【正文】 COMMUNITY DESIGN PROGRAM 萬國世紀整體發(fā)展模式及定位策劃報告 DEVELOPING SUCCESSFUL NEW COMMUNITIES 174。 仁化 ? 丹霞山 2 0 0 7 0 4 2 7 1 目 錄 項目總論及可行性研究 旅游地產及發(fā)展前景預測 項目分析及發(fā)展模式研究 項目定位及整體功能劃分 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務 1 2 3 4 5 項目投資分析及風險提示 6 2 1 項目總論及可行性研究 3 總 論 ?本次提案主要目是就項目發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)方向上取得共識；戰(zhàn)略的層面具有指導意義，形成一定的社會效應并能夠可持續(xù)性發(fā)展。 ?圍繞目標和難題展開，對項目開發(fā)的理解和城市發(fā)展的高度進行思考；同時，接下來還要能落實于具體、系統(tǒng)的執(zhí)行工作，并進一步完善和細化。 ?定位主題和區(qū)域開發(fā)的高度，能指導設計院進行導規(guī)劃設計及廣告推廣進行概念演繹和深化。 ?本報考基于對客戶的深度調研及該類項目成功經驗的總結，基于假設定位下的物業(yè)發(fā)展建議和投資風險預測。 城市發(fā)展 發(fā)展商目標 產業(yè)升級 生活方式體驗 創(chuàng)新旅游模式開發(fā) 區(qū)域綜合價值鏈 項目價值 ＋ ＋ 4 項目背景 ?區(qū)域經濟及房地產發(fā)展已步入了一個新的時代機遇；十一五規(guī)劃更是將韶關在珠三角的發(fā)展趨勢及其核心競爭力的表現(xiàn)帶入一個新高度。 ?本項目位于廣東省北部韶關市仁化縣丹霞山風景區(qū)內，借三省八縣之便，承接韶關城市發(fā)展要求，依托世界丹霞旅游資源，建立綜合一體化的生態(tài)、休閑、度假、商務居住服務區(qū)。 ?占地面積 200畝，項目擬建設內容主要包括：度假酒店、會議中心、別墅、公寓等物業(yè)； 5 城市印象 韶關市位于廣東省北部，距廣州 198千米，轄 3區(qū) 6縣 2市，人口 310多萬。在 土地上蘊藏著豐富的水力、礦產、生物、氣候、旅游等資源。 韶關山川秀美，生態(tài)無限?，F(xiàn)已建立車八嶺、南嶺、丹霞山等 3處國家級自然保護區(qū)和云髻山、羅坑、大峽谷等 7處省級自然保護區(qū)，森林覆蓋率 %。 韶關市是一座具有兩千多年歷史的名城，漢代元鼎六年設曲江縣時，便以韶關為縣治，吳甘露元年置始興郡，隋開皇九年改為韶州，明清為韶州府，民國時廢府留縣。 丹霞山 ——韶關的城市名片 世界地質公園 ——丹霞山，面積 290平方千米，是廣東省面積最大、景色最美的風景區(qū)。1988年以來，丹霞山分別被評為國家風景名勝區(qū)、國家級地質地貌自然保護區(qū)、國家 4A級旅游區(qū)、國家地質公園和世界地質公園。 6 韶關。 結論： 韶關城市戰(zhàn)略在于其正在銜接廣東城界功能過渡而承擔了部分商務對外的功能 ,但在自身產業(yè)和經濟發(fā)展并無明顯優(yōu)勢，資源利用及深度開發(fā)不夠、參與性不強。但是 : 將韶關置于珠三角的戰(zhàn)略地位上時 ,其承擔的角色和可發(fā)揮的作用是巨大的，將依托其功能聚合效應，可發(fā)展的產業(yè)無疑也是巨大的； 城市發(fā)展戰(zhàn)略 ————本項目要依托城市的發(fā)展，建立韶關新的城市名片 7 項目可行性發(fā)展 ? 當前中國宏觀經濟形勢總體趨好 國民經濟保持了快速增長的勢頭。經濟運行效益比較好，居民收入增長加快。第一季度，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤比上年同期增長 ％；財政收入增長 ％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長 ％，農村居民人均現(xiàn)金收入增長 ％，去除價格因素后，實際增長 ％和 ％，分別加快 。 ? 韶關市經濟發(fā)展躍上新臺階 全市經濟保持持續(xù)健康的發(fā)展。 2023年全市生產總值完成 388億元，比上年同期增長 12％，完成年度預期增長目標。全市經濟結構明顯優(yōu)化，三大產業(yè)結構比例為 ∶ ∶ ，與 2023年相比，二、三產業(yè)比重進一步提高；作為一個典型的山區(qū)市，財政總收入達到 ， 2023年至 2023年累計上劃中央和省稅收收入 。 ? 做大做強旅游產業(yè)全面建設旅游強市 今年全市旅游行業(yè)的總體工作思路是：按照市委、市政府對全市旅游工作的部署，遵循“政府主導、企業(yè)主體、市場運作、行業(yè)自律”的原則，實施政府主導戰(zhàn)略、旅游精品戰(zhàn)略、市場開拓戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，強化政府主導，構建大旅游格局；積極培育有實力有規(guī)模的旅游產業(yè)群；建設游客滿意的魅力旅游城市；構建旅游宣傳促銷的新格局為工作目標，推進旅游產業(yè)邁上新的臺階。經濟目標是：全年實現(xiàn)旅游總人數(shù) 700萬人次，旅游收入 29億元。 8 項目可行性發(fā)展 ? 珠三角大城市空間格局 隨著城市空間的不斷擴張，城市形態(tài)會由單中心聚焦的點狀分布向多中心分散的面狀或帶狀分轉化，從而形成多中心都市圈或大都市圈 。韶關三省交匯，以旅游為核心，逐步形成特色化、網(wǎng)絡化的區(qū)域（城市）空間格局。 ? 丹霞山世界文化資源建設 城市空間結構的調整使這一原為自發(fā)的趨勢在規(guī)劃的條件上獲得市政等基礎建設及政府傾斜性的政策上更為優(yōu)越的先機。 ? 產業(yè)互補，形成本項目核心競爭力 社區(qū)發(fā)展方向取決于項目自身發(fā)展條件，本項目遠離城市，規(guī)模較大，且目前與城市交通不便捷，無法完全依賴城市配套，故適宜發(fā)展為內生型社區(qū)，因此需要導入產業(yè)。 9 產業(yè)發(fā)展模式研究 類型 特征 區(qū)域距離 發(fā)展因素 依重因素 核心要素 規(guī)模 對外依存度 表征 典型代表 內生型社區(qū) 自身有適當產業(yè)，具備小城市功能 遠離城市或城市邊緣 自身功能配套 自身 產業(yè) 大 小，獨立 活力城 深圳華僑城 蔓延型社區(qū) 自身無產業(yè)，延續(xù)城市原有界面 與城市交界 借助城市配套 對外交通 /配套 交通 規(guī)模 適度 完全 睡城 北京回龍觀 項目產業(yè) 珠三角產業(yè) 廣東產業(yè) 韶關產業(yè) 錯位互補 銜接整合 錯位互補 區(qū)域增值 生態(tài)無污染，與環(huán)境適應產業(yè) 高端休閑服務行業(yè) 窗口經濟 /虛擬總部 10 休閑產業(yè)發(fā)展趨勢分析 現(xiàn)狀 來自專業(yè)研究機構的報告表明， 2023年前后，發(fā)達國家將進入 “休閑時代” 。 對于中國而言，經濟的增長和生活觀念的轉型正在培育著一個無論是在規(guī)模上還是在結構上都不可忽視的休閑市場。可自由支配收入、閑暇時間和消費模式三大促進因素共同構成了我國休閑度假市場發(fā)展的總體背景。 經過四分之一世紀的發(fā)展，一個休閑為主的旅游時代正在來臨，休閑度假已經形成了規(guī)模化的市場需求，休閑度假作為更高層次的旅游消費行為，遵循“少數(shù)人消費 ——大眾化普及 ——成為一種生活方式”這樣一種規(guī)律。 目前，休閑度假即處于向“大眾化普及”發(fā)展的階段。 珠三角的休閑旅游尤其是廣東西北部旅游日益發(fā)展，而對自然風景的觀光和休閑感興趣的占絕對優(yōu)勢，自然山野郊區(qū)特別是山區(qū)已經成為各類人員周末休閑、觀光、度假的主要區(qū)域 。 2023年，僅廣東郊鄉(xiāng)村共接待游客1300余萬人，鄉(xiāng)村旅游總收入逾十億元。鄉(xiāng)村旅游收入每年增長都在 25%以上。 11 車程 半小時內 半小時到一小時 12小時 23小時 3小時以上 人數(shù)比例 % % % % % 可見人們大多接受一到兩個小時的車程，能夠離開日常居住地而又不會因長距離行程而感到疲倦或耽誤游覽休閑。 消費者旅游偏好調查 因素 交通 自然風景 文化氛圍 服務態(tài)度 娛樂設施 價格 接待設施 人數(shù)比例 % % % % % % % 一半以上的被調查者選擇了自然風景，可見觀光游覽還是主要的旅游目的；交通排在第二說明人們對出游距離和出游的便利性還是很在意的 12 人們對休閑度假類的旅游項目是比較青睞的，這也符合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢即從觀光游覽逐步向休閑度假轉變，特別是對郊區(qū)旅游而言；對生態(tài)環(huán)境類項目的肯定者人數(shù)也較多，說明都市人還是比較向往自然生態(tài)環(huán)境；其次是文化古跡類，說明人們對旅游的文化內涵很關注；探險拓展和娛樂項目的比例相當，這類項目對于年輕人的吸引力應是很大的；農業(yè)觀光也有需求，對于開展民俗旅游、家庭旅館、生態(tài)農業(yè)園區(qū)等也會有相應市場。相比來說，會議會展和旅游房地產的選擇人數(shù)較少，主要是相比其他旅游項目對普通旅游者的的吸引力不大，特別是旅游房地產的發(fā)展，尚處于初期。 消費者旅游偏好調查 13 韶關城市休閑旅游發(fā)展分析 本項目具備打造休閑、度假、療養(yǎng)與一體的綜合性主題社區(qū) 14 本項目發(fā)展模式選擇 優(yōu)劣勢： 1. 韶關人均收入相對較高，但人均消費相對較低，說明韶關居民的消費潛力大，但消費意識不強，消費資源相對匱乏； 2. 目前旅游在城市發(fā)展比重比較低，旅游收入增長相對較慢，相比周邊旅游城市，韶關的年接待旅游人數(shù)較少，平均逗留天數(shù)有限 3. 問題： 4. 這與以前韶關旅游基礎設施建設較慢和旅游投入不足有很大關系 5. 旅游產業(yè)將最大限度的注入本項目社區(qū)發(fā)展，但投入大、回收周期長，需要借助其他途徑來實現(xiàn)社區(qū)價值 15 本項目發(fā)展模式選擇 機會： 1. 本項目豐富的自然風景，世界級的生態(tài)資源可與熱點區(qū)域的資源媲美 2. 本項目目前與城市中心的車程距離在 30分鐘，而與廣州等周邊城市距離在 1小時和 2小時間，滿足消費者的距離要求； 3. 本項目除了生態(tài)資源和休閑度假外，還有條件可開發(fā)多業(yè)態(tài)旅游（農業(yè)觀光、探險拓展、商務會議等參與性、目的性項目），旅游資源豐富，是其他區(qū)域項目難以超越的； 問題： 本項目所處區(qū)域為旅游市場陌生區(qū)域，需要突破消費者的固定消費習慣； 本項目具有眾多的旅游資源，符合市場規(guī)律整合和優(yōu)化資源打造特色主題旅游是難點。 16 本項目發(fā)展模式選擇 結論： 1. 城市規(guī)劃將韶關定義為旅游度假城市，全力推動觀光旅游向休閑度假旅游轉變，強化區(qū)域旅游度假中心地位； 2. 系列措施的落實使得未來韶關旅游發(fā)展勢頭良好，仁化市也制定了較長遠的旅游規(guī)劃，預計未來的旅游收入將有快速的增長 3. 通過對當前大環(huán)境的分析，我們的認為，韶關的旅游資源結構性缺乏，但未來有一定的增長潛力，具有旅游設施投資的空間（特別是針對酒店、商業(yè)、商務主題空間的選擇） 17 本項目發(fā)展模式選擇 發(fā)展空間： 1. 整體競爭處于一種低水平狀態(tài)，無法滿足高消費觀光人群、休閑度假人群、高檔會議會展和商務需求，高檔主題酒店市場供給缺位 2. 城市基礎設施建設主要集中在中低檔區(qū)域，只能用于滿足觀光旅游和一般性商務和會議會展需求，而且基本都是“小而全”的項目，沒有明確的定位和特色。 18 本項目發(fā)展模式選擇 綜上所述： 我們總的判斷為：在韶關發(fā)展高檔旅游度假項目具有一定的市場潛力，且具備較好的資源優(yōu)勢和市場競爭力 ?從目前韶關的酒店和會務市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，都存在尚未被滿足的潛在市場，且市場空間較大 ?本地房地產市場發(fā)展勢頭良好，有支撐高檔樓盤的消費群體和購買能力 ?丹霞山資源山景和本項目附加開發(fā)的主題的旅游資源 ?本身具備較