【正文】 百年城集團有限公司 戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 2023年 3月 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 1頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 一． 項目背景及目標 二． 項目的內容和思路 三． 項目主要工作步驟和成果 四． 項目安排和運作方式 五． 新華信相關咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 2頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 一． 項目背景及目標 二． 項目的內容和思路 三． 項目主要工作步驟和成果 四． 項目安排和運作方式 五． 新華信相關咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 3頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 大連百年城 1999年 4月 19日，大連百年城奠基，是紀念大連建市百年的標志性建筑。作為大連首座真正意義上的“城中城” MALL， 百年城以采購量大，持續(xù)經營管理，眾多品牌云集等為旗幟，營造出時尚休閑的購物氛圍，為市民提供一種全新的消費體驗 沈陽溫州城 百年城集團將投資 20億元，對南二中國小食品城進行整體改造，建設“沈陽溫州城”。項目用地面積約為 ，用地性質為商業(yè)和居住綜合用地，擬建面積為 28萬平方米。百年城集團預計沈陽溫州城將于 2023年前竣工交付使用 大連溫州城 百年城集團聯(lián)手中國寶龍集團和中國華儀集團共同出資組建大連溫州城商品交易市場，總投資額 3億元，建成后將是東北與環(huán)渤海經濟圈最大的以溫州經營模式為核心的“溫州第一城” 集團經營模式 百年城集團作為一家商業(yè)房地產公司，主要的經營模式分為兩種：以大連百年城為代表的開發(fā)＋經營的模式；以“溫州城”為代表的只開發(fā)、不經營的模式 百年城集團是一家商業(yè)房地產公司，目前主要有兩種經營模式 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 4頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 2023年全國商鋪市場發(fā)展迅速， 1至 11月份完成商鋪市場開發(fā)投資額為1,，比去年同期增加 %，完成商鋪竣工面積達 2,097萬平方米，同比增長 %。商鋪市場呈現(xiàn)以下四個特點： 各地商鋪市場蓬勃發(fā)展 2023年，北京商鋪市場發(fā)展紅火；上海市商鋪市場中，品質競爭突出，其中住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場發(fā)展的重點；重慶市重大項目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激了各商圈的快速形成；廣州商鋪市場新開的幾個大型商場開始對外招租，使商鋪供應量增加 商鋪租金水平走勢各異 商鋪銷售價格有升有降 商鋪空置量有所上升 2023年各地商鋪租金走勢各有不同，北京的商鋪在第三季度已經開始恢復；上海市商鋪市場平均租金水平較高，2023年以來上海商業(yè)用房的租金平均增幅超過20%；天津市商鋪租金平穩(wěn)上升；重慶市商鋪租賃市場走紅；廣州市大型商場的平均租金與去年基本持平 2023年廣州市商鋪市場平均價格的下降， 1至 9月份商鋪市場平均銷售價格為 9,810元 /平方米，同比降低 %；2023年杭州各區(qū)域的商鋪售價卻不斷上漲，目前杭州的商鋪均價在每平方米兩萬元左右 2023年上半年受 SARS疫情影響，廣州商鋪市場在 2023年第二季度出現(xiàn)自 2023年以來的首次負吸納量，達 42023多平方米。與此同時，商鋪空置率也自 %躍升至 %。此外，重慶市商鋪的空置率也較高，而且一部分商鋪的空置時間長達五、六年之久 2023年、 2023年是商業(yè)房地產快速發(fā)展的兩年，尤其是 2023年掀起了商鋪投資的熱潮 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 5頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 商業(yè)房地產是復合房地產的類型之一 復合房地產概念： 復合房地產是利用房地產的包容性，通過對傳統(tǒng)的房地產業(yè)與工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產業(yè)、教育、科技等產業(yè)融合，并整合與之相關的無形資源和要素，形成各種“產業(yè)房地產” ?其他產業(yè) ?融合 ?復合房地產 商業(yè)房地產 —— 開發(fā)出的房地產用于商業(yè)用途，是通過對經濟現(xiàn)象和發(fā)展趨勢的準確把握，把房地產和商業(yè)進行巧妙的嫁接，使開發(fā)商和經營商利益共享，實現(xiàn)雙贏乃至多贏，商業(yè)房地產是在居住地產和寫字樓之后更高一層的投資境界，其投資價值與所在的地點區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚有關。商業(yè)房地產是一般房地產的一種整合和延伸。 .（ .....） 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 6頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 SHOPPING MALL（ 購物中心）是商業(yè)房地產在國內的主要表現(xiàn)形式 工業(yè)用房 商鋪 寫字樓 公寓 商業(yè)房地產類型 SHOPPING MALL （ 購物中心） 集合 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 7頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 商業(yè)房地產的開發(fā)經營包含很多風險 國家宏觀經濟走勢 國家商業(yè)地產政策 巨額資金投入 出售招租風險 商業(yè)地產的經營風險 設計規(guī)劃定位風險 工程建設質量和周期風險 …… 商業(yè)房地產在開發(fā)、經營、銷售、管理的整個過程中都面臨著許多風險 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 8頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 我國的商業(yè)房地產市場呈現(xiàn)以下幾個發(fā)展趨勢 商業(yè)地產在我國各級城市的發(fā)展時機已經成熟，連鎖商業(yè)的發(fā)展、城市化進程的進一步加速使市場具有對商業(yè)地產強大的需求，同時可以預見持續(xù)的需求將繼續(xù)刺激投資的增長 商業(yè)房地產的開發(fā)時機已經成熟 隨著市場競爭進一步加劇、利潤空間進一步緊縮的大趨勢的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開發(fā)經營風險加大，一些地產開發(fā)商于是開始實施向二、三線城市發(fā)展的新戰(zhàn)略轉移計劃。實施二、三線城市的開發(fā)戰(zhàn)略，不僅為公司的發(fā)展找到了新的方向，也為中等城市的房地產開發(fā)注入了新鮮血液 競爭加劇，向二、三線城市進軍 在商業(yè)房地產熱火朝天的背后卻是開發(fā)商缺少商業(yè)經營經驗、輕視市場調查和業(yè)態(tài)規(guī)劃，造成商業(yè)地產泡沫急劇膨脹，大量商業(yè)面積空置和資源浪費，更為嚴重的是造成房地產市場總體結構的不均衡發(fā)展。商務部已經認識到“商業(yè)網點需規(guī)劃建設，不能重復建設”，我國將參照國際慣例，通過立法建立大型商業(yè)網點建設聽證制度，控制內外資商業(yè)企業(yè)盲目布點?！巴ㄟ^制定城市商業(yè)網點規(guī)劃，減少投資的盲目性，避免過度競爭?！? 房地產市場總體結構的不均衡發(fā) 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 9頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 目前，我國的商業(yè)房地產經營模式主要有以下幾種 只租不售 這樣運作的好處是產權握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可以將商業(yè)物業(yè)投入資本運作 自己做商業(yè)經營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經營利潤 與商家聯(lián)營 與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經營公司，合作或合伙經營 只售不租 出讓產權，很快收回投資 不租不售 商業(yè)地產包括商業(yè)和地產兩個概念。商業(yè)地產的贏利渠道包括： 一是開發(fā)商通過運作項目賺取開發(fā)投資利潤；二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤；三是商鋪經營者賺取經營利潤；四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤 .（ .....） 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 10頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 確定集團未來幾年的發(fā)展方向和發(fā)展目標 1 確定集團核心競爭力的來源，建立并鞏固集團的核心競爭力 2 制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略等內容 3 規(guī)范公司現(xiàn)有成功、獨特的經營管理模式，使之系統(tǒng)化、模塊化，成為公司向外拓展業(yè)務的堅實基礎 4 百年城集團在商業(yè)房地產開發(fā)領域內已經取得了較好的成績，但是為了謀求跨越式的發(fā)展，集團還應該加強在以下幾個方面的工作 分兩個層面建立公司的經營管理體系，包括商業(yè)房地產的開發(fā)經營管理體系和公司內部運營管理體系，涉及流程和制度的建設，以及組織結構調整等內容 5 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 11頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 短期目標 ? 通過內外部環(huán)境分析確定集團未來的發(fā)展方向和發(fā)展目標 ? 確立并鞏固集團的核心競爭力 ? 制定集團的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略 ? 建立公司商業(yè)房地產開發(fā)經營管理模式 ? 調整集團的組織結構，以適應集團未來發(fā)展需要，并建立相應的管理流程和制度 長期目標 ? 為集團實現(xiàn)跨越式的發(fā)展奠定基礎，構筑管理平臺 ? 使公司在競爭日益激烈的市場環(huán)境下保持穩(wěn)固持續(xù)的增長和發(fā)展 ? 通過項目參與培養(yǎng)內部管理人才，實施人才戰(zhàn)略，建立公司的高級人才梯隊 新華信希望能夠通過這次咨詢項目，為百年城集團未來的發(fā)展指明方向，并構筑堅實的管理平臺 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 12頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 一． 項目背景及目標 二． 項目的內容和思路 三． 項目主要工作步驟和成果 四． 項目安排和運作方式 五． 新華信相關咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 .（ .....） 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 13頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 本次咨詢項目整體思路分為五個階段 ?公司內部環(huán)境分析 ?確定公司核心競爭力來源 ?公司外部競爭環(huán)境分析 內外部環(huán)境分析 確定公司的經營目標和發(fā)展戰(zhàn)略 建立商業(yè)房地產開發(fā)經營管理體系 企業(yè)發(fā)展和經營管理模式研究 ?建立商業(yè)房地產開發(fā)管理流程和制度 ?建立商業(yè)房地產經營管理流程和制度 ?國際同類商業(yè)房地產企業(yè)發(fā)展模式研究 ?國內企業(yè)經營管理模式研究 ——深圳萬科經營管理模式研究 ?確定公司未來五年的經營目標和發(fā)展模式 ?制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略 公司組織和管理體系保障 ?公司組織結構調整方案 ?制定部門職責 ?建立公司核心管理流程和制度 2023年 3月 保密文件、版權所有 第 14頁 百年城集團有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項目建議書 第一階段的主要內容是進行集團內外部