【正文】 名城 1279 3054 213 20230608 、4 蜀山區(qū) 清溪苑小區(qū) 792 2112 132 20230620 5 經(jīng)開區(qū) 九溪江南園 751 2588 68 2023011錯層戶型 團(tuán)購6 蜀山區(qū) 紅皖家園梵高向日葵 625 2410 156 20230725 7 經(jīng)開區(qū) 名邦景秀年 華 584 2530 53 20230828 產(chǎn)品優(yōu)勢（板式挑高小戶型）總價低優(yōu)勢8 瑤海區(qū) 城市綠苑 573 3259 52 20230919 成熟區(qū)位、城熟配套 東區(qū)高性價比品質(zhì)社區(qū)9 包河區(qū) 柏林春天 551 3462 50 20231213 包河區(qū)高性價比異域特色社區(qū)政府今年重點打造 “ 濱湖新區(qū) ” 的政策優(yōu)勢10 新站區(qū) 香江生態(tài)麗 景 525 2618 48 20231024 大環(huán)境公園生態(tài)景觀資源優(yōu)勢低單價和低總價的競爭優(yōu)勢合肥市樓市 2023年 111月住宅銷售前十名項目分析：結(jié)論 :合肥市 2023年 111月月均銷售套數(shù)為 3351套，目前現(xiàn)階段全市共有在售項目（入網(wǎng)備案） 440個，年度銷售前十名項目無論從銷售套數(shù)還是銷售面積、銷售金額均占到了總市場份額的 30—35% ，也就是說前十名的銷售量基本與剩下 430個項目的一半銷售體量相當(dāng)，一方面可以明顯看出市場領(lǐng)導(dǎo)者的優(yōu)勢明顯 ,另一方面市場競爭的激烈程度也可見一斑。 合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測216。 供給市場趨勢預(yù)測216。 價格變化趨勢預(yù)測整體需求市場趨勢預(yù)測：在合肥大交通、大拆圍和大建設(shè)的 “ 合肥提速 ” 的宏觀背景下，合肥的城市化進(jìn)程將在今后的幾年取得前所未有的大發(fā)展，按至 2023年市區(qū)人口 300萬人計算，人口規(guī)模相當(dāng)于在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻了一倍，由此產(chǎn)生的市場需求范圍也基本上將擴(kuò)大一倍，再加上城鎮(zhèn)人口可支配收入增加而產(chǎn)生的住房升級換代需求， 預(yù)計至 2023年合肥市房地產(chǎn)的市場需求總量在 3000萬 5100萬平米之間 。整體競爭市場趨勢預(yù)測：目前樓市供大于求的特征已經(jīng)比較明顯，而且市場的供給總量的上升速度高于需求總量，這也使得競爭環(huán)境進(jìn)一步惡化，市場競爭的層面已經(jīng)提前進(jìn)入產(chǎn)品競爭層面， 預(yù)計在今后的幾年激烈的競爭態(tài)勢仍然延續(xù)，而且有愈演愈烈之勢，能充分把握客戶需求的高性價比創(chuàng)新型產(chǎn)品將成為競爭法寶 。如南京就經(jīng)歷了 2023年和 2023年的兩次價格爆發(fā)階段，今年最近的一次價格爆發(fā)使城中版塊均價上漲10002023元 /平米，明城墻以內(nèi) 100萬已經(jīng)買不到三房。合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場結(jié)論合肥市整體商業(yè)環(huán)境合肥市近期商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃合肥市商業(yè)格局變化 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析 06年 111月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名項目分析市調(diào)篇2合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場總結(jié)論社會零售及消費增長迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級城市化進(jìn)程加速 催生商業(yè)多中心格局住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已被打破，新商業(yè)格局正在形成，倉賣市場和社區(qū)商業(yè)存在巨大發(fā)展空間從限額以上批發(fā)零售業(yè)零售統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，拉動銷售增長的熱點大類商品基本上保持了穩(wěn)定增長的趨勢。家居類商品零售保持穩(wěn)定增長，建筑及裝潢材料類增長 %、家用電器和音像器材類增長%、五金電類增長 %；汽車類零售的增長和石油及制品類零售的快速增長。石油及制品類零售增長 %，這既有價格上漲因素，同時消費規(guī)模也在不斷擴(kuò)大；糧油食品類由于價格上漲因素導(dǎo)致零售較快增長， 19月份累計食品、飲料、煙酒類零售同比增長 %，其中糧油類增長 %。餐飲市場保持高速增長， 19月份餐飲業(yè)零售額同比增長 %，創(chuàng)歷年新高。恩格爾系數(shù)高達(dá) %。以長江路為軸，東、西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的 2平方公里范圍。8個區(qū)級商業(yè)中心： 區(qū)級商業(yè)中心建筑面積宜在 10萬平方米以上。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流市級商業(yè)中心部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力。其分布為：東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （瑤海區(qū)花沖公園附近）、 北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （廬陽區(qū)公交四保場附近）、 西南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （南七附近）、 東南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （包河區(qū)葛大店附近）、 西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附近）、 新站區(qū)級商業(yè)中心 、 政務(wù)文化新區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 、 大學(xué)城區(qū)級商業(yè)中心 。居住區(qū)級商業(yè)中心主要服務(wù)對象是居住區(qū)的常住人口，以經(jīng)營中低檔的日常消費品為主。社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃共有 25處，其分布如下：廬陽區(qū) 4處： 亳州路社區(qū)級商業(yè)中心、雙崗 社 區(qū)級商業(yè)中心、杏林小區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心、森林城社 區(qū)商業(yè)中心 。包河區(qū) 7處： 周谷堆 社 區(qū)級商業(yè)中心、九華山路 社 區(qū)級商業(yè)中心、衛(wèi)崗 社 區(qū)級商業(yè)中心、曙光 社區(qū)級商業(yè)中心、姚公廟 社 區(qū)級商業(yè)中心、黃山公園地區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心、馬鞍山南路 社 區(qū)級商業(yè)中心 。合肥市商業(yè)格局變化合肥市 “ 十一五 ” 規(guī)劃中明確指出，未來 5年內(nèi)，合肥市城市人口將從原來的 150萬增加到 300萬人；到 2023年，合肥市生產(chǎn)總值確保 1900億元，年均增長 %；力爭達(dá)到 2100億元，年均增長18%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值比 2023年翻兩番以上，達(dá)到 5000美元；所有數(shù)據(jù)都在為合肥新一輪的商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展創(chuàng)造一個前所未有的發(fā)展良機；按照國際標(biāo)準(zhǔn)人均商業(yè) ，合肥未來 5年將發(fā)展 200萬平米以上的商業(yè)規(guī)模，如果加上舊商業(yè)的改造，經(jīng)濟(jì)和人口的成倍增長將給合肥的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的發(fā)展空間。單一商業(yè)中心格局正在打破，新中心快速崛起結(jié)論 :綠城桂花園三期商業(yè)有效地借助了政府的商業(yè)大規(guī)劃 ,和拓基城市廣場共同組成了規(guī)劃中 8大區(qū)級商業(yè)中心之一的西區(qū)中心 ,其特色性的業(yè)態(tài)定位而產(chǎn)生的廣域性價值有效地彌補了區(qū)域需求的不足 ,而且還承擔(dān)起社區(qū)商業(yè)中心的功能。 54萬平米（ 10382套）， 11月份當(dāng)月成交面積為 （ 490套），其中新站區(qū)獨占螯頭，高新區(qū)市場份額最低；新站區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)繁榮和區(qū)域交通物流的便捷緊密關(guān)聯(lián)，另外，新站區(qū)以元一時代廣場為代表的新興區(qū)級商業(yè)中心也是目前規(guī)劃中的 8個區(qū)級商業(yè)中心中發(fā)展最好的，而高新區(qū)作為合肥的高端純住宅版塊，商業(yè)氛圍欠缺也是必然。 華府駿苑 蜀山區(qū) 　8 楓林大廈擴(kuò)建工程 廬陽區(qū) 9 安徽國際購物廣場 蜀山區(qū) 10 綠地國際花都 玫瑰苑 政務(wù)區(qū) 06年 111月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名分析結(jié)論 :因合肥市商業(yè)類商品房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中也包含了辦公用房的數(shù)據(jù)，除去老城區(qū)的少量高檔商業(yè)，實際主要的商業(yè)用房成交區(qū)域仍然集中在新站區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，新站區(qū)作為合肥商貿(mào)物流最發(fā)達(dá)的區(qū)域，也是合肥大市場建設(shè)最繁榮的區(qū)域，其商業(yè)獲利能力已經(jīng)越來越被投資者和經(jīng)營者所看好。 商業(yè)篇1產(chǎn)品部分 （綠城桂花園三期商業(yè)）城調(diào)論址規(guī)劃組合商業(yè)地產(chǎn)異軍突起自 2023年起，合肥房地產(chǎn)市場的最大變化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報率、社會反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進(jìn)程的全面提速，整個合肥無論是商業(yè)格局、還是商業(yè)業(yè)態(tài)都發(fā)生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，但是傳統(tǒng)的一個中心的商業(yè)格局已經(jīng)基本打破，城市副中心迅速崛起，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在合肥存在著巨大的商機；新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在合肥經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，隨商業(yè)市場的不斷細(xì)分，新興業(yè)態(tài)也不斷涌現(xiàn)，專業(yè)市場、經(jīng)營品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂等的出現(xiàn)極大地豐富了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化程度，同時也促成了更多的傳統(tǒng)商業(yè)類型轉(zhuǎn)型；如火車站附近服裝大市場集群和元一時代 SHOPPING MALL餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)成為合肥城市商業(yè)格局中零售業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍者近幾年，特別是今年餐飲業(yè) 19%和休閑娛樂業(yè) %的高速增長勢頭有目共睹，也是合肥城市發(fā)展和繁榮的一個有力見證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴(kuò)張。如北二環(huán)外的綠水雅客及高新區(qū)的銀灘綠洲會所。對于純住宅的規(guī)劃而言，三期因為基本全部臨近黃山路，物業(yè)品質(zhì)和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規(guī)劃一部分底商，從現(xiàn)有的市場規(guī)律來看，底商將至少是住宅價值的 23倍以上，如果是租售結(jié)合的話，出租部分的收益將是永續(xù)的，而且隨著商業(yè)的成熟度，其利潤回報往往是逐年倍增。論址集中商業(yè)是本案實現(xiàn)利潤最大化的選擇稀缺業(yè)態(tài)是實現(xiàn)商業(yè)價值最大化的選擇從商業(yè)物業(yè)選址的四大原則來分析：接近購買力原則 最短時間原則 ，這就要求本項目更多地考慮到達(dá)本項目所花費的最短行車時間，本項目位于市級主干道黃山路，到達(dá)環(huán)城路內(nèi)老城區(qū)及政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)的車行距離均小于 20分鐘，基本符合最短時間原則； 交通的易達(dá)性 ，這一點對項目的交通便捷程度很高，本項目周邊目前的交通狀況應(yīng)屬良好，無論是自駕車還是公交車都比較方便，加上高新區(qū)車流量和人流量都較少，不易發(fā)生堵車情況，所以交通的易達(dá)性原則也基本滿足； 靠購買力最近 ，也就是指項目的選址應(yīng)以最靠近目標(biāo)客為最優(yōu)，本項目周邊的居民區(qū)均是合肥較高檔次的住宅區(qū)，和本項目的高端定位相符，再加上開發(fā)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶及政務(wù)區(qū)的政府人員，均離本項目車程不超過 15分鐘，完全符合靠購買力最近原則；4 、 聚集原則， 商業(yè)物業(yè)的選址對人流易集中和容易產(chǎn)生輻射要求很高，這也是本項目所需要通過規(guī)模經(jīng)營和特色經(jīng)營來創(chuàng)造的一個條件，如果建成的商業(yè)物業(yè)不能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，那么本項目的成功也就不可能 .最短時間原則交通易達(dá)性原則聚集原則商業(yè)建筑選址的四大原則從市場需求層面來分析：從合肥目前的高端消費市場的趨勢來看，之所以高端的服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴(kuò)展之勢，其主要原因，是因為合肥現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費場所已經(jīng)不能滿足市場的需求，再加上中心城區(qū)硬件設(shè)施老化、堵車、停車難等問題突出，這種需求向城市外圍分流其實是一種必然。桂花園、夢園小區(qū)、電建小區(qū)、園景天下、新加坡花園城、維多利亞別墅、城市風(fēng)景、蜀山名筑、瀾溪鎮(zhèn)等以及大蜀山腳下的部分居民合計長住人口約 3萬人，雖然入住率和硬件設(shè)施的改善還在迅速提高，但是構(gòu)建一個副市級商業(yè)中心在硬件條件上還存在很大差距，如果按照目前人均商業(yè)面積 （美國在 ），本項目目前的社區(qū)商業(yè)規(guī)模在 2萬平米應(yīng)屬合理，但如果考慮區(qū)域的后期發(fā)展和廣域輻射功能，本項目 該尚屬合理；結(jié)論 :所以，針對本項目而言，適度地規(guī)劃一些集中商業(yè)不僅是可行的，而且是本項目實現(xiàn)利潤最大化的最佳選擇。打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的市場出口■以供求關(guān)系判別稀缺性業(yè)態(tài)對于本項目商業(yè)價值的實現(xiàn)來看，實際上第一步就是尋找稀缺性業(yè)態(tài)，找到合適的稀缺性業(yè)態(tài)，整個商業(yè)中心的定位就成功了一半。 戰(zhàn)略前瞻化216。 標(biāo)志可視化216。 賣場社會化216。 指標(biāo)保守化216。因為在快速發(fā)展的合肥 ,商業(yè)地產(chǎn)項目絕大多數(shù)是一種戰(zhàn)略投資 ,因此前瞻化的戰(zhàn)略規(guī)劃就顯得尤為重要 . 成功案例 廣州天河城廣場 第六屆全國運動會在廣州天河召開之前，天河城所處區(qū)域還是一片菜田，商業(yè)價值基本為零，但隨著六運會在廣州天河城的成功啟動，政府在此建成了天河體育中心和六運小區(qū)，天河城的開發(fā)商敏銳地感受到這一區(qū)域的商業(yè)潛力，于是前瞻性地在此規(guī)劃建成了總面積達(dá) 16萬平米的綜合商業(yè)，天河城的開發(fā)商能在一片菜地上建成當(dāng)時中國規(guī)模最大的商業(yè)，并且在開業(yè)運營十年后仍然以其良好的商業(yè)規(guī)劃成為跟進(jìn)者的標(biāo)桿，這與開發(fā)商高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光是分不開的；1996年建成開業(yè)的廣州天河城目前已經(jīng)成為全世界人流最旺的 MALL，日均客流量達(dá)到 30萬人以上，僅 2023年 5月 1日，天河城的日客流量就達(dá)到 81萬人次；同樣是 2023年 5月 1日，天河城的日客留量再次達(dá)到 83萬人次，黃金周七天，客流量總共突破 400萬人次；在開業(yè)后至今的 10年時間里，天河城的客流總量已經(jīng)突破 10億人次，堪稱全世界人流最旺的購物中心。現(xiàn)代商業(yè)競爭日趨激烈，眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目為形成差異化，無不在規(guī)劃上進(jìn)行精心的構(gòu)思、大膽的策劃，以使項目在規(guī)劃在規(guī)劃上能區(qū)別于競爭對手，形成特色，但是另外人性化的布局需要也不容忽視 . 反面案例 廣東省茂名市威威步行街 廣東省茂名市的威威步行街是在一個橫貫商業(yè)中心的河涌旁建成的一條長度達(dá) 1000米的商業(yè)街區(qū)，而且僅一頭一尾兩個出口，街道兩側(cè)只有店鋪，當(dāng)消費者進(jìn)入街區(qū)的范圍后，就要從頭走到尾，這樣顧客走完全程后普遍感到極為疲憊，無多少樂趣可言，休閑化的逛街購物變成了疲于奔命的趕路，這樣的設(shè)計完全忽略了人性化，久而久之，消費者就失去了來此逛街的興趣，最后步行街只能面臨重新改造的結(jié)果。如廣州正佳廣場，其代表財富匯聚的標(biāo)志不僅應(yīng)用在各種平面媒體上，還在廣場主入口處設(shè)計了一尊標(biāo)志雕塑，具有很強的可視性，給人留下深刻的印象。 廣州正佳廣場功能多元化：商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)滿足顧客多元化的消費需求，可以讓顧客在消費場所內(nèi)獲得全身心的享受。開業(yè)一年來，除服裝百貨業(yè)的經(jīng)營因定位問題尚未形成氣候外，其它業(yè)態(tài)功能區(qū)的經(jīng)營狀況都運行良好，給合肥大型綜合性商業(yè)的發(fā)展起到了很好的標(biāo)桿作用 。世界上眾多成功的商業(yè)地產(chǎn)項目都會努力形成自身的社會化功能，如香港 IFC MALL和柏林火車總站等成功的購物中心，充分實現(xiàn)了商業(yè)與交通樞紐功能的完美融合，建于中國烏魯木齊的新疆國際大巴扎，更是在商業(yè)建筑組團(tuán)中建有一所清真寺，將宗教與商業(yè)進(jìn)行融合，在提高商業(yè)魅力的同時，進(jìn)一步增強了商場的聚客能力。 成功案例 烏魯木齊國際大巴扎 烏魯木齊國際大巴扎總建面積 9萬平米，由 3大