【正文】 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 27頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 1945年進(jìn)入 房地產(chǎn)領(lǐng)域 1957年開始 進(jìn)入國際市場(chǎng) 1972年進(jìn)入 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 17831939年 公司成立 ?1783年， Jones Lang Wootton公司建立，業(yè)務(wù)為在 Paternoster Row地區(qū)的拍賣人，并經(jīng)歷了三代人。 ? 公司還為社會(huì)機(jī)構(gòu)、公司、個(gè)人投資者提供房地產(chǎn)投資管理服務(wù)。 業(yè)務(wù)范圍 ? Jones Lang LaSalle提供房地產(chǎn)發(fā)展、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等服務(wù) 。 ? 公司憑借房地產(chǎn)領(lǐng)先者的資源和本地化的市場(chǎng)知識(shí)，提供創(chuàng)新的房地產(chǎn)服務(wù)和投資管理服務(wù)。 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 23頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 外部因素分析 1. 政府及政策方面 2. 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 3. 行業(yè)客戶需求變化 4. 競(jìng)爭者方面 5. 行業(yè)核心成功要素 6. 合作伙伴方面 7. 客戶方面 8. 公眾壓力方面 9. …… 評(píng)價(jià)矩陣 關(guān)鍵外部因素 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 機(jī)會(huì)： …… …… 威脅： …… …… 房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家重點(diǎn)監(jiān)控調(diào)節(jié)的行業(yè)，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)目前正處于探索開發(fā)經(jīng)營模式、規(guī)范行業(yè)競(jìng)爭的階段，研究國家有關(guān)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和競(jìng)爭形勢(shì)將是外部環(huán)境分析的重點(diǎn) 在此基礎(chǔ)上對(duì)百年城集團(tuán)利用外部機(jī)會(huì)，規(guī)避外部威脅或風(fēng)險(xiǎn)方面的能力作出評(píng)價(jià) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 24頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目第二階段的主要內(nèi)容是研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式和經(jīng)營管理模式 內(nèi)外部環(huán)境分析 確定公司的經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略 建立商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系 企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理模式研究 ?國際同類商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究 ?國內(nèi)企業(yè)經(jīng)營管理模式研究 ——深圳萬科經(jīng)營管理模式研究 公司組織和管理體系保障 .（ .....） 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 25頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 目標(biāo)企業(yè)選擇 國際知名成功企業(yè)，在發(fā)展前期階段與百年城集團(tuán)類似，成長過程對(duì)百年城集團(tuán)具有較高的借鑒意義 發(fā)展模式研究 ? 從公司的經(jīng)營模式出發(fā)，劃分企業(yè)的發(fā)展階段并總結(jié)每階段的特點(diǎn) ? 階段戰(zhàn)略及其實(shí)施效果 ? 目前經(jīng)營模式和未來發(fā)展趨勢(shì) ? 發(fā)展的內(nèi)、外部環(huán)境分析 …… 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 總結(jié)目標(biāo)企業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為百年城集團(tuán)制定具有前瞻性的戰(zhàn)略目標(biāo)體系提供依據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究的對(duì)象是國際知名房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 26頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 國際同類商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究： Jones Lang LaSalle集團(tuán)公司 公司介紹 ? 公司成立于英國，目前總部設(shè)在美國芝加哥的國際房地產(chǎn)集團(tuán)公司。 知識(shí)與技能： 它主要指企業(yè)員工所具有的知識(shí)、特殊技術(shù)、技能和對(duì)科學(xué)的理解程度，反映企業(yè)員工的技術(shù)素質(zhì)和科研、開發(fā)能力。組織靈活性強(qiáng)，核心能力發(fā)揮作用的范圍就廣，企業(yè)效率就高，競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)就便于鞏固。 確定集團(tuán)發(fā)展方向的前提是對(duì)集團(tuán)的經(jīng)營狀況和內(nèi)部資源的優(yōu)劣勢(shì)有全面深入的了解 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 16頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 資源稟賦能力 組織結(jié)構(gòu)能力 環(huán)境制度能力 學(xué)習(xí)能力 創(chuàng)新能力 企業(yè)能力來源及層次 其重點(diǎn)內(nèi)容之一是根據(jù)企業(yè)能力的來源及層次，分析百年城集團(tuán)在企業(yè)各方面的能力 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 17頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 百年城 同行業(yè)最優(yōu)者 1 2 3 4 5 得分 高 低 市場(chǎng)份額 2023年收入 市場(chǎng)地位 資源優(yōu)勢(shì) 內(nèi)部管理能力 工程管理能力 地產(chǎn)經(jīng)營能力 品牌管理能力 人才 與政府關(guān)系 示意 重點(diǎn)內(nèi)容之二是分析百年城集團(tuán)在目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中與競(jìng)爭對(duì)手相比的競(jìng)爭地位 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 18頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 并對(duì)比百年城集團(tuán)與競(jìng)爭對(duì)手的綜合競(jìng)爭實(shí)力 百年城 競(jìng)爭對(duì)手 1 競(jìng)爭對(duì)手 2 關(guān)鍵因素 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 評(píng)分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 評(píng)分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 主要銷售市場(chǎng) 工程質(zhì)量 工程管理 市場(chǎng)認(rèn)知度 價(jià)格競(jìng)爭力 商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理能力 贏利模式 運(yùn)營成本 管理水平 與政府關(guān)系 財(cái)務(wù)狀況 融資能力 總計(jì) 示意 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 19頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 重點(diǎn)內(nèi)容之三是對(duì)集團(tuán)的管理運(yùn)營能力進(jìn)行評(píng)估 現(xiàn)狀 目標(biāo) 差距 現(xiàn)狀 目標(biāo) 差距 現(xiàn)狀 目標(biāo) 差距戰(zhàn)略管理工程管理商業(yè)運(yùn)營管理財(cái)務(wù)融資管理人力資源品牌管理??說明數(shù)量 質(zhì)量 配置舉例 .（ .....） 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 20頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 在內(nèi)部分析的基礎(chǔ)上總結(jié)公司核心競(jìng)爭力的來源 知識(shí)與技能 組織與管理 核心價(jià)值觀 核心價(jià)值觀： 是核心能力的起源?！? 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體結(jié)構(gòu)的不均衡發(fā) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 9頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 目前，我國的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營模式主要有以下幾種 只租不售 這樣運(yùn)作的好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可以將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作 自己做商業(yè)經(jīng)營，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤 與商家聯(lián)營 與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營 只售不租 出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資 不租不售 商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商務(wù)部已經(jīng)認(rèn)識(shí)到“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)需規(guī)劃建設(shè)，不能重復(fù)建設(shè)”，我國將參照國際慣例，通過立法建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聽證制度，控制內(nèi)外資商業(yè)企業(yè)盲目布點(diǎn)。 .（ .....） 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 6頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 SHOPPING MALL（ 購物中心）是商業(yè)房地產(chǎn)在國內(nèi)的主要表現(xiàn)形式 工業(yè)用房 商鋪 寫字樓 公寓 商業(yè)房地產(chǎn)類型 SHOPPING MALL （ 購物中心） 集合 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 7頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營包含很多風(fēng)險(xiǎn) 國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 國家商業(yè)地產(chǎn)政策 巨額資金投入 出售招租風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)計(jì)規(guī)劃定位風(fēng)險(xiǎn) 工程建設(shè)質(zhì)量和周期風(fēng)險(xiǎn) …… 商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)、經(jīng)營、銷售、管理的整個(gè)過程中都面臨著許多風(fēng)險(xiǎn) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 8頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 我國的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)在我國各級(jí)城市的發(fā)展時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，連鎖商業(yè)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速使市場(chǎng)具有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)大的需求，同時(shí)可以預(yù)見持續(xù)的需求將繼續(xù)刺激投資的增長 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭進(jìn)一步加劇、利潤空間進(jìn)一步緊縮的大趨勢(shì)的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大，一些地產(chǎn)開發(fā)商于是開始實(shí)施向二、三線城市發(fā)展的新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計(jì)劃。此外，重慶市商鋪的空置率也較高，而且一部分商鋪的空置時(shí)間長達(dá)五、六年之久 2023年、 2023年是商業(yè)房地產(chǎn)快速發(fā)展的兩年，尤其是 2023年掀起了商鋪投資的熱潮 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 5頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 商業(yè)房地產(chǎn)是復(fù)合房地產(chǎn)的類型之一 復(fù)合房地產(chǎn)概念： 復(fù)合房地產(chǎn)是利用房地產(chǎn)的包容性，通過對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合，并整合與之相關(guān)的無形資源和要素，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)” ?其他產(chǎn)業(yè) ?融合 ?復(fù)合房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) —— 開發(fā)出的房地產(chǎn)用于商業(yè)用途，是通過對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，把房地產(chǎn)和商業(yè)進(jìn)行巧妙的嫁接，使開發(fā)商和經(jīng)營商利益共享，實(shí)現(xiàn)雙贏乃至多贏，商業(yè)房地產(chǎn)是在居住地產(chǎn)和寫字樓之后更高一層的投資境界，其投資價(jià)值與所在的地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚有關(guān)。商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)以下四個(gè)特點(diǎn)： 各地商鋪市場(chǎng)蓬勃發(fā)展 2023年，北京商鋪市場(chǎng)發(fā)展紅火；上海市商鋪市場(chǎng)中，品質(zhì)競(jìng)爭突出，其中住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)；重慶市重大項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激了各商圈的快速形成；廣州商鋪市場(chǎng)新開的幾個(gè)大型商場(chǎng)開始對(duì)外招租，使商鋪供應(yīng)量增加 商鋪?zhàn)饨鹚阶邉?shì)各異 商鋪銷售價(jià)格有升有降 商鋪空置量有所上升 2023年各地商鋪?zhàn)饨鹱邉?shì)各有不同，北京的商鋪在第三季度已經(jīng)開始恢復(fù)；上海市商鋪市場(chǎng)平均租金水平較高，2023年以來上海商業(yè)用房的租金平均增幅超過20%；天津市商鋪?zhàn)饨鹌椒€(wěn)上升；重慶市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)走紅；廣州市大型商場(chǎng)的平均租金與去年基本持平 2023年廣州市商鋪市場(chǎng)平均價(jià)格的下降， 1至 9月份商鋪市場(chǎng)平均銷售價(jià)格為 9,810元 /平方米，同比降低 %；2023年杭州各區(qū)域的商鋪售價(jià)卻不斷上漲，目前杭州的商鋪均價(jià)在每平方米兩萬元左右 2023年上半年受 SARS疫情影響，廣州商鋪市場(chǎng)在 2023年第二季度出現(xiàn)自 2023年以來的首次負(fù)吸納量，達(dá) 42023多平方米。項(xiàng)目用地面積約為 ，用地性質(zhì)為商業(yè)和居住綜合用地，擬建面積為 28萬平方米。百年城集團(tuán)有限公司 戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 2023年 3月 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 1