【正文】 濟(jì)環(huán)境二、新政之下 2023市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)三、當(dāng)前環(huán)境之下的應(yīng)對(duì)之策當(dāng)前市場(chǎng)的反饋 2023市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略 拿地應(yīng)對(duì)策略地方新政細(xì)則從周度成交數(shù)據(jù)來看： 2月，受春節(jié)及政策的雙重影響，大部分城市成交下滑至谷底！數(shù)據(jù)來源： CRIC注：深圳、廣州、杭州、蘇州、無錫、武漢、重慶和昆明成交數(shù)據(jù)為商品房，其余城市為商品住宅2023年市場(chǎng)將演繹如何走勢(shì)？　 8月周均成交 9月周均成交 10月周均成交 11月周均成交 12月周均成交 1月周均成交 一線城市 上海 33 北京 深圳 1廣州 二、三線城市 杭州 1蘇州 16 7 無錫 20 天津 24 2長(zhǎng)春 蘭州 1 青島 13 1武漢 長(zhǎng)沙 40 0 重慶 57 昆明 廈門 4 福州 3 2 2023年 8月至今各重點(diǎn)城市商品住宅周度成交量走勢(shì)圖 (單位 :萬平方米 )——近期全國(guó)樓市成交驟降當(dāng)前市場(chǎng)的反饋——調(diào)控全面升級(jí)，樓市將進(jìn)入速凍期全國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入 速凍期，調(diào)控時(shí)間將比以往更長(zhǎng)；市場(chǎng)回穩(wěn)最終看政策，市場(chǎng)調(diào)整幅度越大，政策放松可能性越大。 漲幅（ %） 漲幅（ %） 月均還款差額及漲幅 漲幅（ %） 漲幅（ %） 月均還款差額及漲幅 房款總額（萬元） 房款總額（萬元） 貸款 30年 貸款利率（ %） 購(gòu)房套數(shù) 15年貸款利率（ %） 加息影響借貸資金成本上升銀行存款利率上升流動(dòng)性收緊開發(fā)商 需求者加快銷售回籠資 主動(dòng)跟進(jìn) 首套需求 改善需求 保值型需求通常要到加息實(shí)現(xiàn)累計(jì)效應(yīng)后，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯波動(dòng)資金緊張 資金較寬松量?jī)r(jià)平穩(wěn)購(gòu)買力較弱的暫時(shí)觀望購(gòu)買力較強(qiáng)初期受影響小 初期受影響較小多次加息后跌初期對(duì)不同檔次物業(yè)影響不同加息初期u單純從加息對(duì)樓市的影響來看，其調(diào)控邏輯主要是通過調(diào)整開發(fā)商的資金成本，需求者的購(gòu)房成本，來促進(jìn)供應(yīng)、降低需求，從而使供求關(guān)系發(fā)生改變、抑制房?jī)r(jià)；u但從加息的實(shí)質(zhì)影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、形成累加效應(yīng)與利率提升預(yù)期。貨幣環(huán)境已呈現(xiàn)明顯緊縮。數(shù)據(jù)上調(diào)時(shí)間 存款基準(zhǔn)利率 貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整后 調(diào)整幅度 調(diào)整后 調(diào)整幅度2023年 02月 09日 % % % %2023年 12月 26日 % % % %2023年 10月 20日 % % % %2023年 12月 23日 % % % %2023年 11月 27日 % % % %2023年 10月 30日 % % % %2023年 10月 09日 % % % %2023年 09月 16日 % % % %2023年 12月 21日 % % % %2023年 09月 15日 % % % %2023年 08月 22日 % % % %2023年 07月 21日 % % % %2023年 05月 19日 % % % %2023年 03月 18日 % % % %2023年 08月 19日 % % % %2023年 04月 28日 % % % %2023年 10月 29日 % % % %2023年 02月 21日 % % % %當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ——通脹之下，利率進(jìn)入上升周期自 ，存款準(zhǔn)備金率共上調(diào) 8次，已達(dá)到 %，累計(jì)升幅達(dá)到 400個(gè)基點(diǎn)。%居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) CPI走勢(shì)工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù) PPI走勢(shì)自 2023年 7月起， CPI突破 3%，并持續(xù)在 5%徘徊；同時(shí) PPI持續(xù)高位運(yùn)行，未來將對(duì) CPI有明顯傳導(dǎo)作用。%2023年 07月份 %2023年 08月份 %2023年 09月份 %2023年 10月份 %2023年 11月份 %2023年 12月份 %2023年 01月份 %2023年 02月份 %2023年 03月份 %2023年 04月份 %2023年 05月份 %2023年 06月份 %2023年 07月份 %2023年 08月份 %2023年 09月份 %2023年 10月份 %2023年 11月份 %2023年 12月份 份 CPI PPI當(dāng)月 同比增長(zhǎng) 當(dāng)月 同比增長(zhǎng)2023年 01月份 長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的具有一定的震懾力量。3轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)?一系列針對(duì)住宅市場(chǎng)的政策將會(huì)給商鋪、寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供一個(gè)好的機(jī)遇。市場(chǎng)影響?房產(chǎn)稅的征收變相加重了房屋持有的成本，會(huì)影響到租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)租金漲高。?加大投機(jī)購(gòu)房者的購(gòu)房成，減弱其購(gòu)房熱度。?本次房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的出臺(tái)最大的意義在于政府表明了要將樓市調(diào)控堅(jiān)持到底的堅(jiān)定決心。而如果 5年后賣出，那么房?jī)r(jià)平均每年增長(zhǎng) 1,86%，即可盈利房產(chǎn)稅研究 ——交易環(huán)節(jié)與持有環(huán)節(jié)的累加稅費(fèi)將非?？捎^注：假定新購(gòu)該套兩居室賣出價(jià)格為 400萬元。房產(chǎn)交易過程中的營(yíng)業(yè)稅成為了房產(chǎn)交易中最大的一筆成本。短期投資風(fēng)險(xiǎn)大，需要房?jī)r(jià)年增長(zhǎng) %以上才能保本；房屋盈利空間被大幅削弱。持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)五年以內(nèi)賣出： 在天津市河西區(qū)購(gòu)買了一套單價(jià) 3萬元 /平方米的兩居室的高層，面積為 120平方米，總價(jià)為 360萬元。持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)五年以內(nèi)賣出： 重慶標(biāo)準(zhǔn)： 3000元 /年因?yàn)榻灰追績(jī)r(jià)是平均房?jī)r(jià)的 2倍以上屬于高檔住宅，而低于平均房?jī)r(jià)的 3倍，因此房產(chǎn)稅稅率為 %，按照扣除 100平米的免稅面積， 20平米作為征稅面積。房?jī)r(jià)是天津平均房?jī)r(jià)的 2倍以上，稅率 %。上海標(biāo)準(zhǔn)： 5040元 /年 案例 A：假設(shè)張先生，二次置業(yè)。這樣，李先生的應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價(jià) 70%稅率 =160平米 3萬元 /平米 70%%=20230元。應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價(jià) 稅率 =180平方米 3萬元 /平方米 %=27000元。（稅率等按照重慶、上海標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）張先生對(duì)高檔住宅征收房產(chǎn)稅。張先生家庭總住房面積為 180平米，不予征收房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅研究 ——房產(chǎn)稅案例計(jì)算重慶算法： 0元 /年 上海算法： 13440元 /年模擬北京出臺(tái)房產(chǎn)稅征收范圍，新購(gòu)商品房為家庭第二套及以上住房，或者新購(gòu)商品房屬于高檔住宅，即征收房產(chǎn)稅。新購(gòu)高檔住宅免稅面積為 100平方米，則應(yīng)稅面積為 20平方米。案例 2：李先生新購(gòu)北京市天潤(rùn)福熙大道的一套 4居室，單價(jià) 3萬元 /平方米，面積為 280平米，總價(jià)為 840萬元，為家庭名下第二套住房，市區(qū)內(nèi)還有一套 60平方米的老房子。 新購(gòu)商品房?jī)r(jià)格在全市均價(jià)的 2倍以下，稅率為 %，家庭住房總面積 340平米，扣除 180平米，還有 160平米。重慶算法： 0元 /年 上海算法： 0元 /年非高檔住宅，免征房產(chǎn)稅。北京 09年和 10年商品房總均價(jià)約為 /平米，其中 2023年商品房成交均價(jià)約為 2萬元 /平米；計(jì)算家庭為一家三口人。2 稅率：對(duì)處在不同房?jī)r(jià)水平的住房，實(shí)行不同的稅率標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價(jià) 70%稅率應(yīng)稅建筑面積是指合并計(jì)算納稅人的家庭全部住房面積（家庭人口 *60平方米）。后期均向房產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)轉(zhuǎn)變。計(jì)稅依據(jù) —— 房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的 70%計(jì)算繳納。存量獨(dú)棟免稅 180平方米 ，新購(gòu)免稅 100平方米 。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格 2（含 2倍）的，稅率暫減為 %。稅率 按高檔住宅價(jià)格，征收稅率遞增， %， 1%， %在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)第二套 (含第二套 )以上的普通住房稅率為 %。從對(duì)市場(chǎng)的影響來看，短期在于 “ 限購(gòu)效應(yīng) ” ；而中長(zhǎng)期，則要關(guān)注房產(chǎn)稅與信貸環(huán)境。范圍1月 26日 全國(guó) √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ _1月 28日 青島 √ √ √ √ √ √ √ √ 市區(qū)1月 28日 長(zhǎng)春 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 市內(nèi)1月 31日 上海 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 市內(nèi)2月 15日 成都 √ √ √ √ √ √ √ 主城區(qū)2月 15日 北京 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 市內(nèi)2月 15日 南寧 √ √ √ 市區(qū)內(nèi)2月 16日 貴陽 √ √ √ √ √ √ 一環(huán)內(nèi)2月 18日 哈爾濱 √ √ √ √ √ 市內(nèi)2月 19日 太原 √ √ √ √ 未知 √ 未知 未知 市轄六區(qū)2月 19日 南京 √ √ √ √ √ √ √ √ 市內(nèi)2月 20日 寧波 √ √ √ √ √ √ √ √ 市內(nèi)2月 21日 濟(jì)南 √ √ √ √ √ √ √ 市區(qū)內(nèi)2月 21日 天津 √ √ √ √ √ √ √ √ 市內(nèi)未實(shí)施 廣州 √ √ √ √ √ √ √ √ 市轄十區(qū)和從 化、增城市各城市細(xì)則對(duì)比2023年，第一輪調(diào)控已經(jīng)啟動(dòng)，且進(jìn)一步升級(jí)；常態(tài)化的房地產(chǎn)調(diào)控也就此拉開帷幕。特征二：擴(kuò)大限購(gòu)范圍?限購(gòu)范圍 ：從化、增城將納入限購(gòu)范圍。?暫停發(fā)售 ：對(duì)在本市 已擁有 2套 以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供 2年內(nèi)在本市繳納 1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房 。?非本市戶籍家庭：能夠提供 在本市累計(jì) 1年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭 ，限購(gòu) 1套住房 (含新建商品住房和二手住房 )； 擁有 1套及以上 住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市累計(jì) 1年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停向其售房。對(duì)在本市已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供 2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納 1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房，違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。特征：限購(gòu)范圍為中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)?限購(gòu)規(guī)定 ：對(duì)已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供一年以上（含一年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶籍居民家庭，限購(gòu) 1套住房；對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，自?shí)施意見實(shí)施之日起至 2023年 12月 30日內(nèi)，暫停向其出售貴陽市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過高一環(huán)內(nèi)的住房。貴陽細(xì)則太原細(xì)則哈爾濱細(xì)則特征：?限購(gòu)規(guī)定 ：對(duì)已擁有 1套住房的本