 本 層 提升層：發(fā)展現(xiàn)代物流2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析訂單處理能力信息反饋 能力項(xiàng)目策劃和 推動(dòng)能力企業(yè)對(duì) “ 現(xiàn)代物流 ” 的主要需求流程管理 能力 提 升 層 信息化平臺(tái)物流信息支持平臺(tái)物流信息支持平臺(tái)主要面向物流產(chǎn)業(yè)鏈中相關(guān)企業(yè)，向其提供合作者信息服務(wù)，信息發(fā)布和入口服務(wù)等，提高物流公司的信息溝通能力。形成物流指揮中心“將大腦留在閘北，將四肢伸向各地 ”2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 提 升 層 即形成現(xiàn)代物流的指揮中心，物流和商流的分離是物流業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)在北郊物流園區(qū)內(nèi)留下物流企業(yè)的總部和運(yùn)營(yíng)中心，使物流及相關(guān)業(yè)務(wù)交易發(fā)生在物流園區(qū)內(nèi)，而有形的物流則可以延伸出去資金流信息流拓展層：大力發(fā)展 “物流商務(wù) ”2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析人流 商流物流“ 物流商務(wù) ” 是 “ 交通商務(wù)（ TCBD） ”概念中 “ 北貨 ” 部分具體化的結(jié)果，其內(nèi)涵是： 由物流引起人流。拓 展 層 1. 物流企業(yè)總部－ 包括中小型物流企業(yè)的全國(guó)總部和國(guó)外物流企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型物流企業(yè)的地區(qū)總部和匯算中心。2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 制 高 層 制高層： “物流企業(yè)孵化器 ”和 “物流總部經(jīng)濟(jì) ”物流總部經(jīng)濟(jì)– 指通過(guò)營(yíng)造良好的物流企業(yè)發(fā)展環(huán)境，盡可能多地引進(jìn)和留住國(guó)內(nèi)外物流企業(yè)的地區(qū)總部或匯算中心，形成落地交易。2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析可行性的系統(tǒng)分析招商戰(zhàn)略體系制定整體發(fā)展概念第三部分：實(shí)施體系33 可行性的系統(tǒng)分析第三部分：實(shí)施體系以 “有形市場(chǎng) ”為依托，從特色交易中盈利以 “電子商務(wù) ”為平臺(tái)，從信息服務(wù)中盈利以培育 “物流市場(chǎng) ”為目標(biāo)，從社會(huì)服務(wù)中盈利以 “政府優(yōu)惠政策 ”為契機(jī)，從規(guī)模經(jīng)濟(jì)中盈利以 “第三方物流 ”公司為服務(wù)對(duì)象，從相關(guān)消費(fèi)中盈利物流園區(qū)盈利模式3 可行性的系統(tǒng)分析第三部分：實(shí)施體系物流園區(qū)成功的關(guān)鍵因素園區(qū)內(nèi)在增長(zhǎng)引擎 硬件設(shè)施關(guān)鍵性的入駐企業(yè)良好的市政配套完善的園區(qū)設(shè)施正確的行業(yè)領(lǐng)域① 優(yōu)惠的土地使用政策② 政府投資政策③ 稅收政策① 政府扶持建設(shè)② 企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理③ 入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)④ 統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)3 可行性的系統(tǒng)分析第三部分：實(shí)施體系物流園區(qū)成功的關(guān)鍵因素 財(cái)務(wù)優(yōu)惠政策 穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境3 可行性的系統(tǒng)分析第三部分：實(shí)施體系物流園區(qū)成功的關(guān)鍵因素人力資源 金融資本 實(shí)施組織技術(shù)開(kāi)發(fā)能力管理能力勞動(dòng)力資源政府投資園區(qū)吸引外界投資的能力獨(dú)立的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)（唯一的一級(jí)開(kāi)發(fā)商以保證園區(qū)規(guī)劃的完整性、項(xiàng)目實(shí)施的延續(xù)性）代表并協(xié)調(diào)所有利益相關(guān)方的管控機(jī)構(gòu){園區(qū)管理委員會(huì)）3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實(shí)施體系招商戰(zhàn)略體系? 一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的過(guò)程也即是一個(gè)招商的過(guò)程。? 園區(qū)本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)? 提升優(yōu)勢(shì)的政策舉措? 西北物流園區(qū)（陸路 口岸）? 浦東空港物流園區(qū)（航空口岸）? 外高橋物流園區(qū)（港 區(qū)一體轉(zhuǎn)口貿(mào)易）? 園區(qū)開(kāi)發(fā)商的選擇? 園區(qū)入駐商家的分析開(kāi)發(fā)商的選擇與入住商家分析分析北郊物流園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析上?，F(xiàn)有物流園區(qū)的狀況 —— 公鐵聯(lián)運(yùn)平臺(tái)是北郊物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)—— 九個(gè)中心城區(qū)的地位—— 對(duì)外交通便捷，綜合交通運(yùn)輸能力位居九城區(qū)之首，六路聚合（鐵路、輕