【正文】 著密切的關(guān)聯(lián)，從另一方面來說，一個居住小區(qū)應(yīng)該在充分保持自己特色的同時，又能有機的成為大區(qū)的一部分并保持和諧的關(guān)系。 整體定位可以概括為 ：4大功能組團、 3大管理區(qū)域、 5個項目公司進(jìn)行 3期開發(fā) 86 1. 度假酒店 2. 會議中心 3. 康體休閑中心 4. 度假別墅（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 5. 度假公寓（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 6. 丹霞生態(tài)自然博物館 7. 探險運動中心（溯源、登山俱樂部） 8. 運動中心（網(wǎng)球場、卡丁車、保齡球場等） 9. 世界浴文化 10. 主題別墅或酒吧（未來） 11. 特色別墅（度假用） 12. 美食天地（酒店內(nèi)、酒店外、海邊） 13. 商業(yè)街以及商業(yè)配套 主要物業(yè)組合 87 綜合來看，項目的各項功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也能滿足商務(wù)會議群體的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境 主要物業(yè)組合 88 酒店是一個綜合型、跨區(qū)域的建筑體。巴厘島不僅天然景色優(yōu)美迷人，其文化和社會風(fēng)俗習(xí)慣的豐富多彩也馳名于世。 形式：主題商務(wù)的平臺營造 提煉私人酒店的主題概念，完善原有社區(qū)及會所設(shè)施，通過商務(wù)酒店的設(shè)置提高項目檔次及服務(wù)水平 77 項目定位核心功能劃分 依托在自然生態(tài)的環(huán)境中 教育：持續(xù)發(fā)展 自我完善 文化：回歸本真 探索未來 體育：本性追求 探險精神 ?? 釋放 探索 回歸 溝通 relax explore recurrence mmunicate 全人類在物質(zhì)到精神上的雙重追求，是新城市生活的內(nèi)涵 打造適應(yīng)中國國情和韶關(guān)發(fā)展需求，同時滿足人類共同追求的宜居空間。 項目 SWOT分析戰(zhàn)略發(fā)展 66 4 項目定位及整體功能劃分 67 項目價值梳理 核心價值理解： 基于地段價值的“無限”放大的種種可能 仁化 ?抓住城市發(fā)展改善的機遇，炒作項目。 第二，毗鄰吸引（ ADJACENT ATTRACTION）原理有關(guān)，這個原理的意思是“若放在一起，最不相似的物體也能相互支持”。 54 3 項目分析及發(fā)展模式研究 55 社區(qū)發(fā)展模式研究 發(fā)展模式組合類型 類型 主題 典型案例 主題功能引擎型 會展主題 廣州琶洲會展中心區(qū) 物流主題 北京物流港 教育培訓(xùn)主題 廣州大學(xué)城 創(chuàng)意知本助推型 生產(chǎn)創(chuàng)意助推 北京中關(guān)村 文化創(chuàng)意助推 北京“ 798”藝術(shù)區(qū) 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 核心商務(wù) 上海浦東新區(qū) 商務(wù)花園 北京豐臺總部基地 行政頭雁牽引型 青島東部新區(qū) 沈陽渾南新區(qū) 魅力事件營銷型 昆明園博會 博鰲亞洲論壇 時尚生活標(biāo)桿型 餐飲休閑文化 上海新天地 標(biāo)志性建筑 巴黎德方斯“新凱旋門” 時尚核心 長沙世界之窗影視基地 主題娛樂增值型 主題公園 華僑城 度假勝地 麗江 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 西安高新區(qū) 蘇州工業(yè)園 本項目選取的標(biāo)準(zhǔn)為： 空白性、補缺性和利用自身資源優(yōu)勢 56 動力源類型 核心因素 項目適宜性分析 項目核心動力源選擇 主題功能引擎型 功能引擎關(guān)聯(lián)度大，帶動力強，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對獨立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高 項目處于城市功能拓展區(qū)，起著鼓勵人口和工業(yè)遷移新區(qū)的責(zé)任，需要選擇主題功能達(dá)成效果。 ?然后對以宏村為中心的整個黃山山下區(qū)整體的資源環(huán)境，包括生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境進(jìn)行了整體的改造和提升，形成以宏村為中心的系列項目，包括奇墅湖項目、世界文化遺產(chǎn)拓展項目南屏、關(guān)麓、包括《臥虎藏龍》拍攝地木坑竹海等景區(qū)。通過對中國傳統(tǒng)民居的深入剖析，仿古而不復(fù)顧，在現(xiàn)代建筑中，融入中國的傳統(tǒng)文化。 目標(biāo)客戶定位： 對老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人，同時包括其他注重“ 5+2”生活模式，追求個性生存狀態(tài)的都市人群等。 20世紀(jì)80年代深圳劃出這一片安置歸國華僑并招商引資開發(fā)建設(shè)。波托菲諾位于華僑城西北部，占地面積 80萬平方米，總建筑面積 108萬平方米。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 29 旅 游 地 產(chǎn) 開 發(fā) 要 點 模 塊 3 旅游地產(chǎn)項目十大要素 概念基礎(chǔ)條件 —— 旅游特征的自然環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施 —— 便利的交通與地理位置 專業(yè)條件 —— 符合旅游度假的設(shè)計方案 資源條件 —— 完善的配套服務(wù)與設(shè)施 法律條件 —— 合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時權(quán)保證 管理條件 —— 專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理 財務(wù)支撐條件 —— 健全的財務(wù)制度與監(jiān)督管理體系 營銷條件 —— 專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng) 資金條件 —— 豐富的開發(fā)經(jīng)驗與開發(fā)實力 網(wǎng)絡(luò)條件 —— 健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò) 30 旅游地產(chǎn)成功開發(fā)的十大寶典 準(zhǔn)確定位 統(tǒng)籌規(guī)劃 發(fā)掘提升 項目創(chuàng)新 注重創(chuàng)意 精心設(shè)計 強調(diào)文化 先做旅游，后做房產(chǎn) 嘎坡度重視公關(guān)工作 整合宣傳炒作 31 旅游地產(chǎn)主流開發(fā)模式 模 塊 4 華僑城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 華僑城市國內(nèi)從事“旅游 +地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。還需要設(shè)置商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點、辦公室、商務(wù)中心、通訊等配套設(shè)施。 ?配套設(shè)施 教育設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時范圍內(nèi)送達(dá)的市級大醫(yī)院，購物中心，社區(qū)中心商業(yè)區(qū)，商務(wù)服務(wù)中心，通訊設(shè)施，完備的體育運動、游樂設(shè)施，大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等。旅游地產(chǎn)還以第二階段產(chǎn)品系列、第三階段旅游地產(chǎn)開發(fā)為主，但正向第四階段開發(fā)過渡，單一住宅產(chǎn)品開發(fā)不能夠支持發(fā)展。 消費者旅游偏好調(diào)查 因素 交通 自然風(fēng)景 文化氛圍 服務(wù)態(tài)度 娛樂設(shè)施 價格 接待設(shè)施 人數(shù)比例 % % % % % % % 一半以上的被調(diào)查者選擇了自然風(fēng)景，可見觀光游覽還是主要的旅游目的；交通排在第二說明人們對出游距離和出游的便利性還是很在意的 12 人們對休閑度假類的旅游項目是比較青睞的，這也符合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢即從觀光游覽逐步向休閑度假轉(zhuǎn)變，特別是對郊區(qū)旅游而言；對生態(tài)環(huán)境類項目的肯定者人數(shù)也較多，說明都市人還是比較向往自然生態(tài)環(huán)境；其次是文化古跡類，說明人們對旅游的文化內(nèi)涵很關(guān)注；探險拓展和娛樂項目的比例相當(dāng)，這類項目對于年輕人的吸引力應(yīng)是很大的；農(nóng)業(yè)觀光也有需求，對于開展民俗旅游、家庭旅館、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等也會有相應(yīng)市場。 對于中國而言，經(jīng)濟的增長和生活觀念的轉(zhuǎn)型正在培育著一個無論是在規(guī)模上還是在結(jié)構(gòu)上都不可忽視的休閑市場。全市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ∶ ∶ ，與 2023年相比，二、三產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步提高；作為一個典型的山區(qū)市，財政總收入達(dá)到 ， 2023年至 2023年累計上劃中央和省稅收收入 。1988年以來，丹霞山分別被評為國家風(fēng)景名勝區(qū)、國家級地質(zhì)地貌自然保護區(qū)、國家 4A級旅游區(qū)、國家地質(zhì)公園和世界地質(zhì)公園。 城市發(fā)展 發(fā)展商目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)升級 生活方式體驗 創(chuàng)新旅游模式開發(fā) 區(qū)域綜合價值鏈 項目價值 ＋ ＋ 4 項目背景 ?區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展已步入了一個新的時代機遇；十一五規(guī)劃更是將韶關(guān)在珠三角的發(fā)展趨勢及其核心競爭力的表現(xiàn)帶入一個新高度。 ?圍繞目標(biāo)和難題展開，對項目開發(fā)的理解和城市發(fā)展的高度進(jìn)行思考；同時，接下來還要能落實于具體、系統(tǒng)的執(zhí)行工作，并進(jìn)一步完善和細(xì)化?，F(xiàn)已建立車八嶺、南嶺、丹霞山等 3處國家級自然保護區(qū)和云髻山、羅坑、大峽谷等 7處省級自然保護區(qū)，森林覆蓋率 %。第一季度，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤比上年同期增長 ％；財政收入增長 ％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長 ％，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入增長 ％，去除價格因素后，實際增長 ％和 ％，分別加快 。 ? 丹霞山世界文化資源建設(shè) 城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整使這一原為自發(fā)的趨勢在規(guī)劃的條件上獲得市政等基礎(chǔ)建設(shè)及政府傾斜性的政策上更為優(yōu)越的先機。 2023年，僅廣東郊鄉(xiāng)村共接待游客1300余萬人，鄉(xiāng)村旅游總收入逾十億元。 狹義旅游地產(chǎn)，指為旅游服務(wù)的地產(chǎn)項目。 ?資源 項目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價值。國際性的度假區(qū)，距機場不超過 1小時車程。 ?區(qū)位 產(chǎn)權(quán)酒店距離本地城市生活去不大于 4小時車程；異地客戶要求乘坐飛機能方便到達(dá)。華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。為保住天然景觀，一次次修改方案。江蘇風(fēng)格、云南風(fēng)格、川西風(fēng)格、臺灣風(fēng)格和日本風(fēng)格建筑在芙蓉古城的和諧互映證明了住宅文明的包羅萬象，并散發(fā)出芬芳個億的生活情韻。 44 45 芙蓉古城畫冊設(shè)計欣 46 芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結(jié) 集古代民居之精髓，融合現(xiàn)代建筑理念。中坤一地產(chǎn)商的身份直接介入旅游開發(fā)，又以一個地產(chǎn)商的商業(yè)目光發(fā)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)背后的地產(chǎn)前景，是一種全市場化的運作。對經(jīng)管類資源，追求的是自然生態(tài)的原生態(tài)保護控制，對文化遺產(chǎn)性資源，在追求文化生態(tài)的原生態(tài)保護控制和自然生態(tài)控制的前提下，逐漸建立商業(yè)生態(tài)體系，并將原生態(tài)的優(yōu)質(zhì)稀缺資源、世界遺產(chǎn)性的文化生態(tài)優(yōu)質(zhì)稀缺資源整合，進(jìn)行提升，作為一種旅游吸引物的強力的興趣和強力的拉動，以維系市場。 C59 59 …… 但是，在眾多的排列組合中，如何找到適應(yīng)市場并具備核心競爭力的功能組合成為項目發(fā)展方向思考的關(guān)鍵所在 61 本項目發(fā)展功能劃分 功能劃分原則： 第一， 整個城區(qū)建設(shè)內(nèi)不同區(qū)域都有特定主題（主題化）， 第二， 城區(qū)結(jié)合了多種不同的消費方式（混合消費）； 第三， 營造城區(qū)特定的社區(qū)文化和社區(qū)經(jīng)營管理模式（自我造血）； 第四， 各個功能組團都是城區(qū)有效的肌理步驟，適應(yīng)國際化發(fā)展需求（參與性）。 ?合理制定開發(fā)運營周期，規(guī)避政策及其他風(fēng)險。 ?高級商務(wù)交流公關(guān)場所。 韶關(guān)市的“新城市名片” —— 最具嶺南特色的主題休閑社區(qū) 76 物業(yè)整體定位構(gòu)成 締造酒店 １ ２ ３ ４ 80 成功案例借鑒 主題旅游或主題城鎮(zhèn) 1. 迪斯尼樂園 迪斯尼樂園的成功，從此改寫了歷史，這種主題樂園（ Theme Park）的模式，也成為新興的旅游休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)營型態(tài)。充分利用填海來發(fā)展內(nèi)陸空間。另外，情緒的興奮可以通過提供一個可組織公共集會的公共場地或者某個區(qū)域的不同尋常的設(shè)計來實現(xiàn)。 100 6 項目投資分析及風(fēng)險提示 101 項目中可能存在的風(fēng)險和可能的應(yīng)對措施－市場風(fēng)險 項目所依托的市場環(huán)境具有一定的不確定性。 –匯率風(fēng)險由于境外融資相對容易且成本較低，如果