【正文】 深厚的文化、歷史底蘊，地方文化特色鮮明 ?從本地市場看，還不存在與本項目相競爭和抗衡的供給主體 ?與周邊市場比較，本項目也具備一定的資源優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，性價比高 19 2 旅游地產及發(fā)展前景預測 20 認 識 旅 游 地 產 模 塊 1 何為旅游地產 以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設計、開發(fā)建設、專業(yè)策劃、市場營銷、網絡管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產業(yè)相結合的一個全新產業(yè)模式。 狹義旅游地產，指為旅游服務的地產項目。 廣義旅游地產，包括所有以旅游、休閑度假為主題的地產項目。 21 旅游地產發(fā)展歷程 22 旅游地產發(fā)展歷程 中國旅游消費正在由假日經濟向休閑經濟轉變，旅游地產經濟將成為發(fā)展方向。旅游地產還以第二階段產品系列、第三階段旅游地產開發(fā)為主，但正向第四階段開發(fā)過渡，單一住宅產品開發(fā)不能夠支持發(fā)展。旅游加地產兩個黃金產業(yè)的交叉型領域，兼具消費和投資雙重特性的旅游房地產將成為中國旅游業(yè)、房地產業(yè)發(fā)展的一個新經濟增長點。 23 旅游地產分類 關于旅游地產的分類，市場上一直沒有確切的標準，一般認為旅游地產有兩種分類方法： 旅游住宅地產 旅游景點地產 旅游商務地產 旅游度假地產 景區(qū)多功能住宅 時權酒店 養(yǎng)老型酒店 旅游休閑培訓基地、國際休閑度假中心 產權酒店 運動度假村 時值度假型酒店 24 旅游地產開發(fā)前景 我國旅游地產潛力巨大、前景廣闊?？傮w看來，未來有五大支撐點力挺旅游地產開發(fā) 第一支撐點：政策 第二支撐點：旅游市場的擴大 第三支撐點：出行方式愈加便利 第四支撐點：第二居所漸成時尚 第五支撐點：休閑時間增加 國內目前涉足旅游房地產的公司超過百家，包括首創(chuàng)、海航、中信、華僑城、華強、中旅等大型企業(yè)，也包括珠江、光大、天鴻、萬達、萬通、青島匯泉等一大批房地產投資商、開發(fā)上、旅游企業(yè)。 25 旅游地產開發(fā)物業(yè)類型 模 塊 2 旅游地產第一居所開發(fā) ?主題 項目建設需要有明確的主題（如高爾夫），圍繞主題進行開發(fā)。 ?資源 項目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價值。 ?區(qū)位 距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過 45分鐘行程。 ?可達性 具有良好的交通條件，多種交通工具可選用，臨近高速公路、地鐵。 ?配套設施 教育設施，高標準的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時范圍內送達的市級大醫(yī)院，購物中心，社區(qū)中心商業(yè)區(qū)，商務服務中心，通訊設施，完備的體育運動、游樂設施，大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等。 第一居所 第二居所 產權酒店 商務度假 26 旅游地產第二居所開發(fā) ?良好的經濟背景 人均 GDP超過 5000美元后目標客戶有休閑度假時間，追求全新體驗的生活方式和理念。消費結構向旅游度假傾斜，城市人均居住面積超過 30平米，汽車擁有量超過每五戶一輛。 ?項目區(qū)位 一般消費者喜歡將度假住宅設在 4小時車程的范圍內，最好 90分鐘之內。但是最短距離應在 80km左右，以便形成適當?shù)沫h(huán)境轉換帶。國際性的度假區(qū)，距機場不超過 1小時車程。 ?規(guī)模 要求具有度假的鄉(xiāng)野情調，不能過于擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在 10001200平米之間。 ?設施 具有先天良好的風景旅游資源，側重點考慮健康娛樂設施的配置。還需要設置商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點、辦公室、商務中心、通訊等配套設施。 第一居所 第二居所 產權酒店 商務度假 27 產權酒店開發(fā) ?目標客戶 擁有高學歷，年齡 3059歲，有一定的假期，主要購買目的為休憩、休閑、投資。 ?項目開發(fā)時機 所在旅游去開發(fā)中后期。 ?背景 國家經濟景氣，國家、銀行有相關法律支撐體，分時度假交換體系成熟。 ?環(huán)境 自然環(huán)境有良，在居住品質上實現(xiàn)梯級提升。 ?區(qū)位 產權酒店距離本地城市生活去不大于 4小時車程；異地客戶要求乘坐飛機能方便到達。 第一居所 第二居所 產權酒店 商務度假 28 商務度假開發(fā) ?時機 城市商務中心區(qū)形成集中的高租金寫字樓，城市以私有化企業(yè)為主，企業(yè)管理引入人性化管理機制，注重人力資源，城市 GDP達到人均 3000美元以上，擁有大跨國公司分支機構。 ?開發(fā)地區(qū)要求良好風景資源，清幽安靜，距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過 2小時車程；國際商務度假區(qū)距離機場不超過 60分鐘車程，要求具有專業(yè)化的管理服務團隊、裝備完善的視聽設備和設置完備的服務項目，必須設置有豐富的游憩休閑設施，如高爾夫球場 ]網球場等，要求設置有完備的住宿客飯、會議室、餐廳，要能滿足不同規(guī)模的會議要求。 第一居所 第二居所 產權酒店 商務度假 29 旅 游 地 產 開 發(fā) 要 點 模 塊 3 旅游地產項目十大要素 概念基礎條件 —— 旅游特征的自然環(huán)境 基礎設施 —— 便利的交通與地理位置 專業(yè)條件 —— 符合旅游度假的設計方案 資源條件 —— 完善的配套服務與設施 法律條件 —— 合法的產權手續(xù)與時權保證 管理條件 —— 專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理 財務支撐條件 —— 健全的財務制度與監(jiān)督管理體系 營銷條件 —— 專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng) 資金條件 —— 豐富的開發(fā)經驗與開發(fā)實力 網絡條件 —— 健全、便捷的交換網絡 30 旅游地產成功開發(fā)的十大寶典 準確定位 統(tǒng)籌規(guī)劃 發(fā)掘提升 項目創(chuàng)新 注重創(chuàng)意 精心設計 強調文化 先做旅游，后做房產 嘎坡度重視公關工作 整合宣傳炒作 31 旅游地產主流開發(fā)模式 模 塊 4 華僑城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 華僑城市國內從事“旅游 +地產”開發(fā)的先驅者，其屬下的四大主題公園是目前國內最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū) —— 波托菲諾意大利風情小鎮(zhèn)，更被視為國內主題社區(qū)開發(fā)的典范。 32 先做旅游 —— 華僑城及屬下的四大主題公園 錦繡中華，中國民俗文化村，世界之窗，歡樂谷，還陸續(xù)建設了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水晶主題酒店、何香凝美術館、暨大中旅學院、華夏藝術中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、燕含山郊野公園等一批旅游文化項目設施，形成一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積達 5平方公里的旅游之城。 歡樂谷模式將進一步拷貝到北京、上海等地。 后做地產 —— 波托菲諾，旅游地產的先驅 華僑城的點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產 —— 波托菲諾。華僑城的房地產項目都是圍繞主題公園來做的。 項目特色：豐富的建筑形態(tài)適應不同居住心理 良好休閑環(huán)境放大生活內涵 特色商業(yè)營造浪漫生活情調 商務居住激發(fā)社區(qū)新活力 33 華僑城利潤構成：旅游業(yè)務 20% 地產業(yè)務 80% 隨著華僑城模式的成熟和品牌的影響力，從旅游業(yè)務轉到地產業(yè)務的周期大大縮短了。 34 華僑城旅游 35 自 2023年起，華僑城地產就開始了旅游主題地產開發(fā)模式的實踐，其開發(fā)的波托菲諾是這一模式的典范作品。波托菲諾位于華僑城西北部，占地面積 80萬平方米，總建筑面積 108萬平方米。在 7萬平米燕棲湖、 4萬平米天鵝湖、 8萬平米荔枝林和諦諾山畔，規(guī)劃有沿湖獨立別墅、 Townhouse、多層、小高層和高層等多種類型的高尚住宅，以及意大利風情的商業(yè)街、水岸廣場、鐘樓、會所和沿湖木棧道、湖畔咖啡座等，營造了極具人文氣息的高尚生活。 華僑城地產 36 華僑城地產 37 華僑城模式經驗總結 對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護利用和可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展路子。華僑城成立之初，以年薪 11萬美元聘請新加坡著名規(guī)劃師擔任規(guī)劃顧問，制定城區(qū)建設規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役”。 華僑城開始的第一項建設是中華種草、營造環(huán)境，他們的理念是要在“花園中建城市”，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導了“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展理念。為保住天然景觀，一次次修改方案。在寸土寸金的土地上，華僑城綠地覆蓋率達 53%，達國際城市綠化領先水平，華僑城最終沖出了國內開發(fā)區(qū)那種“一推平”“排排座”“火柴盒”的傳統(tǒng)模式，走出一條“以文化營造環(huán)境，以環(huán)境創(chuàng)造效益”的可持續(xù)發(fā)展新路。 由于歷史原因，華僑城土地成本較低，是其建設成功的一個重要因素。 20世紀80年代深圳劃出這一片安置歸國華僑并招商引資開發(fā)建設。 ?規(guī)劃先行 ?環(huán)境優(yōu)先 ?低價拿地 38 芙蓉古城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 芙蓉古城位于成都西郊，遠離都市喧鬧，獨擁一處寧靜，又享有成 溫 郫國家級生態(tài)農業(yè)保護帶中的新鮮空氣和生態(tài)環(huán)境。 39 芙蓉古城總占地面積 680畝； 建筑總面積 ； 容積率 ； 綠化覆蓋率 72%； 建筑密度 % 2023年全國優(yōu)秀旅游房地產項目獎； 2023年全國優(yōu)秀環(huán)境設計獎（中國房地產業(yè)協(xié)會，中國旅游房地產博覽會）； 2023成都樓市總評榜最佳理念創(chuàng)新獎； 2023成都樓市總評榜十大創(chuàng)新樓盤； 2023成都周邊十大精品住宅小區(qū)； 2023 中國 四川房地產生態(tài)環(huán)保成功開發(fā)典范（中國房地產業(yè)協(xié)會） 40 芙蓉古城開發(fā)理念 依據(jù)城市中產階層隨社會發(fā)展而日益增長的物質文化需求，結合現(xiàn)代會議功能和即日經濟繁榮的現(xiàn)狀而整合推出全新的“第二居所”體系。項目的價格比原版別墅地，但其環(huán)境營造、配套設施、物管標準等均不亞于原版別墅，其文化內蘊更非原版別墅所能相提并論。江蘇風格、云南風格、川西風格、臺灣風格和日本風格建筑在芙蓉古城的和諧互映證明了住宅文明的包羅萬象，并散發(fā)出芬芳個億的生活情韻。 芙蓉古城薈萃成都知名小吃的美食街、傳統(tǒng)手工制品羅列的民族特色精品街、風格迥異的各種茶樓、千回百轉的活水河流和有著濃郁成都地域特色的游玩設施從不同角度敘述著老成都的故事，成功地打現(xiàn)代都市人的懷舊思緒。 41 項目定位： 集居住、度假、休閑、投資于一體，融合各種中國民居建筑風格，以成都地域文化為內涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。 目標客戶定位： 對老成都有懷舊情結、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人，同時包括其他注重“ 5+2”生活模式，追求個性生存狀態(tài)的都市人群等。 42 功能分區(qū)： [四大人性功能分區(qū) ] 傳統(tǒng)居住區(qū) —— 建筑風格多樣，毗鄰生態(tài)觀賞性溫泉，環(huán)境靜雅 文化休閑