【正文】 度假型酒店 24 旅游地產(chǎn)開發(fā)前景 我國旅游地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊。 25 旅游地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型 模 塊 2 旅游地產(chǎn)第一居所開發(fā) ?主題 項(xiàng)目建設(shè)需要有明確的主題（如高爾夫），圍繞主題進(jìn)行開發(fā)。 ?區(qū)位 距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過 45分鐘行程。 ?配套設(shè)施 教育設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時(shí)范圍內(nèi)送達(dá)的市級(jí)大醫(yī)院，購物中心，社區(qū)中心商業(yè)區(qū)，商務(wù)服務(wù)中心，通訊設(shè)施，完備的體育運(yùn)動(dòng)、游樂設(shè)施，大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等。消費(fèi)結(jié)構(gòu)向旅游度假傾斜，城市人均居住面積超過 30平米，汽車擁有量超過每五戶一輛。但是最短距離應(yīng)在 80km左右，以便形成適當(dāng)?shù)沫h(huán)境轉(zhuǎn)換帶。 ?規(guī)模 要求具有度假的鄉(xiāng)野情調(diào)，不能過于擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在 10001200平米之間。還需要設(shè)置商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點(diǎn)、辦公室、商務(wù)中心、通訊等配套設(shè)施。 ?項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī) 所在旅游去開發(fā)中后期。 ?環(huán)境 自然環(huán)境有良，在居住品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯級(jí)提升。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 28 商務(wù)度假開發(fā) ?時(shí)機(jī) 城市商務(wù)中心區(qū)形成集中的高租金寫字樓，城市以私有化企業(yè)為主，企業(yè)管理引入人性化管理機(jī)制，注重人力資源，城市 GDP達(dá)到人均 3000美元以上，擁有大跨國公司分支機(jī)構(gòu)。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 29 旅 游 地 產(chǎn) 開 發(fā) 要 點(diǎn) 模 塊 3 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目十大要素 概念基礎(chǔ)條件 —— 旅游特征的自然環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施 —— 便利的交通與地理位置 專業(yè)條件 —— 符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案 資源條件 —— 完善的配套服務(wù)與設(shè)施 法律條件 —— 合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時(shí)權(quán)保證 管理?xiàng)l件 —— 專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理 財(cái)務(wù)支撐條件 —— 健全的財(cái)務(wù)制度與監(jiān)督管理體系 營銷條件 —— 專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng) 資金條件 —— 豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)實(shí)力 網(wǎng)絡(luò)條件 —— 健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò) 30 旅游地產(chǎn)成功開發(fā)的十大寶典 準(zhǔn)確定位 統(tǒng)籌規(guī)劃 發(fā)掘提升 項(xiàng)目創(chuàng)新 注重創(chuàng)意 精心設(shè)計(jì) 強(qiáng)調(diào)文化 先做旅游，后做房產(chǎn) 嘎坡度重視公關(guān)工作 整合宣傳炒作 31 旅游地產(chǎn)主流開發(fā)模式 模 塊 4 華僑城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 華僑城市國內(nèi)從事“旅游 +地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。 32 先做旅游 —— 華僑城及屬下的四大主題公園 錦繡中華，中國民俗文化村，世界之窗，歡樂谷，還陸續(xù)建設(shè)了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水晶主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、燕含山郊野公園等一批旅游文化項(xiàng)目設(shè)施，形成一個(gè)集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積達(dá) 5平方公里的旅游之城。 后做地產(chǎn) —— 波托菲諾，旅游地產(chǎn)的先驅(qū) 華僑城的點(diǎn)睛之筆，正是獨(dú)具一格的旅游房地產(chǎn) —— 波托菲諾。 項(xiàng)目特色：豐富的建筑形態(tài)適應(yīng)不同居住心理 良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵 特色商業(yè)營造浪漫生活情調(diào) 商務(wù)居住激發(fā)社區(qū)新活力 33 華僑城利潤構(gòu)成：旅游業(yè)務(wù) 20% 地產(chǎn)業(yè)務(wù) 80% 隨著華僑城模式的成熟和品牌的影響力，從旅游業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期大大縮短了。波托菲諾位于華僑城西北部，占地面積 80萬平方米，總建筑面積 108萬平方米。 華僑城地產(chǎn) 36 華僑城地產(chǎn) 37 華僑城模式經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 對(duì)環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護(hù)利用和可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展路子。 華僑城開始的第一項(xiàng)建設(shè)是中華種草、營造環(huán)境，他們的理念是要在“花園中建城市”，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)了“規(guī)劃就是財(cái)富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢(shì)”等現(xiàn)代發(fā)展理念。在寸土寸金的土地上，華僑城綠地覆蓋率達(dá) 53%，達(dá)國際城市綠化領(lǐng)先水平，華僑城最終沖出了國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平”“排排座”“火柴盒”的傳統(tǒng)模式，走出一條“以文化營造環(huán)境，以環(huán)境創(chuàng)造效益”的可持續(xù)發(fā)展新路。 20世紀(jì)80年代深圳劃出這一片安置歸國華僑并招商引資開發(fā)建設(shè)。 39 芙蓉古城總占地面積 680畝； 建筑總面積 ； 容積率 ； 綠化覆蓋率 72%； 建筑密度 % 2023年全國優(yōu)秀旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目獎(jiǎng)； 2023年全國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計(jì)獎(jiǎng)（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，中國旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)）； 2023成都樓市總評(píng)榜最佳理念創(chuàng)新獎(jiǎng)； 2023成都樓市總評(píng)榜十大創(chuàng)新樓盤； 2023成都周邊十大精品住宅小區(qū)； 2023 中國 項(xiàng)目的價(jià)格比原版別墅地，但其環(huán)境營造、配套設(shè)施、物管標(biāo)準(zhǔn)等均不亞于原版別墅，其文化內(nèi)蘊(yùn)更非原版別墅所能相提并論。 芙蓉古城薈萃成都知名小吃的美食街、傳統(tǒng)手工制品羅列的民族特色精品街、風(fēng)格迥異的各種茶樓、千回百轉(zhuǎn)的活水河流和有著濃郁成都地域特色的游玩設(shè)施從不同角度敘述著老成都的故事，成功地打現(xiàn)代都市人的懷舊思緒。 目標(biāo)客戶定位： 對(duì)老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費(fèi)新觀念的中老年人，同時(shí)包括其他注重“ 5+2”生活模式，追求個(gè)性生存狀態(tài)的都市人群等。對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行了詳盡的布局，讓多種文化根植于小區(qū)內(nèi)，使其一磚一瓦都透露出歷史的、文化的深沉地運(yùn)。特邀成都七位本土知名畫家創(chuàng)作巨幅《芙蓉古城俯瞰全圖》，將形象展示古城蓋帽，體現(xiàn)老成都的街市及院落意境，用于銷售展示說明。芙蓉古城地處郊區(qū)，以其秀麗獨(dú)特的風(fēng)景和古典建筑形成了生態(tài)的旅游資源，不但克服了地形，而且將旅游和居住很好地結(jié)合起來，開創(chuàng)了成都旅游居住的新理念。通過對(duì)中國傳統(tǒng)民居的深入剖析，仿古而不復(fù)顧，在現(xiàn)代建筑中，融入中國的傳統(tǒng)文化。 投資八百萬元，占地 40畝的芙蓉古城意景小區(qū)，作為 680畝芙蓉古城項(xiàng)目的實(shí)驗(yàn)室，這種營銷模式的創(chuàng)新開全國房地產(chǎn)之先河，對(duì)于本地房地產(chǎn)開發(fā)具有時(shí)代的意義，營銷模式的不斷創(chuàng)新有效滿足了消費(fèi)者的需求，引領(lǐng)著成都住房消費(fèi)時(shí)尚。 48 中坤模式核心競爭力解讀 中坤模式 =優(yōu)質(zhì)稀缺資源 +土地供應(yīng)利用 =可持續(xù)增值的旅游地產(chǎn)優(yōu)勢(shì) 中坤模式其實(shí)是一種舊城改造、古城保護(hù)和旅游、房地產(chǎn)相結(jié)合的模式。（有別于周莊、麗江的開發(fā)模式，由政府出面搭建旅游平臺(tái)，企業(yè)出資進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的半市場化運(yùn)作） 49 中坤模式核心競爭力解讀 以黃山宏村為例，由內(nèi)圈到外圈的戰(zhàn)略模型 景區(qū) +土地 =雙重優(yōu)勢(shì)造就區(qū)域龍頭黟縣乃至整個(gè)黃山山下區(qū)域旅游空間和地產(chǎn)被擴(kuò)大放量 確立在區(qū)域中的旅游地產(chǎn)綜合優(yōu)勢(shì)，區(qū)域市場空間的擴(kuò)大 /旅游活力的增加和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng) 以宏村為中心的別墅湖 /南屏關(guān)麓 /水坑等地區(qū)景區(qū)資源及旅游開發(fā)用土地的取得 核心資源的外圍空間資源旅游地產(chǎn)土地資源的控制性開發(fā)利用 以宏村為中心的生態(tài)環(huán)境營造 對(duì)核心資源的生態(tài)及空間保護(hù)控制等 宏村 世界文化遺產(chǎn)資源 50 中坤集團(tuán)的戰(zhàn)略基本上奉行從“內(nèi)圈到外圈”的模式。 ?然后對(duì)以宏村為中心的整個(gè)黃山山下區(qū)整體的資源環(huán)境，包括生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境進(jìn)行了整體的改造和提升，形成以宏村為中心的系列項(xiàng)目，包括奇墅湖項(xiàng)目、世界文化遺產(chǎn)拓展項(xiàng)目南屏、關(guān)麓、包括《臥虎藏龍》拍攝地木坑竹海等景區(qū)。 51 宏村，古稱弘村，位于黃山西南麓，距黟縣縣城 11公里，是古黟桃花源里一座奇特的牛形古村落。 52 自然生態(tài)、文化生態(tài)和商業(yè)生態(tài)的復(fù)合型價(jià)值鏈 中坤模式的價(jià)值鏈：原生態(tài)理論 自然生態(tài) /文化生態(tài) /商業(yè)生態(tài)的完美復(fù)合 旅游地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)旅游地產(chǎn)行業(yè)，它應(yīng)該具有怎樣的一個(gè)價(jià)值鏈體系？ 企業(yè)或項(xiàng)目的起始狀態(tài) 企業(yè)或項(xiàng)目多生態(tài)的多次良性復(fù)合 企業(yè)或項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值鏈構(gòu)建的良性形成 53 面對(duì)開發(fā)項(xiàng)目，中坤首先沿著這兩條軸線（自然生態(tài)、文化生態(tài)）的保護(hù)控制、改造。 建立中坤式的旅游商業(yè)生態(tài)體系，會(huì)發(fā)生化合反應(yīng)。 54 3 項(xiàng)目分析及發(fā)展模式研究 55 社區(qū)發(fā)展模式研究 發(fā)展模式組合類型 類型 主題 典型案例 主題功能引擎型 會(huì)展主題 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū) 物流主題 北京物流港 教育培訓(xùn)主題 廣州大學(xué)城 創(chuàng)意知本助推型 生產(chǎn)創(chuàng)意助推 北京中關(guān)村 文化創(chuàng)意助推 北京“ 798”藝術(shù)區(qū) 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 核心商務(wù) 上海浦東新區(qū) 商務(wù)花園 北京豐臺(tái)總部基地 行政頭雁牽引型 青島東部新區(qū) 沈陽渾南新區(qū) 魅力事件營銷型 昆明園博會(huì) 博鰲亞洲論壇 時(shí)尚生活標(biāo)桿型 餐飲休閑文化 上海新天地 標(biāo)志性建筑 巴黎德方斯“新凱旋門” 時(shí)尚核心 長沙世界之窗影視基地 主題娛樂增值型 主題公園 華僑城 度假勝地 麗江 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 西安高新區(qū) 蘇州工業(yè)園 本項(xiàng)目選取的標(biāo)準(zhǔn)為： 空白性、補(bǔ)缺性和利用自身資源優(yōu)勢(shì) 56 動(dòng)力源類型 核心因素 項(xiàng)目適宜性分析 項(xiàng)目核心動(dòng)力源選擇 主題功能引擎型 功能引擎關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)力強(qiáng)，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對(duì)獨(dú)立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高 項(xiàng)目處于城市功能拓展區(qū)，起著鼓勵(lì)人口和工業(yè)遷移新區(qū)的責(zé)任，需要選擇主題功能達(dá)成效果。 功能體系 啟動(dòng)點(diǎn) 核心功能 衍生功能 星級(jí)酒店 會(huì)展 商業(yè) 商務(wù) 居住 社區(qū) 功能體系核心功能 衍生功能旅游 58 項(xiàng)目發(fā)展方向 綜合以上分析，可以確定項(xiàng)目的發(fā)展方向如下： ? 實(shí)行整體開發(fā)指導(dǎo)原則，規(guī)劃先行，確保生態(tài)環(huán)境不被破壞，使人與自然完美共存； ? 以城鎮(zhèn)開發(fā)為主題的多元化文化產(chǎn)業(yè)與體驗(yàn)型旅游產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向； (吻合政府對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃要求 ) ? 差異化主題概念選取方向： （ 1）國內(nèi)其他區(qū)域有成功操作案例，而韶關(guān)區(qū)域尚未有的主題概念。 59 產(chǎn)業(yè) 老人 醫(yī)療 旅游 商業(yè) 文化 農(nóng)牧業(yè) 會(huì)展 娛樂 體育 商務(wù) 創(chuàng)意 虛擬經(jīng)濟(jì) 旅游開發(fā) 養(yǎng)老 居住 度假 綜合醫(yī)院 ?？崎T診 療養(yǎng) 心理健康 探險(xiǎn) 水上運(yùn)動(dòng) 自然風(fēng)光 主題公園 社區(qū)商業(yè) 旅游商業(yè) 特色商業(yè) Mall