【正文】 ：凱德置地 15 在房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者都高度重視商業(yè)聯(lián)盟體，共同打造高增值空間的商業(yè)物業(yè)，對其他企業(yè)的借鑒意義巨大 融資 持有 /經(jīng)營 物業(yè)管理 開發(fā) 萬達 深國投 與國際投資銀行建立合作，構(gòu)造國際融資平臺 ?摩根士丹利 ?高摩盛 各項目公司根據(jù)沃爾瑪?shù)囊髮ι虡I(yè)中心或購物廣場進行規(guī)劃設(shè)計、施工營建 ?沃爾瑪 引進世界一流的物流配送設(shè)施的開發(fā)管理商并以沃爾瑪百貨為核心租戶，形成穩(wěn)定互信的伙伴關(guān)系 ?美國普洛斯 ?沃爾瑪 與國際資源資合作 ,彌補自身在物業(yè)管理上的短板 ?嘉德置地 ?西蒙集團 與國際零售巨結(jié)合戰(zhàn)略合作關(guān)系 ?沃爾瑪 ?百安居 ?百勝 與國際銀行達成戰(zhàn)略合作，發(fā)行 CMBS ?麥格理銀行 ?建銀國際 借助國際零售商在項目的商業(yè)定位、布局進行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計，培育并提升自己的能力 ?沃爾瑪 與國際培訓(xùn)機構(gòu) 簽訂培訓(xùn)協(xié)議，加強商業(yè)管理專業(yè)化能力 ?澳大利亞培訓(xùn)機構(gòu) 資料來源：中大咨詢分析 16 中國商業(yè)地產(chǎn)仍處于發(fā)展成長期階段，有基金和金融背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中獲得更快的成功 股權(quán)關(guān)系 合作關(guān)系 萬達 麥格理 CMBS 深國投 嘉德 摩根斯坦利 西蒙 嘉德 擁有基金或金融背景 、 或國外地產(chǎn) 、 或零售業(yè)翹首的企業(yè)更容易在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獲得成功 沃爾瑪 華潤和普洛斯 沃爾瑪 龍柏商置基金 17 國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)商 —— 深國投在成為華潤地產(chǎn)系之前，在產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上與國際巨頭進行較為深入的合作，被譽為中國商業(yè)地產(chǎn)的“輕騎兵” 深圳格瑞 融資 地產(chǎn)開發(fā) 房產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營管理 物業(yè)管理 摩根士丹利 深國投商置 西蒙地產(chǎn) 常熟、鄭州、杭州和蘇州印象城項目 35% % % ? 深國投與世界 500強企業(yè)組建的商業(yè)地產(chǎn)陣營，挾難以比擬的金融資源優(yōu)勢和商業(yè)資源優(yōu)勢，以一種全新、銳利的商業(yè)地產(chǎn)模式，顛覆了人們對商業(yè)地產(chǎn)的想像。中大咨詢 ● 深物業(yè)集團交流材料 —— 房地產(chǎn)及物業(yè)基本觀點和案例 本文內(nèi)容由中大咨詢制作，僅供中大咨詢內(nèi)部使用，未經(jīng)中大咨詢書面許可，他人不可使用、更改和向第三方傳播 2023年 9月 1 中國近年 GDP保持較高速度增長，是全球經(jīng)濟發(fā)展最主要的驅(qū)動力之一，同時房地產(chǎn)投資額也逐年增加 2023年 2023年國內(nèi) GDP總量及增長率 2023年 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長率 單位 :億元 單位 :億元 資料來源 :2023中國統(tǒng)計年鑒， 2023年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計公報，中大咨詢分析 ? 中國經(jīng)濟保持較高速度增長 ,2023年和 2023年受金融危機的影響 ,速度有所下降 ,受產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡和國家宏觀調(diào)控的影響 ,預(yù)計 GDP以低于 8%的速度增長 。 ? 目前，房地產(chǎn)行業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，也是拉動經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，產(chǎn)業(yè)占據(jù) GDP近約 10% ? 房地產(chǎn)投資高速增長，近年 CAGR=%； ? 中國的城市化率目前為 47%左右，遠(yuǎn)不及世界平均水平及美國 97%的水平，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大； ? 房地產(chǎn)的發(fā)展，必然帶動投融資，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)，及中介及各類經(jīng)營和物業(yè)管理市場的發(fā)展 2 從世界范圍內(nèi)看，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于從房地產(chǎn)開發(fā) (產(chǎn)品型 )到房地產(chǎn)投資 (資本運作 )的轉(zhuǎn)型期，強調(diào)業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新和資本優(yōu)勢的結(jié)合 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖 房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型 房地產(chǎn)投資 /資本運作型 房地產(chǎn)金融 /服務(wù)型 時間 行業(yè) 規(guī)模 中國大陸房地產(chǎn)商 香港房地產(chǎn)商 新加坡房地產(chǎn) 發(fā)達國家房地產(chǎn)商 經(jīng)濟特征： 需求特征： 高利潤階段 高風(fēng)險 ∕ 高回報 產(chǎn)品創(chuàng)新 中等利潤階段 中等風(fēng)險 ∕ 中等回報 資本優(yōu)勢 ∕ 規(guī)模優(yōu)勢 低利潤階段 低風(fēng)險 ∕ 低回報 規(guī)模優(yōu)勢 賣方市場 對新增住房的需求快速膨脹 均衡市場 對新增住房的需求穩(wěn)定增長 買方市場 以提升住房質(zhì)量為主 3 轉(zhuǎn)型階段的重要特征是來自于經(jīng)營模式的豐富性、資本方式的覺醒和內(nèi)部精細(xì)運作的加強 經(jīng)營模式的豐富性 資本方式的覺醒 精細(xì)化運作的加強 ? 業(yè)務(wù)模式的多樣化 多種房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)變 ? 經(jīng)營地域的多樣化 跨地域開發(fā)和經(jīng)營呈現(xiàn)明顯的地域轉(zhuǎn)移 ? 融資方式的豐富與變相融資方式的出現(xiàn)（除 IPO外、國內(nèi)REITS以及 CMBS等呼之欲出） ? 大量的合作開發(fā)，合作經(jīng)營的模式出現(xiàn)，特別是跨領(lǐng)域的合作（房地產(chǎn)商與零售商，房地產(chǎn)商與酒店管理集團） ? 專業(yè)的房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資商給行業(yè)帶來了新的動力 ? 風(fēng)險管理成為最重要的內(nèi)部管理焦點（項目風(fēng)險控制、公司組織管控和異地項目管控） ? 由于人才流動頻繁，核心人員的激勵成為公司戰(zhàn)略層面的議題，也使得人力資源管理成為提升內(nèi)部管理的核心之一 ? 經(jīng)營性資產(chǎn)的投資和管理能力成為下一個階段的核心能力 4 差異化業(yè)務(wù)模式日益成為國內(nèi)房地產(chǎn)商考慮的重要問題，目前業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式顯著加快 資料來源：中大咨詢分析 物業(yè)管理 物業(yè)持有 物業(yè)經(jīng)營 房產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)金融 ? 土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表 ? 開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表 ? 片區(qū)開發(fā)： ? 小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江大廈為代表 ? 項目開發(fā)： ? 住宅開發(fā) ? 商業(yè)物業(yè)開發(fā)；包括寫字樓、商場和酒店 ? 專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報，以第一太平洋戴維斯為代表 ? 混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以中國國貿(mào)和金融界為代表 ? 開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港恒隆和新世界為代表 價值鏈整合模式 不動產(chǎn)金融模式 ? 整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以大連萬達為代表 ? 重點整合價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表 ? 房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表 ? 房地產(chǎn)基金：國內(nèi)受市場和政策的影響，發(fā)育不足（精瑞基金），越秀房地產(chǎn)信托基金成為國內(nèi)（在維京群島注冊）唯一一支在香港上市的 REITS，同時國外地產(chǎn)基金，如嘉德置業(yè)和凱德基金大舉進入中國 中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等） 行業(yè)主業(yè)務(wù)價值鏈 輔助業(yè)務(wù)價值鏈 地產(chǎn)開發(fā)模式 房產(chǎn)開發(fā)模式 物業(yè)經(jīng)營模式 5 經(jīng)營模式的選擇對上市公司整體業(yè)績表現(xiàn)有著重要的影響 房產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn) +房產(chǎn) 房產(chǎn) +物業(yè) 綜合類 中介類 ? 公司數(shù)量占絕大多數(shù)，是上市公司主要的業(yè)務(wù)模式，盈利性整體較好，但是業(yè)績波動比較大； ? 資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，歷史四年平均水平為 65%左右； ? 經(jīng)營狀況兩級分化，既有規(guī)模大、經(jīng)濟效益好的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，如萬科和金地等企業(yè)，也有眾多規(guī)模較小的公司及一些業(yè)績表現(xiàn)較差的企業(yè) ? 全部為開發(fā)區(qū)企業(yè)，擁有政府投入的壟斷性土地資源，目前受國家體土地政策管控嚴(yán)格影響，業(yè)務(wù)受到一定的影響； ? 公司單體規(guī)模普遍較大； ? 盈利性較好，業(yè)績穩(wěn)定，多數(shù)開始在一級土地開發(fā)基礎(chǔ)上積極進入二級房產(chǎn)開發(fā) ? 盈利性中等，但業(yè)績穩(wěn)定性好，且歷史連續(xù)上漲； ? 資產(chǎn)負(fù)債相對較低，平均控制在 50%左右 ； ? 經(jīng)營持有的物業(yè)均為北京、廣州或上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)（如購物中心或酒店等）； ? 公司構(gòu)成既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的，也有純物業(yè)持有企業(yè)如中國國貿(mào) ? 盈利性最差，業(yè)績穩(wěn)定性也差 ? 廣匯股份，金豐投資兩家上市公司，屬于輕資產(chǎn)型，上市企業(yè)較少，但非上市公司有上海同策，天津順馳等獲利能力較強，快速成長的企業(yè) ? 業(yè)績和盈利性較好，依靠房地產(chǎn)中介服務(wù)獲取市場、信息等資源，實現(xiàn)資本積累，并探索與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相結(jié)合 6 在國內(nèi)，不同的產(chǎn)品類型在總量、收益率、增長速度及競爭強度均有差異，其中精品商業(yè)地產(chǎn)項目的收益率較為優(yōu)異 資料來源：各類資料綜合統(tǒng)計，中大咨詢分析 總量比較（10年） 競爭強度的比較 增速比較（未來10年） 獲利空間的比較（開發(fā)） 住宅 辦公 酒店 零售 住宅 辦公 酒店 零售 年均增長需求約 7% 年均增長需求約 56% 年均增長約 10% 住宅 辦公 酒店 零售 年均增長 8% 2050% 2045% 1530% 住宅 辦公 酒店 零售 2030% 5% 70% 10% 5% 7 在發(fā)達國家，零售地產(chǎn)是最佳的投資產(chǎn)品之一，但從目前美國上市公司不同業(yè)務(wù)模式的收益水平、市值表現(xiàn)來看，零售地產(chǎn)的收益情況不容樂觀 行業(yè) 上市公司市值 (億美元 ) P/E* ROE**(%) 凈利潤率 酒店 持有 寫字樓 持有 住宅 出租 零售地產(chǎn) 持有 工業(yè)地產(chǎn) 持有 房地產(chǎn)開發(fā) 美國 2023年 REITS不同類型業(yè)務(wù)模式的收益比較 *注： P/E為市盈率，等于每股市價 /每股凈收益，收益為負(fù)時， P∕E 不計算 **注： ROE為凈資產(chǎn)收益率，收益為負(fù)時， ROE不計算 8 全球最大的商業(yè)地產(chǎn)之一 — 西蒙地產(chǎn)盡管每平方英尺銷售額略有上升，但其租金在下降，區(qū)域購物中心相比 09年最高租金下降 15%，名牌大商場下降近 50% 資料來源：西蒙地產(chǎn)集團 2023和 2023年第財務(wù)報表 每平方英尺銷售額略有上升，但其租金在下降 單位：美元 單位：美元 9 而住宅地產(chǎn)明顯與商業(yè)地產(chǎn)有較大區(qū)別，住宅地產(chǎn)側(cè)重前端開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)強調(diào)后期的持有、運營 投資 決策 工程 建造 營銷 推廣 設(shè)計 規(guī)劃 開發(fā) 資產(chǎn) 管理 招商 招租 運營商 管理 商業(yè) 規(guī)劃 持有 運營 物業(yè) 管理 租賃 管理 品牌 管理 商業(yè) 管理 物業(yè) 管理 投資 決策 工程 建造 設(shè)計 規(guī)劃 寫字樓 酒店 零售 租售 管理 商務(wù) 管理 物業(yè) 管理 客戶 服務(wù) 資金 住宅開發(fā)的核心能力主要側(cè)重拿地開發(fā)環(huán)節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)核心能力側(cè)重于持有和經(jīng)營環(huán)節(jié) 資料來源：中大咨詢分析 10 中大咨詢