【正文】 的組成部分申報(bào)扣除，還可以享受土地增值稅的加計(jì)扣除。但是對于開發(fā)商來說，墊資利息屬于建安成本，不屬于借款費(fèi)用。 ? 當(dāng)事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。 ? （四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 ? 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 ? 專門借款，是指為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 50 借款費(fèi)用的資本化（續(xù) 3） ? 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 — 借款費(fèi)用 ? 企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者 生產(chǎn) 的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 48 借款費(fèi)用的資本化（續(xù) 1） ? 2023房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理 ? （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 ? 如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 ? 2023國稅發(fā) 31號文件沒有具體規(guī)定 ? 注：當(dāng)年發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，如果沒有對應(yīng)的營業(yè)收入，既不允許在當(dāng)年申報(bào)扣除，也不允許向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除 43 建設(shè)年度廣告宣傳 ? 1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 ? 2023關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知 ? 在取得預(yù)售許可證之前發(fā)生的廣告支出（不含 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) ），屬于非法支出，不允許申報(bào)扣除； 44 廣告宣傳的待攤 ? 2023關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計(jì)制度 》 和相關(guān)準(zhǔn)則有關(guān)解答（一） ? 企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)，應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待攤。 40 勘察設(shè)計(jì)違約金 ? 2023國稅函 42號關(guān)于設(shè)計(jì)勞務(wù)營業(yè)稅納稅人及納稅地點(diǎn)問題的批復(fù) ? 只簽訂勞務(wù)合同、未提供設(shè)計(jì)勞務(wù)并收取價(jià)款的單位和個人，不能作為營業(yè)稅納稅義務(wù)人。 ? 《 建設(shè)工程勘察合同 》 和 《 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同 》，應(yīng)當(dāng)依照萬分之五的稅率計(jì)算印花稅。 38 境外勘察設(shè)計(jì)（續(xù) 3） ? 由于建筑設(shè)計(jì)勞務(wù)不屬于特許權(quán)使用費(fèi)，因此如果在境內(nèi)提供設(shè)計(jì)勞務(wù)的時(shí)間不足規(guī)定時(shí)間（常見標(biāo)準(zhǔn)是六個月或 183天），不涉及預(yù)提所得稅和外國企業(yè)所得稅。 ? 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)營業(yè)稅，但一般不涉及預(yù)提所得稅。 36 境外勘察設(shè)計(jì)（續(xù) 1） ? 境外設(shè)計(jì)單位，無權(quán)在中國境內(nèi)單獨(dú)承攬?jiān)O(shè)計(jì)勞務(wù)。 ? 合作設(shè)計(jì)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)合同，應(yīng)當(dāng)由合作設(shè)計(jì)的中方設(shè)計(jì)企業(yè)或者中外雙方設(shè)計(jì)企業(yè)共同與建設(shè)單位簽訂，合同應(yīng)明確各方的權(quán)利、義務(wù)。 ? （二）國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。 ? 但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 ? 注： 2023年 31號企業(yè)所得稅文件允許作為土地成本 31 土地閑臵費(fèi)（續(xù) 2） ? 由于不屬于正常發(fā)生的成本，會計(jì)處理規(guī)范要求 計(jì)入營業(yè)外支出 科目 ? 企業(yè)所得稅 不允許在當(dāng)年直接申報(bào)扣除，未來年度作為銷售成本申報(bào)扣除 ? 土地增值稅不允許申報(bào)扣除 ? 協(xié)調(diào)：會計(jì)處理仍然計(jì)入營業(yè)外支出，但按照時(shí)間性差異先行調(diào)增，未來竣工決算時(shí)再申報(bào)扣除。 ? 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以 征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑臵費(fèi)； ? 但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 26 土地使用稅（續(xù) 2） ? 轉(zhuǎn)讓：貫徹法定登記原則， ? 辦理過戶手續(xù)之前，由原產(chǎn)權(quán)人繳納，之后由新產(chǎn)權(quán)人繳納 ? 出讓（含集體用地）： ? 合同約定交付與實(shí)際占有孰先 27 各地終止時(shí)間 ? 房屋交付使用的次月： ? 2023 青島 / 海南 / 西安 ? 2023 河南 ? 2023 杭州 ? 簽發(fā)房屋權(quán)屬證書的次月（過嚴(yán)） ? 2023 湖北 ? 簽訂銷售合同生效的次月（過寬） ? 2023 廣西 / 2023江西 28 土地使用稅核算科目 ? 2023大連關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知 ? 納稅人取得土地使用權(quán)后繳納的土地使用稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”中的“管理費(fèi)用”扣除。 ? 注：不允許提前攤銷 24 土地使用稅 ? 1998國稅函 669號關(guān)于對已繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復(fù) （現(xiàn)行有效） ? 土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 企業(yè)所得稅：沒有直接在當(dāng)年所得稅前申報(bào)扣除，未來年度按照銷售成本申報(bào)扣除，因此對企業(yè)所得稅總體而言沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響 ? 土地增值稅：人為加大土地成本，影響期間費(fèi)用的扣除限額和開發(fā)成本的加計(jì)扣除 23 土地使用權(quán) ? 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 —— 無形資產(chǎn) ： ? 第三條 無形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。 ‰ ? 1991國稅發(fā) 155號關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定（部分廢止） ? 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。 20 場地平整憑據(jù) ? 1993國稅發(fā) 149號營業(yè)稅稅目注釋 ? 建筑業(yè) — 其他工程作業(yè) — 平整土地 ? 平整土地屬于建筑業(yè)中的其他工程作業(yè)，因此開發(fā)商對外實(shí)際支付的場地平整費(fèi)用，屬于營業(yè)稅的征收范圍，必須取得 《 建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票 》 。 ? 如果收款人與返還人一致，應(yīng)當(dāng)推定為取得的折扣，沖減土地成本，不考慮財(cái)政收據(jù)如何開具； ? 2023國稅函 436號關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù) 18 土地成本的返還（續(xù)） ? 如果收款人與返還人不一致，但相關(guān)的政府文件明確為對于土地成本的資產(chǎn)性政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)采用凈額法核算，沖減土地成本，也不考慮財(cái)政收據(jù)如何開具； ? 如果收款人與返還人不一致，并且相關(guān)的政府文件明確為土地成本以外的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)采用全額法核算，計(jì)入營業(yè)外收入科目或者遞延收益科目。 ? 2023國稅函 603號關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù) 15 場地平整條款（續(xù) 1） ? 如果土地出讓合同明確約定由出讓方（政府）承擔(dān)，但出讓方向受讓方（開發(fā)商）返還定額的場地平整費(fèi)用，則 ? （ 1）實(shí)際發(fā)生的場地平整費(fèi)用，對外取得發(fā)票時(shí)應(yīng)當(dāng)開具出讓方的抬頭，與開發(fā)商無關(guān)； 16 場地平整條款（續(xù) 2） ? （ 2） 如果實(shí)際發(fā)生的場地平整費(fèi)用大于定額返還的金額 ， 超過的部分不允許重復(fù)計(jì)入土地成本 ， 所得稅前重復(fù)申報(bào)扣除 ， 也不允許在土地應(yīng)當(dāng)計(jì)入營業(yè)外支出科目 ，既不允許在企業(yè)增值稅前重復(fù)扣除； ? （ 3） 如果實(shí)際發(fā)生的場地平整費(fèi)用小于定額返還的金額 ， 節(jié)余的部分不需要沖減土地成本 ， 應(yīng)當(dāng)計(jì)入營業(yè)外收入科目 ， 并入當(dāng)年企業(yè)所得稅的應(yīng)納