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丹霞山項(xiàng)目(留存版)

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【正文】 沈陽渾南新區(qū) 魅力事件營(yíng)銷型 昆明園博會(huì) 博鰲亞洲論壇 時(shí)尚生活標(biāo)桿型 餐飲休閑文化 上海新天地 標(biāo)志性建筑 巴黎德方斯“新凱旋門” 時(shí)尚核心 長(zhǎng)沙世界之窗影視基地 主題娛樂增值型 主題公園 華僑城 度假勝地 麗江 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 西安高新區(qū) 蘇州工業(yè)園 本項(xiàng)目選取的標(biāo)準(zhǔn)為: 空白性、補(bǔ)缺性和利用自身資源優(yōu)勢(shì) 56 動(dòng)力源類型 核心因素 項(xiàng)目適宜性分析 項(xiàng)目核心動(dòng)力源選擇 主題功能引擎型 功能引擎關(guān)聯(lián)度大,帶動(dòng)力強(qiáng),代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,通常選址在大城市郊區(qū),相對(duì)獨(dú)立,用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高 項(xiàng)目處于城市功能拓展區(qū),起著鼓勵(lì)人口和工業(yè)遷移新區(qū)的責(zé)任,需要選擇主題功能達(dá)成效果。 ?抓住城市發(fā)展改善的機(jī)遇,炒作項(xiàng)目。 形式:主題商務(wù)的平臺(tái)營(yíng)造 提煉私人酒店的主題概念,完善原有社區(qū)及會(huì)所設(shè)施,通過商務(wù)酒店的設(shè)置提高項(xiàng)目檔次及服務(wù)水平 77 項(xiàng)目定位核心功能劃分 依托在自然生態(tài)的環(huán)境中 教育:持續(xù)發(fā)展 自我完善 文化:回歸本真 探索未來 體育:本性追求 探險(xiǎn)精神 ?? 釋放 探索 回歸 溝通 relax explore recurrence mmunicate 全人類在物質(zhì)到精神上的雙重追求,是新城市生活的內(nèi)涵 打造適應(yīng)中國(guó)國(guó)情和韶關(guān)發(fā)展需求,同時(shí)滿足人類共同追求的宜居空間。 整體定位可以概括為 :4大功能組團(tuán)、 3大管理區(qū)域、 5個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行 3期開發(fā) 86 1. 度假酒店 2. 會(huì)議中心 3. 康體休閑中心 4. 度假別墅(酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售) 5. 度假公寓(酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售) 6. 丹霞生態(tài)自然博物館 7. 探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)中心(溯源、登山俱樂部) 8. 運(yùn)動(dòng)中心(網(wǎng)球場(chǎng)、卡丁車、保齡球場(chǎng)等) 9. 世界浴文化 10. 主題別墅或酒吧(未來) 11. 特色別墅(度假用) 12. 美食天地(酒店內(nèi)、酒店外、海邊) 13. 商業(yè)街以及商業(yè)配套 主要物業(yè)組合 87 綜合來看,項(xiàng)目的各項(xiàng)功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求,也能滿足商務(wù)會(huì)議群體的需求,并能為生活居住提供滿意的環(huán)境 主要物業(yè)組合 88 酒店是一個(gè)綜合型、跨區(qū)域的建筑體。 –銷售方式旅游用地的土地年限使得銷售難度較大,產(chǎn)權(quán)酒店式的銷售方式也有一定的風(fēng)險(xiǎn) ?充分做好前期研究以及銷售策劃 ?將市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)域放得更遠(yuǎn),充分重視營(yíng)銷策劃 ?分多期開發(fā),必須將項(xiàng)目周期拉長(zhǎng) ?對(duì)每個(gè)開發(fā)周期的市場(chǎng)容量進(jìn)行預(yù)測(cè),力求產(chǎn)品容量適合當(dāng)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)容量 ?對(duì)產(chǎn)權(quán)式銷售的各種方式需要認(rèn)真規(guī)劃,提供客戶多種投資選擇,滿足不同層次的客戶需求 ?旅游用地性質(zhì)對(duì)給銷售造成一定困難,需要進(jìn)一步尋求政府的理解和支持 ,將來有可能對(duì)部分土地適當(dāng)調(diào)整規(guī) 102 -經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目未來度假村經(jīng)營(yíng)情況取決于:酒店類資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng),別墅公寓類資產(chǎn)的出售 ?建議項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名的酒店管理公司 ?管理公司較高水準(zhǔn),比較能夠控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)格和水準(zhǔn)能否區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者優(yōu)于其他對(duì)手,十分重要。 2023年 2月 上午 9時(shí) 33分 :33February 2, 2023 1行動(dòng)出成果,工作出財(cái)富。勝人者有力,自勝者強(qiáng)。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :33:2809:33Feb232Feb23 1故人江海別,幾度隔山川。 有時(shí)候,吸取傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)規(guī)劃中的網(wǎng)格式設(shè)計(jì)理念也被稱為創(chuàng)新,而其實(shí)質(zhì)卻是回歸到更加傳統(tǒng)的規(guī)劃理念。規(guī)劃思路:向海洋發(fā)展,向高空發(fā)展。雍也》 客戶選擇這里的原因: ? 安靜平和的生活方式 ? 親近自然 ,品味高尚的文化社區(qū) ? 靠近市區(qū) ? 周到的服務(wù)與配套 “非炫耀性消費(fèi)” “大隱于市” 低調(diào)的奢華 本項(xiàng)目客戶定位 他們是 —— “新韶關(guān)人” 73 項(xiàng)目定位方向 酒店產(chǎn)業(yè) 主題 房地產(chǎn) 服務(wù) + + + 居住 度假 投資 交流 平臺(tái) 商務(wù) 健康 環(huán)保 文化 商務(wù)會(huì)所 酒店服務(wù) 物業(yè)管理 + + + 新韶關(guān)人文化 國(guó)際化資源背景 我們認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)以營(yíng)造優(yōu)美自然環(huán)境度假勝地為目的,以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)增值為盈利組合的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 74 項(xiàng)目定位方向 75 項(xiàng)目整體開發(fā)思路及定位 遵循韶關(guān)城市開發(fā)建設(shè)的總體思路,把自然景觀,旅游景點(diǎn),歷史遺跡等有機(jī)結(jié)合,給予項(xiàng)目深厚的文化韻味和高貴的原生血統(tǒng);進(jìn)而創(chuàng)造項(xiàng)目獨(dú)一無二的稀缺價(jià)值,通過合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和開發(fā)策略,使項(xiàng)目成為珠三角市場(chǎng)的明星樓盤,進(jìn)而帶動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)值,最終塑造成特色城鎮(zhèn)名片。 ?合理設(shè)計(jì)產(chǎn)品,滿足目標(biāo)客戶需求。 52 自然生態(tài)、文化生態(tài)和商業(yè)生態(tài)的復(fù)合型價(jià)值鏈 中坤模式的價(jià)值鏈:原生態(tài)理論 自然生態(tài) /文化生態(tài) /商業(yè)生態(tài)的完美復(fù)合 旅游地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)旅游地產(chǎn)行業(yè),它應(yīng)該具有怎樣的一個(gè)價(jià)值鏈體系? 企業(yè)或項(xiàng)目的起始狀態(tài) 企業(yè)或項(xiàng)目多生態(tài)的多次良性復(fù)合 企業(yè)或項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值鏈構(gòu)建的良性形成 53 面對(duì)開發(fā)項(xiàng)目,中坤首先沿著這兩條軸線(自然生態(tài)、文化生態(tài))的保護(hù)控制、改造。特邀成都七位本土知名畫家創(chuàng)作巨幅《芙蓉古城俯瞰全圖》,將形象展示古城蓋帽,體現(xiàn)老成都的街市及院落意境,用于銷售展示說明。 華僑城開始的第一項(xiàng)建設(shè)是中華種草、營(yíng)造環(huán)境,他們的理念是要在“花園中建城市”,并在全國(guó)開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)了“規(guī)劃就是財(cái)富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢(shì)”等現(xiàn)代發(fā)展理念。 ?環(huán)境 自然環(huán)境有良,在居住品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯級(jí)提升。 25 旅游地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型 模 塊 2 旅游地產(chǎn)第一居所開發(fā) ?主題 項(xiàng)目建設(shè)需要有明確的主題(如高爾夫),圍繞主題進(jìn)行開發(fā)。 珠三角的休閑旅游尤其是廣東西北部旅游日益發(fā)展,而對(duì)自然風(fēng)景的觀光和休閑感興趣的占絕對(duì)優(yōu)勢(shì),自然山野郊區(qū)特別是山區(qū)已經(jīng)成為各類人員周末休閑、觀光、度假的主要區(qū)域 。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效益比較好,居民收入增長(zhǎng)加快。 仁化 ? 丹霞山 2 0 0 7 0 4 2 7 1 目 錄 項(xiàng)目總論及可行性研究 旅游地產(chǎn)及發(fā)展前景預(yù)測(cè) 項(xiàng)目分析及發(fā)展模式研究 項(xiàng)目定位及整體功能劃分 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務(wù) 1 2 3 4 5 項(xiàng)目投資分析及風(fēng)險(xiǎn)提示 6 2 1 項(xiàng)目總論及可行性研究 3 總 論 ?本次提案主要目是就項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)方向上取得共識(shí);戰(zhàn)略的層面具有指導(dǎo)意義,形成一定的社會(huì)效應(yīng)并能夠可持續(xù)性發(fā)展。 6 韶關(guān)??勺杂芍涫杖?、閑暇時(shí)間和消費(fèi)模式三大促進(jìn)因素共同構(gòu)成了我國(guó)休閑度假市場(chǎng)發(fā)展的總體背景。旅游加地產(chǎn)兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型領(lǐng)域,兼具消費(fèi)和投資雙重特性的旅游房地產(chǎn)將成為中國(guó)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 27 產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā) ?目標(biāo)客戶 擁有高學(xué)歷,年齡 3059歲,有一定的假期,主要購(gòu)買目的為休憩、休閑、投資。在 7萬平米燕棲湖、 4萬平米天鵝湖、 8萬平米荔枝林和諦諾山畔,規(guī)劃有沿湖獨(dú)立別墅、 Townhouse、多層、小高層和高層等多種類型的高尚住宅,以及意大利風(fēng)情的商業(yè)街、水岸廣場(chǎng)、鐘樓、會(huì)所和沿湖木棧道、湖畔咖啡座等,營(yíng)造了極具人文氣息的高尚生活。 42 功能分區(qū): [四大人性功能分區(qū) ] 傳統(tǒng)居住區(qū) —— 建筑風(fēng)格多樣,毗鄰生態(tài)觀賞性溫泉,環(huán)境靜雅 文化休閑區(qū) —— 含詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、中心休閑廣場(chǎng)、置信 MBA學(xué)術(shù)中心 特色商業(yè)區(qū) —— 小吃街、手工藝品街、購(gòu)物超市等 會(huì)所酒店區(qū) —— 建生態(tài)豪華會(huì)所、星級(jí)賓館、博物館等 配套設(shè)計(jì): 博物館 會(huì)所 堂、祠、廟宇、私塾、公館 酒店賓館 街道 43 文化:持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力 文化作為旅游地產(chǎn)的鮮明特征之一,芙蓉古城在這方面做得最為出色。 中坤集團(tuán)一次性取得核心資源旅游開發(fā)土地,加上建設(shè)用地、旅游用地,黟縣乃至整個(gè)黃山山下區(qū)的旅游空間被中坤集團(tuán)擴(kuò)大放量。它暗示,將原來單一的產(chǎn)業(yè)形態(tài)或服務(wù)放在一起有趣且意義超出單個(gè)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)本身意義的環(huán)境中,增強(qiáng)其整體的吸引力,進(jìn)而增大它們被認(rèn)識(shí)和消費(fèi)的可能性。 萬國(guó)世紀(jì) 資源整合力: 多產(chǎn)業(yè)資源復(fù)合 地段價(jià)值的放大 自身價(jià)值平臺(tái)的構(gòu)建 理念創(chuàng)新力: 復(fù)合地產(chǎn)模式 酒店經(jīng)營(yíng)與商務(wù)旅游 主題營(yíng)銷模式的建立 產(chǎn)品增值性: 產(chǎn)品投資潛力 產(chǎn)品多元發(fā)展 產(chǎn)品特色服務(wù) 酒店式資源: 國(guó)際化品牌 國(guó)際化經(jīng)營(yíng) 國(guó)際化戰(zhàn)略 具有國(guó)際化資源整合力以及產(chǎn)品營(yíng)銷理念創(chuàng)新力的 全新產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式組合 酒店 巴厘島除了充分開發(fā)傳統(tǒng)的“ 4S”旅游資源外(即 Sun(陽光 )、 Sand(沙灘 )、 Sea(大海 )、Seafood(海鮮 )),還大力發(fā)展其他旅游資源:演出、融巴厘歷史博物館、展覽館、美術(shù)館以及多種旅游設(shè)施于一體的公園等 82 城市名片打造 迪拜 啟示: ( 1)以創(chuàng)新的規(guī)劃打造城市風(fēng)景線,制造全球效應(yīng),提升城市影響力 ( 2)打造了創(chuàng)新的海洋文化體驗(yàn)型旅游吸引了全世界的向往 ( 3)其海洋資源的利用、景觀價(jià)值的最大化都實(shí)現(xiàn)了其旅游價(jià)值的最大化 成功案例借鑒 迪拜目前是阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)的第二大城市,一躍而為“中東 CBD”與世界級(jí)貿(mào)易中心,成為融合了阿拉伯文化、西方文化和南亞文化的新興城市。 98 經(jīng)濟(jì)性與奢侈性的平衡 涉及到住宅和居住區(qū)的支付能力,就是支付購(gòu)買房屋和與之相關(guān)的一切價(jià)格合理的附屬事物所帶來的費(fèi)用的能力。 105 匯報(bào)結(jié)束 ! Thank You ! 106 靜夜四無鄰,荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 上午 9時(shí) 33分 :33February 2, 2023 1少年十五二十時(shí),步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 上午 9時(shí) 33分 :33February 2, 2023 1業(yè)余生活要有意義,不要越軌。 , February 2, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果,但是不努力卻什么改變也沒有。 –利率風(fēng)險(xiǎn)由于項(xiàng)目貸款額度較高,貸款周期長(zhǎng),承擔(dān)的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要既有統(tǒng)一、和諧,又要避免乏味和枯燥、呆板。 79 社區(qū)形成規(guī)律及發(fā)展過程 一個(gè)社區(qū)的形成,有其自身的發(fā)展規(guī)律,先有消費(fèi)人群那是商場(chǎng)或旅游點(diǎn);先有就業(yè)人群那是寫字樓辦公;只有穩(wěn)定的居住人群才是社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。 ST策略 WO策略 SO
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