【正文】 沈陽渾南新區(qū) 魅力事件營(yíng)銷型 昆明園博會(huì) 博鰲亞洲論壇 時(shí)尚生活標(biāo)桿型 餐飲休閑文化 上海新天地 標(biāo)志性建筑 巴黎德方斯“新凱旋門” 時(shí)尚核心 長(zhǎng)沙世界之窗影視基地 主題娛樂增值型 主題公園 華僑城 度假勝地 麗江 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 西安高新區(qū) 蘇州工業(yè)園 本項(xiàng)目選取的標(biāo)準(zhǔn)為： 空白性、補(bǔ)缺性和利用自身資源優(yōu)勢(shì) 56 動(dòng)力源類型 核心因素 項(xiàng)目適宜性分析 項(xiàng)目核心動(dòng)力源選擇 主題功能引擎型 功能引擎關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)力強(qiáng)，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對(duì)獨(dú)立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高 項(xiàng)目處于城市功能拓展區(qū)，起著鼓勵(lì)人口和工業(yè)遷移新區(qū)的責(zé)任，需要選擇主題功能達(dá)成效果。 ?抓住城市發(fā)展改善的機(jī)遇，炒作項(xiàng)目。 形式：主題商務(wù)的平臺(tái)營(yíng)造 提煉私人酒店的主題概念，完善原有社區(qū)及會(huì)所設(shè)施，通過商務(wù)酒店的設(shè)置提高項(xiàng)目檔次及服務(wù)水平 77 項(xiàng)目定位核心功能劃分 依托在自然生態(tài)的環(huán)境中 教育：持續(xù)發(fā)展 自我完善 文化：回歸本真 探索未來 體育：本性追求 探險(xiǎn)精神 ?? 釋放 探索 回歸 溝通 relax explore recurrence mmunicate 全人類在物質(zhì)到精神上的雙重追求，是新城市生活的內(nèi)涵 打造適應(yīng)中國(guó)國(guó)情和韶關(guān)發(fā)展需求，同時(shí)滿足人類共同追求的宜居空間。 整體定位可以概括為 ：4大功能組團(tuán)、 3大管理區(qū)域、 5個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行 3期開發(fā) 86 1. 度假酒店 2. 會(huì)議中心 3. 康體休閑中心 4. 度假別墅（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 5. 度假公寓（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 6. 丹霞生態(tài)自然博物館 7. 探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)中心（溯源、登山俱樂部） 8. 運(yùn)動(dòng)中心（網(wǎng)球場(chǎng)、卡丁車、保齡球場(chǎng)等） 9. 世界浴文化 10. 主題別墅或酒吧（未來） 11. 特色別墅（度假用） 12. 美食天地（酒店內(nèi)、酒店外、海邊） 13. 商業(yè)街以及商業(yè)配套 主要物業(yè)組合 87 綜合來看，項(xiàng)目的各項(xiàng)功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也能滿足商務(wù)會(huì)議群體的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境 主要物業(yè)組合 88 酒店是一個(gè)綜合型、跨區(qū)域的建筑體。 –銷售方式旅游用地的土地年限使得銷售難度較大，產(chǎn)權(quán)酒店式的銷售方式也有一定的風(fēng)險(xiǎn) ?充分做好前期研究以及銷售策劃 ?將市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)域放得更遠(yuǎn)，充分重視營(yíng)銷策劃 ?分多期開發(fā)，必須將項(xiàng)目周期拉長(zhǎng) ?對(duì)每個(gè)開發(fā)周期的市場(chǎng)容量進(jìn)行預(yù)測(cè)，力求產(chǎn)品容量適合當(dāng)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)容量 ?對(duì)產(chǎn)權(quán)式銷售的各種方式需要認(rèn)真規(guī)劃，提供客戶多種投資選擇，滿足不同層次的客戶需求 ?旅游用地性質(zhì)對(duì)給銷售造成一定困難，需要進(jìn)一步尋求政府的理解和支持 ,將來有可能對(duì)部分土地適當(dāng)調(diào)整規(guī) 102 －經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目未來度假村經(jīng)營(yíng)情況取決于：酒店類資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，別墅公寓類資產(chǎn)的出售 ?建議項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名的酒店管理公司 ?管理公司較高水準(zhǔn)，比較能夠控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)格和水準(zhǔn)能否區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者優(yōu)于其他對(duì)手，十分重要。 2023年 2月 上午 9時(shí) 33分 :33February 2, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :33:2809:33Feb232Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 有時(shí)候，吸取傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)規(guī)劃中的網(wǎng)格式設(shè)計(jì)理念也被稱為創(chuàng)新，而其實(shí)質(zhì)卻是回歸到更加傳統(tǒng)的規(guī)劃理念。規(guī)劃思路：向海洋發(fā)展，向高空發(fā)展。雍也》 客戶選擇這里的原因： ? 安靜平和的生活方式 ? 親近自然 ,品味高尚的文化社區(qū) ? 靠近市區(qū) ? 周到的服務(wù)與配套 “非炫耀性消費(fèi)” “大隱于市” 低調(diào)的奢華 本項(xiàng)目客戶定位 他們是 —— “新韶關(guān)人” 73 項(xiàng)目定位方向 酒店產(chǎn)業(yè) 主題 房地產(chǎn) 服務(wù) ＋ ＋ ＋ 居住 度假 投資 交流 平臺(tái) 商務(wù) 健康 環(huán)保 文化 商務(wù)會(huì)所 酒店服務(wù) 物業(yè)管理 ＋ ＋ ＋ 新韶關(guān)人文化 國(guó)際化資源背景 我們認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)以營(yíng)造優(yōu)美自然環(huán)境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)增值為盈利組合的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 74 項(xiàng)目定位方向 75 項(xiàng)目整體開發(fā)思路及定位 遵循韶關(guān)城市開發(fā)建設(shè)的總體思路，把自然景觀，旅游景點(diǎn)，歷史遺跡等有機(jī)結(jié)合，給予項(xiàng)目深厚的文化韻味和高貴的原生血統(tǒng)；進(jìn)而創(chuàng)造項(xiàng)目獨(dú)一無二的稀缺價(jià)值，通過合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和開發(fā)策略，使項(xiàng)目成為珠三角市場(chǎng)的明星樓盤，進(jìn)而帶動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)值，最終塑造成特色城鎮(zhèn)名片。 ?合理設(shè)計(jì)產(chǎn)品，滿足目標(biāo)客戶需求。 52 自然生態(tài)、文化生態(tài)和商業(yè)生態(tài)的復(fù)合型價(jià)值鏈 中坤模式的價(jià)值鏈：原生態(tài)理論 自然生態(tài) /文化生態(tài) /商業(yè)生態(tài)的完美復(fù)合 旅游地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)旅游地產(chǎn)行業(yè)，它應(yīng)該具有怎樣的一個(gè)價(jià)值鏈體系？ 企業(yè)或項(xiàng)目的起始狀態(tài) 企業(yè)或項(xiàng)目多生態(tài)的多次良性復(fù)合 企業(yè)或項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值鏈構(gòu)建的良性形成 53 面對(duì)開發(fā)項(xiàng)目，中坤首先沿著這兩條軸線（自然生態(tài)、文化生態(tài)）的保護(hù)控制、改造。特邀成都七位本土知名畫家創(chuàng)作巨幅《芙蓉古城俯瞰全圖》，將形象展示古城蓋帽，體現(xiàn)老成都的街市及院落意境，用于銷售展示說明。 華僑城開始的第一項(xiàng)建設(shè)是中華種草、營(yíng)造環(huán)境，他們的理念是要在“花園中建城市”，并在全國(guó)開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)了“規(guī)劃就是財(cái)富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢(shì)”等現(xiàn)代發(fā)展理念。 ?環(huán)境 自然環(huán)境有良，在居住品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯級(jí)提升。 25 旅游地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型 模 塊 2 旅游地產(chǎn)第一居所開發(fā) ?主題 項(xiàng)目建設(shè)需要有明確的主題（如高爾夫），圍繞主題進(jìn)行開發(fā)。 珠三角的休閑旅游尤其是廣東西北部旅游日益發(fā)展，而對(duì)自然風(fēng)景的觀光和休閑感興趣的占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，自然山野郊區(qū)特別是山區(qū)已經(jīng)成為各類人員周末休閑、觀光、度假的主要區(qū)域 。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效益比較好，居民收入增長(zhǎng)加快。 仁化 ? 丹霞山 2 0 0 7 0 4 2 7 1 目 錄 項(xiàng)目總論及可行性研究 旅游地產(chǎn)及發(fā)展前景預(yù)測(cè) 項(xiàng)目分析及發(fā)展模式研究 項(xiàng)目定位及整體功能劃分 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務(wù) 1 2 3 4 5 項(xiàng)目投資分析及風(fēng)險(xiǎn)提示 6 2 1 項(xiàng)目總論及可行性研究 3 總 論 ?本次提案主要目是就項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)方向上取得共識(shí)；戰(zhàn)略的層面具有指導(dǎo)意義，形成一定的社會(huì)效應(yīng)并能夠可持續(xù)性發(fā)展。 6 韶關(guān)?？勺杂芍涫杖?、閑暇時(shí)間和消費(fèi)模式三大促進(jìn)因素共同構(gòu)成了我國(guó)休閑度假市場(chǎng)發(fā)展的總體背景。旅游加地產(chǎn)兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型領(lǐng)域，兼具消費(fèi)和投資雙重特性的旅游房地產(chǎn)將成為中國(guó)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 27 產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā) ?目標(biāo)客戶 擁有高學(xué)歷，年齡 3059歲，有一定的假期，主要購(gòu)買目的為休憩、休閑、投資。在 7萬平米燕棲湖、 4萬平米天鵝湖、 8萬平米荔枝林和諦諾山畔，規(guī)劃有沿湖獨(dú)立別墅、 Townhouse、多層、小高層和高層等多種類型的高尚住宅，以及意大利風(fēng)情的商業(yè)街、水岸廣場(chǎng)、鐘樓、會(huì)所和沿湖木棧道、湖畔咖啡座等，營(yíng)造了極具人文氣息的高尚生活。 42 功能分區(qū)： [四大人性功能分區(qū) ] 傳統(tǒng)居住區(qū) —— 建筑風(fēng)格多樣，毗鄰生態(tài)觀賞性溫泉，環(huán)境靜雅 文化休閑區(qū) —— 含詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、中心休閑廣場(chǎng)、置信 MBA學(xué)術(shù)中心 特色商業(yè)區(qū) —— 小吃街、手工藝品街、購(gòu)物超市等 會(huì)所酒店區(qū) —— 建生態(tài)豪華會(huì)所、星級(jí)賓館、博物館等 配套設(shè)計(jì)： 博物館 會(huì)所 堂、祠、廟宇、私塾、公館 酒店賓館 街道 43 文化：持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力 文化作為旅游地產(chǎn)的鮮明特征之一，芙蓉古城在這方面做得最為出色。 中坤集團(tuán)一次性取得核心資源旅游開發(fā)土地，加上建設(shè)用地、旅游用地，黟縣乃至整個(gè)黃山山下區(qū)的旅游空間被中坤集團(tuán)擴(kuò)大放量。它暗示，將原來單一的產(chǎn)業(yè)形態(tài)或服務(wù)放在一起有趣且意義超出單個(gè)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)本身意義的環(huán)境中，增強(qiáng)其整體的吸引力，進(jìn)而增大它們被認(rèn)識(shí)和消費(fèi)的可能性。 萬國(guó)世紀(jì) 資源整合力： 多產(chǎn)業(yè)資源復(fù)合 地段價(jià)值的放大 自身價(jià)值平臺(tái)的構(gòu)建 理念創(chuàng)新力： 復(fù)合地產(chǎn)模式 酒店經(jīng)營(yíng)與商務(wù)旅游 主題營(yíng)銷模式的建立 產(chǎn)品增值性： 產(chǎn)品投資潛力 產(chǎn)品多元發(fā)展 產(chǎn)品特色服務(wù) 酒店式資源： 國(guó)際化品牌 國(guó)際化經(jīng)營(yíng) 國(guó)際化戰(zhàn)略 具有國(guó)際化資源整合力以及產(chǎn)品營(yíng)銷理念創(chuàng)新力的 全新產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式組合 酒店 巴厘島除了充分開發(fā)傳統(tǒng)的“ 4S”旅游資源外（即 Sun(陽光 )、 Sand(沙灘 )、 Sea(大海 )、Seafood(海鮮 )），還大力發(fā)展其他旅游資源：演出、融巴厘歷史博物館、展覽館、美術(shù)館以及多種旅游設(shè)施于一體的公園等 82 城市名片打造 迪拜 啟示： （ 1）以創(chuàng)新的規(guī)劃打造城市風(fēng)景線，制造全球效應(yīng)，提升城市影響力 （ 2）打造了創(chuàng)新的海洋文化體驗(yàn)型旅游吸引了全世界的向往 （ 3）其海洋資源的利用、景觀價(jià)值的最大化都實(shí)現(xiàn)了其旅游價(jià)值的最大化 成功案例借鑒 迪拜目前是阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)的第二大城市，一躍而為“中東 CBD”與世界級(jí)貿(mào)易中心，成為融合了阿拉伯文化、西方文化和南亞文化的新興城市。 98 經(jīng)濟(jì)性與奢侈性的平衡 涉及到住宅和居住區(qū)的支付能力，就是支付購(gòu)買房屋和與之相關(guān)的一切價(jià)格合理的附屬事物所帶來的費(fèi)用的能力。 105 匯報(bào)結(jié)束 ! Thank You ! 106 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 上午 9時(shí) 33分 :33February 2, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 上午 9時(shí) 33分 :33February 2, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 , February 2, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 –利率風(fēng)險(xiǎn)由于項(xiàng)目貸款額度較高，貸款周期長(zhǎng)，承擔(dān)的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要既有統(tǒng)一、和諧，又要避免乏味和枯燥、呆板。 79 社區(qū)形成規(guī)律及發(fā)展過程 一個(gè)社區(qū)的形成，有其自身的發(fā)展規(guī)律，先有消費(fèi)人群那是商場(chǎng)或旅游點(diǎn)；先有就業(yè)人群那是寫字樓辦公；只有穩(wěn)定的居住人群才是社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。 ST策略 WO策略 SO