【正文】 YY項目未來會實行境外融資，將面臨匯率風險，需考慮設(shè)計避險工具降低風險。 09:33:2809:33:2809:33Thursday, February 2, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :33:2809:33Feb232Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 09:33:2809:33:2809:332/2/2023 9:33:28 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 9時 33分 28秒 上午 9時 33分 09:33: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 09:33:2809:33:2809:33Thursday, February 2, 2023 1知人者智，自知者明。 :33:2809:33:28February 2, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2日星期四 上午 9時 33分 28秒 09:33: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ?進行融資組合設(shè)計，降低綜合融資成本 104 創(chuàng)變創(chuàng)舉 –供給市場其他主要旅游城市的競爭、周邊其他旅游景點與本項目的競爭等將對旅游客源構(gòu)成威脅和替代，目前主要依靠自然風光吸引游客的單一競爭優(yōu)勢抗風險能力較弱。 96 獨立性與便利性的平衡 一個居住區(qū)可能被分成幾個部分過組團，這樣可以給單個的家庭或者不同層次的業(yè)主造成獨立性或者私密性，但從另一個角度來說，也需要保持較勁的或者是方便的距離以保持交流的方便，特別是當距離和服務(wù)設(shè)施的設(shè)置有關(guān)時。人間仙境”這一休閑度假概念。 啟示： （ 1）主題和創(chuàng)新是一個城區(qū)發(fā)展經(jīng)久不衰的法寶 （ 2）“輪次收入”模式和產(chǎn)業(yè)鏈在廣度和深度上的挖掘筑就了迪斯尼帝國 （ 3）融入文化 —— 體驗式旅游的價值創(chuàng)造方式 81 區(qū)域主題開發(fā)模式 2. 巴厘島 啟示： （ 1）保護自然生態(tài)環(huán)境是地區(qū)旅游業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ) （ 2）強化旅游地宣傳促銷，充分利用國際度假旅游的專業(yè)市場渠道 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施和旅游度假設(shè)施的設(shè)計建設(shè)突出熱帶海島環(huán)境優(yōu)勢 成功案例借鑒 巴厘島是印尼著名的旅游區(qū)，面積約 5500多平方公里，人口約 300多萬。旅游三位一體價值平臺 實現(xiàn) 2+13的品牌效應(yīng) 目的：導入酒店服務(wù)的元素全面提升品質(zhì) 充分利用酒店資源優(yōu)勢，放大項目優(yōu)勢，完善商務(wù)娛樂配套，營造韶關(guān)首席丹霞山主題私家酒店概念。 ?未來將成為韶關(guān)市的城市名片。 ?充分發(fā)掘項目潛在價值，提升整體形象和檔次。也就是說，除了讓自己區(qū)別于其他項目之外，使得項目本身就成了一個目的地，不再只是一個區(qū)域場所。經(jīng)過幾個輪次、幾個周期的相互作用，商業(yè)生態(tài)的建立和商業(yè)效益的不斷產(chǎn)生，對自然生態(tài)和文化生態(tài)的再造和提升亦會有所追加，最終經(jīng)過多次良性中和，使項目生態(tài)價值鏈得以良性循環(huán)。以宏村為例， ?首先取得了宏村的總體保護經(jīng)營權(quán)， ?進而把宏村升班為世界文化遺產(chǎn)。 古為今用，洋為中用。 41 項目定位： 集居住、度假、休閑、投資于一體，融合各種中國民居建筑風格，以成都地域文化為內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。 由于歷史原因，華僑城土地成本較低，是其建設(shè)成功的一個重要因素。 34 華僑城旅游 35 自 2023年起，華僑城地產(chǎn)就開始了旅游主題地產(chǎn)開發(fā)模式的實踐，其開發(fā)的波托菲諾是這一模式的典范作品。 ?開發(fā)地區(qū)要求良好風景資源，清幽安靜，距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過 2小時車程；國際商務(wù)度假區(qū)距離機場不超過 60分鐘車程，要求具有專業(yè)化的管理服務(wù)團隊、裝備完善的視聽設(shè)備和設(shè)置完備的服務(wù)項目，必須設(shè)置有豐富的游憩休閑設(shè)施，如高爾夫球場 ]網(wǎng)球場等，要求設(shè)置有完備的住宿客飯、會議室、餐廳，要能滿足不同規(guī)模的會議要求。 ?設(shè)施 具有先天良好的風景旅游資源，側(cè)重點考慮健康娛樂設(shè)施的配置。 ?可達性 具有良好的交通條件，多種交通工具可選用，臨近高速公路、地鐵。 21 旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程 22 旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程 中國旅游消費正在由假日經(jīng)濟向休閑經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)經(jīng)濟將成為發(fā)展方向。 11 車程 半小時內(nèi) 半小時到一小時 12小時 23小時 3小時以上 人數(shù)比例 % % % % % 可見人們大多接受一到兩個小時的車程，能夠離開日常居住地而又不會因長距離行程而感到疲倦或耽誤游覽休閑。 9 產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式研究 類型 特征 區(qū)域距離 發(fā)展因素 依重因素 核心要素 規(guī)模 對外依存度 表征 典型代表 內(nèi)生型社區(qū) 自身有適當產(chǎn)業(yè)，具備小城市功能 遠離城市或城市邊緣 自身功能配套 自身 產(chǎn)業(yè) 大 小，獨立 活力城 深圳華僑城 蔓延型社區(qū) 自身無產(chǎn)業(yè)，延續(xù)城市原有界面 與城市交界 借助城市配套 對外交通 /配套 交通 規(guī)模 適度 完全 睡城 北京回龍觀 項目產(chǎn)業(yè) 珠三角產(chǎn)業(yè) 廣東產(chǎn)業(yè) 韶關(guān)產(chǎn)業(yè) 錯位互補 銜接整合 錯位互補 區(qū)域增值 生態(tài)無污染，與環(huán)境適應(yīng)產(chǎn)業(yè) 高端休閑服務(wù)行業(yè) 窗口經(jīng)濟 /虛擬總部 10 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析 現(xiàn)狀 來自專業(yè)研究機構(gòu)的報告表明， 2023年前后，發(fā)達國家將進入 “休閑時代” 。 2023年全市生產(chǎn)總值完成 388億元，比上年同期增長 12％，完成年度預(yù)期增長目標。 丹霞山 ——韶關(guān)的城市名片 世界地質(zhì)公園 ——丹霞山，面積 290平方千米，是廣東省面積最大、景色最美的風景區(qū)。 ?本報考基于對客戶的深度調(diào)研及該類項目成功經(jīng)驗的總結(jié)，基于假設(shè)定位下的物業(yè)發(fā)展建議和投資風險預(yù)測。 ?定位主題和區(qū)域開發(fā)的高度，能指導設(shè)計院進行導規(guī)劃設(shè)計及廣告推廣進行概念演繹和深化。 韶關(guān)市是一座具有兩千多年歷史的名城，漢代元鼎六年設(shè)曲江縣時，便以韶關(guān)為縣治，吳甘露元年置始興郡，隋開皇九年改為韶州，明清為韶州府，民國時廢府留縣。 ? 韶關(guān)市經(jīng)濟發(fā)展躍上新臺階 全市經(jīng)濟保持持續(xù)健康的發(fā)展。 ? 產(chǎn)業(yè)互補，形成本項目核心競爭力 社區(qū)發(fā)展方向取決于項目自身發(fā)展條件，本項目遠離城市，規(guī)模較大，且目前與城市交通不便捷，無法完全依賴城市配套，故適宜發(fā)展為內(nèi)生型社區(qū)，因此需要導入產(chǎn)業(yè)。鄉(xiāng)村旅游收入每年增長都在 25%以上。 廣義旅游地產(chǎn)，包括所有以旅游、休閑度假為主題的地產(chǎn)項目。 ?區(qū)位 距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過 45分鐘行程。 ?規(guī)模 要求具有度假的鄉(xiāng)野情調(diào)，不能過于擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在 10001200平米之間。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 28 商務(wù)度假開發(fā) ?時機 城市商務(wù)中心區(qū)形成集中的高租金寫字樓，城市以私有化企業(yè)為主，企業(yè)管理引入人性化管理機制，注重人力資源，城市 GDP達到人均 3000美元以上，擁有大跨國公司分支機構(gòu)。 項目特色：豐富的建筑形態(tài)適應(yīng)不同居住心理 良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵 特色商業(yè)營造浪漫生活情調(diào) 商務(wù)居住激發(fā)社區(qū)新活力 33 華僑城利潤構(gòu)成：旅游業(yè)務(wù) 20% 地產(chǎn)業(yè)務(wù) 80% 隨著華僑城模式的成熟和品牌的影響力，從旅游業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期大大縮短了。在寸土寸金的土地上，華僑城綠地覆蓋率達 53%，達國際城市綠化領(lǐng)先水平，華僑城最終沖出了國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平”“排排座”“火柴盒”的傳統(tǒng)模式，走出一條“以文化營造環(huán)境，以環(huán)境創(chuàng)造效益”的可持續(xù)發(fā)展新路。 芙蓉古城薈萃成都知名小吃的美食街、傳統(tǒng)手工制品羅列的民族特色精品街、風格迥異的各種茶樓、千回百轉(zhuǎn)的活水河流和有著濃郁成都地域特色的游玩設(shè)施從不同角度敘述著老成都的故事，成功地打現(xiàn)代都市人的懷舊思緒。芙蓉古城地處郊區(qū)，以其秀麗獨特的風景和古典建筑形成了生態(tài)的旅游資源，不但克服了地形，而且將旅游和居住很好地結(jié)合起來，開創(chuàng)了成都旅游居住的新理念。（有別于周莊、麗江的開發(fā)模式，由政府出面搭建旅游平臺，企業(yè)出資進行配套設(shè)施建設(shè)的半市場化運作） 49 中坤模式核心競爭力解讀 以黃山宏村為例，由內(nèi)圈到外圈的戰(zhàn)略模型 景區(qū) +土地 =雙重優(yōu)勢造就區(qū)域龍頭黟縣乃至整個黃山山下區(qū)域旅游空間和地產(chǎn)被擴大放量 確立在區(qū)域中的旅游地產(chǎn)綜合優(yōu)勢，區(qū)域市場空間的擴大 /旅游活力的增加和區(qū)域經(jīng)濟的拉動 以宏村為中心的別墅湖 /南屏關(guān)麓 /水坑等地區(qū)景區(qū)資源及旅游開發(fā)用土地的取得 核心資源的外圍空間資源旅游地產(chǎn)土地資源的控制性開發(fā)利用 以宏村為中心的生態(tài)環(huán)境營造 對核心資源的生態(tài)及空間保護控制等 宏村 世界文化遺產(chǎn)資源 50 中坤集團的戰(zhàn)略基本上奉行從“內(nèi)圈到外圈”的模式。 建立中坤式的旅游商業(yè)生態(tài)體系，會發(fā)生化合反應(yīng)。 —— 建立一種社會秩序 功能劃分的意義： 第一，讓一個地區(qū)從一種中立的而且可能優(yōu)勢不突出的“生地”，集合轉(zhuǎn)變成一種本身就有趣的東西。 ?做好差異化營銷，避開重點發(fā)展項目直接競爭。 ?特色產(chǎn)業(yè)將壘實房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。住宅 如今已形成迪斯尼主題樂園，三個水上公園、迪斯尼市鎮(zhèn)中心、復(fù)合式運動場、渡假村 … 等等，儼然成為一個迪斯尼王國或迪斯尼主題城鎮(zhèn)。 83 5 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務(wù) 84 物業(yè)發(fā)展建議 85 物業(yè)發(fā)展建議 本項目應(yīng)緊密圍繞“丹霞 通常一個居住環(huán)境的變化會制造出情緒上的興奮點。 –需求市場國內(nèi)、未來宏觀經(jīng)濟環(huán)境都會對項目未來需求市場產(chǎn)生重大影響，尤其是目前主要針對國內(nèi)游客的客觀現(xiàn)狀，對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展前景的依賴度較高；未來綜合吸引力對項目二期建設(shè)的收益能力產(chǎn)生影響。 ?財務(wù)風險中可控的只有融資風險，在安排資金計劃時須給與一定彈性，考慮多種可能，預(yù)先設(shè)計備用方案。 :33:2809:33:28February 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 09:33:2809:33:2809:33Thursday, February 2, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :33:2809:33Feb232Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯