【正文】 酒吧 餐飲 佛教文化 貢品文化 八一電影 民俗風(fēng)情 采摘 景觀 自種 圈養(yǎng) 垂釣 吃住 博物館 展廳 會議 演藝 劇院 夜總會 溫泉浴 嘉年華 漂流 爬山 滑雪 滑冰 賽馬 游艇 滑翔 野戰(zhàn) 高爾夫 拓展 企業(yè)會館 寫字樓 酒店 動漫 藝術(shù) 設(shè)計 項目發(fā)展模式下的功能延伸 60 項目發(fā)展方向思考 根據(jù)市場調(diào)研，本項目在眾多的單一發(fā)展方向中沒有一個具有領(lǐng)航優(yōu)勢的突出功能（唯一性），因此要實現(xiàn)項目的價值最大化，唯有突破區(qū)域走復(fù)合型開發(fā)模式（混合性消費(fèi)）。 —— 建立一種社會秩序 功能劃分的意義： 第一，讓一個地區(qū)從一種中立的而且可能優(yōu)勢不突出的“生地”，集合轉(zhuǎn)變成一種本身就有趣的東西。 第二，毗鄰吸引（ ADJACENT ATTRACTION）原理有關(guān)，這個原理的意思是“若放在一起，最不相似的物體也能相互支持”。 62 項目發(fā)展定位分析 ? 適應(yīng)性 ? 成長性 ? 可持續(xù)性 ? 匹配性 ? 適應(yīng)性：適應(yīng)嶺南文化和韶關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展，并結(jié)合本項目定位適當(dāng)超前 ? 匹配性：與項目整體發(fā)展定位相匹配，同時與各功能組團(tuán)綜合發(fā)展相匹配 ? 成長性：通過市場培育和經(jīng)營未來價值顯赫，并在市場中具備核心競爭力 ? 可持續(xù)性：具有持續(xù)發(fā)展空間，同時在市場中具備不斷增值、自我發(fā)展的潛力 63 項目綜合價值鏈 64 SWOT分析 優(yōu)勢（ S）： 劣勢（ W）： 威脅（ T）： 機(jī)遇（ O）： ?區(qū)域成片開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢 ?良好的山水景觀及自然人文資源 ?土地原生態(tài)的純凈性，有很大的想象空間 ?與韶關(guān)城市中心的距離適宜 ?全國通向廣東的“北大門” ?目前的價格空間優(yōu)勢 ?丹霞山被評為世界地質(zhì)生態(tài)資源 ?新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的引進(jìn)會給區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的動力 ?城市化進(jìn)程的突飛猛進(jìn)會改善項目周邊的社會配套 ?仁化未來的城市、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃給項目的機(jī)會 ?廣東其他城市區(qū)其他項目的競爭 ?湖南、江西等周邊地區(qū)的競爭 ?宏觀政策的不定性影響 ?韶關(guān)其他重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域項目產(chǎn)生的競爭 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)及發(fā)展欠發(fā)達(dá)，資源利用不全面 ?位于城市發(fā)展的價值洼地，傳統(tǒng)印象不佳 ?區(qū)域目前產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，消費(fèi)人口有限 項目 SWOT分析 65 具體對策 ?把握項目自身優(yōu)勢，提煉項目賣點(diǎn)。 ?合理設(shè)計產(chǎn)品，滿足目標(biāo)客戶需求。 ?做好差異化營銷，避開重點(diǎn)發(fā)展項目直接競爭。 ?抓住城市發(fā)展改善的機(jī)遇，炒作項目。 ?借勢區(qū)域城市化的快速發(fā)展優(yōu)勢打造珠三角最好的生態(tài)人文休閑居住區(qū)。 ?高端旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)。 ?特色產(chǎn)業(yè)將壘實房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。 項目 SWOT分析戰(zhàn)略發(fā)展 66 4 項目定位及整體功能劃分 67 項目價值梳理 核心價值理解： 基于地段價值的“無限”放大的種種可能 仁化 住宅 雍也》 客戶選擇這里的原因： ? 安靜平和的生活方式 ? 親近自然 ,品味高尚的文化社區(qū) ? 靠近市區(qū) ? 周到的服務(wù)與配套 “非炫耀性消費(fèi)” “大隱于市” 低調(diào)的奢華 本項目客戶定位 他們是 —— “新韶關(guān)人” 73 項目定位方向 酒店產(chǎn)業(yè) 主題 房地產(chǎn) 服務(wù) ＋ ＋ ＋ 居住 度假 投資 交流 平臺 商務(wù) 健康 環(huán)保 文化 商務(wù)會所 酒店服務(wù) 物業(yè)管理 ＋ ＋ ＋ 新韶關(guān)人文化 國際化資源背景 我們認(rèn)為本項目應(yīng)該是一個以營造優(yōu)美自然環(huán)境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)增值為盈利組合的旅游地產(chǎn)項目 74 項目定位方向 75 項目整體開發(fā)思路及定位 遵循韶關(guān)城市開發(fā)建設(shè)的總體思路，把自然景觀，旅游景點(diǎn)，歷史遺跡等有機(jī)結(jié)合，給予項目深厚的文化韻味和高貴的原生血統(tǒng)；進(jìn)而創(chuàng)造項目獨(dú)一無二的稀缺價值，通過合理的產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)策略，使項目成為珠三角市場的明星樓盤，進(jìn)而帶動本區(qū)域房地產(chǎn)的價值，最終塑造成特色城鎮(zhèn)名片。住宅 形式：主題商務(wù)的平臺營造 提煉私人酒店的主題概念，完善原有社區(qū)及會所設(shè)施，通過商務(wù)酒店的設(shè)置提高項目檔次及服務(wù)水平 77 項目定位核心功能劃分 依托在自然生態(tài)的環(huán)境中 教育：持續(xù)發(fā)展 自我完善 文化：回歸本真 探索未來 體育：本性追求 探險精神 ?? 釋放 探索 回歸 溝通 relax explore recurrence mmunicate 全人類在物質(zhì)到精神上的雙重追求，是新城市生活的內(nèi)涵 打造適應(yīng)中國國情和韶關(guān)發(fā)展需求，同時滿足人類共同追求的宜居空間。與此同時，其客戶群及客戶來源都是無限擴(kuò)大的。 鞏固首批穩(wěn)定性 客戶人群 吸納多樣性消費(fèi)人群 增加成長性就業(yè)人群 形成豐富多樣性人群體系 居住功能＋酒店 商業(yè)＋旅游＋文化等功能 產(chǎn)業(yè)＋商務(wù)＋會展等功能 多種功能組合的綜合開發(fā) 演 變 過 程 所以，社區(qū)發(fā)展初期需要解決首批的居住客戶。如今已形成迪斯尼主題樂園，三個水上公園、迪斯尼市鎮(zhèn)中心、復(fù)合式運(yùn)動場、渡假村 … 等等，儼然成為一個迪斯尼王國或迪斯尼主題城鎮(zhèn)。巴厘島不僅天然景色優(yōu)美迷人，其文化和社會風(fēng)俗習(xí)慣的豐富多彩也馳名于世。商貿(mào)成為石油產(chǎn)業(yè)之后的第二大經(jīng)濟(jì)支柱，甚至超過石油產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃思路：向海洋發(fā)展，向高空發(fā)展。 83 5 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務(wù) 84 物業(yè)發(fā)展建議 85 物業(yè)發(fā)展建議 本項目應(yīng)緊密圍繞“丹霞 整體定位可以概括為 ：4大功能組團(tuán)、 3大管理區(qū)域、 5個項目公司進(jìn)行 3期開發(fā) 86 1. 度假酒店 2. 會議中心 3. 康體休閑中心 4. 度假別墅（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 5. 度假公寓（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 6. 丹霞生態(tài)自然博物館 7. 探險運(yùn)動中心（溯源、登山俱樂部） 8. 運(yùn)動中心（網(wǎng)球場、卡丁車、保齡球場等） 9. 世界浴文化 10. 主題別墅或酒吧（未來） 11. 特色別墅（度假用） 12. 美食天地（酒店內(nèi)、酒店外、海邊） 13. 商業(yè)街以及商業(yè)配套 主要物業(yè)組合 87 綜合來看，項目的各項功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也能滿足商務(wù)會議群體的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境 主要物業(yè)組合 88 酒店是一個綜合型、跨區(qū)域的建筑體。 但是小區(qū)的鄰里之間應(yīng)該是有區(qū)別、有變化的。 95 安全性與興奮性的平衡 一個居住區(qū)內(nèi)所說的安全性不僅跟公共安全有關(guān)，而且跟該地區(qū)的房產(chǎn)價值也有關(guān)。 通常一個居住環(huán)境的變化會制造出情緒上的興奮點(diǎn)。 97 關(guān)聯(lián)性與獨(dú)特性的平衡 一個居住小區(qū)通常是一個大的居住區(qū)的一部分或者有著密切的關(guān)聯(lián)，從另一方面來說，一個居住小區(qū)應(yīng)該在充分保持自己特色的同時，又能有機(jī)的成為大區(qū)的一部分并保持和諧的關(guān)系。它是隨著產(chǎn)品的品質(zhì)好壞、用材的優(yōu)良程度而變化的。 有時候，吸取傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)規(guī)劃中的網(wǎng)格式設(shè)計理念也被稱為創(chuàng)新，而其實質(zhì)卻是回歸到更加傳統(tǒng)的規(guī)劃理念。 –需求市場國內(nèi)、未來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會對項目未來需求市場產(chǎn)生重大影響，尤其是目前主要針對國內(nèi)游客的客觀現(xiàn)狀，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的依賴度較高；未來綜合吸引力對項目二期建設(shè)的收益能力產(chǎn)生影響。 –銷售方式旅游用地的土地年限使得銷售難度較大，產(chǎn)權(quán)酒店式的銷售方式也有一定的風(fēng)險 ?充分做好前期研究以及銷售策劃 ?將市場目標(biāo)區(qū)域放得更遠(yuǎn)，充分重視營銷策劃 ?分多期開發(fā)，必須將項目周期拉長 ?對每個開發(fā)周期的市場容量進(jìn)行預(yù)測，力求產(chǎn)品容量適合當(dāng)時點(diǎn)市場容量 ?對產(chǎn)權(quán)式銷售的各種方式需要認(rèn)真規(guī)劃，提供客戶多種投資選擇，滿足不同層次的客戶需求 ?旅游用地性質(zhì)對給銷售造成一定困難，需要進(jìn)一步尋求政府的理解和支持 ,將來有可能對部分土地適當(dāng)調(diào)整規(guī) 102 －經(jīng)營風(fēng)險 項目未來度假村經(jīng)營情況取決于：酒店類資產(chǎn)的經(jīng)營，別墅公寓類資產(chǎn)的出售 ?建議項目聘請國內(nèi)知名的酒店管理公司 ?管理公司較高水準(zhǔn)，比較能夠控制經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)格和水準(zhǔn)能否區(qū)別于其他競爭對手或者優(yōu)于其他對手，十分重要。分析最佳合作伙伴，并及早進(jìn)行商務(wù)接 出售類物業(yè)的營銷戰(zhàn)略、渠道戰(zhàn)略與銷售策略 ?營銷戰(zhàn)略：銷售布局、銷售策略、銷售管理（銷售組織、業(yè)務(wù)管理）等 ?渠道戰(zhàn)略：渠道選擇、渠道政策、渠道管理等 ?銷售策略：定價、廣告定位、推廣、現(xiàn)場促銷等 103 －財務(wù)風(fēng)險 項目投資量大、項目周期長，過程中產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)因素較多，主要有： –融資風(fēng)險項目中不確定因素較多，從而對資金需求的不確定性也較高，容易形成資金缺口。利率的變動將影響項目財務(wù)費(fèi)用。 ?財務(wù)風(fēng)險中可控的只有融資風(fēng)險，在安排資金計劃時須給與一定彈性，考慮多種可能，預(yù)先設(shè)計備用方案。 引領(lǐng)新標(biāo) 174。 , February 2, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :33:2809:33Feb232Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 :33:2809:33:28February 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 上午 9時 33分 :33February 2, 2023 1行動出成果，工作出財富。 上午 9時 33分 28秒 上午 9時 33分 09:33: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 09:33:2809:33:2809:332/2/2023 9:33:28 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 09:33:2809:33:2809:33Thursday, February 2, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 2日星期四 上午 9時 33分 28秒 09:33: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2日星期四 9時 33分 28秒 09:33:282 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :33:2809:33Feb232Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 2日星期四 上午 9時 33分 28秒 09:33: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 2日星期四 9時 33分 28秒 09:33:282 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不