【正文】 2023年 2月 2日星期四 9時(shí) 33分 28秒 09:33:282 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 2日星期四 上午 9時(shí) 33分 28秒 09:33: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 09:33:2809:33:2809:332/2/2023 9:33:28 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 上午 9時(shí) 33分 :33February 2, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :33:2809:33Feb232Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 引領(lǐng)新標(biāo) 174。利率的變動(dòng)將影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用。 –銷售方式旅游用地的土地年限使得銷售難度較大，產(chǎn)權(quán)酒店式的銷售方式也有一定的風(fēng)險(xiǎn) ?充分做好前期研究以及銷售策劃 ?將市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)域放得更遠(yuǎn)，充分重視營銷策劃 ?分多期開發(fā)，必須將項(xiàng)目周期拉長 ?對(duì)每個(gè)開發(fā)周期的市場(chǎng)容量進(jìn)行預(yù)測(cè)，力求產(chǎn)品容量適合當(dāng)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)容量 ?對(duì)產(chǎn)權(quán)式銷售的各種方式需要認(rèn)真規(guī)劃，提供客戶多種投資選擇，滿足不同層次的客戶需求 ?旅游用地性質(zhì)對(duì)給銷售造成一定困難，需要進(jìn)一步尋求政府的理解和支持 ,將來有可能對(duì)部分土地適當(dāng)調(diào)整規(guī) 102 －經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目未來度假村經(jīng)營情況取決于：酒店類資產(chǎn)的經(jīng)營，別墅公寓類資產(chǎn)的出售 ?建議項(xiàng)目聘請(qǐng)國內(nèi)知名的酒店管理公司 ?管理公司較高水準(zhǔn)，比較能夠控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)格和水準(zhǔn)能否區(qū)別于其他競(jìng)爭對(duì)手或者優(yōu)于其他對(duì)手，十分重要。 有時(shí)候，吸取傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)規(guī)劃中的網(wǎng)格式設(shè)計(jì)理念也被稱為創(chuàng)新，而其實(shí)質(zhì)卻是回歸到更加傳統(tǒng)的規(guī)劃理念。 97 關(guān)聯(lián)性與獨(dú)特性的平衡 一個(gè)居住小區(qū)通常是一個(gè)大的居住區(qū)的一部分或者有著密切的關(guān)聯(lián)，從另一方面來說，一個(gè)居住小區(qū)應(yīng)該在充分保持自己特色的同時(shí)，又能有機(jī)的成為大區(qū)的一部分并保持和諧的關(guān)系。 95 安全性與興奮性的平衡 一個(gè)居住區(qū)內(nèi)所說的安全性不僅跟公共安全有關(guān)，而且跟該地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值也有關(guān)。 整體定位可以概括為 ：4大功能組團(tuán)、 3大管理區(qū)域、 5個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行 3期開發(fā) 86 1. 度假酒店 2. 會(huì)議中心 3. 康體休閑中心 4. 度假別墅（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 5. 度假公寓（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 6. 丹霞生態(tài)自然博物館 7. 探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)中心（溯源、登山俱樂部） 8. 運(yùn)動(dòng)中心（網(wǎng)球場(chǎng)、卡丁車、保齡球場(chǎng)等） 9. 世界浴文化 10. 主題別墅或酒吧（未來） 11. 特色別墅（度假用） 12. 美食天地（酒店內(nèi)、酒店外、海邊） 13. 商業(yè)街以及商業(yè)配套 主要物業(yè)組合 87 綜合來看，項(xiàng)目的各項(xiàng)功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也能滿足商務(wù)會(huì)議群體的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境 主要物業(yè)組合 88 酒店是一個(gè)綜合型、跨區(qū)域的建筑體。規(guī)劃思路：向海洋發(fā)展，向高空發(fā)展。巴厘島不僅天然景色優(yōu)美迷人，其文化和社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣的豐富多彩也馳名于世。 鞏固首批穩(wěn)定性 客戶人群 吸納多樣性消費(fèi)人群 增加成長性就業(yè)人群 形成豐富多樣性人群體系 居住功能＋酒店 商業(yè)＋旅游＋文化等功能 產(chǎn)業(yè)＋商務(wù)＋會(huì)展等功能 多種功能組合的綜合開發(fā) 演 變 過 程 所以，社區(qū)發(fā)展初期需要解決首批的居住客戶。 形式：主題商務(wù)的平臺(tái)營造 提煉私人酒店的主題概念，完善原有社區(qū)及會(huì)所設(shè)施，通過商務(wù)酒店的設(shè)置提高項(xiàng)目檔次及服務(wù)水平 77 項(xiàng)目定位核心功能劃分 依托在自然生態(tài)的環(huán)境中 教育：持續(xù)發(fā)展 自我完善 文化：回歸本真 探索未來 體育：本性追求 探險(xiǎn)精神 ?? 釋放 探索 回歸 溝通 relax explore recurrence mmunicate 全人類在物質(zhì)到精神上的雙重追求，是新城市生活的內(nèi)涵 打造適應(yīng)中國國情和韶關(guān)發(fā)展需求，同時(shí)滿足人類共同追求的宜居空間。雍也》 客戶選擇這里的原因： ? 安靜平和的生活方式 ? 親近自然 ,品味高尚的文化社區(qū) ? 靠近市區(qū) ? 周到的服務(wù)與配套 “非炫耀性消費(fèi)” “大隱于市” 低調(diào)的奢華 本項(xiàng)目客戶定位 他們是 —— “新韶關(guān)人” 73 項(xiàng)目定位方向 酒店產(chǎn)業(yè) 主題 房地產(chǎn) 服務(wù) ＋ ＋ ＋ 居住 度假 投資 交流 平臺(tái) 商務(wù) 健康 環(huán)保 文化 商務(wù)會(huì)所 酒店服務(wù) 物業(yè)管理 ＋ ＋ ＋ 新韶關(guān)人文化 國際化資源背景 我們認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)以營造優(yōu)美自然環(huán)境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)增值為盈利組合的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 74 項(xiàng)目定位方向 75 項(xiàng)目整體開發(fā)思路及定位 遵循韶關(guān)城市開發(fā)建設(shè)的總體思路，把自然景觀，旅游景點(diǎn)，歷史遺跡等有機(jī)結(jié)合，給予項(xiàng)目深厚的文化韻味和高貴的原生血統(tǒng)；進(jìn)而創(chuàng)造項(xiàng)目獨(dú)一無二的稀缺價(jià)值，通過合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和開發(fā)策略，使項(xiàng)目成為珠三角市場(chǎng)的明星樓盤，進(jìn)而帶動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)值，最終塑造成特色城鎮(zhèn)名片。 項(xiàng)目 SWOT分析戰(zhàn)略發(fā)展 66 4 項(xiàng)目定位及整體功能劃分 67 項(xiàng)目價(jià)值梳理 核心價(jià)值理解： 基于地段價(jià)值的“無限”放大的種種可能 仁化 ?高端旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)。 ?抓住城市發(fā)展改善的機(jī)遇，炒作項(xiàng)目。 ?合理設(shè)計(jì)產(chǎn)品，滿足目標(biāo)客戶需求。 第二，毗鄰吸引（ ADJACENT ATTRACTION）原理有關(guān)，這個(gè)原理的意思是“若放在一起，最不相似的物體也能相互支持”。 59 產(chǎn)業(yè) 老人 醫(yī)療 旅游 商業(yè) 文化 農(nóng)牧業(yè) 會(huì)展 娛樂 體育 商務(wù) 創(chuàng)意 虛擬經(jīng)濟(jì) 旅游開發(fā) 養(yǎng)老 居住 度假 綜合醫(yī)院 ?？崎T診 療養(yǎng) 心理健康 探險(xiǎn) 水上運(yùn)動(dòng) 自然風(fēng)光 主題公園 社區(qū)商業(yè) 旅游商業(yè) 特色商業(yè) Mall 酒吧 餐飲 佛教文化 貢品文化 八一電影 民俗風(fēng)情 采摘 景觀 自種 圈養(yǎng) 垂釣 吃住 博物館 展廳 會(huì)議 演藝 劇院 夜總會(huì) 溫泉浴 嘉年華 漂流 爬山 滑雪 滑冰 賽馬 游艇 滑翔 野戰(zhàn) 高爾夫 拓展 企業(yè)會(huì)館 寫字樓 酒店 動(dòng)漫 藝術(shù) 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目發(fā)展模式下的功能延伸 60 項(xiàng)目發(fā)展方向思考 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目在眾多的單一發(fā)展方向中沒有一個(gè)具有領(lǐng)航優(yōu)勢(shì)的突出功能（唯一性），因此要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化，唯有突破區(qū)域走復(fù)合型開發(fā)模式（混合性消費(fèi)）。 54 3 項(xiàng)目分析及發(fā)展模式研究 55 社區(qū)發(fā)展模式研究 發(fā)展模式組合類型 類型 主題 典型案例 主題功能引擎型 會(huì)展主題 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū) 物流主題 北京物流港 教育培訓(xùn)主題 廣州大學(xué)城 創(chuàng)意知本助推型 生產(chǎn)創(chuàng)意助推 北京中關(guān)村 文化創(chuàng)意助推 北京“ 798”藝術(shù)區(qū) 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 核心商務(wù) 上海浦東新區(qū) 商務(wù)花園 北京豐臺(tái)總部基地 行政頭雁牽引型 青島東部新區(qū) 沈陽渾南新區(qū) 魅力事件營銷型 昆明園博會(huì) 博鰲亞洲論壇 時(shí)尚生活標(biāo)桿型 餐飲休閑文化 上海新天地 標(biāo)志性建筑 巴黎德方斯“新凱旋門” 時(shí)尚核心 長沙世界之窗影視基地 主題娛樂增值型 主題公園 華僑城 度假勝地 麗江 集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型 西安高新區(qū) 蘇州工業(yè)園 本項(xiàng)目選取的標(biāo)準(zhǔn)為： 空白性、補(bǔ)缺性和利用自身資源優(yōu)勢(shì) 56 動(dòng)力源類型 核心因素 項(xiàng)目適宜性分析 項(xiàng)目核心動(dòng)力源選擇 主題功能引擎型 功能引擎關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)力強(qiáng)，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對(duì)獨(dú)立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高 項(xiàng)目處于城市功能拓展區(qū)，起著鼓勵(lì)人口和工業(yè)遷移新區(qū)的責(zé)任，需要選擇主題功能達(dá)成效果。 52 自然生態(tài)、文化生態(tài)和商業(yè)生態(tài)的復(fù)合型價(jià)值鏈 中坤模式的價(jià)值鏈：原生態(tài)理論 自然生態(tài) /文化生態(tài) /商業(yè)生態(tài)的完美復(fù)合 旅游地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)旅游地產(chǎn)行業(yè)，它應(yīng)該具有怎樣的一個(gè)價(jià)值鏈體系？ 企業(yè)或項(xiàng)目的起始狀態(tài) 企業(yè)或項(xiàng)目多生態(tài)的多次良性復(fù)合 企業(yè)或項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值鏈構(gòu)建的良性形成 53 面對(duì)開發(fā)項(xiàng)目，中坤首先沿著這兩條軸線（自然生態(tài)、文化生態(tài)）的保護(hù)控制、改造。 ?然后對(duì)以宏村為中心的整個(gè)黃山山下區(qū)整體的資源環(huán)境，包括生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境進(jìn)行了整體的改造和提升，形成以宏村為中心的系列項(xiàng)目，包括奇墅湖項(xiàng)目、世界文化遺產(chǎn)拓展項(xiàng)目南屏、關(guān)麓、包括《臥虎藏龍》拍攝地木坑竹海等景區(qū)。 48 中坤模式核心競(jìng)爭力解讀 中坤模式 =優(yōu)質(zhì)稀缺資源 +土地供應(yīng)利用 =可持續(xù)增值的旅游地產(chǎn)優(yōu)勢(shì) 中坤模式其實(shí)是一種舊城改造、古城保護(hù)和旅游、房地產(chǎn)相結(jié)合的模式。通過對(duì)中國傳統(tǒng)民居的深入剖析，仿古而不復(fù)顧，在現(xiàn)代建筑中，融入中國的傳統(tǒng)文化。特邀成都七位本土知名畫家創(chuàng)作巨幅《芙蓉古城俯瞰全圖》，將形象展示古城蓋帽，體現(xiàn)老成都的街市及院落意境，用于銷售展示說明。 目標(biāo)客戶定位： 對(duì)老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費(fèi)新觀念的中老年人，同時(shí)包括其他注重“ 5+2”生活模式，追求個(gè)性生存狀態(tài)的都市人群等。項(xiàng)目的價(jià)格比原版別墅地，但其環(huán)境營造、配套設(shè)施、物管標(biāo)準(zhǔn)等均不亞于原版別墅，其文化內(nèi)蘊(yùn)更非原版別墅所能相提并論。 20世紀(jì)80年代深圳劃出這一片安置歸國華僑并招商引資開發(fā)建設(shè)。 華僑城開始的第一項(xiàng)建設(shè)是中華種草、營造環(huán)境，他們的理念是要在“花園中建城市”，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)了“規(guī)劃就是財(cái)富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢(shì)”等現(xiàn)代發(fā)展理念。波托菲諾位于華僑城西北部，占地面積 80萬平方米，總建筑面積 108萬平方米。 后做地產(chǎn) —— 波托菲諾，旅游地產(chǎn)的先驅(qū) 華僑城的點(diǎn)睛之筆，正是獨(dú)具一格的旅游房地產(chǎn) —— 波托菲諾。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 29 旅 游 地 產(chǎn) 開 發(fā) 要 點(diǎn) 模 塊 3 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目十大要素 概念基礎(chǔ)條件 —— 旅游特征的自然環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施 —— 便利的交通與地理