【正文】 例如位于德國(guó)中部圖林根州州府 Erfurt市郊的圖林根物流園區(qū) ， 其建設(shè)投資比例為：市政府占 %，州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)部占 %， 聯(lián)邦鐵路 〔 DB〕 占 %， 行業(yè)協(xié)會(huì)占%。 ? ② 優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策 ? 將規(guī)劃的園區(qū)內(nèi)土地分地塊以生地價(jià)格出售給不同類型的物流行業(yè)協(xié)會(huì) ， 這些協(xié)會(huì)再以股份制的形式在其內(nèi)部會(huì)員中招募資金 ， 用來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地和建造物流設(shè)施 ， 若資金不足 ， 政府可提供長(zhǎng)期低息貸款 。 ? ——為吸引物流、配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心等物流企業(yè)在園區(qū)集聚，物流園區(qū)在空間布局時(shí)還需考慮物流市場(chǎng)需求、土地價(jià)格、交通設(shè)施、勞動(dòng)力成本、環(huán)境等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件因素。 ? ① 對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用 ? ② 對(duì)物流系統(tǒng)及功能的完善作用 ? ③ 對(duì)提高社會(huì)物流效率和物流企業(yè)效益的作用 二、國(guó)外物流園區(qū)的發(fā)展 ? 物流園區(qū)的產(chǎn)生 ? ——物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生的新興物流組織方式（集中和疏散），在日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。 ? （ 2）物流園區(qū)的物流功能構(gòu)成要素 ? 物流節(jié)點(diǎn)的功能分析，主要有區(qū)域運(yùn)輸組織中心、物流中心和配送中心三種類型。 ? ——從國(guó)內(nèi)提出進(jìn)行物流園區(qū)或物流基地建設(shè)的城市、企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目的界定，往往會(huì)涉及物流運(yùn)作、交通運(yùn)輸組織、信息組織、產(chǎn)業(yè)整合、資源整合和城市物流功能開(kāi)發(fā)與調(diào)整等綜合性方面。 ? 物流園區(qū)的功能 ? 按照對(duì)物流園區(qū)所下的定義，現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能。 ? ——物流園區(qū)是物流組織活動(dòng)相對(duì)集中的區(qū)域，在外在形態(tài)上不同園區(qū)有相似之處，但是，物流的組織功能因園區(qū)的地理位置、服務(wù)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及企業(yè)的物流組織內(nèi)容和形式、區(qū)位交通運(yùn)輸?shù)匚患皸l件等存在較大不同或差異。 ? ——物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在日本、德國(guó)等物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。 ? 物流園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng) ? ——物流園區(qū)的發(fā)展歷史要比物流發(fā)展歷史短許多，在西方物流較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)也屬于近 10年發(fā)展起來(lái)新事物。 ? ② 州政府 、 市政府扶持建設(shè) ? ——物流園區(qū)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)有明顯的帶動(dòng)和促進(jìn)作用 ， 為引導(dǎo)各州按統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū) ， 德國(guó)交通主管部門(mén)還對(duì)符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或提供貸款擔(dān)保 。 ? ——由于園區(qū)的投資人主要是政府或政府經(jīng)濟(jì)組織，所以園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針不以盈利為主要目標(biāo)，而主要側(cè)重于平衡資金，實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)職能。 ? ——中心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式 ， 將是在特定的開(kāi)發(fā)規(guī)劃 、 政策和設(shè)立專門(mén)的開(kāi)發(fā)部門(mén)的組織下進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 。 ? （ 4） 綜合運(yùn)作模式 ? ——綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式 、 主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 。物流服務(wù)環(huán)境條件；物流園區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì) ? （ 2） 物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展條件綜合評(píng)價(jià) ：總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件評(píng)價(jià)；發(fā)展物流的基礎(chǔ)設(shè)施條件評(píng)價(jià)；發(fā)展物流的運(yùn)作條件評(píng)價(jià) ? （ 3） 物流園區(qū)建設(shè)尚需創(chuàng)造的條件與面臨的挑戰(zhàn) ：尚需創(chuàng)造的條件；項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn) ? 物流園區(qū)需求分析流程與方法 ? （ 1） 中心城市物流需求趨勢(shì)分析：物流需求質(zhì)量和效益；物流需求規(guī)模；物流需求種類；物流需求范圍；物流需求改變等方面。 ? ⑦ 市場(chǎng)需求 ? 市場(chǎng)需求是網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造的決定性的因素 ， 但這一數(shù)據(jù)的得出也是最為困難的 。只賣(mài)不租，每平方米土地賣(mài) 50馬克； ? 第三階段。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 ? 流經(jīng)不萊梅市的威悉河兩岸有 242家物流企業(yè)，不萊梅新港至不萊梅市的沿途有 1400多家運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和物流企業(yè)，其中從事航運(yùn)的占３％，港口的占１０％，公路運(yùn)輸?shù)恼?45％，鐵路運(yùn)輸?shù)恼?1％，物流企業(yè)的占 38％，物流園區(qū)由不萊梅運(yùn)輸和物流研究所負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，自 1985年開(kāi)始建設(shè)，設(shè)計(jì)要求建成后８年內(nèi)年吞吐量達(dá) 10001200萬(wàn)噸。同一類的企業(yè)相合作，兩家從事冷藏運(yùn)輸?shù)倪\(yùn)輸企業(yè)，共用一個(gè)冷凍庫(kù)，調(diào)劑使用，提高冷庫(kù)的利用率。 ? 不萊梅市是當(dāng)?shù)氐拿藁ń灰字行模锪鲌@區(qū)有多家從事棉花業(yè)務(wù)的物流企業(yè)；不來(lái)梅港是奔馳汽車(chē)在德國(guó)北部的銷(xiāo)售集散中心，港口堆場(chǎng)有成片的汽車(chē)堆放地，物流園區(qū)有多家從事奔馳汽車(chē)零部件的物流企業(yè)。分為三個(gè)階段： ? 第一階段。 ? ⑤ 倉(cāng)庫(kù)容量 ? 倉(cāng)庫(kù)內(nèi)在幾何尺寸對(duì)產(chǎn)品的存放量有較大影響 ， 該數(shù)據(jù)較為重要 。 ? 物流園區(qū)建設(shè)背景條件分析 ? （ 1） 物流園區(qū)的發(fā)展條件分析 ：背景條件，包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件。 ? ——此外 ， 作為類似于工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式 ， 日本的東京 、 神戶等經(jīng)濟(jì)中心城市 、 德國(guó)的不來(lái)梅等城市 ， 也有政府投資進(jìn)行物流園區(qū)的物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè) ， 然后委托給一個(gè)或多個(gè)物流設(shè)施管理能力較強(qiáng)的企業(yè) ， 由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的變形操作方式 。 ? 根據(jù)國(guó)內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有 4種，即經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 ? ——德國(guó)物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)歷了由公益組織管理到企業(yè)管理兩個(gè)階段 。德國(guó)一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營(yíng)管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式，其基本做法有 4個(gè)方面的內(nèi)容。日本是最早建立物流園區(qū)的國(guó)家（一般稱之為物流團(tuán)地），自 1965年至今已建成 20個(gè)大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地 74公頃（ 1100畝）；荷蘭的 14個(gè)物流園區(qū)，平均占地 （ 670畝）；比利時(shí)的 Cargovil物流園區(qū)占地 75公頃。 ? ——伴隨著物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)外企業(yè)逐漸意識(shí)到配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心分散建設(shè)、各自為戰(zhàn)帶來(lái)的資源浪費(fèi)，政府也發(fā)現(xiàn)這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。 ? 配送中心 ：其在功能和分類上與物流中心較為相似。 ? ——物流園區(qū)的內(nèi)涵進(jìn)行界定：物流園區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的具有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域；同時(shí)，也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施進(jìn)行與降低物流成本、提高物流運(yùn)作效率和改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工、原材料采購(gòu)和便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生