【正文】 狀與前景角度進(jìn)行分析。 ? （ 4） 綜合運(yùn)作模式 ? ——綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式 、 主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開發(fā)模式 。 ? ——此外 ， 作為類似于工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 ， 日本的東京 、 神戶等經(jīng)濟(jì)中心城市 、 德國(guó)的不來(lái)梅等城市 ， 也有政府投資進(jìn)行物流園區(qū)的物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè) ， 然后委托給一個(gè)或多個(gè)物流設(shè)施管理能力較強(qiáng)的企業(yè) ， 由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的變形操作方式 。 （ 3） 工業(yè)地產(chǎn)商模式 ? ——物流園區(qū)開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式 ， 是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 通過(guò)給予開發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的適宜的土地政策 、 稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策 ， 由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、 倉(cāng)庫(kù)和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資 ， 然后以租賃 、 轉(zhuǎn)讓或合資 、 合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理 。 ? （ 2） 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 ? ——從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度 ， 從利用市場(chǎng)進(jìn)行物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度 ， 通過(guò)利用在物流技術(shù)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)供應(yīng)鏈管理中具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè) ， 由其率先在園區(qū)的開發(fā)和發(fā)展 ， 并在宏觀政策的合理引導(dǎo)下 ， 逐步實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境進(jìn)行發(fā)展的工業(yè) 、 商業(yè)企業(yè)的引進(jìn) ， 達(dá)到物流園區(qū)開發(fā)和建設(shè)的目的 ， 這就是主體企業(yè)引導(dǎo)下的物流園區(qū)開發(fā)模式 。 ? ——中心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式 ， 將是在特定的開發(fā)規(guī)劃 、 政策和設(shè)立專門的開發(fā)部門的組織下進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)開發(fā)項(xiàng)目 。 ? 根據(jù)國(guó)內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有 4種，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式 ? 開發(fā)與發(fā)展模式 ? 從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，物流園區(qū)應(yīng)僅僅存在于經(jīng)濟(jì)中心城市、交通樞紐和工業(yè)、商業(yè)組織的中心地區(qū)，而且，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系及經(jīng)濟(jì)組織特點(diǎn)、物流的發(fā)展趨勢(shì)和物流園區(qū)的總體功能考慮，中心城市應(yīng)需要相應(yīng)的物流組織功能區(qū)，即規(guī)模化的物流園區(qū)。 ? ——園區(qū)內(nèi)的道路、下水等市政工程設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)由市政公司負(fù)責(zé)，享受與普通市區(qū)同等水平公共服務(wù)并繳納相關(guān)費(fèi)用。 ? ——由于園區(qū)的投資人主要是政府或政府經(jīng)濟(jì)組織，所以園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針不以盈利為主要目標(biāo)，而主要側(cè)重于平衡資金，實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)職能。 ? ——德國(guó)物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)歷了由公益組織管理到企業(yè)管理兩個(gè)階段 。 ? ③ 企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理 ? ——德國(guó)政府扶持園區(qū)建設(shè) ， 并非不考慮園區(qū)效益與效率 。 ? ——在物流園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中 ， 州及地方市政府扮演了主要投資人的角色 。 ? ② 州政府 、 市政府扶持建設(shè) ? ——物流園區(qū)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)有明顯的帶動(dòng)和促進(jìn)作用 ， 為引導(dǎo)各州按統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū) ， 德國(guó)交通主管部門還對(duì)符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或提供貸款擔(dān)保 。德國(guó)一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營(yíng)管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式，其基本做法有 4個(gè)方面的內(nèi)容。 ? ③ 良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境 ? 政府對(duì)規(guī)劃的物流園區(qū) ， 積極加快交通 、 市政設(shè)施的配套建設(shè) ， 吸引物流企業(yè)進(jìn)駐園區(qū) ， 并在促進(jìn)物流企業(yè)發(fā)展的同時(shí) ， 促使物流園區(qū)的地價(jià)和房產(chǎn)升值， 使投資者得到回報(bào) 。 ? （ 1）日本的經(jīng)驗(yàn) ? ——在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中，日本的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長(zhǎng)，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，其基本做法是： ? ① 重視規(guī)劃 ? 物流園區(qū)的規(guī)模較大 ， 影響的范圍較廣 ， 政府重視通過(guò)制定園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和配套的市政規(guī)劃 ， 在城市的市郊邊緣帶 、 內(nèi)環(huán)線外或城市之間的主要干道附近， 規(guī)劃有利于未來(lái)具體配套設(shè)施建設(shè)的地塊作為物流園區(qū) 。 ? 物流園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng) ? ——物流園區(qū)的發(fā)展歷史要比物流發(fā)展歷史短許多，在西方物流較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)也屬于近 10年發(fā)展起來(lái)新事物。日本是最早建立物流園區(qū)的國(guó)家（一般稱之為物流團(tuán)地），自 1965年至今已建成 20個(gè)大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地 74公頃（ 1100畝）；荷蘭的 14個(gè)物流園區(qū)，平均占地 （ 670畝）；比利時(shí)的 Cargovil物流園區(qū)占地 75公頃。 ? ——以德國(guó)為例，在設(shè)置物流園區(qū)時(shí)主要考慮以下四方面因素： ? 一是至少可以實(shí)現(xiàn)兩種以上運(yùn)輸方式連接 ， 特別是公路和鐵路兩種方式； ? 二是選擇交通樞紐中心地帶 ， 使物流園區(qū)布局與運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)； ? 三是經(jīng)濟(jì)合理性 ， 包括較低的地價(jià) 、 數(shù)量充足且素質(zhì)較高的勞動(dòng)力等 ， 為園區(qū)企業(yè)獲得必要利益創(chuàng)造條件； ? 四是符合環(huán)境保護(hù)與生態(tài)平衡的要求 。 ? 物流園區(qū)的區(qū)位選擇和空間布局 ? ——物流園區(qū)的功能和服務(wù)特性決定了物流園區(qū)大都布局在城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方。 ? ——物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在日本、德國(guó)等物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。 ? ——伴隨著物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)外企業(yè)逐漸意識(shí)到配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心分散建設(shè)、各自為戰(zhàn)帶來(lái)的資源浪費(fèi)，政府也發(fā)現(xiàn)這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。 ? ——在德國(guó)乃至于整個(gè)歐洲，日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使各個(gè)企業(yè)在生產(chǎn)及銷售環(huán)節(jié)盡力降低成本及費(fèi)用支出，尤其是在定購(gòu)原材料到向客戶分發(fā)最終產(chǎn)品的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，節(jié)約成本的強(qiáng)烈要求帶來(lái)了集中組織物流服務(wù)和發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的巨大機(jī)遇。 ? （ 4）園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能 ? ——物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能 ? ——新建設(shè)施的開發(fā)功能 ? ——既有設(shè)施及資源的整合功能 ? ——完善的物流服務(wù)所支持的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能 ? 物流園區(qū)的作用 ? ——物流園區(qū)的作用是與其功能密不可分的，從功能角度分析，物流園區(qū)的作用主要體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)，對(duì)區(qū)域物流系統(tǒng)和城市物流功能區(qū)的完善，以及對(duì)物流企業(yè)和物流效率的影響等 3個(gè)方面。 ? ——物流園區(qū)是物流組織活動(dòng)相對(duì)集中的區(qū)域，在外在形態(tài)上不同園區(qū)有相似之處，但是，物流的組織功能因園區(qū)的地理位置、服務(wù)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及企業(yè)的物流組織內(nèi)容和形式、區(qū)位交通運(yùn)輸?shù)匚患皸l件等存在較大不同或差異