【文章內(nèi)容簡介】 區(qū) —— 含詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、中心休閑廣場、置信 MBA學(xué)術(shù)中心 特色商業(yè)區(qū) —— 小吃街、手工藝品街、購物超市等 會(huì)所酒店區(qū) —— 建生態(tài)豪華會(huì)所、星級(jí)賓館、博物館等 配套設(shè)計(jì)： 博物館 會(huì)所 堂、祠、廟宇、私塾、公館 酒店賓館 街道 43 文化：持久的核心競爭力 文化作為旅游地產(chǎn)的鮮明特征之一，芙蓉古城在這方面做得最為出色。對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行了詳盡的布局，讓多種文化根植于小區(qū)內(nèi)，使其一磚一瓦都透露出歷史的、文化的深沉地運(yùn)。 飲食文化 童趣文化 天府街市文化 茶文化 水文化 民風(fēng)民俗文化 地域文化 銷售方式： 全息營銷模式 —— 樣板小區(qū) 主體為川西民居院落、江蘇民居院落、云南民居院落、唐風(fēng)建筑院落四大住宅組團(tuán)，同時(shí)布置美食街、傳統(tǒng)工藝品街等。特邀成都七位本土知名畫家創(chuàng)作巨幅《芙蓉古城俯瞰全圖》，將形象展示古城蓋帽，體現(xiàn)老成都的街市及院落意境，用于銷售展示說明。 44 45 芙蓉古城畫冊(cè)設(shè)計(jì)欣 46 芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結(jié) 集古代民居之精髓，融合現(xiàn)代建筑理念。芙蓉古城地處郊區(qū)，以其秀麗獨(dú)特的風(fēng)景和古典建筑形成了生態(tài)的旅游資源，不但克服了地形，而且將旅游和居住很好地結(jié)合起來，開創(chuàng)了成都旅游居住的新理念。 古為今用，洋為中用。通過對(duì)中國傳統(tǒng)民居的深入剖析，仿古而不復(fù)顧，在現(xiàn)代建筑中，融入中國的傳統(tǒng)文化。外觀古樸，住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，采用現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)備，力求合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，達(dá)到現(xiàn)代人的理想生活標(biāo)準(zhǔn)。 投資八百萬元，占地 40畝的芙蓉古城意景小區(qū)，作為 680畝芙蓉古城項(xiàng)目的實(shí)驗(yàn)室，這種營銷模式的創(chuàng)新開全國房地產(chǎn)之先河，對(duì)于本地房地產(chǎn)開發(fā)具有時(shí)代的意義，營銷模式的不斷創(chuàng)新有效滿足了消費(fèi)者的需求，引領(lǐng)著成都住房消費(fèi)時(shí)尚。 ?理念創(chuàng)新 ?設(shè)計(jì)創(chuàng)新 ?營銷創(chuàng)新 47 中坤模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 一種保護(hù)、開發(fā)、利用的模式 策劃、包裝未開發(fā)的旅游資源，待景區(qū)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)再介入地產(chǎn)配套服務(wù)。 48 中坤模式核心競爭力解讀 中坤模式 =優(yōu)質(zhì)稀缺資源 +土地供應(yīng)利用 =可持續(xù)增值的旅游地產(chǎn)優(yōu)勢 中坤模式其實(shí)是一種舊城改造、古城保護(hù)和旅游、房地產(chǎn)相結(jié)合的模式。中坤一地產(chǎn)商的身份直接介入旅游開發(fā)，又以一個(gè)地產(chǎn)商的商業(yè)目光發(fā)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)背后的地產(chǎn)前景，是一種全市場化的運(yùn)作。（有別于周莊、麗江的開發(fā)模式，由政府出面搭建旅游平臺(tái)，企業(yè)出資進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的半市場化運(yùn)作） 49 中坤模式核心競爭力解讀 以黃山宏村為例，由內(nèi)圈到外圈的戰(zhàn)略模型 景區(qū) +土地 =雙重優(yōu)勢造就區(qū)域龍頭黟縣乃至整個(gè)黃山山下區(qū)域旅游空間和地產(chǎn)被擴(kuò)大放量 確立在區(qū)域中的旅游地產(chǎn)綜合優(yōu)勢，區(qū)域市場空間的擴(kuò)大 /旅游活力的增加和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng) 以宏村為中心的別墅湖 /南屏關(guān)麓 /水坑等地區(qū)景區(qū)資源及旅游開發(fā)用土地的取得 核心資源的外圍空間資源旅游地產(chǎn)土地資源的控制性開發(fā)利用 以宏村為中心的生態(tài)環(huán)境營造 對(duì)核心資源的生態(tài)及空間保護(hù)控制等 宏村 世界文化遺產(chǎn)資源 50 中坤集團(tuán)的戰(zhàn)略基本上奉行從“內(nèi)圈到外圈”的模式。以宏村為例， ?首先取得了宏村的總體保護(hù)經(jīng)營權(quán)， ?進(jìn)而把宏村升班為世界文化遺產(chǎn)。 ?然后對(duì)以宏村為中心的整個(gè)黃山山下區(qū)整體的資源環(huán)境，包括生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境進(jìn)行了整體的改造和提升，形成以宏村為中心的系列項(xiàng)目，包括奇墅湖項(xiàng)目、世界文化遺產(chǎn)拓展項(xiàng)目南屏、關(guān)麓、包括《臥虎藏龍》拍攝地木坑竹海等景區(qū)。 中坤集團(tuán)一次性取得核心資源旅游開發(fā)土地，加上建設(shè)用地、旅游用地，黟縣乃至整個(gè)黃山山下區(qū)的旅游空間被中坤集團(tuán)擴(kuò)大放量。 51 宏村，古稱弘村，位于黃山西南麓，距黟縣縣城 11公里，是古黟桃花源里一座奇特的牛形古村落。 關(guān)麓，黃山腳下的黟縣素有“小桃源”之稱，相傳東晉大詩人陶淵明在《桃花源記》中描繪的“世外桃源”，其創(chuàng)作素材就源自黟縣。 52 自然生態(tài)、文化生態(tài)和商業(yè)生態(tài)的復(fù)合型價(jià)值鏈 中坤模式的價(jià)值鏈：原生態(tài)理論 自然生態(tài) /文化生態(tài) /商業(yè)生態(tài)的完美復(fù)合 旅游地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)旅游地產(chǎn)行業(yè)，它應(yīng)該具有怎樣的一個(gè)價(jià)值鏈體系？ 企業(yè)或項(xiàng)目的起始狀態(tài) 企業(yè)或項(xiàng)目多生態(tài)的多次良性復(fù)合 企業(yè)或項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值鏈構(gòu)建的良性形成 53 面對(duì)開發(fā)項(xiàng)目，中坤首先沿著這兩條軸線（自然生態(tài)、文化生態(tài)）的保護(hù)控制、改造。對(duì)經(jīng)管類資源，追求的是自然生態(tài)的原生態(tài)保護(hù)控制，對(duì)文化遺產(chǎn)性資源，在追求文化生態(tài)的原生態(tài)保護(hù)控制和自然生態(tài)控制的前提下，逐漸建立商業(yè)生態(tài)體系，并將原生態(tài)的優(yōu)質(zhì)稀缺資源、世界遺產(chǎn)性的文化生態(tài)優(yōu)質(zhì)稀缺資源整合，進(jìn)行提升，作為一種旅游吸引物的強(qiáng)力的興趣和強(qiáng)力的拉動(dòng)，以維系市場。 建立中坤式的旅游商業(yè)生態(tài)體系，會(huì)發(fā)生化合反應(yīng)。經(jīng)過幾個(gè)輪次、幾個(gè)周期的相互作用，商業(yè)生態(tài)的建立和商業(yè)效益的不斷產(chǎn)生，對(duì)自然生態(tài)和文化生態(tài)的再造和提升亦會(huì)有所追加，最終經(jīng)過多次良性中和，使項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值鏈得以良性循環(huán)。 54 3 項(xiàng)目分析及發(fā)展模式研究 55 社區(qū)發(fā)展模式研究 發(fā)展模式組合類型 類型 主題 典型案例 主題功能引擎型 會(huì)展主題 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū) 物流主題 北京物流港 教育培訓(xùn)主題 廣州大學(xué)城 創(chuàng)意知本助推型 生產(chǎn)創(chuàng)意助推 北京中關(guān)村 文化創(chuàng)意助推 北京“ 798”藝術(shù)區(qū) 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 核心商務(wù) 上海浦東新區(qū) 商務(wù)花園 北京豐臺(tái)總部基地 行政頭雁牽引型 青島東部新區(qū) 沈陽渾南新區(qū) 魅力事件營銷型 昆明園博會(huì) 博鰲亞洲論壇 時(shí)尚生活標(biāo)桿型 餐飲休閑文化 上海新天地 標(biāo)志性建筑 巴黎德方斯“新凱旋門” 時(shí)尚核心 長沙世界之窗影視基地 主題娛樂增值型 主題公園 華僑城 度假勝地 麗江 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 西安高新區(qū) 蘇州工業(yè)園 本項(xiàng)目選取的標(biāo)準(zhǔn)為： 空白性、補(bǔ)缺性和利用自身資源優(yōu)勢 56 動(dòng)力源類型 核心因素 項(xiàng)目適宜性分析 項(xiàng)目核心動(dòng)力源選擇 主題功能引擎型 功能引擎關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)力強(qiáng)，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對(duì)獨(dú)立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高 項(xiàng)目處于城市功能拓展區(qū)，起著鼓勵(lì)人口和工業(yè)遷移新區(qū)的責(zé)任，需要選擇主題功能達(dá)成效果。 可作為社區(qū)的核心動(dòng)力源 創(chuàng)意知本助推型 要求具備豐富的人才儲(chǔ)備，先進(jìn)的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 項(xiàng)目靠近科技員總部基地和云崗信息崗，自身配有大學(xué)，具備發(fā)展條件 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 關(guān)聯(lián)度大，“造血”功能強(qiáng)，多選址于區(qū)域性中心城市 項(xiàng)目處于非豐臺(tái)區(qū)域中心區(qū)，為生態(tài)旅游區(qū)，無發(fā)展條件 不適宜選用 行政頭雁牽引型 要求政府行政等級(jí)高，集聚力強(qiáng)，資金投入量大 項(xiàng)目僅為豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)下的一個(gè)發(fā)展區(qū)域，政府等級(jí)低，無聚集力 不適宜選用 魅力事件營銷型 要求魅力事件的社會(huì)影響力強(qiáng)，受關(guān)注度高，容易獲得政府政策及資金的支持 項(xiàng)目目前無可借勢的重要事件，需要自己依據(jù)自身特色創(chuàng)造事件 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 時(shí)尚生活標(biāo)桿型 注入聚集人氣的時(shí)尚魅力元素，提升區(qū)域形象 社區(qū)通過時(shí)尚文化可帶旺人氣，增加人流 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 主題娛樂增值型 要求用地規(guī)模、投資大、生命周期短，見效期長，后期運(yùn)營成本高，市場輻射范圍及消費(fèi)力要求高 享有豐富的旅游休閑資源，可為社區(qū)樹立形象，提升價(jià)值 可作為社區(qū)的輔助動(dòng)力源 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 依托發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動(dòng)力資源 豐臺(tái)總部基地規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)引導(dǎo) 不適宜選用 社區(qū)核心動(dòng)力源適宜性分析 57 社區(qū)核心動(dòng)力源的選擇 基于社區(qū)的前述分析及國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為 休閑旅游主題功能引擎型將是社區(qū)啟動(dòng)區(qū)具有“造血”機(jī)能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、酒店、商業(yè)、商務(wù)等配套和衍生功能，從而保持社區(qū)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)動(dòng)力。 功能體系 啟動(dòng)點(diǎn) 核心功能 衍生功能 星級(jí)酒店 會(huì)展 商業(yè) 商務(wù) 居住 社區(qū) 功能體系核心功能 衍生功能旅游 58 項(xiàng)目發(fā)展方向 綜合以上分析，可以確定項(xiàng)目的發(fā)展方向如下： ? 實(shí)行整體開發(fā)指導(dǎo)原則，規(guī)劃先行，確保生態(tài)環(huán)境不被破壞，使人與自然完美共存； ? 以城鎮(zhèn)開發(fā)為主題的多元化文化產(chǎn)業(yè)與體驗(yàn)型旅游產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向； (吻合政府對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃要求 ) ? 差異化主題概念選取方向： （ 1）國內(nèi)其他區(qū)域有成功操作案例，而韶關(guān)區(qū)域尚未有的主題概念。 （ 2）國內(nèi)尚無而在外國操作較為成功的具有一定特色的主題概念。 59 產(chǎn)業(yè) 老人 醫(yī)療 旅游 商業(yè) 文化 農(nóng)牧業(yè) 會(huì)展 娛樂 體育 商務(wù) 創(chuàng)意 虛擬經(jīng)濟(jì) 旅游開發(fā) 養(yǎng)老 居住 度假 綜合醫(yī)院 ?？崎T診 療養(yǎng) 心理健康 探險(xiǎn) 水上運(yùn)動(dòng) 自然風(fēng)光 主題公園 社區(qū)商業(yè) 旅游商業(yè) 特色商業(yè) Mall 酒吧 餐飲 佛教文化 貢品文化 八一電影 民俗風(fēng)情 采摘 景觀 自種 圈養(yǎng) 垂釣 吃住 博物館 展廳 會(huì)議 演藝 劇院 夜總會(huì) 溫泉浴 嘉年華 漂流 爬山 滑雪 滑冰 賽馬 游艇 滑翔 野戰(zhàn) 高爾夫 拓展 企業(yè)會(huì)館 寫字樓 酒店 動(dòng)漫 藝術(shù) 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目發(fā)展模式下的功能延伸 60 項(xiàng)目發(fā)展方向思考 根據(jù)市場調(diào)研，本項(xiàng)目在眾多的單一發(fā)展方向中沒有一個(gè)具有領(lǐng)航優(yōu)勢的突出功能（唯一性），因此要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化，唯有突破區(qū)域走復(fù)合型開發(fā)模式（混合性消費(fèi)）。 C59 59 …… 但是，在眾多的排列組合中，如何找到適應(yīng)市場并具備核心競爭力的功能組合成為項(xiàng)目發(fā)展方向思考的關(guān)鍵所在 61 本項(xiàng)目發(fā)展功能劃分 功能劃分原則： 第一， 整個(gè)城區(qū)建設(shè)內(nèi)不同區(qū)域都有特定主題（主題化）， 第二， 城區(qū)結(jié)合了多種不同的消費(fèi)方式（混合消費(fèi)）； 第三， 營造城區(qū)特定的社區(qū)文化和社區(qū)經(jīng)營管理模式（自我造血）； 第四， 各個(gè)功能組團(tuán)都是城區(qū)有效的肌理步驟，適應(yīng)國際化發(fā)展需求（參與性）。 —— 建立一種社會(huì)秩序