【正文】 :33:2809:33Feb232Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :33:2809:33:28February 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 –需求市場國內(nèi)、未來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會對項目未來需求市場產(chǎn)生重大影響，尤其是目前主要針對國內(nèi)游客的客觀現(xiàn)狀，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的依賴度較高；未來綜合吸引力對項目二期建設(shè)的收益能力產(chǎn)生影響。 83 5 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務(wù) 84 物業(yè)發(fā)展建議 85 物業(yè)發(fā)展建議 本項目應(yīng)緊密圍繞“丹霞 住宅 ?做好差異化營銷，避開重點發(fā)展項目直接競爭。 建立中坤式的旅游商業(yè)生態(tài)體系，會發(fā)生化合反應(yīng)。芙蓉古城地處郊區(qū)，以其秀麗獨特的風(fēng)景和古典建筑形成了生態(tài)的旅游資源，不但克服了地形，而且將旅游和居住很好地結(jié)合起來，開創(chuàng)了成都旅游居住的新理念。在寸土寸金的土地上，華僑城綠地覆蓋率達(dá) 53%，達(dá)國際城市綠化領(lǐng)先水平，華僑城最終沖出了國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平”“排排座”“火柴盒”的傳統(tǒng)模式，走出一條“以文化營造環(huán)境，以環(huán)境創(chuàng)造效益”的可持續(xù)發(fā)展新路。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 28 商務(wù)度假開發(fā) ?時機(jī) 城市商務(wù)中心區(qū)形成集中的高租金寫字樓，城市以私有化企業(yè)為主，企業(yè)管理引入人性化管理機(jī)制，注重人力資源，城市 GDP達(dá)到人均 3000美元以上，擁有大跨國公司分支機(jī)構(gòu)。 ?區(qū)位 距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過 45分鐘行程。鄉(xiāng)村旅游收入每年增長都在 25%以上。 ? 韶關(guān)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展躍上新臺階 全市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)健康的發(fā)展。 ?定位主題和區(qū)域開發(fā)的高度，能指導(dǎo)設(shè)計院進(jìn)行導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計及廣告推廣進(jìn)行概念演繹和深化。 丹霞山 ——韶關(guān)的城市名片 世界地質(zhì)公園 ——丹霞山，面積 290平方千米，是廣東省面積最大、景色最美的風(fēng)景區(qū)。 9 產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式研究 類型 特征 區(qū)域距離 發(fā)展因素 依重因素 核心要素 規(guī)模 對外依存度 表征 典型代表 內(nèi)生型社區(qū) 自身有適當(dāng)產(chǎn)業(yè)，具備小城市功能 遠(yuǎn)離城市或城市邊緣 自身功能配套 自身 產(chǎn)業(yè) 大 小，獨立 活力城 深圳華僑城 蔓延型社區(qū) 自身無產(chǎn)業(yè)，延續(xù)城市原有界面 與城市交界 借助城市配套 對外交通 /配套 交通 規(guī)模 適度 完全 睡城 北京回龍觀 項目產(chǎn)業(yè) 珠三角產(chǎn)業(yè) 廣東產(chǎn)業(yè) 韶關(guān)產(chǎn)業(yè) 錯位互補 銜接整合 錯位互補 區(qū)域增值 生態(tài)無污染，與環(huán)境適應(yīng)產(chǎn)業(yè) 高端休閑服務(wù)行業(yè) 窗口經(jīng)濟(jì) /虛擬總部 10 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析 現(xiàn)狀 來自專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的報告表明， 2023年前后，發(fā)達(dá)國家將進(jìn)入 “休閑時代” 。 21 旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程 22 旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程 中國旅游消費正在由假日經(jīng)濟(jì)向休閑經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將成為發(fā)展方向。 ?設(shè)施 具有先天良好的風(fēng)景旅游資源，側(cè)重點考慮健康娛樂設(shè)施的配置。 34 華僑城旅游 35 自 2023年起，華僑城地產(chǎn)就開始了旅游主題地產(chǎn)開發(fā)模式的實踐，其開發(fā)的波托菲諾是這一模式的典范作品。 41 項目定位： 集居住、度假、休閑、投資于一體，融合各種中國民居建筑風(fēng)格，以成都地域文化為內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。以宏村為例， ?首先取得了宏村的總體保護(hù)經(jīng)營權(quán)， ?進(jìn)而把宏村升班為世界文化遺產(chǎn)。也就是說，除了讓自己區(qū)別于其他項目之外，使得項目本身就成了一個目的地，不再只是一個區(qū)域場所。 ?未來將成為韶關(guān)市的城市名片。 啟示： （ 1）主題和創(chuàng)新是一個城區(qū)發(fā)展經(jīng)久不衰的法寶 （ 2）“輪次收入”模式和產(chǎn)業(yè)鏈在廣度和深度上的挖掘筑就了迪斯尼帝國 （ 3）融入文化 —— 體驗式旅游的價值創(chuàng)造方式 81 區(qū)域主題開發(fā)模式 2. 巴厘島 啟示： （ 1）保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境是地區(qū)旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ) （ 2）強化旅游地宣傳促銷，充分利用國際度假旅游的專業(yè)市場渠道 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施和旅游度假設(shè)施的設(shè)計建設(shè)突出熱帶海島環(huán)境優(yōu)勢 成功案例借鑒 巴厘島是印尼著名的旅游區(qū)，面積約 5500多平方公里，人口約 300多萬。 96 獨立性與便利性的平衡 一個居住區(qū)可能被分成幾個部分過組團(tuán)，這樣可以給單個的家庭或者不同層次的業(yè)主造成獨立性或者私密性，但從另一個角度來說，也需要保持較勁的或者是方便的距離以保持交流的方便，特別是當(dāng)距離和服務(wù)設(shè)施的設(shè)置有關(guān)時。 ?進(jìn)行融資組合設(shè)計，降低綜合融資成本 104 創(chuàng)變創(chuàng)舉 :33:2809:33:28February 2, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 9時 33分 28秒 上午 9時 33分 09:33: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 :33:2809:33Feb232Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 –匯率風(fēng)險由于境外融資相對容易且成本較低，如果 YY項目未來會實行境外融資，將面臨匯率風(fēng)險，需考慮設(shè)計避險工具降低風(fēng)險。另外，情緒的興奮可以通過提供一個可組織公共集會的公共場地或者某個區(qū)域的不同尋常的設(shè)計來實現(xiàn)。 １ ２ ３ ４ 80 成功案例借鑒 主題旅游或主題城鎮(zhèn) 1. 迪斯尼樂園 迪斯尼樂園的成功，從此改寫了歷史，這種主題樂園（ Theme Park）的模式，也成為新興的旅游休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)營型態(tài)。 ?高級商務(wù)交流公關(guān)場所。 C59 59 …… 但是，在眾多的排列組合中，如何找到適應(yīng)市場并具備核心競爭力的功能組合成為項目發(fā)展方向思考的關(guān)鍵所在 61 本項目發(fā)展功能劃分 功能劃分原則： 第一， 整個城區(qū)建設(shè)內(nèi)不同區(qū)域都有特定主題（主題化）， 第二， 城區(qū)結(jié)合了多種不同的消費方式（混合消費）； 第三， 營造城區(qū)特定的社區(qū)文化和社區(qū)經(jīng)營管理模式（自我造血）； 第四， 各個功能組團(tuán)都是城區(qū)有效的肌理步驟，適應(yīng)國際化發(fā)展需求（參與性）。中坤一地產(chǎn)商的身份直接介入旅游開發(fā)，又以一個地產(chǎn)商的商業(yè)目光發(fā)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)背后的地產(chǎn)前景，是一種全市場化的運作。江蘇風(fēng)格、云南風(fēng)格、川西風(fēng)格、臺灣風(fēng)格和日本風(fēng)格建筑在芙蓉古城的和諧互映證明了住宅文明的包羅萬象，并散發(fā)出芬芳個億的生活情韻。華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。國際性的度假區(qū)，距機(jī)場不超過 1小時車程。 狹義旅游地產(chǎn)，指為旅游服務(wù)的地產(chǎn)項目。 ? 丹霞山世界文化資源建設(shè) 城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整使這一原為自發(fā)的趨勢在規(guī)劃的條件上獲得市政等基礎(chǔ)建設(shè)及政府傾斜性的政策上更為優(yōu)越的先機(jī)?，F(xiàn)已建立車八嶺、南嶺、丹霞山等 3處國家級自然保護(hù)區(qū)和云髻山、羅坑、大峽谷等 7處省級自然保護(hù)區(qū)，森林覆蓋率 %。 城市發(fā)展 發(fā)展商目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)升級 生活方式體驗 創(chuàng)新旅游模式開發(fā) 區(qū)域綜合價值鏈 項目價值 ＋ ＋ 4 項目背景 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展已步入了一個新的時代機(jī)遇；十一五規(guī)劃更是將韶關(guān)在珠三角的發(fā)展趨勢及其核心競爭力的表現(xiàn)帶入一個新高度。全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ∶ ∶ ，與 2023年相比，二、三產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步提高；作為一個典型的山區(qū)市，財政總收入達(dá)到 ， 2023年至 2023年累計上劃中央和省稅收收入 。 消費者旅游偏好調(diào)查 因素 交通 自然風(fēng)景 文化氛圍 服務(wù)態(tài)度 娛樂設(shè)施 價格 接待設(shè)施 人數(shù)比例 % % % % % % % 一半以上的被調(diào)查者選擇了自然風(fēng)景，可見觀光游覽還是主要的旅游目的；交通排在第二說明人們對出游距離和出游的便利性還是很在意的 12 人們對休閑度假類的旅游項目是比較青睞的，這也符合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢即從觀光游覽逐步向休閑度假轉(zhuǎn)變，特別是對郊區(qū)旅游而言；對生態(tài)環(huán)境類項目的肯定者人數(shù)也較多，說明都市人還是比較向往自然生態(tài)環(huán)境；其次是文化古跡類，說明人們對旅游的文化內(nèi)涵很關(guān)注；探險拓展和娛樂項目的比例相當(dāng)，這類項目對于年輕人的吸引力應(yīng)是很大的；農(nóng)業(yè)觀光也有需求，對于開展民俗旅游、家庭旅館、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等也會有相應(yīng)市場。 ?配套設(shè)施 教育設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時范圍內(nèi)送達(dá)的市級大醫(yī)院，購物中心，社區(qū)中心商業(yè)區(qū)，商務(wù)服務(wù)中心，通訊設(shè)施，完備的體育運動、游樂設(shè)施，大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 29 旅 游 地 產(chǎn) 開 發(fā) 要 點 模 塊 3 旅游地產(chǎn)項目十大要素 概念基礎(chǔ)條件 —— 旅游特征的自然環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施 —— 便利的交通與地理位置 專業(yè)條件 —— 符合旅游度假的設(shè)計方案 資源條件 —— 完善的配套服務(wù)與設(shè)施 法律條件 —— 合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時權(quán)保證 管理條件 —— 專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理 財務(wù)支撐條件 —— 健全的財務(wù)制度與監(jiān)督管理體系 營銷條件 —— 專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng) 資金條件 —— 豐富的開發(fā)經(jīng)驗與開發(fā)實力 網(wǎng)絡(luò)條件 —— 健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò) 30 旅游地產(chǎn)成功開發(fā)的十大寶典 準(zhǔn)確定位 統(tǒng)籌規(guī)劃 發(fā)掘提升 項目創(chuàng)新 注重創(chuàng)意 精心設(shè)計 強調(diào)文化 先做旅游，后做房產(chǎn) 嘎坡度重視公關(guān)工作 整合宣傳炒作 31 旅游地產(chǎn)主流開發(fā)模式 模 塊 4 華僑城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 華僑城市國內(nèi)從事“旅游 +地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。 20世紀(jì)80年代深圳劃出這一片安置歸國華僑并招商引資開發(fā)建設(shè)。通過對中國傳統(tǒng)民居的深入剖析，仿古而不復(fù)顧，在現(xiàn)代建筑中，融入中國的傳統(tǒng)文化。 54 3 項目分析及發(fā)展模式研究 55 社區(qū)發(fā)展模式研究 發(fā)展模式組合類型 類型 主題 典型案例 主題功能引擎型 會展主題 廣州琶洲會展中心區(qū) 物流主題 北京物流港 教育培訓(xùn)主題 廣州大學(xué)城 創(chuàng)意知本助推型 生產(chǎn)創(chuàng)意助推 北京中關(guān)村 文化創(chuàng)意助推 北京“ 798”藝術(shù)區(qū) 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 核心商務(wù) 上海浦東新區(qū) 商務(wù)花園 北京豐臺總部基地 行政頭雁牽引型 青島東部新區(qū)