【正文】 巴扎和文藝表演廣場，創(chuàng)作了一個(gè)社會交流和宗教活動(dòng)場所。本項(xiàng)目融合社會化功能的方向也同樣可以與旅游等進(jìn)行融合。 時(shí)代百貨肯德基歡樂谷游藝場環(huán)球影城翼飛文化北京華聯(lián)超市國美電器大賣場招商銀行時(shí)代春天精品店歡樂頻道KTV城市花園咖啡店味來世界餐飲區(qū)音樂皇庭音響專賣元一時(shí)代廣場各業(yè)態(tài)各品牌的功能多元化例舉賣場社會化：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公共空間應(yīng)當(dāng)社會化，而不是僅僅是一個(gè)消費(fèi)場所，消費(fèi)只是它所提供的一種主要功能，也是本項(xiàng)目所需要特別注重的一個(gè)方面?，F(xiàn)代購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)集購物、休閑、餐飲、娛樂等多種功能于一體，讓顧客在消費(fèi)時(shí)獲得一站式消費(fèi)滿足，這也是和本項(xiàng)目規(guī)模類似的集中商業(yè)規(guī)劃的一大趨勢 . 成功案例 合肥元一時(shí)代廣場 元一時(shí)代廣場作為安徽省首家復(fù)合體驗(yàn)式時(shí)代歡樂主題購物公園，其中純商業(yè)經(jīng)營面積達(dá)到了 萬平米，百貨公司、量販超市、科技廣場、頂級名店、精致書城、風(fēng)味小吃、電影院、游戲場、KTV等在元一時(shí)代廣場一應(yīng)俱全，一站式多功能的消費(fèi)體驗(yàn)給顧客帶來一種全新的購物體驗(yàn)。但同時(shí)，也有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在標(biāo)志的可視化方面缺乏應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，致使建筑標(biāo)志不能形成良好的品牌認(rèn)知度，造成了項(xiàng)目最重要的無形資產(chǎn)缺失。 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪牌坊入口牌坊入口威　威　步　行　街長度距離大于 1000米標(biāo)志可視化：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)志應(yīng)當(dāng)充分滿足可視化原則，良好的可視化標(biāo)志設(shè)計(jì)能讓人在遠(yuǎn)處、近處都能感受到項(xiàng)目的吸引力，讓看到的人、路過的人，在不自覺中被吸引，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為商業(yè)交流和商品交易的場所，標(biāo)志的可視化是必須的要求；好的標(biāo)志應(yīng)是建筑的一部分，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的圖像設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)屬于建筑設(shè)計(jì)的范疇，如果建筑設(shè)計(jì)師不考慮到標(biāo)志的應(yīng)用和審美要求，對建筑的理解僅限于對建筑力學(xué)和建筑材料學(xué)的理解，缺乏商業(yè)理解和藝術(shù)思維，這類建筑規(guī)劃就不是一種成功的規(guī)劃 . 成功案例 廣州正佳廣場 任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都會追求標(biāo)志的可視化，只是應(yīng)用的程度有所不同。 廣州天河城廣場布局人性化：本項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)力求簡單、人性化，以滿足人的細(xì)節(jié)需要為第一要旨。 技術(shù)先進(jìn)化戰(zhàn)略前瞻化：本項(xiàng)目首先要重視的規(guī)劃原則就是戰(zhàn)略前瞻化 ,這種前瞻性要求開發(fā)商和建筑規(guī)劃師善于運(yùn)用本項(xiàng)目所處的有發(fā)展?jié)摿Φ囟?,通過戰(zhàn)略的投資和科學(xué)的規(guī)劃 ,使項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值在未來數(shù)年內(nèi)得以倍數(shù)增長。 消費(fèi)娛樂化216。 功能多元化216。 布局人性化216。稀缺性商業(yè)業(yè)態(tài) ＝ 項(xiàng)目所在區(qū)域急需產(chǎn)品 ＝ 未來項(xiàng)目所在區(qū)域需求產(chǎn)品商機(jī) ＝ 項(xiàng)目均衡點(diǎn) ＝ 商機(jī)規(guī)劃（ 8大原則）216。■以商業(yè)功能判別商業(yè)價(jià)值打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的前提由于目前高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項(xiàng)目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項(xiàng)目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前合肥市成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項(xiàng)目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對于本項(xiàng)目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個(gè)前提，而且是一種必須。而本項(xiàng)目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺的優(yōu)勢其實(shí)是其他區(qū)域所不可比擬的，高端消費(fèi)需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從廣域還是區(qū)域市場，高端消費(fèi)的市場需求是存在的；從宏觀商業(yè)發(fā)展的大環(huán)境來分析：從目前合肥規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局來看，高新區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃政府已經(jīng)率先提出，在高新區(qū)發(fā)展適當(dāng)體量的商業(yè)中心也完全符合政府的長遠(yuǎn)規(guī)劃；從目前區(qū)域的商業(yè)小環(huán)境來分析：目前項(xiàng)目所在的區(qū)域周邊大部分都屬于新開發(fā)小區(qū)，居民素質(zhì)和人均收入水平均領(lǐng)先于合肥市平均水平，但是商業(yè)設(shè)施和布局卻處于較低水平，主要商業(yè)業(yè)態(tài)集中在銀行、通信、攝影、照相、超市、茶館、餐飲、醫(yī)療、美發(fā)美容、娛樂、洗浴、煙酒、五金摩配等行業(yè)，普遍規(guī)模都不大，一般都集中在 30－ 200平米范圍內(nèi)的一至二層臨街商鋪，規(guī)劃先進(jìn)的集中商業(yè)有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢和市場空間；從項(xiàng)目的商業(yè)體量規(guī)劃來分析：如果按照一個(gè)地區(qū)的集中商業(yè)規(guī)模來劃分這個(gè)地區(qū)的商業(yè)等級，一般可以分為市級商業(yè)中心、副市級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心三個(gè)檔次，一個(gè)副市級的輻射人群一般要達(dá)到周邊 3公里范圍內(nèi) 20萬人口的總量，目前本項(xiàng)目周邊綠城 所以僅針對本項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比而言，適當(dāng)性地規(guī)劃一部分集中商業(yè)實(shí)際上是不二選擇；但相對來說，規(guī)劃成集中商業(yè)也將面臨投資回收期較長、市場需要培育成長期等弊端，而且商業(yè)操作過程對開發(fā)商也具備一定挑戰(zhàn)性。城調(diào)城市和商業(yè)共同發(fā)展，相互促進(jìn)■本項(xiàng)目規(guī)劃集中商業(yè)的可行性論證從住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)的利弊比較來分析：對于綠城桂花園的三期規(guī)劃而言，其實(shí)只有兩種選擇，要么全部規(guī)劃為住宅，要么是底商與住宅結(jié)合，底商規(guī)劃成集中商業(yè)。城市化進(jìn)程不斷創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會隨著合肥城市化進(jìn)程的提速和城市規(guī)模的迅速擴(kuò)容，以此帶來的商業(yè)機(jī)會也不斷出現(xiàn)，甚至陌生地段的商業(yè)奇跡都在不斷涌現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的金星商貿(mào)城在區(qū)域商業(yè)尚未成氣候的大環(huán)境下能生地飄紅，主要以低價(jià)及市場前景取勝；另一方面，目前成交的很大一部分商業(yè)類商品房以社區(qū)商業(yè)用房為主，說明規(guī)劃先進(jìn)并具備贏利能力的社區(qū)商業(yè)正逐步被看好。排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)屬 面積（平米） 金額（萬）1 安徽國際商務(wù)中心 包河區(qū) 2 金星商業(yè)城 經(jīng)濟(jì)區(qū) 3 安徽白馬服裝城二期 新站區(qū) 4 安徽白馬服裝城 新站區(qū) 5 頤和花園 蜀山區(qū) 　6 旺城大廈 蜀山區(qū) 7 信旺 各區(qū) 11月份成交套數(shù)及比例 各區(qū) 11月份成交面積及比例 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析結(jié)論 :截至 2023年 11月，合肥市商業(yè)類商品房在售面積 94。目前的合肥商業(yè)格局將面臨巨大轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展，從國內(nèi)外大城市現(xiàn)狀以及城市發(fā)展的規(guī)律來看，合肥單一商業(yè)中心的格局必然打破，這一點(diǎn)，從合肥市近期出臺的商業(yè)中心專項(xiàng)規(guī)劃也能看出，舊城區(qū)的商業(yè)承載功能正在逐步減弱，新區(qū)域商業(yè)中心得益于良好的規(guī)劃和硬件優(yōu)勢將發(fā)展符合未來的先進(jìn)業(yè)態(tài)，并將持續(xù)保持持續(xù)增長。蜀山區(qū) 8處： 三里庵 社 區(qū)級商業(yè)中心、 高新區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心 、西七里塘 社 區(qū)級商業(yè)中心、昌河社 區(qū)級商業(yè)中心、西城 社 區(qū)級商業(yè)中心、青陽北路 社 區(qū)級商業(yè)中心、蓮花新村 社 區(qū)級商業(yè)中心、鄉(xiāng)村花園 社 區(qū)級商業(yè)中心 ?，幒^(qū) 6處： 七里塘 社 區(qū)級商業(yè)中心、三里街 社 區(qū)級商業(yè)中心、銅陵路 社 區(qū)級商業(yè)中心、站塘 社區(qū)級商業(yè)中心、鋼北 社 區(qū)級商業(yè)中心、化工廠地區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心 。商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主體，同時(shí)配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。25個(gè)社區(qū)級商業(yè)中心：用地面積每千人 600—940 平方米；建筑面積每千人 700—910 平方米；商業(yè)面積不低于 2萬平方米。商業(yè)門類、品種較為齊全，以中高檔為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店、專業(yè)店為主；商業(yè)設(shè)施比較先進(jìn)、購物環(huán)境較好；區(qū)級商業(yè)中心共規(guī)劃 8處。用地面積控制在 。業(yè)態(tài)以購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等為主；商品品種齊全，能夠滿足消費(fèi)者一次性購足購好的需求；還能為消費(fèi)者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務(wù)，滿足消費(fèi)者多層次、多方位消費(fèi)需要。合肥市整體商業(yè)環(huán)境消費(fèi)增長迅速，服務(wù)業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷年新高合肥市城市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃一個(gè)市級中心、 8個(gè)區(qū)級中心、 25個(gè)社區(qū)級中心一個(gè)市級商業(yè)中心：建筑面積 80萬平方米以上。 餐飲業(yè)零售額占社會消費(fèi)品零售總額的比重為 %，拉動(dòng)零售總額增長 ，對零售總額增長的貢獻(xiàn)率達(dá) ％。個(gè)人享受及服務(wù)性消費(fèi)所帶動(dòng)的商品零售快速增長， 如化妝品類增長 %、金銀珠寶類增長 %、 休閑、娛樂市場增長 %、 電子出版物及音像制品類增長 %、文化辦公用品類增長 %、服裝鞋帽、針、紡織品類增長 %。汽車類零售額同比增長 %。今年合肥市社會消費(fèi)品零售總額增幅已經(jīng)超過年初制定的 15％增長目標(biāo)，全年增速將超過 17％。 在各種利好因素的刺激下，合肥樓市有可能在 2023年也迎來第二個(gè)價(jià)格爆發(fā)期，但是由于合肥房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中供大于求和空置率上升的問題持續(xù)存在，即將到來的 07年實(shí)際上是機(jī)遇和憂患并存，要么樓市持續(xù)低迷，要么快速進(jìn)入上升期，價(jià)格爆發(fā)期的預(yù)期價(jià)格上漲幅度也將在 500元 /平米以上 。整體價(jià)格變化趨勢預(yù)測：合肥的整體樓市價(jià)格雖然在 20232023有一次價(jià)格快速上漲的高峰期，但是從 02年至 06年的 5年時(shí)間價(jià)格上漲幅度才達(dá)到 1000元 /平米，應(yīng)該是全國中部省會城市的最低谷，這和合肥目前的經(jīng)濟(jì)快速增長階段明顯有悖，新的價(jià)格爆發(fā)期應(yīng)該很快就會到來，根據(jù)全國一般大中型城市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，幾乎所有城市都經(jīng)歷了 3年一次價(jià)格爆發(fā)階段。整體供給市場趨勢預(yù)測：至 2023年 12月止，合肥市全市可售房源總面積為 1443萬平米，再加上今年新開工面積 1200萬平米，以及新開工面積年度 20%的平均增幅計(jì)算， 預(yù)計(jì)至 2023年合肥市房地產(chǎn)的市場供給總量在 4300萬平米以上 。 市場競爭趨勢預(yù)測216。 需求市場趨勢預(yù)測216。通過對前十名銷售熱點(diǎn)樓盤的分析，合肥樓市的總價(jià)控制市場特征表現(xiàn)很明顯，往往 具備競爭優(yōu)勢的高性價(jià)比產(chǎn)品大受市場歡迎 ，年度銷售前十名項(xiàng)目除去清溪苑小區(qū)是超低價(jià)入市和元一項(xiàng)目的品牌、規(guī)模優(yōu)勢，其余項(xiàng)目要么是產(chǎn)品創(chuàng)新、要么是總價(jià)競爭優(yōu)勢。 11月的銷售數(shù)據(jù)基本高于 2023年全年的平均水平，但是即使以 11月份的去化速度，而且在沒有新入網(wǎng)銷售房源的前提下， 消化目前的存量房源將至少需要 25個(gè)月 ，市場形勢比較嚴(yán)峻2023年 111月合肥市樓市銷售面積及成交價(jià)格分布： 結(jié)論： 從整個(gè)合肥市住宅類商品房銷售面積及成交均價(jià)的分布結(jié)構(gòu)來看 ,80120平米戶型面積的成交量占到了總量 59%,成交均價(jià)在 25003500元 /平米的商品房占到了總量的 49%,進(jìn)一步說明合肥是一個(gè)總價(jià)控制市場 ,主流消費(fèi)客群仍然集中在面積控制合理 ,單價(jià)不高的需求段 . 另外， 4000元 /平米以上的高檔房只占到整個(gè)樓市的 %，除去別墅等更高端產(chǎn)品，高級公寓型產(chǎn)品所占有的市場份額更低，月成交量約 250套，進(jìn)一步說明合肥的高端房市場的市場需求不容樂觀。合肥市樓市 2023年 11月銷售套數(shù)及銷售面積分析：合肥房地產(chǎn)市場 11月份銷售套數(shù)變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）合肥房地產(chǎn)市場 11月份銷售套數(shù)變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）結(jié)論 :截至 2023年 11月 26日，合肥在售樓盤 447家，當(dāng)月累計(jì)銷售 4858套（ ）。合肥市樓市版塊分類及 2023年 11月價(jià)格等高線分布：4500400035003000400030002500 20234200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002023綠城百合公寓綠城桂花園 綠城桐城南路項(xiàng)目合肥樓市 2023年 11月價(jià)格等高線分布示意圖（廬陽、瑤海、新站、包河、蜀山、高新、政務(wù)、經(jīng)開八大版塊）瑤海、新站包河廬陽蜀山高新政務(wù)經(jīng)開結(jié)論 :從合肥樓市 2023年 11月的價(jià)格等高線分布狀況來看，以老城區(qū)環(huán)城河以內(nèi)的中心版塊為中心，基本形成一個(gè)多高點(diǎn)、多中心的價(jià)格分布特征，這些價(jià)格高點(diǎn)的形成要么依托老城區(qū)原有的發(fā)展基礎(chǔ)，要么以人文或景觀資源取勝，如 大蜀山畔的高新版塊、環(huán)天鵝湖的政務(wù)區(qū)版塊、長江西路和黃山路沿線的蜀山區(qū)、馬鞍山路沿線的包河區(qū)版塊及勝利路沿線的新站版塊 都處于各版塊價(jià)格等高線分布的最高點(diǎn)?，幒^(qū) l板 塊 內(nèi)有瑤海公園、生 態(tài) 公園自然生 態(tài)資 源，作 為 合肥的老城區(qū)，依靠合肥火 車 站和城市主干道，交通便利。雙 鳳 工 業(yè) 區(qū)的住宅開 發(fā)剛剛 啟 動(dòng) ，未來 還 有一定的上 漲 空 間 。政 務(wù) 區(qū) l規(guī) 劃中合肥的新城區(qū)， 規(guī) 劃科學(xué)， 環(huán) 境 優(yōu) 美，配套 齊 全（超市， 購 物中心，學(xué)校，體育 館 ， 藝術(shù)館 ，公園，寫字樓）升 值 潛力 較 大。高新區(qū) l西 臨 大蜀山，自然 環(huán) 境好，合肥高檔住宅區(qū)l華東 最有影響力的高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 ，合肥最重要的科技旅游，高新技 術(shù) 研 發(fā) ，孵化和 產(chǎn)業(yè) 化基地包河區(qū) l位于合肥上 風(fēng) 口，自然 環(huán) 境好。 合肥房地產(chǎn)市場 2023年 111月份銷售前 10名項(xiàng)目分析板 塊 板 塊 介 紹蜀山區(qū) l 西 臨 大蜀山，自然 環(huán) 境 優(yōu) 越。 合肥房地產(chǎn)市場 2023年 11月份銷售套數(shù)及銷售面積分析216。 合肥樓市版塊分類及 2023年 11月份價(jià)格等高線分布216。合肥市 “ 十一五 ” 規(guī)劃 “ 常住人口 300萬、人均住房面積 30平方米 ” 的目標(biāo)，也是當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀址康禺a(chǎn)行業(yè)所定下的政府目標(biāo)，隨著居民收入和生活質(zhì)量的提高，對房價(jià)上漲的承受力也在增強(qiáng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的需求擴(kuò)張也預(yù)留了較大市場空間。另外，合肥房地產(chǎn)施工面積與竣工面積的比值在 2023年突然放大，說明目前房地產(chǎn)業(yè)處于低谷，房地產(chǎn)開發(fā)周期延長，不少企業(yè)甚至出現(xiàn)資金困境。 20232023全市商品房竣工面積和銷售面積 （數(shù)據(jù)來源：合肥市房產(chǎn)局）合肥市空置商品房面積顯著上升： 結(jié)論 :施工面積與竣工面積的比值是房地產(chǎn)一個(gè)重要的前瞻性指標(biāo)。充足的供應(yīng)量與并不強(qiáng)勁的需求也造成了房價(jià)無法持續(xù)高攀的局面。20232023全市住宅銷售均價(jià) （數(shù)據(jù)來源：合肥市房產(chǎn)局）現(xiàn)階段住宅成