【正文】 COMMUNITY DESIGN PROGRAM 萬國世紀(jì)整體發(fā)展模式及定位策劃報(bào)告 DEVELOPING SUCCESSFUL NEW COMMUNITIES 174。 仁化 ? 丹霞山 2 0 0 7 0 4 2 7 1 目 錄 項(xiàng)目總論及可行性研究 旅游地產(chǎn)及發(fā)展前景預(yù)測 項(xiàng)目分析及發(fā)展模式研究 項(xiàng)目定位及整體功能劃分 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務(wù) 1 2 3 4 5 項(xiàng)目投資分析及風(fēng)險(xiǎn)提示 6 2 1 項(xiàng)目總論及可行性研究 3 總 論 ?本次提案主要目是就項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)方向上取得共識；戰(zhàn)略的層面具有指導(dǎo)意義，形成一定的社會效應(yīng)并能夠可持續(xù)性發(fā)展。 ?圍繞目標(biāo)和難題展開，對項(xiàng)目開發(fā)的理解和城市發(fā)展的高度進(jìn)行思考；同時，接下來還要能落實(shí)于具體、系統(tǒng)的執(zhí)行工作，并進(jìn)一步完善和細(xì)化。 ?定位主題和區(qū)域開發(fā)的高度，能指導(dǎo)設(shè)計(jì)院進(jìn)行導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)及廣告推廣進(jìn)行概念演繹和深化。 ?本報(bào)考基于對客戶的深度調(diào)研及該類項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，基于假設(shè)定位下的物業(yè)發(fā)展建議和投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測。 城市發(fā)展 發(fā)展商目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)升級 生活方式體驗(yàn) 創(chuàng)新旅游模式開發(fā) 區(qū)域綜合價(jià)值鏈 項(xiàng)目價(jià)值 ＋ ＋ 4 項(xiàng)目背景 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展已步入了一個新的時代機(jī)遇；十一五規(guī)劃更是將韶關(guān)在珠三角的發(fā)展趨勢及其核心競爭力的表現(xiàn)帶入一個新高度。 ?本項(xiàng)目位于廣東省北部韶關(guān)市仁化縣丹霞山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，借三省八縣之便，承接韶關(guān)城市發(fā)展要求，依托世界丹霞旅游資源，建立綜合一體化的生態(tài)、休閑、度假、商務(wù)居住服務(wù)區(qū)。 ?占地面積 200畝，項(xiàng)目擬建設(shè)內(nèi)容主要包括：度假酒店、會議中心、別墅、公寓等物業(yè)； 5 城市印象 韶關(guān)市位于廣東省北部，距廣州 198千米，轄 3區(qū) 6縣 2市，人口 310多萬。在 土地上蘊(yùn)藏著豐富的水力、礦產(chǎn)、生物、氣候、旅游等資源。 韶關(guān)山川秀美，生態(tài)無限?，F(xiàn)已建立車八嶺、南嶺、丹霞山等 3處國家級自然保護(hù)區(qū)和云髻山、羅坑、大峽谷等 7處省級自然保護(hù)區(qū)，森林覆蓋率 %。 韶關(guān)市是一座具有兩千多年歷史的名城，漢代元鼎六年設(shè)曲江縣時，便以韶關(guān)為縣治，吳甘露元年置始興郡，隋開皇九年改為韶州，明清為韶州府，民國時廢府留縣。 丹霞山 ——韶關(guān)的城市名片 世界地質(zhì)公園 ——丹霞山，面積 290平方千米，是廣東省面積最大、景色最美的風(fēng)景區(qū)。1988年以來，丹霞山分別被評為國家風(fēng)景名勝區(qū)、國家級地質(zhì)地貌自然保護(hù)區(qū)、國家 4A級旅游區(qū)、國家地質(zhì)公園和世界地質(zhì)公園。 6 韶關(guān)。 結(jié)論： 韶關(guān)城市戰(zhàn)略在于其正在銜接廣東城界功能過渡而承擔(dān)了部分商務(wù)對外的功能 ,但在自身產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并無明顯優(yōu)勢，資源利用及深度開發(fā)不夠、參與性不強(qiáng)。但是 : 將韶關(guān)置于珠三角的戰(zhàn)略地位上時 ,其承擔(dān)的角色和可發(fā)揮的作用是巨大的，將依托其功能聚合效應(yīng)，可發(fā)展的產(chǎn)業(yè)無疑也是巨大的； 城市發(fā)展戰(zhàn)略 ————本項(xiàng)目要依托城市的發(fā)展，建立韶關(guān)新的城市名片 7 項(xiàng)目可行性發(fā)展 ? 當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢總體趨好 國民經(jīng)濟(jì)保持了快速增長的勢頭。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效益比較好，居民收入增長加快。第一季度，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤比上年同期增長 ％；財(cái)政收入增長 ％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長 ％，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入增長 ％，去除價(jià)格因素后，實(shí)際增長 ％和 ％，分別加快 。 ? 韶關(guān)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展躍上新臺階 全市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)健康的發(fā)展。 2023年全市生產(chǎn)總值完成 388億元，比上年同期增長 12％，完成年度預(yù)期增長目標(biāo)。全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ∶ ∶ ，與 2023年相比，二、三產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步提高；作為一個典型的山區(qū)市，財(cái)政總收入達(dá)到 ， 2023年至 2023年累計(jì)上劃中央和省稅收收入 。 ? 做大做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)全面建設(shè)旅游強(qiáng)市 今年全市旅游行業(yè)的總體工作思路是：按照市委、市政府對全市旅游工作的部署，遵循“政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場運(yùn)作、行業(yè)自律”的原則，實(shí)施政府主導(dǎo)戰(zhàn)略、旅游精品戰(zhàn)略、市場開拓戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化政府主導(dǎo)，構(gòu)建大旅游格局；積極培育有實(shí)力有規(guī)模的旅游產(chǎn)業(yè)群；建設(shè)游客滿意的魅力旅游城市；構(gòu)建旅游宣傳促銷的新格局為工作目標(biāo)，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)邁上新的臺階。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是：全年實(shí)現(xiàn)旅游總?cè)藬?shù) 700萬人次，旅游收入 29億元。 8 項(xiàng)目可行性發(fā)展 ? 珠三角大城市空間格局 隨著城市空間的不斷擴(kuò)張，城市形態(tài)會由單中心聚焦的點(diǎn)狀分布向多中心分散的面狀或帶狀分轉(zhuǎn)化，從而形成多中心都市圈或大都市圈 。韶關(guān)三省交匯，以旅游為核心，逐步形成特色化、網(wǎng)絡(luò)化的區(qū)域（城市）空間格局。 ? 丹霞山世界文化資源建設(shè) 城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整使這一原為自發(fā)的趨勢在規(guī)劃的條件上獲得市政等基礎(chǔ)建設(shè)及政府傾斜性的政策上更為優(yōu)越的先機(jī)。 ? 產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，形成本項(xiàng)目核心競爭力 社區(qū)發(fā)展方向取決于項(xiàng)目自身發(fā)展條件，本項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市，規(guī)模較大，且目前與城市交通不便捷，無法完全依賴城市配套，故適宜發(fā)展為內(nèi)生型社區(qū)，因此需要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。 9 產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式研究 類型 特征 區(qū)域距離 發(fā)展因素 依重因素 核心要素 規(guī)模 對外依存度 表征 典型代表 內(nèi)生型社區(qū) 自身有適當(dāng)產(chǎn)業(yè)，具備小城市功能 遠(yuǎn)離城市或城市邊緣 自身功能配套 自身 產(chǎn)業(yè) 大 小，獨(dú)立 活力城 深圳華僑城 蔓延型社區(qū) 自身無產(chǎn)業(yè)，延續(xù)城市原有界面 與城市交界 借助城市配套 對外交通 /配套 交通 規(guī)模 適度 完全 睡城 北京回龍觀 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè) 珠三角產(chǎn)業(yè) 廣東產(chǎn)業(yè) 韶關(guān)產(chǎn)業(yè) 錯位互補(bǔ) 銜接整合 錯位互補(bǔ) 區(qū)域增值 生態(tài)無污染，與環(huán)境適應(yīng)產(chǎn)業(yè) 高端休閑服務(wù)行業(yè) 窗口經(jīng)濟(jì) /虛擬總部 10 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析 現(xiàn)狀 來自專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告表明， 2023年前后，發(fā)達(dá)國家將進(jìn)入 “休閑時代” 。 對于中國而言，經(jīng)濟(jì)的增長和生活觀念的轉(zhuǎn)型正在培育著一個無論是在規(guī)模上還是在結(jié)構(gòu)上都不可忽視的休閑市場。可自由支配收入、閑暇時間和消費(fèi)模式三大促進(jìn)因素共同構(gòu)成了我國休閑度假市場發(fā)展的總體背景。 經(jīng)過四分之一世紀(jì)的發(fā)展，一個休閑為主的旅游時代正在來臨，休閑度假已經(jīng)形成了規(guī)?；氖袌鲂枨?，休閑度假作為更高層次的旅游消費(fèi)行為，遵循“少數(shù)人消費(fèi) ——大眾化普及 ——成為一種生活方式”這樣一種規(guī)律。 目前，休閑度假即處于向“大眾化普及”發(fā)展的階段。 珠三角的休閑旅游尤其是廣東西北部旅游日益發(fā)展，而對自然風(fēng)景的觀光和休閑感興趣的占絕對優(yōu)勢，自然山野郊區(qū)特別是山區(qū)已經(jīng)成為各類人員周末休閑、觀光、度假的主要區(qū)域 。 2023年，僅廣東郊鄉(xiāng)村共接待游客1300余萬人，鄉(xiāng)村旅游總收入逾十億元。鄉(xiāng)村旅游收入每年增長都在 25%以上。 11 車程 半小時內(nèi) 半小時到一小時 12小時 23小時 3小時以上 人數(shù)比例 % % % % % 可見人們大多接受一到兩個小時的車程，能夠離開日常居住地而又不會因長距離行程而感到疲倦或耽誤游覽休閑。 消費(fèi)者旅游偏好調(diào)查 因素 交通 自然風(fēng)景 文化氛圍 服務(wù)態(tài)度 娛樂設(shè)施 價(jià)格 接待設(shè)施 人數(shù)比例 % % % % % % % 一半以上的被調(diào)查者選擇了自然風(fēng)景，可見觀光游覽還是主要的旅游目的；交通排在第二說明人們對出游距離和出游的便利性還是很在意的 12 人們對休閑度假類的旅游項(xiàng)目是比較青睞的，這也符合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢即從觀光游覽逐步向休閑度假轉(zhuǎn)變，特別是對郊區(qū)旅游而言；對生態(tài)環(huán)境類項(xiàng)目的肯定者人數(shù)也較多，說明都市人還是比較向往自然生態(tài)環(huán)境；其次是文化古跡類，說明人們對旅游的文化內(nèi)涵很關(guān)注；探險(xiǎn)拓展和娛樂項(xiàng)目的比例相當(dāng)，這類項(xiàng)目對于年輕人的吸引力應(yīng)是很大的；農(nóng)業(yè)觀光也有需求，對于開展民俗旅游、家庭旅館、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等也會有相應(yīng)市場。相比來說，會議會展和旅游房地產(chǎn)的選擇人數(shù)較少，主要是相比其他旅游項(xiàng)目對普通旅游者的的吸引力不大，特別是旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，尚處于初期。 消費(fèi)者旅游偏好調(diào)查 13 韶關(guān)城市休閑旅游發(fā)展分析 本項(xiàng)目具備打造休閑、度假、療養(yǎng)與一體的綜合性主題社區(qū) 14 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 優(yōu)劣勢： 1. 韶關(guān)人均收入相對較高，但人均消費(fèi)相對較低，說明韶關(guān)居民的消費(fèi)潛力大，但消費(fèi)意識不強(qiáng)，消費(fèi)資源相對匱乏； 2. 目前旅游在城市發(fā)展比重比較低，旅游收入增長相對較慢，相比周邊旅游城市，韶關(guān)的年接待旅游人數(shù)較少，平均逗留天數(shù)有限 3. 問題： 4. 這與以前韶關(guān)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較慢和旅游投入不足有很大關(guān)系 5. 旅游產(chǎn)業(yè)將最大限度的注入本項(xiàng)目社區(qū)發(fā)展，但投入大、回收周期長，需要借助其他途徑來實(shí)現(xiàn)社區(qū)價(jià)值 15 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 機(jī)會： 1. 本項(xiàng)目豐富的自然風(fēng)景，世界級的生態(tài)資源可與熱點(diǎn)區(qū)域的資源媲美 2. 本項(xiàng)目目前與城市中心的車程距離在 30分鐘，而與廣州等周邊城市距離在 1小時和 2小時間，滿足消費(fèi)者的距離要求； 3. 本項(xiàng)目除了生態(tài)資源和休閑度假外，還有條件可開發(fā)多業(yè)態(tài)旅游（農(nóng)業(yè)觀光、探險(xiǎn)拓展、商務(wù)會議等參與性、目的性項(xiàng)目），旅游資源豐富，是其他區(qū)域項(xiàng)目難以超越的； 問題： 本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槁糜问袌瞿吧鷧^(qū)域，需要突破消費(fèi)者的固定消費(fèi)習(xí)慣； 本項(xiàng)目具有眾多的旅游資源，符合市場規(guī)律整合和優(yōu)化資源打造特色主題旅游是難點(diǎn)。 16 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 結(jié)論： 1. 城市規(guī)劃將韶關(guān)定義為旅游度假城市，全力推動觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化區(qū)域旅游度假中心地位； 2. 系列措施的落實(shí)使得未來韶關(guān)旅游發(fā)展勢頭良好，仁化市也制定了較長遠(yuǎn)的旅游規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來的旅游收入將有快速的增長 3. 通過對當(dāng)前大環(huán)境的分析，我們的認(rèn)為，韶關(guān)的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏，但未來有一定的增長潛力，具有旅游設(shè)施投資的空間（特別是針對酒店、商業(yè)、商務(wù)主題空間的選擇） 17 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 發(fā)展空間： 1. 整體競爭處于一種低水平狀態(tài)，無法滿足高消費(fèi)觀光人群、休閑度假人群、高檔會議會展和商務(wù)需求，高檔主題酒店市場供給缺位 2. 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要集中在中低檔區(qū)域，只能用于滿足觀光旅游和一般性商務(wù)和會議會展需求，而且基本都是“小而全”的項(xiàng)目，沒有明確的定位和特色。 18 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 綜上所述： 我們總的判斷為：在韶關(guān)發(fā)展高檔旅游度假項(xiàng)目具有一定的市場潛力，且具備較好的資源優(yōu)勢和市場競爭力 ?從目前韶關(guān)的酒店和會務(wù)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，都存在尚未被滿足的潛在市場，且市場空間較大 ?本地房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，有支撐高檔樓盤的消費(fèi)群體和購買能力 ?丹霞山資源山景和本項(xiàng)目附加開發(fā)的主題的旅游資源 ?本身具備較