【正文】 之一，芙蓉古城在這方面做得最為出色。 ?規(guī)劃先行 ?環(huán)境優(yōu)先 ?低價拿地 38 芙蓉古城模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 芙蓉古城位于成都西郊，遠離都市喧鬧，獨擁一處寧靜，又享有成 溫 郫國家級生態(tài)農業(yè)保護帶中的新鮮空氣和生態(tài)環(huán)境。在 7萬平米燕棲湖、 4萬平米天鵝湖、 8萬平米荔枝林和諦諾山畔，規(guī)劃有沿湖獨立別墅、 Townhouse、多層、小高層和高層等多種類型的高尚住宅，以及意大利風情的商業(yè)街、水岸廣場、鐘樓、會所和沿湖木棧道、湖畔咖啡座等，營造了極具人文氣息的高尚生活。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū) —— 波托菲諾意大利風情小鎮(zhèn)，更被視為國內主題社區(qū)開發(fā)的典范。 第一居所 第二居所 產權酒店 商務度假 27 產權酒店開發(fā) ?目標客戶 擁有高學歷，年齡 3059歲，有一定的假期，主要購買目的為休憩、休閑、投資。 第一居所 第二居所 產權酒店 商務度假 26 旅游地產第二居所開發(fā) ?良好的經濟背景 人均 GDP超過 5000美元后目標客戶有休閑度假時間，追求全新體驗的生活方式和理念。旅游加地產兩個黃金產業(yè)的交叉型領域，兼具消費和投資雙重特性的旅游房地產將成為中國旅游業(yè)、房地產業(yè)發(fā)展的一個新經濟增長點。相比來說，會議會展和旅游房地產的選擇人數較少，主要是相比其他旅游項目對普通旅游者的的吸引力不大，特別是旅游房地產的發(fā)展，尚處于初期。可自由支配收入、閑暇時間和消費模式三大促進因素共同構成了我國休閑度假市場發(fā)展的總體背景。 ? 做大做強旅游產業(yè)全面建設旅游強市 今年全市旅游行業(yè)的總體工作思路是：按照市委、市政府對全市旅游工作的部署，遵循“政府主導、企業(yè)主體、市場運作、行業(yè)自律”的原則，實施政府主導戰(zhàn)略、旅游精品戰(zhàn)略、市場開拓戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，強化政府主導，構建大旅游格局；積極培育有實力有規(guī)模的旅游產業(yè)群；建設游客滿意的魅力旅游城市；構建旅游宣傳促銷的新格局為工作目標，推進旅游產業(yè)邁上新的臺階。 6 韶關。 ?本項目位于廣東省北部韶關市仁化縣丹霞山風景區(qū)內，借三省八縣之便，承接韶關城市發(fā)展要求，依托世界丹霞旅游資源，建立綜合一體化的生態(tài)、休閑、度假、商務居住服務區(qū)。 仁化 ? 丹霞山 2 0 0 7 0 4 2 7 1 目 錄 項目總論及可行性研究 旅游地產及發(fā)展前景預測 項目分析及發(fā)展模式研究 項目定位及整體功能劃分 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務 1 2 3 4 5 項目投資分析及風險提示 6 2 1 項目總論及可行性研究 3 總 論 ?本次提案主要目是就項目發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)方向上取得共識；戰(zhàn)略的層面具有指導意義，形成一定的社會效應并能夠可持續(xù)性發(fā)展。 韶關山川秀美，生態(tài)無限。經濟運行效益比較好，居民收入增長加快。韶關三省交匯，以旅游為核心，逐步形成特色化、網絡化的區(qū)域（城市）空間格局。 珠三角的休閑旅游尤其是廣東西北部旅游日益發(fā)展，而對自然風景的觀光和休閑感興趣的占絕對優(yōu)勢，自然山野郊區(qū)特別是山區(qū)已經成為各類人員周末休閑、觀光、度假的主要區(qū)域 。 18 本項目發(fā)展模式選擇 綜上所述： 我們總的判斷為：在韶關發(fā)展高檔旅游度假項目具有一定的市場潛力，且具備較好的資源優(yōu)勢和市場競爭力 ?從目前韶關的酒店和會務市場發(fā)展現狀來看，都存在尚未被滿足的潛在市場，且市場空間較大 ?本地房地產市場發(fā)展勢頭良好，有支撐高檔樓盤的消費群體和購買能力 ?丹霞山資源山景和本項目附加開發(fā)的主題的旅游資源 ?本身具備較深厚的文化、歷史底蘊，地方文化特色鮮明 ?從本地市場看，還不存在與本項目相競爭和抗衡的供給主體 ?與周邊市場比較，本項目也具備一定的資源優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，性價比高 19 2 旅游地產及發(fā)展前景預測 20 認 識 旅 游 地 產 模 塊 1 何為旅游地產 以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設計、開發(fā)建設、專業(yè)策劃、市場營銷、網絡管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產業(yè)相結合的一個全新產業(yè)模式。 25 旅游地產開發(fā)物業(yè)類型 模 塊 2 旅游地產第一居所開發(fā) ?主題 項目建設需要有明確的主題（如高爾夫），圍繞主題進行開發(fā)。但是最短距離應在 80km左右，以便形成適當的環(huán)境轉換帶。 ?環(huán)境 自然環(huán)境有良，在居住品質上實現梯級提升。 后做地產 —— 波托菲諾，旅游地產的先驅 華僑城的點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產 —— 波托菲諾。 華僑城開始的第一項建設是中華種草、營造環(huán)境，他們的理念是要在“花園中建城市”，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導了“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等現代發(fā)展理念。項目的價格比原版別墅地，但其環(huán)境營造、配套設施、物管標準等均不亞于原版別墅，其文化內蘊更非原版別墅所能相提并論。特邀成都七位本土知名畫家創(chuàng)作巨幅《芙蓉古城俯瞰全圖》，將形象展示古城蓋帽，體現老成都的街市及院落意境，用于銷售展示說明。 48 中坤模式核心競爭力解讀 中坤模式 =優(yōu)質稀缺資源 +土地供應利用 =可持續(xù)增值的旅游地產優(yōu)勢 中坤模式其實是一種舊城改造、古城保護和旅游、房地產相結合的模式。 52 自然生態(tài)、文化生態(tài)和商業(yè)生態(tài)的復合型價值鏈 中坤模式的價值鏈：原生態(tài)理論 自然生態(tài) /文化生態(tài) /商業(yè)生態(tài)的完美復合 旅游地產企業(yè)乃至整個旅游地產行業(yè)，它應該具有怎樣的一個價值鏈體系？ 企業(yè)或項目的起始狀態(tài) 企業(yè)或項目多生態(tài)的多次良性復合 企業(yè)或項目生態(tài)價值鏈構建的良性形成 53 面對開發(fā)項目，中坤首先沿著這兩條軸線（自然生態(tài)、文化生態(tài)）的保護控制、改造。 59 產業(yè) 老人 醫(yī)療 旅游 商業(yè) 文化 農牧業(yè) 會展 娛樂 體育 商務 創(chuàng)意 虛擬經濟 旅游開發(fā) 養(yǎng)老 居住 度假 綜合醫(yī)院 ?？崎T診 療養(yǎng) 心理健康 探險 水上運動 自然風光 主題公園 社區(qū)商業(yè) 旅游商業(yè) 特色商業(yè) Mall 酒吧 餐飲 佛教文化 貢品文化 八一電影 民俗風情 采摘 景觀 自種 圈養(yǎng) 垂釣 吃住 博物館 展廳 會議 演藝 劇院 夜總會 溫泉浴 嘉年華 漂流 爬山 滑雪 滑冰 賽馬 游艇 滑翔 野戰(zhàn) 高爾夫 拓展 企業(yè)會館 寫字樓 酒店 動漫 藝術 設計 項目發(fā)展模式下的功能延伸 60 項目發(fā)展方向思考 根據市場調研，本項目在眾多的單一發(fā)展方向中沒有一個具有領航優(yōu)勢的突出功能（唯一性），因此要實現項目的價值最大化，唯有突破區(qū)域走復合型開發(fā)模式（混合性消費）。 ?合理設計產品，滿足目標客戶需求。 ?高端旅游休閑度假產業(yè)。雍也》 客戶選擇這里的原因： ? 安靜平和的生活方式 ? 親近自然 ,品味高尚的文化社區(qū) ? 靠近市區(qū) ? 周到的服務與配套 “非炫耀性消費” “大隱于市” 低調的奢華 本項目客戶定位 他們是 —— “新韶關人” 73 項目定位方向 酒店產業(yè) 主題 房地產 服務 ＋ ＋ ＋ 居住 度假 投資 交流 平臺 商務 健康 環(huán)保 文化 商務會所 酒店服務 物業(yè)管理 ＋ ＋ ＋ 新韶關人文化 國際化資源背景 我們認為本項目應該是一個以營造優(yōu)美自然環(huán)境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經營與地產增值為盈利組合的旅游地產項目 74 項目定位方向 75 項目整體開發(fā)思路及定位 遵循韶關城市開發(fā)建設的總體思路，把自然景觀，旅游景點，歷史遺跡等有機結合，給予項目深厚的文化韻味和高貴的原生血統(tǒng)；進而創(chuàng)造項目獨一無二的稀缺價值，通過合理的產品設計和開發(fā)策略，使項目成為珠三角市場的明星樓盤，進而帶動本區(qū)域房地產的價值，最終塑造成特色城鎮(zhèn)名片。 鞏固首批穩(wěn)定性 客戶人群 吸納多樣性消費人群 增加成長性就業(yè)人群 形成豐富多樣性人群體系 居住功能＋酒店 商業(yè)＋旅游＋文化等功能 產業(yè)＋商務＋會展等功能 多種功能組合的綜合開發(fā) 演 變 過 程 所以，社區(qū)發(fā)展初期需要解決首批的居住客戶。規(guī)劃思路：向海洋發(fā)展，向高空發(fā)展。 95 安全性與興奮性的平衡 一個居住區(qū)內所說的安全性不僅跟公共安全有關，而且跟該地區(qū)的房產價值也有關。 有時候，吸取傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)規(guī)劃中的網格式設計理念也被稱為創(chuàng)新，而其實質卻是回歸到更加傳統(tǒng)的規(guī)劃理念。利率的變動將影響項目財務費用。 :33:2809:33Feb232Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 09:33:2809:33:2809:332/2/2023 9:33:28 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 2日星期四 9時 33分 28秒 09:33:282 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 2日星期四 上午 9時 33分 28秒 09:33: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 9時 33分 :33February 2, 2023 1行動出成果，工作出財富。 引領新標 174。 –銷售方式旅游用地的土地年限使得銷售難度較大，產權酒店式的銷售方式也有一定的風險 ?充分做好前期研究以及銷售策劃 ?將市場目標區(qū)域放得更遠，充分重視營銷策劃 ?分多期開發(fā)，必須將項目周期拉長 ?對每個開發(fā)周期的市場容量進行預測，力求產品容量適合當時點市場容量 ?對產權式銷售的各種方式需要認真規(guī)劃，提供客戶多種投資選擇，滿足不同層次的客戶需求 ?旅游用地性質對給銷售造成一定困難，需要進一步尋求政府的理解和支持 ,將來有可能對部分土地適當調整規(guī) 102 －經營風險 項目未來度假村經營情況取決于：酒店類資產的經營，別墅公寓類資產的出售 ?建議項目聘請國內知名的酒店管理公司 ?管理公司較高水準，比較能夠控制經營風險風格和水準能否區(qū)別于其他競爭對手或者優(yōu)于其他對手，十分重要。 97 關聯(lián)性與獨特性的平衡 一個居住小區(qū)通常是一個大的居住區(qū)的一部分或者有