【正文】 上；主衛(wèi)在 5㎡ 以上。具體參考指標(biāo)如下： 戶型區(qū)間 套型 總配比 75— 85㎡ 經(jīng)濟型套二和舒適型套二 30% 90— 100㎡ 經(jīng)濟型小套三 50% 100— 120㎡ 舒適型套三，面積不超過 120㎡ 20% 戶型設(shè)計總體要求： 雙陽臺設(shè)計 客廳帶觀景陽臺 廚房帶生活陽臺 玄關(guān) 進戶門處專設(shè)玄關(guān)，不是一般的過道。 兩梯四戶的塔式高層和一梯兩戶的板式高層結(jié)合，以兩梯四戶的塔式高層為主。 項目北面臨迎賓大道的三樓商業(yè)可以考慮為商務(wù)賓館。 成長型區(qū)域商業(yè)中心服務(wù)范圍擴大，成為迎賓大道較為集中的商業(yè)體。 ?項目東西兩面皆是規(guī)劃路，其商業(yè)氛圍的成熟性時間較長，所以規(guī)劃為臨街一層底商。 商業(yè)產(chǎn)品類型： ?高層住宅下的底商。 項目產(chǎn)品類型 總體： 項目北面和東西兩面臨街，設(shè)計為高層商住樓。 南北兩個住宅組團，內(nèi)擁兩個中庭花園，人與自然親密接觸；外由于小區(qū)的圍而不合，采光、通風(fēng)、視野均與自然協(xié)調(diào)。 住宅的科技含量 住宅的智能配置 住宅的人與自然的協(xié)調(diào)性 體現(xiàn)在住宅的外墻保溫、同層排水、無線網(wǎng)絡(luò)無縫覆蓋、純凈水系統(tǒng)、三面臨街面的雙層中空玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)等。 ?項目正大門（人行出入口）設(shè)在迎賓大道；在東西兩側(cè)設(shè)地下車庫出入口及人行次出入口。 ?在地塊臨路的三面設(shè)置商業(yè)。 ?項目地塊呈規(guī)則的長方形，三面臨路，所以項目整體規(guī)劃思路是采用圍合式布局，住宅沿地塊四周分布，中間圍合出一個超大中庭花園。 項目案名 項目整體規(guī)劃思路 ?項目地塊規(guī)劃指標(biāo)建筑密度為小于或等于 30%，容積率小于或等于 ，綠地率大于或等于 33%，基于此，項目整體規(guī)劃的第一思路是修建高層電梯，以滿足容積率的要求。例：官～，府～，私～。 “尊” 體現(xiàn)樓盤的地位、價值、品質(zhì)。（這點在項目園林定位時著重闡述） 智能生態(tài)住宅 引領(lǐng)樂至品質(zhì)居家時代 智能生態(tài)住宅 樂至樓市新品 樂至首家智能化生態(tài)住宅 樂至智能化、生態(tài)化住宅示范單位 樂至智能化、生態(tài)化住宅典范 ? 樓盤的綜合品質(zhì) 智能生態(tài)住宅 高檔電梯洋房 城市核心的高尚住宅 項目的高綠化率、高容積率、低建筑密度的屬性 高層低密度城市洋房 低密度城市花園住宅 智能生態(tài)住宅 高尚人文家園 智能生態(tài)住宅 樹立樂至樓市新標(biāo)桿 項目整體形象定位語最終提煉 智能生態(tài)住宅 引領(lǐng)樂至人居 時代尊邸 案名體現(xiàn)樓盤的形象。 從這點可以提煉“大盤”的概念 ? 項目的產(chǎn)品類型 18F、 22F、 24F高層電梯洋房 +臨街商業(yè) ? 項目產(chǎn)品品質(zhì) 科技含量較高，智能化配套較全的住宅。 從樂至的規(guī)劃看，未來樂至城區(qū)面積達 30平方公里，迎賓大道逐漸演變成樂至的城區(qū)中心。 二 項目的定位策略 三 項目市場形象定位 為了給項目的市場形象一個準(zhǔn)確的定位，我們將從項目的多個特質(zhì)出發(fā)，在此基礎(chǔ)上提煉出項目市場形象的定位語。如樓盤整體成為某某示范單位，或樓盤單體成為本城最高，或樓盤智能化設(shè)置成就其成為市場中智能化最高的樓盤等。 ? 個性化 項目的產(chǎn)品猶如人一樣，越有個性越招人注意，不人云亦云，不隨波逐流，以個性立于世。 ? 項目產(chǎn)品定位包括項目整體規(guī)劃思路、項目的建筑規(guī)劃理念、項目的產(chǎn)品類型、項目的總平布局、項目的戶型配比、戶型設(shè)計要求、項目建筑風(fēng)格、項目商業(yè)定位、項目園林景觀、項目的小區(qū)配套、項目的智能化設(shè)置等。 思路決定出路 定位決定地位 ? 本案定位首先是項目市場形象定位，即項目以何種姿態(tài)、何種面貌立于市場，由此確定項目在當(dāng)?shù)厥袌鲋姓紦?jù)何種地位，它是項目的靈魂所在。 ? 做好項目的營銷推廣策劃。 ? 最大層面上的威脅是國家近兩年對房地產(chǎn)市場嚴(yán)格的調(diào)控，但正如前面分析一樣，國家調(diào)控對樂至這種 5級市場來說，影響有限。 威脅（ Threat） ? 從前面的市調(diào)可以看出，樂至的商品房住宅供應(yīng)量與日俱增，大盤不斷涌現(xiàn)，市場的競爭在加劇。 應(yīng)對之策： ? 抓住機遇，做好產(chǎn)品規(guī)劃，打造樂至住宅新一輪產(chǎn)品，直接提升樂至住宅的品質(zhì)，引領(lǐng)樂至樓市進入第二輪高速發(fā)展階段。目前帥鄉(xiāng)廣場旁樓盤就直言，該盤價格會達到5000以上。 ? 第二個好機會就是高速帶來的變化和發(fā)展。 ? 將地塊內(nèi)的“堡坎”削掉或者留點緩坡，做坡地景觀和修建休憩涼亭。 應(yīng)對之策： ? 地勢較偏是暫時的，隨著城市建設(shè)、樓盤的打造、宣傳推廣，這種認(rèn)識會淡化，甚至得到根本扭轉(zhuǎn)。 ? 工業(yè)污染 項目離西郊工業(yè)園區(qū)較近，購房者會產(chǎn)生被污染的抗性。 ? 在項目推廣中，強調(diào)區(qū)域規(guī)劃帶來的變化，強化項目位于城市的核心，位居城市龍脈，交通的樞紐地位等。 應(yīng)對之策： ? 在項目產(chǎn)品設(shè)計中，充分利用三面臨街的優(yōu)勢，設(shè)計充足的商業(yè)體量。 ? 交通 根據(jù)樂至縣近期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，迎賓大道將成為樂至的交通樞紐，同時是成安渝高速和遂資眉高速進入樂至城區(qū)的通道，交通位置的優(yōu)越性顯赫。 項目地塊四至實景 三 項目地塊四至 優(yōu)勢（ Strength） ? 區(qū)域位置 項目地塊位于樂至迎賓大道，從樂至縣近期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃可以看出迎賓大道處于規(guī)劃城市的核心，迎賓大道的區(qū)域地位和價值隨著樂至城市的建設(shè)發(fā)展，城市核心區(qū)域的地位日漸突出。 ? 南 項目南面臨農(nóng)電（規(guī)劃用地） ? 西 項目西面隔規(guī)劃路與樂至人民醫(yī)院相鄰。 ? 白塔板塊是樂至后起之秀，目前歐尚名城售罄，時代尊城住宅尾盤銷售，明都錦成強勁銷售，曾一度是樂至樓盤的價值洼地，但目前價格持續(xù)上漲，接近其他房產(chǎn)板塊價格。開發(fā)特點是從城內(nèi)沿迎賓大道往城外延伸。 第三部分 項目地塊本體分析 一、項目地塊所在房產(chǎn)板塊分析 二、項目所在房產(chǎn)板塊配套及交通 三、項目地塊四至 四、項目地塊 SWOT分析 目前樂至房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房產(chǎn)開發(fā)熱點主要集中在四個區(qū)域，我們把它定為樂至房產(chǎn)開發(fā)四大板塊： ? 帥鄉(xiāng)大道板塊 ? 迎賓大道板塊（含帥鄉(xiāng)廣場） ? 文廟溝板塊 ? 白塔板塊 四大房產(chǎn)板塊簡析 ? 帥鄉(xiāng)大道板塊依托樂至新城區(qū)的建設(shè)，道路、市政配套設(shè)施完善，成為樂至城市形象的代表，板塊內(nèi)樓盤以中高端為主，是目前樂至樓盤價格最高區(qū)域。 樂至今后幾年會保持量價齊升的局面。價格突破 4000元在 2023年已成定局。 樂至房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測 樂至城市的規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、道路改善、高速公路的修建、社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，促使樂至樓市步入快速發(fā)展的快車道。 ?樓盤品質(zhì)越高，越注重內(nèi)配套和園林綠化的打造，如“鑫鵬國際”項目，這方面的規(guī)劃配套也是樓盤在競爭中形成差異化對比的一個手段。 ?商業(yè)一樓價格基本突破 1萬元 /㎡ 的水平，二樓價格水平在 6000— 8000之間，三樓商業(yè)很少，其主要原因是價格不高，招商及銷售難度大。 項目名稱 建筑風(fēng)格 江南 名家 迎君 欣城 帥鄉(xiāng) 雅舍 天池 府邸 明都 錦成 天空城 世紀(jì) 欣城 尚錦 秀庭 格林威治莊園 香域 藍山 樂府 江南 鑫鵬 國際 現(xiàn)代風(fēng)格 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 簡歐風(fēng)格 √ √ ？ 建筑風(fēng)格 觀點： 可以看出，目前市場上主要戶型區(qū)間集中在 70— 110㎡ 之間， 80㎡ 左右的舒適套二和 90㎡ 的小套三是市場中的暢銷戶型，此類戶型功能齊備、單價高、總價偏小，適合剛需購房群體。 ?多層與電梯的比例在發(fā)生變化，電梯逐漸增加，電梯住宅已被市場接受。 ?但隨著市場供應(yīng)量的增加，市場競爭加劇，國家房市嚴(yán)控，再者價格前兩年沖得太快，預(yù)計今年下半年價格上漲速度放緩。 三 房地產(chǎn)市場供需量 觀點： 數(shù)據(jù)來源：樂至縣人民政府網(wǎng) ?2023年 3月至今，樂至房價處于高速上漲趨勢，在 2023年春節(jié)前后，均價突破 3000元大關(guān)。 ?同時樂至商品房供應(yīng)量穩(wěn)步上升，預(yù)計 2023年達到 80萬平方米，供需兩旺。 觀點：樂至土地市場活躍，地價逐年上漲，普遍地價超過 150萬 /畝，特別是帥鄉(xiāng)大道的地價，有的已達到 400萬 /畝；房價與此同步，逐年上漲；同時也表明樂至房地產(chǎn)市場越來越活躍。 ?在國家嚴(yán)控措施，開發(fā)商企業(yè)貸款難度加大。 ?從購房者角度看，對房屋買賣的法律法規(guī)知識更加關(guān)注和知曉，更懂得維護自己的購房權(quán)益。 三輪政策調(diào)控 一輪調(diào)控 二輪調(diào)控 三輪調(diào)控 國十一條 新國十條 新國五條 川 20條 新國八條 成都限購令 一房一價 一 房地產(chǎn)宏觀政策 觀點： 國家調(diào)控對樂至樓市影響： ?總體影響不大，受波及程度較淺。國務(wù)院常務(wù)會議明確要求“ 已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。限購令、加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金、一房一價 ??2023 年上半年，國務(wù)院和地方政府相繼出臺了一系列樓市調(diào)控政策，被稱之為史上最嚴(yán)厲的系列調(diào)控。 第二部分 樂至房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 ?從上圖可以清晰看到， 2023年初開始，國家正式開始對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控政策，意在打壓各地房價快速上漲，但 2023的兩輪調(diào)控效果不佳。從樂至的城市背景分析可以看出，樂至的城市建設(shè)處于快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)開發(fā)仍大有作為。 ?“三路一河”項目的建成，樂至將成為成渝經(jīng)濟區(qū)的重要物資集散地、重要經(jīng)濟發(fā)展區(qū)和新興工業(yè)城市。該路橫貫樂至境內(nèi) 35公里，在樂至天池、龍門等設(shè)三個互通口，橫貫樂至的雅眉資遂鐵路正在勘察設(shè)計。 ?已開工建設(shè)的成安渝高速公路，預(yù)計 2023年建成通車，該路縱貫樂至境