【正文】 位置 專業(yè)條件 —— 符合旅游度假的設計方案 資源條件 —— 完善的配套服務與設施 法律條件 —— 合法的產權手續(xù)與時權保證 管理條件 —— 專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理 財務支撐條件 —— 健全的財務制度與監(jiān)督管理體系 營銷條件 —— 專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng) 資金條件 —— 豐富的開發(fā)經驗與開發(fā)實力 網絡條件 —— 健全、便捷的交換網絡 30 旅游地產成功開發(fā)的十大寶典 準確定位 統(tǒng)籌規(guī)劃 發(fā)掘提升 項目創(chuàng)新 注重創(chuàng)意 精心設計 強調文化 先做旅游，后做房產 嘎坡度重視公關工作 整合宣傳炒作 31 旅游地產主流開發(fā)模式 模 塊 4 華僑城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 華僑城市國內從事“旅游 +地產”開發(fā)的先驅者，其屬下的四大主題公園是目前國內最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。 ?環(huán)境 自然環(huán)境有良，在居住品質上實現(xiàn)梯級提升。還需要設置商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點、辦公室、商務中心、通訊等配套設施。但是最短距離應在 80km左右，以便形成適當?shù)沫h(huán)境轉換帶。 ?配套設施 教育設施，高標準的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時范圍內送達的市級大醫(yī)院，購物中心，社區(qū)中心商業(yè)區(qū)，商務服務中心，通訊設施，完備的體育運動、游樂設施，大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等。 25 旅游地產開發(fā)物業(yè)類型 模 塊 2 旅游地產第一居所開發(fā) ?主題 項目建設需要有明確的主題（如高爾夫），圍繞主題進行開發(fā)。旅游地產還以第二階段產品系列、第三階段旅游地產開發(fā)為主，但正向第四階段開發(fā)過渡，單一住宅產品開發(fā)不能夠支持發(fā)展。 18 本項目發(fā)展模式選擇 綜上所述： 我們總的判斷為：在韶關發(fā)展高檔旅游度假項目具有一定的市場潛力，且具備較好的資源優(yōu)勢和市場競爭力 ?從目前韶關的酒店和會務市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，都存在尚未被滿足的潛在市場，且市場空間較大 ?本地房地產市場發(fā)展勢頭良好，有支撐高檔樓盤的消費群體和購買能力 ?丹霞山資源山景和本項目附加開發(fā)的主題的旅游資源 ?本身具備較深厚的文化、歷史底蘊，地方文化特色鮮明 ?從本地市場看，還不存在與本項目相競爭和抗衡的供給主體 ?與周邊市場比較，本項目也具備一定的資源優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，性價比高 19 2 旅游地產及發(fā)展前景預測 20 認 識 旅 游 地 產 模 塊 1 何為旅游地產 以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設計、開發(fā)建設、專業(yè)策劃、市場營銷、網絡管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產業(yè)相結合的一個全新產業(yè)模式。 消費者旅游偏好調查 因素 交通 自然風景 文化氛圍 服務態(tài)度 娛樂設施 價格 接待設施 人數(shù)比例 % % % % % % % 一半以上的被調查者選擇了自然風景，可見觀光游覽還是主要的旅游目的；交通排在第二說明人們對出游距離和出游的便利性還是很在意的 12 人們對休閑度假類的旅游項目是比較青睞的，這也符合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢即從觀光游覽逐步向休閑度假轉變，特別是對郊區(qū)旅游而言；對生態(tài)環(huán)境類項目的肯定者人數(shù)也較多，說明都市人還是比較向往自然生態(tài)環(huán)境；其次是文化古跡類，說明人們對旅游的文化內涵很關注；探險拓展和娛樂項目的比例相當，這類項目對于年輕人的吸引力應是很大的；農業(yè)觀光也有需求，對于開展民俗旅游、家庭旅館、生態(tài)農業(yè)園區(qū)等也會有相應市場。 珠三角的休閑旅游尤其是廣東西北部旅游日益發(fā)展，而對自然風景的觀光和休閑感興趣的占絕對優(yōu)勢，自然山野郊區(qū)特別是山區(qū)已經成為各類人員周末休閑、觀光、度假的主要區(qū)域 。 對于中國而言，經濟的增長和生活觀念的轉型正在培育著一個無論是在規(guī)模上還是在結構上都不可忽視的休閑市場。韶關三省交匯，以旅游為核心，逐步形成特色化、網絡化的區(qū)域（城市）空間格局。全市經濟結構明顯優(yōu)化，三大產業(yè)結構比例為 ∶ ∶ ，與 2023年相比，二、三產業(yè)比重進一步提高；作為一個典型的山區(qū)市，財政總收入達到 ， 2023年至 2023年累計上劃中央和省稅收收入 。經濟運行效益比較好，居民收入增長加快。1988年以來，丹霞山分別被評為國家風景名勝區(qū)、國家級地質地貌自然保護區(qū)、國家 4A級旅游區(qū)、國家地質公園和世界地質公園。 韶關山川秀美，生態(tài)無限。 城市發(fā)展 發(fā)展商目標 產業(yè)升級 生活方式體驗 創(chuàng)新旅游模式開發(fā) 區(qū)域綜合價值鏈 項目價值 ＋ ＋ 4 項目背景 ?區(qū)域經濟及房地產發(fā)展已步入了一個新的時代機遇；十一五規(guī)劃更是將韶關在珠三角的發(fā)展趨勢及其核心競爭力的表現(xiàn)帶入一個新高度。 仁化 ? 丹霞山 2 0 0 7 0 4 2 7 1 目 錄 項目總論及可行性研究 旅游地產及發(fā)展前景預測 項目分析及發(fā)展模式研究 項目定位及整體功能劃分 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務 1 2 3 4 5 項目投資分析及風險提示 6 2 1 項目總論及可行性研究 3 總 論 ?本次提案主要目是就項目發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)方向上取得共識；戰(zhàn)略的層面具有指導意義，形成一定的社會效應并能夠可持續(xù)性發(fā)展。 ?圍繞目標和難題展開，對項目開發(fā)的理解和城市發(fā)展的高度進行思考；同時，接下來還要能落實于具體、系統(tǒng)的執(zhí)行工作，并進一步完善和細化。 ?本項目位于廣東省北部韶關市仁化縣丹霞山風景區(qū)內，借三省八縣之便，承接韶關城市發(fā)展要求，依托世界丹霞旅游資源，建立綜合一體化的生態(tài)、休閑、度假、商務居住服務區(qū)?，F(xiàn)已建立車八嶺、南嶺、丹霞山等 3處國家級自然保護區(qū)和云髻山、羅坑、大峽谷等 7處省級自然保護區(qū)，森林覆蓋率 %。 6 韶關。第一季度，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤比上年同期增長 ％；財政收入增長 ％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長 ％，農村居民人均現(xiàn)金收入增長 ％，去除價格因素后，實際增長 ％和 ％，分別加快 。 ? 做大做強旅游產業(yè)全面建設旅游強市 今年全市旅游行業(yè)的總體工作思路是：按照市委、市政府對全市旅游工作的部署，遵循“政府主導、企業(yè)主體、市場運作、行業(yè)自律”的原則，實施政府主導戰(zhàn)略、旅游精品戰(zhàn)略、市場開拓戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，強化政府主導，構建大旅游格局；積極培育有實力有規(guī)模的旅游產業(yè)群；建設游客滿意的魅力旅游城市；構建旅游宣傳促銷的新格局為工作目標，推進旅游產業(yè)邁上新的臺階。 ? 丹霞山世界文化資源建設 城市空間結構的調整使這一原為自發(fā)的趨勢在規(guī)劃的條件上獲得市政等基礎建設及政府傾斜性的政策上更為優(yōu)越的先機?？勺杂芍涫杖搿㈤e暇時間和消費模式三大促進因素共同構成了我國休閑度假市場發(fā)展的總體背景。 2023年，僅廣東郊鄉(xiāng)村共接待游客1300余萬人，鄉(xiāng)村旅游總收入逾十億元。相比來說，會議會展和旅游房地產的選擇人數(shù)較少，主要是相比其他旅游項目對普通旅游者的的吸引力不大，特別是旅游房地產的發(fā)展，尚處于初期。 狹義旅游地產，指為旅游服務的地產項目。旅游加地產兩個黃金產業(yè)的交叉型領域，兼具消費和投資雙重特性的旅游房地產將成為中國旅游業(yè)、房地產業(yè)發(fā)展的一個新經濟增長點。 ?資源 項目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價值。 第一居所 第二居所 產權酒店 商務度假 26 旅游地產第二居所開發(fā) ?良好的經濟背景 人均 GDP超過 5000美元后目標客戶有休閑度假時間，追求全新體驗的生活方式和理念。國際性的度假區(qū)，距機場不超過 1小時車程。 第一居所 第二居所 產權酒店 商務度假 27 產權酒店開發(fā) ?目標客戶 擁有高學歷，年齡 3059歲，有一定的假期，主要購買目的為休憩、休閑、投資。 ?區(qū)位 產權酒店距離本地城市生活去不大于 4小時車程；異地客戶要求乘坐飛機能方便到達。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū) —— 波托菲諾意大利風情小鎮(zhèn)，更被視為國內主題社區(qū)開發(fā)的典范。華僑城的房地產項目都是圍繞主題公園來做的。在 7萬平米燕棲湖、 4萬平米天鵝湖、 8萬平米荔枝林和諦諾山畔，規(guī)劃有沿湖獨立別墅、 Townhouse、多層、小高層和高層等多種類型的高尚住宅，以及意大利風情的商業(yè)街、水岸廣場、鐘樓、會所和沿湖木棧道、湖畔咖啡座等，營造了極具人文氣息的高尚生活。為保住天然景觀，一次次修改方案。 ?規(guī)劃先行 ?環(huán)境優(yōu)先 ?低價拿地 38 芙蓉古城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 芙蓉古城位于成都西郊，遠離都市喧鬧，獨擁一處寧靜，又享有成 溫 郫國家級生態(tài)農業(yè)保護帶中的新鮮空氣和生態(tài)環(huán)境。江蘇風格、云南風格、川西風格、臺灣風格和日本風格建筑在芙蓉古城的和諧互映證明了住宅文明的包羅萬象，并散發(fā)出芬芳個億的生活情韻。 42 功能分區(qū)： [四大人性功能分區(qū) ] 傳統(tǒng)居住區(qū) —— 建筑風格多樣，毗鄰生態(tài)觀賞性溫泉，環(huán)境靜雅 文化休閑區(qū) —— 含詩書畫社、青少年素質教育中心、中心休閑廣場、置信 MBA學術中心 特色商業(yè)區(qū) —— 小吃街、手工藝品街、購物超市等 會所酒店區(qū) —— 建生態(tài)豪華會所、星級賓館、博物館等 配套設計： 博物館 會所 堂、祠、廟宇、私塾、公館 酒店賓館 街道 43 文化：持久的核心競爭力 文化作為旅游地產的鮮明特征之一，芙蓉古城在這方面做得最為出色。 44 45 芙蓉古城畫冊設計欣 46 芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結 集古代民居之精髓，融合現(xiàn)代建筑理念。外觀古樸，住宅內部強調實用性，采用現(xiàn)代智能配套等相關設備，力求合乎現(xiàn)代人生活習慣，達到現(xiàn)代人的理想生活標準。中坤一地產商的身份直接介入旅游開發(fā)，又以一個地產商的商業(yè)目光發(fā)現(xiàn)旅游產業(yè)背后的地產前景，是一種全市場化的運作。 中坤集團一次性取得核心資源旅游開發(fā)土地，加上建設用地、旅游用地，黟縣乃至整個黃山山下區(qū)的旅游空間被中坤集團擴大放量。對經管類資源，追求的是自然生態(tài)的原生態(tài)保護控制，對文化遺產性資源，在追求文化生態(tài)的原生態(tài)保護控制和自然生態(tài)控制的前提下，逐漸建立商業(yè)生態(tài)體系，并將原生態(tài)的優(yōu)質稀缺資源、世界遺產性的文化生態(tài)優(yōu)質稀缺資源整合，進行提升，作為一種旅游吸引物的強力的興趣和強力的拉動，以維系市場。 可作為社區(qū)的核心動力源 創(chuàng)意知本助推型 要求具備豐富的人才儲備，先進的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 項目靠近科技員總部基地和云崗信息崗，自身配有大學，具備發(fā)展條件 可作為社區(qū)的輔助動力源 規(guī)模商務主導型 關聯(lián)度大，“造血”功能強，多選址于區(qū)域性中心城市 項目處于非豐臺區(qū)域中心區(qū)，為生態(tài)旅游區(qū)，無發(fā)展條件 不適宜選用 行政頭雁牽引型 要求政府行政等級高，集聚力強，資金投入量大 項目僅為豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)下的一個發(fā)展區(qū)域，政府等級低，無