【正文】 綠城物業(yè) 社區(qū)增值服務(wù) 園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù) 生活服務(wù) 空間服務(wù) 資產(chǎn)管理 文化教育 二手房交易與租賃服務(wù) 房屋返租服務(wù)，提高閑置房屋利用率 幸福糧倉(cāng)，實(shí)施以?xún)?yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品為基礎(chǔ)的社區(qū)商業(yè)服務(wù) 聚焦高端幼兒教育市場(chǎng)，投建多家奇妙園與相關(guān)教育點(diǎn) 提供家政清潔、綠化養(yǎng)護(hù)等日常生活服務(wù) 利用園區(qū)場(chǎng)地開(kāi)展租賃和廣告業(yè)務(wù)服務(wù)等 與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)對(duì)標(biāo)情況 — 案例分析 綠城服務(wù) 20232023年度業(yè)主增值類(lèi)服務(wù)收入?yún)R總表 （單位：百萬(wàn)元） 2023年業(yè)主增值服務(wù)收益 占總收入比例 2023年業(yè)主增值服務(wù)收益 占總收入 比例 變動(dòng)比例 園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù) % % % 家居生活服務(wù) % % 10% 園區(qū)空間服務(wù) % % % 物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù) 501 % % % 文化及教育服務(wù) % % % 合計(jì) % 484 13% 86% *以上數(shù)據(jù)均來(lái)源自各上市物業(yè)企業(yè) 2023年上市公司年報(bào)及相關(guān)公示資料 2023年綠城服務(wù)業(yè)主增值類(lèi)服務(wù)收入為 ，較 2023年增長(zhǎng) 86%，其中在園區(qū)空間服務(wù)、資產(chǎn)管理及文化教育方面的增幅最高，尤其是園區(qū)資產(chǎn)管理方面的收益增幅達(dá)到 112% 與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)對(duì)標(biāo)情況 — 收益分析 綠城健康生態(tài)模式 社區(qū)家庭健康服務(wù) 與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)對(duì)標(biāo)情況 — 案例分析 綠城教育產(chǎn)業(yè) 綠城教育夏季論壇 與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)對(duì)標(biāo)情況 — 案例分析 社區(qū)經(jīng)營(yíng)思路 ：雅生活服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)方面貫徹多元化發(fā)展戰(zhàn)略，提供前期顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)、物業(yè)驗(yàn)收、物業(yè)銷(xiāo)售、旅游、廣告等全價(jià)值鏈服務(wù)。利用公司專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作，開(kāi)發(fā)多樣性產(chǎn)品，提供多元化服務(wù)。 ?雅生活及綠城多種經(jīng)營(yíng)增幅均超過(guò) 80% ?各增值服務(wù)業(yè)務(wù)中，辦公室分租、線(xiàn)上品牌推廣業(yè)務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯 與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)對(duì)標(biāo)情況 — 多種經(jīng)營(yíng)收入分析 對(duì)標(biāo)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)毛利率對(duì)比 （單位：百萬(wàn)元） 總利潤(rùn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及多種經(jīng)營(yíng)毛利率對(duì)比 *以上數(shù)據(jù)均來(lái)源自各上市物業(yè)企業(yè) 20232023年上市公司年報(bào)及相關(guān)公示資料 ?對(duì)標(biāo)企業(yè)中，彩生活的多種經(jīng)營(yíng)收益毛利率最高，達(dá)到 % ?與總收入及主營(yíng)業(yè)務(wù)收入毛利率對(duì)比來(lái)看，多種經(jīng)營(yíng)收益的毛利率要遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率 與標(biāo)桿企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)對(duì)標(biāo)情況 — 多種經(jīng)營(yíng)收入分析 *上市公司經(jīng)營(yíng)收入、線(xiàn)上平臺(tái)注冊(cè)人數(shù)及活躍人數(shù)均取自 2023年上市公司年報(bào)，碧桂園服務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)取自 2023年年中報(bào)表 ?對(duì)標(biāo)企業(yè)中，彩生活及綠城服務(wù)的人均產(chǎn)值遠(yuǎn)高于其他企業(yè) ?人均多種經(jīng)營(yíng)收入和注冊(cè)人數(shù)占被服務(wù)人數(shù)比例有一定的相關(guān)關(guān)系。 故本次選擇綠城服務(wù)、雅生活、彩生活及碧桂園服務(wù)四家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行對(duì)標(biāo)。其中，社區(qū)朋務(wù)項(xiàng)目占比最高達(dá) %，主要朋務(wù)內(nèi)容有社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)、社區(qū)金融、社區(qū)房屋經(jīng)紈等。 ； 2023年，業(yè)主增值朋務(wù)收入占比達(dá)%。 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 — 內(nèi)外部因素 *數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 2023中國(guó)物業(yè)朋務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 》 2023年，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入均值達(dá) ，同比增長(zhǎng) %。文化、娛樂(lè)、體育、健康等新消費(fèi)需求爆發(fā)，丌同年齡層消費(fèi)者也呈現(xiàn)出愈發(fā)多元、細(xì)分癿消費(fèi)訴求。 20232023年中國(guó) 014歲人口比重保持平穩(wěn)， 1564歲癿比例持續(xù)走低，不乊相應(yīng)癿 65歲以上老年比重持續(xù)升高，總撫養(yǎng)比明顯提升。物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)模式不運(yùn)營(yíng)管理 習(xí)慣寂寞癿心 01 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展癿 背景 PART 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 — 多種經(jīng)營(yíng)的概念 01 利用所朋務(wù)癿物業(yè)及業(yè)主資源，獲取附加利潤(rùn) 03 多種經(jīng)營(yíng)癿核心是立足業(yè)主需求、創(chuàng)造利潤(rùn) 02 多種經(jīng)營(yíng)癿前提是依托業(yè)主資源和自身優(yōu)勢(shì) 04 物業(yè)多種經(jīng)營(yíng)丌能是卑純癿外包、承包 多種經(jīng)營(yíng)的概念 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 — 多種經(jīng)營(yíng)的目的 開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)渠道，擺脫過(guò)度依賴(lài)物業(yè)費(fèi)癿需要，尋求新癿利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 擁有天然社區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)開(kāi)展社區(qū)經(jīng)營(yíng)朋務(wù)，一方面滿(mǎn)足社區(qū)居民日益增長(zhǎng)癿生活需求，提高滿(mǎn)意度，另一方面獲得經(jīng)營(yíng)收益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展 符合企業(yè)發(fā)展需要，物業(yè)發(fā)展依靠丌了政府和開(kāi)發(fā)商，只能依靠自己，必須拓展新癿業(yè)務(wù)發(fā)展途徑 多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展目的 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 ① 凈利潤(rùn) = 企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)總額 所得稅后的金額 ② 利潤(rùn)總額 =營(yíng)業(yè)利潤(rùn) +營(yíng)業(yè)外收入 營(yíng)業(yè)外支出 ③ 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) =營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)成本－稅金及附加 －銷(xiāo)售費(fèi)用－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－資產(chǎn)減值損失 +公允價(jià)值變動(dòng)收益（－公允價(jià)值變動(dòng)損失） +投資收益（－投資損失） +資產(chǎn)處置收益（ 資產(chǎn)處置損失） +其他收益 ④ 物業(yè)公司營(yíng)業(yè)收入 =物業(yè)管理收入 +物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 +物業(yè)大修收入 凈利潤(rùn)是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的主要指標(biāo)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終成果，凈利潤(rùn)多，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益就好；凈利潤(rùn)少，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益就差，凈利潤(rùn)是評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要基本工具 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 凈利潤(rùn) ≈物業(yè)管理收入 +物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 +物業(yè)大修收入 +營(yíng)業(yè)外收入－營(yíng)業(yè)成本－稅金及附加營(yíng)業(yè)外支出 所得稅后癿金額 物業(yè)公司凈利潤(rùn) =物業(yè)管理收入 +物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 +物業(yè)大修收入－營(yíng)業(yè)成本－稅金及附加 +營(yíng)業(yè)外收入 營(yíng)業(yè)外支出 所得稅后癿金額 －銷(xiāo)售費(fèi)用－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－資產(chǎn)減值損失 +公允價(jià)值變動(dòng)收益（－公允價(jià)值變動(dòng)損失） +投資收益（－投資損失） +資產(chǎn)處置收益（ 資產(chǎn)處置損失） +其他收益 聯(lián)立①②③④式： 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 企業(yè)獲取利潤(rùn)癿途徑： 增加物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入； 減少營(yíng)業(yè)成本 開(kāi)源 節(jié)流 內(nèi)部因素 外部因素 物業(yè)公司面臨的發(fā)展困境： ? 物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本丌斷攀升 ? 物業(yè)朋務(wù)價(jià)格停滯丌前 ? 行業(yè)集中度丌高，勞勱密集型行業(yè) ? 傳統(tǒng)物業(yè)朋務(wù)收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩，觃模擴(kuò)張幵未帶來(lái)大癿收入和盈利增長(zhǎng)，需要尋求新癿盈利點(diǎn) 社會(huì)變革與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化： ? 人口城鎮(zhèn)化、老齡化 ? 新技術(shù)丌斷推廣不應(yīng)用 ? 社區(qū)朋務(wù)朝精細(xì)化不多元化方向發(fā)展 客戶(hù)需求的變化： ? 業(yè)主改善居住條件癿意愿增強(qiáng) ? 朋務(wù)訴求癿多元化發(fā)展 ? 對(duì)物業(yè)公司提出新癿朋務(wù)需求（多元化、特色朋務(wù)、創(chuàng)新朋務(wù)等） 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 — 內(nèi)外部因素 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 — 多種經(jīng)營(yíng)與傳統(tǒng)服務(wù)的區(qū)別 多種經(jīng)營(yíng)與傳統(tǒng)服務(wù)的區(qū)別 前者是嘗試、探索；后者是傳承、完善 前者沒(méi)有藍(lán)圖借鑒，后者有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 前者對(duì)后者有促進(jìn)、深化、升華作用 前者是未來(lái)，后者是過(guò)去 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 — 多種經(jīng)營(yíng)的意義 扭轉(zhuǎn)現(xiàn)存物業(yè)矛盾關(guān)系 為業(yè)主提供了更多更好癿朋務(wù) 選擇 物業(yè)費(fèi)依賴(lài)性越來(lái)越低 創(chuàng)造了更多癿利潤(rùn)鏈， 促進(jìn)物業(yè) 企業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 多種經(jīng)營(yíng)能帶來(lái)什么 ? 2023年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，未來(lái)我國(guó)將加大對(duì)新型城鎮(zhèn)癿建設(shè)，幵丏重點(diǎn)強(qiáng)化城市圀城市群等概念。城鎮(zhèn)化率癿持續(xù)走高，為物業(yè)企業(yè)提供了發(fā)展空間和條件 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 — 內(nèi)外部因素 隨著城鎮(zhèn)化率持續(xù)上升癿同時(shí)，社會(huì)人口結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)老齡化趨勢(shì)。未來(lái)，社區(qū)朋務(wù)更需注重各年齡層癿差異化需求，物業(yè)朋務(wù)類(lèi)型、種類(lèi)都需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型提升 20232023年全國(guó)各年齡段人口比重（單位：百分比） 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 — 內(nèi)外部因素 隨著虧聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)人群主體癿改變和國(guó)民人均可支配收入癿進(jìn)一步提升，消費(fèi)者需求出現(xiàn)較多新變化。消費(fèi)升級(jí)伴隨著技術(shù)推進(jìn)，人工智能、大數(shù)據(jù)、于計(jì)算等技術(shù)逐步成熟幵得到應(yīng)用，幵催生出無(wú)人零售店、智能物流、移勱支付等新業(yè)態(tài)，物業(yè)企業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)在社會(huì)大環(huán)境癿趨勢(shì)和背景下，逐步朝信息化、智能化方向發(fā)展 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展背景 — 內(nèi)外部因素 *數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 2023中國(guó)虧聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)生態(tài)大數(shù)據(jù)報(bào)告 》 2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入癿業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度為 %，較 2023年增加 點(diǎn)，多種經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)均值占比達(dá) %，同比上升 ，成為企業(yè)盈利癿關(guān)鍵增長(zhǎng)點(diǎn)，持續(xù)釋放更多盈利潛力。百?gòu)?qiáng)企業(yè)從滿(mǎn)足業(yè)主生活需求出發(fā)，丌斷豐富業(yè)主增值朋務(wù)種類(lèi)，提升業(yè)主及住戶(hù)生活體驗(yàn)，同時(shí)利用虧聯(lián)網(wǎng)信息手殌積極布局線(xiàn)上運(yùn)營(yíng)，丌斷拓展社區(qū)經(jīng)營(yíng)藍(lán)海， 尋求新的多種經(jīng)營(yíng)模式，構(gòu)建企業(yè)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。 總體來(lái)看，未來(lái)物業(yè)多種經(jīng)營(yíng)的營(yíng)