【正文】 位置 專業(yè)條件 —— 符合旅游度假的設(shè)計方案 資源條件 —— 完善的配套服務(wù)與設(shè)施 法律條件 —— 合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時權(quán)保證 管理條件 —— 專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理 財務(wù)支撐條件 —— 健全的財務(wù)制度與監(jiān)督管理體系 營銷條件 —— 專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng) 資金條件 —— 豐富的開發(fā)經(jīng)驗與開發(fā)實力 網(wǎng)絡(luò)條件 —— 健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò) 30 旅游地產(chǎn)成功開發(fā)的十大寶典 準(zhǔn)確定位 統(tǒng)籌規(guī)劃 發(fā)掘提升 項目創(chuàng)新 注重創(chuàng)意 精心設(shè)計 強(qiáng)調(diào)文化 先做旅游，后做房產(chǎn) 嘎坡度重視公關(guān)工作 整合宣傳炒作 31 旅游地產(chǎn)主流開發(fā)模式 模 塊 4 華僑城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 華僑城市國內(nèi)從事“旅游 +地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。 ?環(huán)境 自然環(huán)境有良，在居住品質(zhì)上實現(xiàn)梯級提升。還需要設(shè)置商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點(diǎn)、辦公室、商務(wù)中心、通訊等配套設(shè)施。但是最短距離應(yīng)在 80km左右，以便形成適當(dāng)?shù)沫h(huán)境轉(zhuǎn)換帶。 ?配套設(shè)施 教育設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時范圍內(nèi)送達(dá)的市級大醫(yī)院，購物中心，社區(qū)中心商業(yè)區(qū)，商務(wù)服務(wù)中心，通訊設(shè)施，完備的體育運(yùn)動、游樂設(shè)施，大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等。 25 旅游地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型 模 塊 2 旅游地產(chǎn)第一居所開發(fā) ?主題 項目建設(shè)需要有明確的主題（如高爾夫），圍繞主題進(jìn)行開發(fā)。旅游地產(chǎn)還以第二階段產(chǎn)品系列、第三階段旅游地產(chǎn)開發(fā)為主，但正向第四階段開發(fā)過渡，單一住宅產(chǎn)品開發(fā)不能夠支持發(fā)展。 18 本項目發(fā)展模式選擇 綜上所述： 我們總的判斷為：在韶關(guān)發(fā)展高檔旅游度假項目具有一定的市場潛力，且具備較好的資源優(yōu)勢和市場競爭力 ?從目前韶關(guān)的酒店和會務(wù)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，都存在尚未被滿足的潛在市場，且市場空間較大 ?本地房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，有支撐高檔樓盤的消費(fèi)群體和購買能力 ?丹霞山資源山景和本項目附加開發(fā)的主題的旅游資源 ?本身具備較深厚的文化、歷史底蘊(yùn)，地方文化特色鮮明 ?從本地市場看，還不存在與本項目相競爭和抗衡的供給主體 ?與周邊市場比較，本項目也具備一定的資源優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，性價比高 19 2 旅游地產(chǎn)及發(fā)展前景預(yù)測 20 認(rèn) 識 旅 游 地 產(chǎn) 模 塊 1 何為旅游地產(chǎn) 以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)業(yè)模式。 消費(fèi)者旅游偏好調(diào)查 因素 交通 自然風(fēng)景 文化氛圍 服務(wù)態(tài)度 娛樂設(shè)施 價格 接待設(shè)施 人數(shù)比例 % % % % % % % 一半以上的被調(diào)查者選擇了自然風(fēng)景，可見觀光游覽還是主要的旅游目的；交通排在第二說明人們對出游距離和出游的便利性還是很在意的 12 人們對休閑度假類的旅游項目是比較青睞的，這也符合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢即從觀光游覽逐步向休閑度假轉(zhuǎn)變，特別是對郊區(qū)旅游而言；對生態(tài)環(huán)境類項目的肯定者人數(shù)也較多，說明都市人還是比較向往自然生態(tài)環(huán)境；其次是文化古跡類，說明人們對旅游的文化內(nèi)涵很關(guān)注；探險拓展和娛樂項目的比例相當(dāng)，這類項目對于年輕人的吸引力應(yīng)是很大的；農(nóng)業(yè)觀光也有需求，對于開展民俗旅游、家庭旅館、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等也會有相應(yīng)市場。 珠三角的休閑旅游尤其是廣東西北部旅游日益發(fā)展，而對自然風(fēng)景的觀光和休閑感興趣的占絕對優(yōu)勢，自然山野郊區(qū)特別是山區(qū)已經(jīng)成為各類人員周末休閑、觀光、度假的主要區(qū)域 。 對于中國而言，經(jīng)濟(jì)的增長和生活觀念的轉(zhuǎn)型正在培育著一個無論是在規(guī)模上還是在結(jié)構(gòu)上都不可忽視的休閑市場。韶關(guān)三省交匯，以旅游為核心，逐步形成特色化、網(wǎng)絡(luò)化的區(qū)域（城市）空間格局。全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ∶ ∶ ，與 2023年相比，二、三產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步提高；作為一個典型的山區(qū)市，財政總收入達(dá)到 ， 2023年至 2023年累計上劃中央和省稅收收入 。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效益比較好，居民收入增長加快。1988年以來，丹霞山分別被評為國家風(fēng)景名勝區(qū)、國家級地質(zhì)地貌自然保護(hù)區(qū)、國家 4A級旅游區(qū)、國家地質(zhì)公園和世界地質(zhì)公園。 韶關(guān)山川秀美，生態(tài)無限。 城市發(fā)展 發(fā)展商目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)升級 生活方式體驗 創(chuàng)新旅游模式開發(fā) 區(qū)域綜合價值鏈 項目價值 ＋ ＋ 4 項目背景 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展已步入了一個新的時代機(jī)遇；十一五規(guī)劃更是將韶關(guān)在珠三角的發(fā)展趨勢及其核心競爭力的表現(xiàn)帶入一個新高度。 仁化 ? 丹霞山 2 0 0 7 0 4 2 7 1 目 錄 項目總論及可行性研究 旅游地產(chǎn)及發(fā)展前景預(yù)測 項目分析及發(fā)展模式研究 項目定位及整體功能劃分 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務(wù) 1 2 3 4 5 項目投資分析及風(fēng)險提示 6 2 1 項目總論及可行性研究 3 總 論 ?本次提案主要目是就項目發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)方向上取得共識；戰(zhàn)略的層面具有指導(dǎo)意義，形成一定的社會效應(yīng)并能夠可持續(xù)性發(fā)展。 ?圍繞目標(biāo)和難題展開，對項目開發(fā)的理解和城市發(fā)展的高度進(jìn)行思考；同時，接下來還要能落實于具體、系統(tǒng)的執(zhí)行工作，并進(jìn)一步完善和細(xì)化。 ?本項目位于廣東省北部韶關(guān)市仁化縣丹霞山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，借三省八縣之便，承接韶關(guān)城市發(fā)展要求，依托世界丹霞旅游資源，建立綜合一體化的生態(tài)、休閑、度假、商務(wù)居住服務(wù)區(qū)?，F(xiàn)已建立車八嶺、南嶺、丹霞山等 3處國家級自然保護(hù)區(qū)和云髻山、羅坑、大峽谷等 7處省級自然保護(hù)區(qū)，森林覆蓋率 %。 6 韶關(guān)。第一季度，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤比上年同期增長 ％；財政收入增長 ％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長 ％，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入增長 ％，去除價格因素后，實際增長 ％和 ％，分別加快 。 ? 做大做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)全面建設(shè)旅游強(qiáng)市 今年全市旅游行業(yè)的總體工作思路是：按照市委、市政府對全市旅游工作的部署，遵循“政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場運(yùn)作、行業(yè)自律”的原則，實施政府主導(dǎo)戰(zhàn)略、旅游精品戰(zhàn)略、市場開拓戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化政府主導(dǎo)，構(gòu)建大旅游格局；積極培育有實力有規(guī)模的旅游產(chǎn)業(yè)群；建設(shè)游客滿意的魅力旅游城市；構(gòu)建旅游宣傳促銷的新格局為工作目標(biāo)，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)邁上新的臺階。 ? 丹霞山世界文化資源建設(shè) 城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整使這一原為自發(fā)的趨勢在規(guī)劃的條件上獲得市政等基礎(chǔ)建設(shè)及政府傾斜性的政策上更為優(yōu)越的先機(jī)?？勺杂芍涫杖?、閑暇時間和消費(fèi)模式三大促進(jìn)因素共同構(gòu)成了我國休閑度假市場發(fā)展的總體背景。 2023年，僅廣東郊鄉(xiāng)村共接待游客1300余萬人，鄉(xiāng)村旅游總收入逾十億元。相比來說，會議會展和旅游房地產(chǎn)的選擇人數(shù)較少，主要是相比其他旅游項目對普通旅游者的的吸引力不大，特別是旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，尚處于初期。 狹義旅游地產(chǎn)，指為旅游服務(wù)的地產(chǎn)項目。旅游加地產(chǎn)兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型領(lǐng)域，兼具消費(fèi)和投資雙重特性的旅游房地產(chǎn)將成為中國旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 ?資源 項目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價值。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 26 旅游地產(chǎn)第二居所開發(fā) ?良好的經(jīng)濟(jì)背景 人均 GDP超過 5000美元后目標(biāo)客戶有休閑度假時間，追求全新體驗的生活方式和理念。國際性的度假區(qū)，距機(jī)場不超過 1小時車程。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 27 產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā) ?目標(biāo)客戶 擁有高學(xué)歷，年齡 3059歲，有一定的假期，主要購買目的為休憩、休閑、投資。 ?區(qū)位 產(chǎn)權(quán)酒店距離本地城市生活去不大于 4小時車程；異地客戶要求乘坐飛機(jī)能方便到達(dá)。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū) —— 波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)的典范。華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。在 7萬平米燕棲湖、 4萬平米天鵝湖、 8萬平米荔枝林和諦諾山畔，規(guī)劃有沿湖獨(dú)立別墅、 Townhouse、多層、小高層和高層等多種類型的高尚住宅，以及意大利風(fēng)情的商業(yè)街、水岸廣場、鐘樓、會所和沿湖木棧道、湖畔咖啡座等，營造了極具人文氣息的高尚生活。為保住天然景觀，一次次修改方案。 ?規(guī)劃先行 ?環(huán)境優(yōu)先 ?低價拿地 38 芙蓉古城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 芙蓉古城位于成都西郊，遠(yuǎn)離都市喧鬧，獨(dú)擁一處寧靜，又享有成 溫 郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶中的新鮮空氣和生態(tài)環(huán)境。江蘇風(fēng)格、云南風(fēng)格、川西風(fēng)格、臺灣風(fēng)格和日本風(fēng)格建筑在芙蓉古城的和諧互映證明了住宅文明的包羅萬象，并散發(fā)出芬芳個億的生活情韻。 42 功能分區(qū)： [四大人性功能分區(qū) ] 傳統(tǒng)居住區(qū) —— 建筑風(fēng)格多樣，毗鄰生態(tài)觀賞性溫泉，環(huán)境靜雅 文化休閑區(qū) —— 含詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、中心休閑廣場、置信 MBA學(xué)術(shù)中心 特色商業(yè)區(qū) —— 小吃街、手工藝品街、購物超市等 會所酒店區(qū) —— 建生態(tài)豪華會所、星級賓館、博物館等 配套設(shè)計： 博物館 會所 堂、祠、廟宇、私塾、公館 酒店賓館 街道 43 文化：持久的核心競爭力 文化作為旅游地產(chǎn)的鮮明特征之一，芙蓉古城在這方面做得最為出色。 44 45 芙蓉古城畫冊設(shè)計欣 46 芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結(jié) 集古代民居之精髓，融合現(xiàn)代建筑理念。外觀古樸，住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)實用性，采用現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)備，力求合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，達(dá)到現(xiàn)代人的理想生活標(biāo)準(zhǔn)。中坤一地產(chǎn)商的身份直接介入旅游開發(fā)，又以一個地產(chǎn)商的商業(yè)目光發(fā)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)背后的地產(chǎn)前景，是一種全市場化的運(yùn)作。 中坤集團(tuán)一次性取得核心資源旅游開發(fā)土地，加上建設(shè)用地、旅游用地，黟縣乃至整個黃山山下區(qū)的旅游空間被中坤集團(tuán)擴(kuò)大放量。對經(jīng)管類資源，追求的是自然生態(tài)的原生態(tài)保護(hù)控制，對文化遺產(chǎn)性資源，在追求文化生態(tài)的原生態(tài)保護(hù)控制和自然生態(tài)控制的前提下，逐漸建立商業(yè)生態(tài)體系，并將原生態(tài)的優(yōu)質(zhì)稀缺資源、世界遺產(chǎn)性的文化生態(tài)優(yōu)質(zhì)稀缺資源整合，進(jìn)行提升，作為一種旅游吸引物的強(qiáng)力的興趣和強(qiáng)力的拉動，以維系市場。 可作為社區(qū)的核心動力源 創(chuàng)意知本助推型 要求具備豐富的人才儲備，先進(jìn)的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 項目靠近科技員總部基地和云崗信息崗，自身配有大學(xué)，具備發(fā)展條件 可作為社區(qū)的輔助動力源 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 關(guān)聯(lián)度大，“造血”功能強(qiáng)，多選址于區(qū)域性中心城市 項目處于非豐臺區(qū)域中心區(qū)，為生態(tài)旅游區(qū)，無發(fā)展條件 不適宜選用 行政頭雁牽引型 要求政府行政等級高，集聚力強(qiáng)，資金投入量大 項目僅為豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)下的一個發(fā)展區(qū)域，政府等級低，無