住宅定價(jià)方案-文庫(kù)吧資料
2025-01-29 17:49本頁(yè)面
【正文】 高淳湖濱新區(qū)，緊鄰高淳湖濱大道，周邊以別墅區(qū)為主，距離高淳商業(yè)中心僅 ，地理位置極為稀缺。 玲瓏灣雖與本項(xiàng)目同為 14幢多層低密度小區(qū)，但是由于該項(xiàng)目地處于高淳湖濱新區(qū)，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，故在產(chǎn)品定位中不僅包含了實(shí)用型 86㎡的二房及 96 ㎡ 的三房，還設(shè)計(jì)了 1層躍 2層的高端復(fù)式房，整體小區(qū)定位較高。品牌價(jià)值在本次房源銷售中得到了充分體現(xiàn)。 ?項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 品牌優(yōu)勢(shì)明顯，已形成忠誠(chéng)購(gòu)買。 2023年第四季度區(qū)域市場(chǎng)在售樓盤預(yù)計(jì)推出貨量 樓盤名稱 物業(yè)類型 推出套數(shù) 推出面積 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 金地華城 11棟多層 約 400套 約 38000㎡ 年底推出 萬(wàn)福城 1棟挑高公寓 約 210套 約 10000㎡ 10月底 11月初 雙湖明珠 4棟多層 約 144套 約 14000㎡ 9月 12日已開盤 波西塔諾 4棟多層 約 120套 約 13000㎡ 年底推出 玲瓏灣 14幢多層 約 480套 約 60000㎡ 年底推出 舜天南郡 剩余多層 約 60套 約 10000㎡ 持續(xù)銷售 依水佳苑 剩余多層 約 45套 約 14000㎡ 持續(xù)銷售 雙富城 11棟多層 約 300套 約 15500㎡ 8月 25日已開盤 合計(jì) 約 1759套 約 174500㎡ 第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 后續(xù)供應(yīng)量 第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 ?項(xiàng)目地點(diǎn)：高淳縣淳溪鎮(zhèn)淳南路 106號(hào) （河濱大道區(qū)） ?開發(fā)商：高淳陶瓷集團(tuán) ?總建筑面積： 6萬(wàn)㎡ ?推出房源及產(chǎn)品： 14幢多層年底一起推出，約 400套房源，主力戶型有 83 ㎡ 二房、 96㎡三房及 204㎡ 躍層 ?周邊配套：臨近依水佳苑別墅區(qū)及湖濱大道，周邊自然環(huán)境良好，人文素質(zhì)較高；距市中心位置約 2公里路程。 ?根據(jù)我司挑選的高淳具有一定代表性的樓盤進(jìn)行市場(chǎng)近況的調(diào)研及判斷， 2023年年末高淳市場(chǎng)住宅供應(yīng)量相對(duì)較大， 12月至明年 1份市場(chǎng)仍將陸續(xù)推出新增住宅加上存量住宅，本市場(chǎng)供需比將會(huì)成嚴(yán)重的反比態(tài)勢(shì)，僅這 8家樓盤的待售房源達(dá)到了 1759套。 第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 后續(xù)供應(yīng)量 ?下半年，高淳在售樓盤的后續(xù)供應(yīng)量將超過(guò) 17萬(wàn)㎡。 ② 本項(xiàng)目一期將推出 245套房源，第一批就 132套，要實(shí)現(xiàn) 70%的銷售率，首批開盤當(dāng)月月份銷售要完成 90套左右，第二批開盤截止 12月底需完成 80套的銷售，合計(jì) 170套的去化率占到高淳市場(chǎng)平均每月總成交量的 60%以上。 第三部分 一期銷售目標(biāo) 從上表數(shù)據(jù)顯示，高淳縣的成交量較其他同等區(qū)域的成交量一直處于很低迷的狀態(tài)， 18月份共計(jì)銷售 1469套，平均每月的成交量?jī)H有 183套左右，較其他區(qū)域還不足一半以上的銷售量； 第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 2023年 18月份高淳成交走勢(shì) 南京郊縣 1 8 月份區(qū)域成交走勢(shì)4410936532221469371965113181159836117363721036683520723202023400060008000100000100000202300300000400000500000600000700000認(rèn)購(gòu)量 成交量 成交面積認(rèn)購(gòu)量 4410 9365 3222 1469成交量 3719 6511 3181 1598成交面積 361173 637210 366835 207232六合 浦口 溧水 高淳 所謂的“金九銀十”的房產(chǎn)熱銷期， 9月份高淳的認(rèn)購(gòu)量?jī)H為 139的認(rèn)購(gòu)，高淳整體的供應(yīng)量和需求量較其他區(qū)域都比較低迷。新天地一期住宅市場(chǎng)加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表 第二部分 一期定價(jià)策略 一期住宅價(jià)格定價(jià)說(shuō)明 項(xiàng)目 明豐文 化苑 沁御園 雙湖明 珠 雙福城 波塔 新天地一期住宅市場(chǎng)比較系數(shù)修正表 第二部分 一期定價(jià)策略 一期住宅價(jià)格定價(jià)說(shuō)明 項(xiàng)目 均價(jià) 地理位置 交通狀況 項(xiàng)目素質(zhì) 配套設(shè)施 工程進(jìn)度 修正價(jià) 沁御園 5540元 /㎡ 0 2 +1 3 +1 5374 雙湖明珠 4200元 /㎡ 2 2 +1 3 +3 4074 雙福城 3470元 /㎡ 3 2 1 3 +2 3227 明豐文化苑 5250元 /㎡ +1 0 3 0 +1 5198 波塔 基價(jià) /修正系數(shù) =相對(duì)基價(jià) 第二步：權(quán)衡各參考項(xiàng)目在銷售等方面對(duì)本項(xiàng)目的影響程度，定出不同的加權(quán)系數(shù)，從而綜合各項(xiàng)的相對(duì)基價(jià)，得出本項(xiàng)目較客觀的定價(jià)參考值 —— 項(xiàng)目基價(jià)。東郡 多層 2023422 4870元 /㎡ 約 4770元 /㎡ 80100㎡ 98％ 四． 加權(quán)系數(shù)定價(jià)法說(shuō)明： 市場(chǎng)比較加權(quán)系數(shù)法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊或同類型的具有可比性的樓盤的價(jià)格分析比較，以一種較科學(xué)和客觀的方式計(jì)算項(xiàng)目的參考價(jià)格的方法。 房 源 推 出 部 署 7）、根據(jù)現(xiàn)行高淳市場(chǎng)，進(jìn)行了專向調(diào)查。 第二部分 一期定價(jià)策略 一期住宅價(jià)格定位策略 三． 一期住宅價(jià)格定位策略 第二部分 一期定價(jià)策略 測(cè)定房地產(chǎn)價(jià)格因素 1）、地理位置 根據(jù)所處的區(qū)位的可比性及買家關(guān)注程度分三個(gè)級(jí)別： 第一級(jí)： 2至 10百分點(diǎn)，（即 102110%）地區(qū)商業(yè)氣氛濃郁， 第二級(jí)： 1 至 1百分點(diǎn)，（即 99101%）地區(qū)商業(yè)氣氛一般 第三級(jí)： 2至 10百分點(diǎn)，（即 9890%）地區(qū)商業(yè)氣氛比較差 2）、交通狀況 根據(jù)項(xiàng)目交通狀況的可比程度分三個(gè)級(jí)別： 第一級(jí)： 2至 10百分點(diǎn)，（即 102110%）有多條公交線，所走的區(qū)域較分散 第二級(jí)： 1 至 1百分點(diǎn)（即 99101%） 有多條公交線但公交線所走的區(qū)域較集中。 加權(quán)系數(shù)比較法的定價(jià)原則是，綜合銀達(dá) 針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，定價(jià)有如下幾大原則： 第二部分 一期定價(jià)策略 一期住宅定價(jià)原則 ① 以工程造價(jià)為基礎(chǔ) ② 以項(xiàng)目的附加值、稀缺性和唯一性等為依據(jù) ③ 考慮合理利潤(rùn) ④ 市場(chǎng)影響因素 二、一期住宅定價(jià)原則 價(jià)格基本上可以用兩種方法來(lái)進(jìn)行定位，一種是成本核算法，另外一種是市場(chǎng)比較法。 我司建議一期推出房源應(yīng)采用 “結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格，以略低于主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格入市” 的策略。 新天地 一期，尤其是首批推出房源作為全案的首次公開發(fā)售，其銷售成功與否將對(duì)整體項(xiàng)目的成功銷售產(chǎn)生直接的影響。由此可見區(qū)域性的差別是影響房?jī)r(jià)的主要因素乊一。 ? 銀行新政的出臺(tái)對(duì)于高淳市場(chǎng)產(chǎn)生了部分影響，自 2023年開始高淳市場(chǎng)價(jià)格漲幅開始放緩，每個(gè)季度約在 200元 /㎡ 的增長(zhǎng)，漲幅空間慢慢減少。 09年 11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)處于頂峰狀態(tài)，明豐文化苑從 11月份開始采用“收取誠(chéng)意金給予優(yōu)先選房”的方式，蓄水了 7個(gè)月的客戶，直至開盤積累的客戶已經(jīng)達(dá)到 1000多組，而且據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員了解，前期交誠(chéng)意金的客戶多為關(guān)系戶，因?yàn)樵擁?xiàng)目的老板曾是開發(fā)高淳星河灣項(xiàng)目的，而星河灣良好的口碑和人脈，奠定了明豐文化苑的客戶基礎(chǔ)；但是從網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示 2023年 7月開始至 9月份三個(gè)月的時(shí)間，明豐文化苑的銷售受市場(chǎng)調(diào)控的影響，其房源銷售趨勢(shì)呈現(xiàn)停滯的狀態(tài)， 9月份的銷售套數(shù)僅為 34套（其中還包括退房的房源）?？偣策€余下 3套 6層
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