【正文】 23:06:0723:06:0723:062/11/2023 11:06:07 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時 6分 7秒 23:06: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 此價格我司在開盤前會根據(jù)當時的市場銷售情況，進行適當?shù)卣{(diào)整。 目前針對本項目蓄水 114組客戶需求面積得出以下數(shù)據(jù)： 第四部分 首批房源定價策略 首批房源定價說明 從上述蓄水客戶需求面積的數(shù)據(jù)中可以看出目前購房客戶房源需求主要集中在 0203幢、 06幢的 82㎡ 房源，比例超過了 50%；其次為 04幢 103㎡ 房源，而 0203幢及 06幢幢 126㎡ 房源需求較少。 地理位置稀缺。東郡 修正價 5198元/㎡ 5374元/㎡ 4074元/㎡ 3227元/㎡ 4627元/㎡ 權(quán)重 40% 30% 19% 1% 20% 項目一期住宅基價 4900元 /㎡ 由此結(jié)論：根據(jù)市場調(diào)研及跟蹤，依據(jù)目前高淳市場成交價格研判出我項目目前市場成交價應控制在 4900元 /㎡ ！ Part 3 銷售目標及市場難點 2023年 12月 30日前完成 170套房源的銷售，銷售率達 70％，銷售額約 8500萬元，實現(xiàn)回款約 5900萬元。在一期房源成功銷售的基礎上，迅速樹立項目品牌，并在后續(xù)房源中不斷進行價格拉升，最后無論是產(chǎn)品還是價格都成為高淳房地產(chǎn)品牌的領導者！ 第三部分 一期定價策略 一期價格制定總體思路 房地產(chǎn)價格的確定，需要考慮的問題很多，除了要考慮物業(yè)本身的特點，如工程造價、樓層、位置、朝向、高低、面積大小、造型、裝修、年限、用途、建筑密度等現(xiàn)實條件以外，還有歷史、地理、社會、經(jīng)濟、政治環(huán)境，以及市場狀況、買家心理、發(fā)展預測等因素都需要慎重考慮。一期住宅定價方案 目 錄 Part 1 市場背景分析 Part 2 一期定價策略 Part 3 銷售目標及市場難點 Part 4 首批房源定價策略 Part 5 首批房源價格優(yōu)惠策略 Part 1 市場背景分析 本月高淳市場截止 9月 28號成交總套數(shù) 139套，其中主要銷售樓房為，萬福城二期— 御沁園開盤、雙湖明珠及明豐文化苑等，主要競爭項目具體銷售情況如下： 第一部分 市場背景分析 9月份高淳市場動態(tài) 9 月份高淳市場成交數(shù)據(jù)0510152025303540459月1日9月2日9月3日9月4日9月5日9月6日9月7日9月8日9月9日9月10日9月11日9月12日9月13日9月14日9月15日9月16日9月17日9月18日9月19日9月20日9月21日9月22日9月23日9月24日9月25日9月26日9月27日9月28日0100020233000400050006000認購/ 套 成交/ 套 成交面積 ① 萬福城二期 — 御沁園 ? 開盤時間： 9月 5日 ? 銷售物業(yè)：推出了以 142 ㎡ 、 237 ㎡ 的電梯多層 6層， ? 開盤銷售均價 5600元 / ㎡ ， ? 開盤優(yōu)惠：一次性付款： ， ? 開盤當天情況： 2023年 9月推出 2幢多層，共計 48套，開盤當天銷售 24套，截止 9月 27日目前售出 39套，銷售率 81%，但據(jù)現(xiàn)場銷售人員了解到，由于銀行政策（認房認貸）的抓緊，部分客戶銀行貸款無法辦理，現(xiàn)僅有 16組 客戶網(wǎng)上顯示認購簽約。 針對市場現(xiàn)狀，定價有如下幾大原則： 第二部分 一期定價策略 一期住宅定價原則 ① 以工程造價為基礎 ② 以項目的附加值、稀缺性和唯一性等為依據(jù) ③ 考慮合理利潤 ④ 市場影響因素 二、一期住宅定價原則 價格基本上可以用兩種方法來進行定位，一種是成本核算法，另外一種是市場比較法。 第三部分 一期銷售目標 從上表數(shù)據(jù)顯示，高淳縣的成交量較其他同等區(qū)域的成交量一直處于很低迷的狀態(tài)， 18月份共計銷售 1469套，平均每月的成交量僅有 183套左右，較其他區(qū)域還不足一半以上的銷售量； 第三部分 市場難點 2023年 18月份高淳成交走勢 南京郊縣 1 8 月份區(qū)域成交走勢4410936532221469371965113181159836117363721036683520723202023400060008000100000100000202300300000400000500000600000700000認購量 成交量 成交面積認購量 4410 9365 3222 1469成交量 3719 6511 3181 1598成交面積 361173 637210 366835 207232六合 浦口 溧水 高淳 所謂的“金九銀十”的房產(chǎn)熱銷期， 9月份高淳的認購量僅為 139的認購，高淳整體的供應量和需求量較其他區(qū)域都比較低迷。 玲瓏灣處于高淳湖濱新區(qū)，緊鄰高淳湖濱大道，周邊以別墅區(qū)為主，距離高淳商業(yè)中心僅 ，地理位置極為稀缺。 各幢房源價格系數(shù)如下： 02幢 03幢 05幢 06幢 價格系數(shù) +2% +2% 3% +1% 第四部分 首批房源定價策略 首批房源定價說明 ③ 各幢得房率 各幢房源價格系數(shù)如下： 棟號 02幢 03幢 05幢 06幢 得房率 % % % 90% ?從上述得房率看出，小高層 0203幢得房率基本在 86%左右，多層的得房率在 90%左右； ?多層與小高層的得房率平均相差 4%。 盡管一期房源采取“結(jié)合市場價格，以略低于競爭對手價格入市”的策略與本項目產(chǎn)品的定位（高淳高檔公寓）具有一定的差異，但作為總建筑面積 6萬平方米樓盤來說，以略低于市場預期的價格入市，迅速占領市場，樹立良好的口碑和項目的品牌形象，保證項目順利的開發(fā)是最佳之策略。 。 :06:0723:06Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :06:0723:06:07February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 其中首批房源銷售均價暫定為 48004900元 /㎡。 ?129㎡ 舒適型三房，在銷售現(xiàn)場的大力引導下，需求 125㎡ 房源客戶上升至 19組，但比例仍然極低。 玲瓏灣雖與本項目同為 14幢多層低密度小區(qū)，但是由于該項目地處于高淳湖濱新區(qū)，自然環(huán)境得天獨厚，故在產(chǎn)品定位中不僅包含了實用型 86㎡的二房及 96 ㎡ 的三房，還設計了 1層躍 2層的高端復式房，整體小區(qū)定位較高。新天地一期住宅市場加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表 第二部分 一期定價策略 一期住宅價格定價說明 項目 明豐文 化苑 沁御園 雙湖明 珠 雙福城 波塔 我司建議一期推出房源應采用 “結(jié)合市場價格，以