【正文】 交量占七成以上 在信貸和限購政策影響下，開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求的變化和宏觀調(diào)控政策的要求，進(jìn)一步加大了中小戶型的供應(yīng)力度，推動(dòng)了中小戶型商品住房成交量的增加。 ? 商品住房供應(yīng)量持續(xù)放大 近幾年嘉善商品住房項(xiàng)目集中上市，供應(yīng)量增幅明顯。 客戶追求產(chǎn)品的性價(jià)比和舒適度，總價(jià)敏感性更高。 客戶分析小結(jié)： 目前嘉善市場(chǎng)上，主力客戶依然集中在首次臵業(yè)及首次改善范圍。 對(duì)本項(xiàng)目啟示 ——合理價(jià)格控制，滿足客戶實(shí)惠需求；率先品質(zhì)發(fā)力，引領(lǐng)區(qū)域居住舒適度的升級(jí)；產(chǎn)品體系的功能化與個(gè)性化充分結(jié)合，強(qiáng)力展示。 項(xiàng)目五期定位分析 —— 客戶分析 由于近幾年房產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)影響，嘉善地區(qū)整體成交不比 09年、 10年，但剛需購買力稍有增長(zhǎng)；從成交情況來看，本地區(qū)以自住需求為主，多是首次置業(yè)，且高性價(jià)比的 7090㎡左右兩房和 100120㎡ 左右的三房受到了市場(chǎng)的認(rèn)可和追捧。 邊緣客戶 重要客戶 核心客戶 核心客戶： 70% 臵業(yè)群體： 開發(fā)區(qū)內(nèi)新嘉善人及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶、以泛生意人、中小企業(yè)的職員或技術(shù)人員為主； 臵業(yè)目的： 自住為主，多為首次臵業(yè)或首改需求 重要客戶： 20% 職業(yè)群體： 區(qū)域及周邊、中心區(qū)外溢剛需首臵或首改客戶，以普通企業(yè)職員、年輕白領(lǐng)人士為主 臵業(yè)目的： 自住，多為首臵、婚房需求 潛在客戶： 10% 來源： 周邊上海等限購城市投資客 臵業(yè)目的： 投資或養(yǎng)老 客戶分級(jí) —— 以區(qū)域及周邊、中心區(qū)外溢首臵、首改型客戶為核心客戶，以區(qū)域及周邊、中心區(qū)外溢首臵或改善客戶為重要客戶，適當(dāng)滿足其他客戶的購房需求 項(xiàng)目五期定位分析 —— 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?客戶屬性：生意人、企業(yè)中高層、政府官員等；年齡偏大 首次改善型 ? 客戶特征： 重點(diǎn)追求居住環(huán)境和空間的升級(jí)換代，有一定價(jià)格敏感性， 臵業(yè)理性；他們是城市的力量，更是家庭的中堅(jiān)，上有老，下有小， 臵業(yè)需要為家人考慮更多。 根據(jù)對(duì)嘉善及開發(fā)區(qū)樓盤客戶分級(jí)，可分為高端改善型、首次改善型、基本居住型三類客戶，根據(jù)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件、項(xiàng)目目標(biāo)，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定為首改型客戶和剛需首臵型客戶。 未來供求情況：目前區(qū)域仍多小高層高層項(xiàng)目，多層產(chǎn)品稀缺；且依近期土地成交情況來看，未來三年內(nèi)多層產(chǎn)品供應(yīng)較少。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況小結(jié) 目前成交結(jié)構(gòu)： 7090㎡左右兩房及 100120㎡左右三房去化較快。 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 編號(hào) 土地位臵 土地面積 (m2) 出讓面積 (m2) 規(guī)劃指標(biāo)要求 容積率 建筑密度 綠地率 20238 縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)嵩山路南側(cè)、晉陽路 北側(cè)、善江公路東側(cè) ≤35% ≥25% 2023303 嘉善大道西側(cè)、喬克國貿(mào)中心北側(cè)、 中央河?xùn)|北角 ≤35% ≥20% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 0 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 以上 嘉匯城市廣場(chǎng) 129 4598 東方星河灣 87 97110 頂復(fù) 260 春曉苑 79 113 88 金地家園 四季江南 百合春天 書香門邸 塞納藍(lán)灣 87 120 兩房 三房 四房 北大金城 東方潤園 119 聯(lián)排 254 125 174 聯(lián)排 262 89 雙拼 260 85 142 123 78 160 133 118 105 103 110 80 136 115 96 8590 120133 160 160 復(fù)試 200 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 區(qū)域 樓盤名稱 位臵 在售物業(yè)類型 備注 開發(fā)區(qū) 嘉匯城市廣場(chǎng) 惠民街道晉陽東路 商務(wù)高層、小高層 城市綜合體，配套全 東方星河灣 惠民街道晉陽東路 高層、別墅 社區(qū)檔次高 春曉苑 之江路與世紀(jì)大道交叉口東南側(cè)，東鄰永豐橋港 高層、聯(lián)排 離客運(yùn)中心近，社區(qū)規(guī)模大，價(jià)格低 北大金城 炮臺(tái)口車站北路 80米 多層、小高層 小區(qū)成熟，明年無多層 新城區(qū) 嘉華春曉 世紀(jì)大道與環(huán)東路交叉口 高層（復(fù)式）、小高層、花園洋房（疊加） 花園洋房 東方潤園 羅星街道白水塘路北側(cè)、徐家港兩側(cè) 高層、雙拼、聯(lián)排、花園洋房 別墅居多 金地家園 車站南路西、世紀(jì)大道南、白水塘路北 高層、雙拼 城市中心地段 金都上品 寧橋南路與世紀(jì)大道交匯處西南側(cè) 高層 高品質(zhì)樓盤城市中心 四季江南 世紀(jì)大道與體育南路交叉口 小高層 成熟社區(qū)， 臨江景園 新城區(qū)世紀(jì)大道體育南路交叉口 高層、 新城區(qū)戶型較大 百合春天 嘉善魏塘鎮(zhèn)陽光西路 1283號(hào) 小高層 學(xué)區(qū)房， 書香門邸 東鄰環(huán)西南路、南鄰世紀(jì)大道、西鄰陳涇港 高層、小高層、多層（復(fù)式） 學(xué)區(qū)房 塞納藍(lán)灣 環(huán)西大道與世紀(jì)大道交叉口 高層 營造高端品質(zhì)，價(jià)格低 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 東方星河灣 —— 主要戶型 ? 128㎡三房產(chǎn)品贈(zèng)送約 15㎡一房，實(shí)現(xiàn)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。 典型項(xiàng)目解讀 —— 東方星河灣 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ? 開發(fā)商：浙江港龍臵業(yè)有限公司 ? 地址：嘉善大道 123號(hào) ? 占地面積： 75778㎡ ? 總建筑面積：約㎡ ? 綠化率： % ? 物業(yè)類型：小高層，別墅 項(xiàng)目 均價(jià) 現(xiàn)價(jià) 優(yōu)惠 面積 開盤套 已售 剩余 東方星河灣 6000 52005800 大戶型 5萬抵 10萬； 88平小戶型 3萬抵 5萬。 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 書香門邸 —— 主要戶型 ? 126㎡三房，雙套房設(shè)計(jì)，雙廳聯(lián)通，動(dòng)靜分區(qū)； ? 88㎡兩房，戶型方正，三房朝南，三個(gè)陽臺(tái)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88㎡ 778 297 481 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 占地面積： ㎡ ? 總建筑面積：約㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 31% ? 物業(yè)形態(tài)：住宅、辦公樓、商業(yè) ? 物業(yè)類型：類別墅 小高層 項(xiàng)目 均價(jià) 現(xiàn)價(jià) 優(yōu)惠 面積 開盤套 已售 剩余 春曉苑 6000 6000 93折 。 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 臨江景苑 —— 主要戶型 三房二廳二衛(wèi) ㎡ 四房二廳二衛(wèi) ㎡ ? 設(shè)計(jì)特別，多戶型陽臺(tái)，觀景效果好； ? 大戶型多，去化較緩慢 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。百合春天 60006200 48005800 貸款 ， 一次付清 78 ㎡ 、 90 ㎡ 、124㎡ 、 130㎡ 二期： 409套 （ 共1704套 ） 二期： 103套 合計(jì)： 1044套 306套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 典型項(xiàng)目解讀 —— 四季江南 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ? 開發(fā)商：嘉善縣天巍臵業(yè)有限公司 ? 地址：魏塘鎮(zhèn)車站南路 568號(hào) ? 占地面積： ㎡ ? 總建筑面積：約 ㎡ ? 綠化率： 32% ? 容積率： ? 物業(yè)類型：多層 高層 商鋪 項(xiàng)目 均價(jià) 現(xiàn)價(jià) 優(yōu)惠 面積 開盤套 已售 剩余 四季江南 70008000 60007500 貸款 ，一次付清 80㎡ 136㎡ 327 295 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 北大金城 —— 主要戶型 ? 84㎡三房，且戶型方正，但贈(zèng)送較少； 120㎡左右三房南北通透，三房朝南，戶型方正。 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 嘉匯 城市廣場(chǎng) —— 主要戶型（住宅部分） ? 80㎡左右戶型率先售罄，小戶型大空間，三房設(shè)臵受客戶青睞； ? 戶戶贈(zèng)送率在 20%左右（陽臺(tái)、飄窗等） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 典型項(xiàng)目解讀 —— 嘉匯 城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目五期定位分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ? 開發(fā)商：嘉興都匯臵業(yè)有限公司 ? 地址：晉陽東路 1111號(hào)（晉陽東路與之江路交叉口） ? 開盤時(shí)間： 20