【正文】 合 酒店 ?未來將成為韶關(guān)市的城市名片。 ?高級商務(wù)交流公關(guān)場所。 ST策略 WO策略 SO策略 互相推進(jìn) ?韶關(guān)未來唯一純生態(tài)高尚社區(qū)。 ?擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和客戶群，大力發(fā)展高素質(zhì)客。 ?充分發(fā)掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提升整體形象和檔次。 ?合理制定開發(fā)運(yùn)營周期，規(guī)避政策及其他風(fēng)險(xiǎn)。 ?做好產(chǎn)品附加值包裝，提升項(xiàng)目整體競爭力。它暗示，將原來單一的產(chǎn)業(yè)形態(tài)或服務(wù)放在一起有趣且意義超出單個(gè)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)本身意義的環(huán)境中，增強(qiáng)其整體的吸引力，進(jìn)而增大它們被認(rèn)識和消費(fèi)的可能性。也就是說，除了讓自己區(qū)別于其他項(xiàng)目之外，使得項(xiàng)目本身就成了一個(gè)目的地，不再只是一個(gè)區(qū)域場所。 C59 59 …… 但是，在眾多的排列組合中，如何找到適應(yīng)市場并具備核心競爭力的功能組合成為項(xiàng)目發(fā)展方向思考的關(guān)鍵所在 61 本項(xiàng)目發(fā)展功能劃分 功能劃分原則： 第一， 整個(gè)城區(qū)建設(shè)內(nèi)不同區(qū)域都有特定主題（主題化）， 第二， 城區(qū)結(jié)合了多種不同的消費(fèi)方式（混合消費(fèi)）； 第三， 營造城區(qū)特定的社區(qū)文化和社區(qū)經(jīng)營管理模式（自我造血）； 第四， 各個(gè)功能組團(tuán)都是城區(qū)有效的肌理步驟，適應(yīng)國際化發(fā)展需求（參與性）。 （ 2）國內(nèi)尚無而在外國操作較為成功的具有一定特色的主題概念。 可作為社區(qū)的核心動(dòng)力源 創(chuàng)意知本助推型 要求具備豐富的人才儲(chǔ)備，先進(jìn)的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 項(xiàng)目靠近科技員總部基地和云崗信息崗，自身配有大學(xué)，具備發(fā)展條件 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 關(guān)聯(lián)度大，“造血”功能強(qiáng)，多選址于區(qū)域性中心城市 項(xiàng)目處于非豐臺區(qū)域中心區(qū)，為生態(tài)旅游區(qū)，無發(fā)展條件 不適宜選用 行政頭雁牽引型 要求政府行政等級高，集聚力強(qiáng)，資金投入量大 項(xiàng)目僅為豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)下的一個(gè)發(fā)展區(qū)域，政府等級低，無聚集力 不適宜選用 魅力事件營銷型 要求魅力事件的社會(huì)影響力強(qiáng)，受關(guān)注度高，容易獲得政府政策及資金的支持 項(xiàng)目目前無可借勢的重要事件，需要自己依據(jù)自身特色創(chuàng)造事件 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 時(shí)尚生活標(biāo)桿型 注入聚集人氣的時(shí)尚魅力元素，提升區(qū)域形象 社區(qū)通過時(shí)尚文化可帶旺人氣，增加人流 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 主題娛樂增值型 要求用地規(guī)模、投資大、生命周期短，見效期長，后期運(yùn)營成本高，市場輻射范圍及消費(fèi)力要求高 享有豐富的旅游休閑資源，可為社區(qū)樹立形象，提升價(jià)值 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 依托發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動(dòng)力資源 豐臺總部基地規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)引導(dǎo) 不適宜選用 社區(qū)核心動(dòng)力源適宜性分析 57 社區(qū)核心動(dòng)力源的選擇 基于社區(qū)的前述分析及國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為 休閑旅游主題功能引擎型將是社區(qū)啟動(dòng)區(qū)具有“造血”機(jī)能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、酒店、商業(yè)、商務(wù)等配套和衍生功能，從而保持社區(qū)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)動(dòng)力。經(jīng)過幾個(gè)輪次、幾個(gè)周期的相互作用，商業(yè)生態(tài)的建立和商業(yè)效益的不斷產(chǎn)生，對自然生態(tài)和文化生態(tài)的再造和提升亦會(huì)有所追加，最終經(jīng)過多次良性中和，使項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值鏈得以良性循環(huán)。對經(jīng)管類資源，追求的是自然生態(tài)的原生態(tài)保護(hù)控制，對文化遺產(chǎn)性資源，在追求文化生態(tài)的原生態(tài)保護(hù)控制和自然生態(tài)控制的前提下，逐漸建立商業(yè)生態(tài)體系，并將原生態(tài)的優(yōu)質(zhì)稀缺資源、世界遺產(chǎn)性的文化生態(tài)優(yōu)質(zhì)稀缺資源整合，進(jìn)行提升，作為一種旅游吸引物的強(qiáng)力的興趣和強(qiáng)力的拉動(dòng)，以維系市場。 關(guān)麓，黃山腳下的黟縣素有“小桃源”之稱，相傳東晉大詩人陶淵明在《桃花源記》中描繪的“世外桃源”，其創(chuàng)作素材就源自黟縣。 中坤集團(tuán)一次性取得核心資源旅游開發(fā)土地，加上建設(shè)用地、旅游用地，黟縣乃至整個(gè)黃山山下區(qū)的旅游空間被中坤集團(tuán)擴(kuò)大放量。以宏村為例， ?首先取得了宏村的總體保護(hù)經(jīng)營權(quán)， ?進(jìn)而把宏村升班為世界文化遺產(chǎn)。中坤一地產(chǎn)商的身份直接介入旅游開發(fā)，又以一個(gè)地產(chǎn)商的商業(yè)目光發(fā)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)背后的地產(chǎn)前景，是一種全市場化的運(yùn)作。 ?理念創(chuàng)新 ?設(shè)計(jì)創(chuàng)新 ?營銷創(chuàng)新 47 中坤模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 一種保護(hù)、開發(fā)、利用的模式 策劃、包裝未開發(fā)的旅游資源，待景區(qū)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)再介入地產(chǎn)配套服務(wù)。外觀古樸，住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，采用現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)備，力求合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，達(dá)到現(xiàn)代人的理想生活標(biāo)準(zhǔn)。 古為今用，洋為中用。 44 45 芙蓉古城畫冊設(shè)計(jì)欣 46 芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結(jié) 集古代民居之精髓，融合現(xiàn)代建筑理念。 飲食文化 童趣文化 天府街市文化 茶文化 水文化 民風(fēng)民俗文化 地域文化 銷售方式： 全息營銷模式 —— 樣板小區(qū) 主體為川西民居院落、江蘇民居院落、云南民居院落、唐風(fēng)建筑院落四大住宅組團(tuán)，同時(shí)布置美食街、傳統(tǒng)工藝品街等。 42 功能分區(qū)： [四大人性功能分區(qū) ] 傳統(tǒng)居住區(qū) —— 建筑風(fēng)格多樣，毗鄰生態(tài)觀賞性溫泉，環(huán)境靜雅 文化休閑區(qū) —— 含詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、中心休閑廣場、置信 MBA學(xué)術(shù)中心 特色商業(yè)區(qū) —— 小吃街、手工藝品街、購物超市等 會(huì)所酒店區(qū) —— 建生態(tài)豪華會(huì)所、星級賓館、博物館等 配套設(shè)計(jì)： 博物館 會(huì)所 堂、祠、廟宇、私塾、公館 酒店賓館 街道 43 文化：持久的核心競爭力 文化作為旅游地產(chǎn)的鮮明特征之一，芙蓉古城在這方面做得最為出色。 41 項(xiàng)目定位： 集居住、度假、休閑、投資于一體，融合各種中國民居建筑風(fēng)格，以成都地域文化為內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。江蘇風(fēng)格、云南風(fēng)格、川西風(fēng)格、臺灣風(fēng)格和日本風(fēng)格建筑在芙蓉古城的和諧互映證明了住宅文明的包羅萬象，并散發(fā)出芬芳個(gè)億的生活情韻。四川房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)保成功開發(fā)典范（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)） 40 芙蓉古城開發(fā)理念 依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會(huì)發(fā)展而日益增長的物質(zhì)文化需求，結(jié)合現(xiàn)代會(huì)議功能和即日經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)狀而整合推出全新的“第二居所”體系。 ?規(guī)劃先行 ?環(huán)境優(yōu)先 ?低價(jià)拿地 38 芙蓉古城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 芙蓉古城位于成都西郊，遠(yuǎn)離都市喧鬧，獨(dú)擁一處寧靜，又享有成 溫 郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶中的新鮮空氣和生態(tài)環(huán)境。 由于歷史原因，華僑城土地成本較低，是其建設(shè)成功的一個(gè)重要因素。為保住天然景觀，一次次修改方案。華僑城成立之初，以年薪 11萬美元聘請新加坡著名規(guī)劃師擔(dān)任規(guī)劃顧問，制定城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役”。在 7萬平米燕棲湖、 4萬平米天鵝湖、 8萬平米荔枝林和諦諾山畔，規(guī)劃有沿湖獨(dú)立別墅、 Townhouse、多層、小高層和高層等多種類型的高尚住宅，以及意大利風(fēng)情的商業(yè)街、水岸廣場、鐘樓、會(huì)所和沿湖木棧道、湖畔咖啡座等，營造了極具人文氣息的高尚生活。 34 華僑城旅游 35 自 2023年起，華僑城地產(chǎn)就開始了旅游主題地產(chǎn)開發(fā)模式的實(shí)踐，其開發(fā)的波托菲諾是這一模式的典范作品。華僑城的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是圍繞主題公園來做的。 歡樂谷模式將進(jìn)一步拷貝到北京、上海等地。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū) —— 波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)的典范。 ?開發(fā)地區(qū)要求良好風(fēng)景資源，清幽安靜，距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過 2小時(shí)車程；國際商務(wù)度假區(qū)距離機(jī)場不超過 60分鐘車程，要求具有專業(yè)化的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)、裝備完善的視聽設(shè)備和設(shè)置完備的服務(wù)項(xiàng)目，必須設(shè)置有豐富的游憩休閑設(shè)施，如高爾夫球場 ]網(wǎng)球場等，要求設(shè)置有完備的住宿客飯、會(huì)議室、餐廳，要能滿足不同規(guī)模的會(huì)議要求。 ?區(qū)位 產(chǎn)權(quán)酒店距離本地城市生活去不大于 4小時(shí)車程；異地客戶要求乘坐飛機(jī)能方便到達(dá)。 ?背景 國家經(jīng)濟(jì)景氣，國家、銀行有相關(guān)法律支撐體，分時(shí)度假交換體系成熟。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 27 產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā) ?目標(biāo)客戶 擁有高學(xué)歷，年齡 3059歲，有一定的假期，主要購買目的為休憩、休閑、投資。 ?設(shè)施 具有先天良好的風(fēng)景旅游資源，側(cè)重點(diǎn)考慮健康娛樂設(shè)施的配置。國際性的度假區(qū)，距機(jī)場不超過 1小時(shí)車程。 ?項(xiàng)目區(qū)位 一般消費(fèi)者喜歡將度假住宅設(shè)在 4小時(shí)車程的范圍內(nèi)，最好 90分鐘之內(nèi)。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 26 旅游地產(chǎn)第二居所開發(fā) ?良好的經(jīng)濟(jì)背景 人均 GDP超過 5000美元后目標(biāo)客戶有休閑度假時(shí)間，追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念。 ?可達(dá)性 具有良好的交通條件，多種交通工具可選用，臨近高速公路、地鐵。 ?資源 項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價(jià)值?？傮w看來，未來有五大支撐點(diǎn)力挺旅游地產(chǎn)開發(fā) 第一支撐點(diǎn)：政策 第二支撐點(diǎn)：旅游市場的擴(kuò)大 第三支撐點(diǎn)：出行方式愈加便利 第四支撐點(diǎn)：第二居所漸成時(shí)尚 第五支撐點(diǎn)：休閑時(shí)間增加 國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，包括首創(chuàng)、海航、中信、華僑城、華強(qiáng)、中旅等大型企業(yè)，也包括珠江、光大、天鴻、萬達(dá)、萬通、青島匯泉等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)上、旅游企業(yè)。旅游加地產(chǎn)兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型領(lǐng)域，兼具消費(fèi)和投資雙重特性的旅游房地產(chǎn)將成為中國旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 21 旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程 22 旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程 中國旅游消費(fèi)正在由假日經(jīng)濟(jì)向休閑經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將成為發(fā)展方向。 狹義旅游地產(chǎn)，指為旅游服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目。 16 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 結(jié)論： 1. 城市規(guī)劃將韶關(guān)定義為旅游度假城市，全力推動(dòng)觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化區(qū)域旅游度假中心地位； 2. 系列措施的落實(shí)使得未來韶關(guān)旅游發(fā)展勢頭良好，仁化市也制定了較長遠(yuǎn)的旅游規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來的旅游收入將有快速的增長 3. 通過對當(dāng)前大環(huán)境的分析，我們的認(rèn)為，韶關(guān)的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏，但未來有一定的增長潛力，具有旅游設(shè)施投資的空間（特別是針對酒店、商業(yè)、商務(wù)主題空間的選擇） 17 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 發(fā)展空間： 1. 整體競爭處于一種低水平狀態(tài)，無法滿足高消費(fèi)觀光人群、休閑度假人群、高檔會(huì)議會(huì)展和商務(wù)需求，高檔主題酒店市場供給缺位 2. 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要集中在中低檔區(qū)域，只能用于滿足觀光旅游和一般性商務(wù)和會(huì)議會(huì)展需求，而且基本都是“小而全”的項(xiàng)目，沒有明確的定位和特色。相比來說，會(huì)議會(huì)展和旅游房地產(chǎn)的選擇人數(shù)較少，主要是相比其他旅游項(xiàng)目對普通旅游者的的吸引力不大，特別是旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，尚處于初期。 11 車程 半小時(shí)內(nèi) 半小時(shí)到一小時(shí) 1