【正文】 聚集力 不適宜選用 魅力事件營(yíng)銷型 要求魅力事件的社會(huì)影響力強(qiáng)，受關(guān)注度高，容易獲得政府政策及資金的支持 項(xiàng)目目前無可借勢(shì)的重要事件，需要自己依據(jù)自身特色創(chuàng)造事件 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 時(shí)尚生活標(biāo)桿型 注入聚集人氣的時(shí)尚魅力元素，提升區(qū)域形象 社區(qū)通過時(shí)尚文化可帶旺人氣，增加人流 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 主題娛樂增值型 要求用地規(guī)模、投資大、生命周期短，見效期長(zhǎng)，后期運(yùn)營(yíng)成本高，市場(chǎng)輻射范圍及消費(fèi)力要求高 享有豐富的旅游休閑資源，可為社區(qū)樹立形象，提升價(jià)值 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 依托發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動(dòng)力資源 豐臺(tái)總部基地規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)引導(dǎo) 不適宜選用 社區(qū)核心動(dòng)力源適宜性分析 57 社區(qū)核心動(dòng)力源的選擇 基于社區(qū)的前述分析及國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為 休閑旅游主題功能引擎型將是社區(qū)啟動(dòng)區(qū)具有“造血”機(jī)能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、酒店、商業(yè)、商務(wù)等配套和衍生功能，從而保持社區(qū)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)動(dòng)力。 C59 59 …… 但是，在眾多的排列組合中，如何找到適應(yīng)市場(chǎng)并具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的功能組合成為項(xiàng)目發(fā)展方向思考的關(guān)鍵所在 61 本項(xiàng)目發(fā)展功能劃分 功能劃分原則： 第一， 整個(gè)城區(qū)建設(shè)內(nèi)不同區(qū)域都有特定主題（主題化）， 第二， 城區(qū)結(jié)合了多種不同的消費(fèi)方式（混合消費(fèi)）； 第三， 營(yíng)造城區(qū)特定的社區(qū)文化和社區(qū)經(jīng)營(yíng)管理模式（自我造血）； 第四， 各個(gè)功能組團(tuán)都是城區(qū)有效的肌理步驟，適應(yīng)國(guó)際化發(fā)展需求（參與性）。它暗示，將原來單一的產(chǎn)業(yè)形態(tài)或服務(wù)放在一起有趣且意義超出單個(gè)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)本身意義的環(huán)境中，增強(qiáng)其整體的吸引力，進(jìn)而增大它們被認(rèn)識(shí)和消費(fèi)的可能性。 ?合理制定開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期，規(guī)避政策及其他風(fēng)險(xiǎn)。 ?擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和客戶群，大力發(fā)展高素質(zhì)客。 ?高級(jí)商務(wù)交流公關(guān)場(chǎng)所。 萬國(guó)世紀(jì) 資源整合力： 多產(chǎn)業(yè)資源復(fù)合 地段價(jià)值的放大 自身價(jià)值平臺(tái)的構(gòu)建 理念創(chuàng)新力： 復(fù)合地產(chǎn)模式 酒店經(jīng)營(yíng)與商務(wù)旅游 主題營(yíng)銷模式的建立 產(chǎn)品增值性： 產(chǎn)品投資潛力 產(chǎn)品多元發(fā)展 產(chǎn)品特色服務(wù) 酒店式資源： 國(guó)際化品牌 國(guó)際化經(jīng)營(yíng) 國(guó)際化戰(zhàn)略 具有國(guó)際化資源整合力以及產(chǎn)品營(yíng)銷理念創(chuàng)新力的 全新產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式組合 酒店 韶關(guān)市的“新城市名片” —— 最具嶺南特色的主題休閑社區(qū) 76 物業(yè)整體定位構(gòu)成 締造酒店 78 功能與客戶需求趨向發(fā)展變化 原有客戶趨向 —— 韶關(guān)等周邊地區(qū) 未來客戶趨向 —— 擴(kuò)大客戶范圍，全市 → 珠三角 → 全國(guó) 客戶需求 客戶來源區(qū)域 目前狀況 未來發(fā)展 居住 韶關(guān)等周邊區(qū)域 已存在 客戶資源有限 居住＋酒店 廣州等全市范圍 已滿足還需完善 有一定潛力 居?。虡I(yè)＋旅游 珠三角區(qū)域 需要進(jìn)一步打造 發(fā)展良好 居?。先耍t(yī)療＋文化 全國(guó)范圍內(nèi) 國(guó)內(nèi)尚無此區(qū)域 持續(xù)增值 居?。兀兀兀兀?…… 全球范圍內(nèi) 多存在歐美國(guó)家 全球一體化 隨著復(fù)合開發(fā)模式的完善及混合消費(fèi)習(xí)慣的形成，本項(xiàng)目將成最具有嶺南特色的旅游休閑主題價(jià)值綜合增值體。 １ ２ ３ ４ 80 成功案例借鑒 主題旅游或主題城鎮(zhèn) 1. 迪斯尼樂園 迪斯尼樂園的成功，從此改寫了歷史，這種主題樂園（ Theme Park）的模式，也成為新興的旅游休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)型態(tài)。巴厘島除了充分開發(fā)傳統(tǒng)的“ 4S”旅游資源外（即 Sun(陽(yáng)光 )、 Sand(沙灘 )、 Sea(大海 )、Seafood(海鮮 )），還大力發(fā)展其他旅游資源：演出、融巴厘歷史博物館、展覽館、美術(shù)館以及多種旅游設(shè)施于一體的公園等 82 城市名片打造 迪拜 啟示： （ 1）以創(chuàng)新的規(guī)劃打造城市風(fēng)景線，制造全球效應(yīng)，提升城市影響力 （ 2）打造了創(chuàng)新的海洋文化體驗(yàn)型旅游吸引了全世界的向往 （ 3）其海洋資源的利用、景觀價(jià)值的最大化都實(shí)現(xiàn)了其旅游價(jià)值的最大化 成功案例借鑒 迪拜目前是阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)的第二大城市，一躍而為“中東 CBD”與世界級(jí)貿(mào)易中心，成為融合了阿拉伯文化、西方文化和南亞文化的新興城市。充分利用填海來發(fā)展內(nèi)陸空間。分散在度假村的不同角落，并形成不同的價(jià)位層次和房型組合，不同類型的酒店面對(duì)不同的細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)分屬不同的投資公司，但可以由同一家管理公司進(jìn)行管理 增值服務(wù)舉例 89 ? 溫泉旅游前景極好 ,但競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,特色是關(guān)鍵 ? 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求與空缺 ,創(chuàng)造特色 – 創(chuàng)建具高文化品位 ﹑ 優(yōu)質(zhì)服務(wù)并能留宿的綜合度假項(xiàng)目 – 區(qū)分大眾及高消費(fèi)兩個(gè)具不同消費(fèi)訴求的群體 ,發(fā)展適得其所的項(xiàng)目 – 針對(duì)都市愈演愈烈的“減壓” ﹑ “回歸自然”等訴求 ,為高消費(fèi)層量身度造山水式溫泉 SPA身心療養(yǎng) ,填補(bǔ)國(guó)內(nèi)空白 ? 發(fā)展戰(zhàn)略為 “ 統(tǒng)一規(guī)劃 ﹑ 分期建設(shè) ﹑ 步步為營(yíng) ﹑滾動(dòng)開發(fā) ” ? 因地制宜 ,充分利用自然景觀 ,并注重自然資源的可持續(xù)發(fā)展 ? 與其它景點(diǎn)聯(lián)合發(fā)展 ,“ 互利互補(bǔ) ” ,創(chuàng)建整體品牌效應(yīng) 芬蘭桑拿 德國(guó) KURHAUS 羅馬浴 土耳其浴 約旦“死海” 熱帶海洋 SPA 中國(guó)浴 日本浴 印度浴 世界著名浴文化分布 增值服務(wù)舉例 90 世界浴文化 …… 是如此絢麗多彩 項(xiàng)目策劃主題 91 總體規(guī)劃平面圖及溫泉主題公園平面圖 92 總體規(guī)劃效果圖 93 價(jià)值增值手段 ?軟件提升增值： 引入知名酒店管理公司，導(dǎo)入私人酒店之管理模式，將目前酒店公寓概念升級(jí)為酒店概念； ?硬件提升增值： 在硬件方面適度提升樓宇包裝品質(zhì)，酒店公寓及公寓部分適度增加高科技含量的硬件，提升項(xiàng)目的附加值； ?營(yíng)銷包裝增值： 現(xiàn)場(chǎng)包裝注入酒店的元素，體現(xiàn)酒店的品質(zhì)感，增強(qiáng)項(xiàng)目的形象； ?商業(yè)增值： 適當(dāng)商業(yè)包裝，先行招商引入品牌商家，營(yíng)造商業(yè)氣氛，為整體項(xiàng)目提供價(jià)值增值，待經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，再行出售 ?銷售管控增值： 通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)場(chǎng)銷售管理，防止炒樓的現(xiàn)象發(fā)生 94 統(tǒng)一性與多樣性的平衡 一個(gè)住區(qū)的設(shè)計(jì)應(yīng)該保持小區(qū)內(nèi)形式上的統(tǒng)一、連續(xù)和協(xié)調(diào)，而不是各種形式的雜亂。另外，情緒的興奮可以通過提供一個(gè)可組織公共集會(huì)的公共場(chǎng)地或者某個(gè)區(qū)域的不同尋常的設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)。 98 經(jīng)濟(jì)性與奢侈性的平衡 涉及到住宅和居住區(qū)的支付能力，就是支付購(gòu)買房屋和與之相關(guān)的一切價(jià)格合理的附屬事物所帶來的費(fèi)用的能力。 100 6 項(xiàng)目投資分析及風(fēng)險(xiǎn)提示 101 項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和可能的應(yīng)對(duì)措施－市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目所依托的市場(chǎng)環(huán)境具有一定的不確定性。若酒店管理公司選擇失誤，對(duì)未來經(jīng) ?對(duì)可能的酒店管理公司進(jìn)行充分研。 –匯率風(fēng)險(xiǎn)由于境外融資相對(duì)容易且成本較低，如果 YY項(xiàng)目未來會(huì)實(shí)行境外融資，將面臨匯率風(fēng)險(xiǎn)，需考慮設(shè)計(jì)避險(xiǎn)工具降低風(fēng)險(xiǎn)。 105 匯報(bào)結(jié)束 ! Thank You ! 106 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 09:33:2809:33:2809:33Thursday, February 2, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023年 2月 2日星期四 9時(shí) 33分 28秒 09:33:282 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :33:2809:33Feb232Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 上午 9時(shí) 33分 :33February 2, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 09:33:2809:33:2809:332/2/2023 9:33:28 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :33:2809:33:28February 2, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 9時(shí) 33分 28秒 上午 9時(shí) 33分 09:33: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 2月 上午 9時(shí) 33分 :33February 2, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 09:33:2809:33:2809:33Thursday, February 2, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 9時(shí) 33分 28秒 上午 9時(shí) 33分 09:33: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :33:2809:33:28February 2, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 2, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 2日星期四 上午 9時(shí) 33分 28秒 09:33: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 09:33:2809:33:2809:332/2/2023 9:33:28 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ?進(jìn)行融資組合設(shè)計(jì)，降低綜合融資成本 104 創(chuàng)變創(chuàng)舉 –利率風(fēng)險(xiǎn)由于項(xiàng)目貸款額度較高，貸款周期長(zhǎng)，承擔(dān)的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高。 –供給市場(chǎng)其他主要旅游城市的競(jìng)爭(zhēng)、周邊其他旅游景點(diǎn)與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)等將對(duì)旅游客源構(gòu)成威脅和替代，目前主要依靠自然風(fēng)光吸引游客的單一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。 99 傳統(tǒng)與創(chuàng)新的平衡 所謂的傳統(tǒng)和創(chuàng)新在設(shè)計(jì)中就意味著保持和發(fā)揮傳統(tǒng)中有價(jià)值的部分，忽視那些對(duì)現(xiàn)代生活無意義的部分。 96 獨(dú)立性與便利性的平衡 一個(gè)居住區(qū)可能被分成幾個(gè)部分過組團(tuán)，這樣可以給單個(gè)的家庭或者不同層次的業(yè)主造成獨(dú)立性或者私密性，但從另一個(gè)角度來說，也需要保持較勁的或者是方便的距離以保持交流的方便，特別是當(dāng)距離和服務(wù)設(shè)施的設(shè)置有關(guān)時(shí)。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要既有統(tǒng)一、和諧，又要避免乏味和枯燥、呆板。人間仙境”這一休閑度假概念。它的成功讓世人驚嘆，稱之為世界第八大奇跡。 啟示： （ 1）主題和創(chuàng)新是一個(gè)城區(qū)發(fā)展經(jīng)久不衰的法寶 （ 2）“輪次收入”模式和產(chǎn)業(yè)鏈在廣度和深度上的挖掘筑就了迪斯尼帝國(guó) （ 3）融入文化 —— 體驗(yàn)式旅游的價(jià)值創(chuàng)造方式 81 區(qū)域主題開發(fā)模式 2. 巴厘島 啟示： （ 1）保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境是地區(qū)旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ) （ 2）強(qiáng)化旅游地宣傳促銷，充分利用國(guó)際度假旅游的專業(yè)市場(chǎng)渠道 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施和旅游度假設(shè)施