【正文】 投資 15 4% 25 13% 231 9% 36 % 0 0% 36 %自住兼投資 36 9% 26 13% 472 18% 16 % 2 29% 17 %為下一代 16 4% 10 5% 112 4% 8 % 0 0% 8 %為老人購(gòu)買(mǎi) 10 2% 3 2% 54 2% 0 % 0 0% 0 %其他 9 2% 1 1% 32 1% 0 % 0 0% 0 %合計(jì) 405 100% 197 100% 2613 100% 197 % 7 100% 201 %2023年成交客戶(hù)購(gòu)房用途表選項(xiàng) 來(lái)人 已購(gòu)簽約期一 簽約期二 累計(jì) 簽約期一 簽約期二 累計(jì)　 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例一次 265 65% 117 59% 1321 36% 128 % 5 71% 130 65%兩次 105 26% 71 36% 975 47% 69 % 2 29% 71 35%三次及以上 35 9% 9 5% 317 17% 0 % 0 0% 0 0%合計(jì) 405 100% 197 100% 2613 100% 197 % 7 100% 201 100%2023年成交客戶(hù)置業(yè)次數(shù)表成交客戶(hù)年齡分析年齡 25歲以下 2530歲 3035歲 3540歲 4045歲 4550歲 5560歲 60歲以上數(shù)量 15 26 6 3 0 2 0 0綜合成交客戶(hù)的購(gòu)房用途、置業(yè)次數(shù)、人生周期分布 ——年輕客群的 “ 準(zhǔn)愛(ài)房 ” （準(zhǔn)婚客戶(hù)會(huì)挑選準(zhǔn)現(xiàn)房） 幾占 7成針對(duì) “ 爸首付，你還貸 ” 的消費(fèi)模式，結(jié)合情人節(jié)及加推小面積戶(hù)型的節(jié)點(diǎn)，我們建議 ——逆勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)，一招鮮 遍天下的局面已經(jīng)不可能實(shí)現(xiàn)最好的情人節(jié)禮物就是你的名字出現(xiàn)在我們的戶(hù)口本上炒作婚房概念情人節(jié)最應(yīng)該讓爸媽浪漫一次 愛(ài)的大搜查線(xiàn)下 “反情人節(jié) ”大炒作線(xiàn)上針對(duì)準(zhǔn)愛(ài)族 針對(duì)準(zhǔn)愛(ài)族的 “ 財(cái)神”針對(duì)全年齡段的有愛(ài)族拓客事件， 800萬(wàn)人愛(ài)的抱抱愛(ài)的大搜查 —— 全民有愛(ài)大推選民政局門(mén)口派送愛(ài)的大禮包利好船票開(kāi)售 ——10 年地鐵票 幼兒園簽約“反情人節(jié) ”大炒作2月 1日 2月 10日 2月 15日 開(kāi)盤(pán)前2月 14日五管齊下 保證 2023年首次破冰成功新年新推123月情人節(jié)大作戰(zhàn)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：存量熱銷(xiāo)， 3月新推 2棟以小戶(hù)型為主目標(biāo) ： 年后 重燃戰(zhàn)火， 加推延續(xù)推廣途徑 ： 軟文造勢(shì)、 新浪 微博熱議、 house365網(wǎng)絡(luò)硬廣 推廣主題 ： 浪漫不是一天，而是 70年事件 ： 情人節(jié)系列活動(dòng)包裝線(xiàn) ： 線(xiàn)下活動(dòng)包裝情人節(jié)引爆報(bào)廣情人節(jié)引爆報(bào)廣情人節(jié)引爆報(bào)廣事件炒作計(jì)劃保利梧桐語(yǔ) “ 熱戀 33天 ” 計(jì)劃POLYNANJING目的： 引爆全城，嫁接情人節(jié)，深化項(xiàng)目形象，聚焦婚房客群推廣手段： 報(bào)廣，網(wǎng)絡(luò)硬廣樹(shù)立形象；軟文信息傳遞、新浪微博關(guān)注引發(fā)快速傳播推廣主題：熱戀 33天，攜手浪漫旅程具體內(nèi)容 ：聚焦婚房業(yè)主，成功在開(kāi)盤(pán)前領(lǐng)取結(jié)婚證的，可在開(kāi)盤(pán)期間享有特殊優(yōu)惠保利梧桐語(yǔ) “ 愛(ài)的大搜查 ” 計(jì)劃POLYNANJING目的： 引爆全城，針對(duì)目標(biāo)客群，搜索準(zhǔn)客戶(hù)推廣手段： 報(bào)廣，網(wǎng)絡(luò)硬廣樹(shù)立形象；軟文信息傳遞、新浪微博關(guān)注引發(fā)快速傳播推廣主題： 以愛(ài)之名，通緝你具體內(nèi)容 ：找尋目標(biāo)客群特征，線(xiàn)上媒體刊登尋人啟事，凡符合條件的，可在開(kāi)盤(pán)享受特殊優(yōu)惠。保利 “ 浪漫之旅 ” 情迷法蘭西計(jì)劃全城拓客 +炒作活動(dòng)12月微幅穩(wěn)漲，合理定價(jià)淡市中全城唯一的漲價(jià)盤(pán)（ 1） 推廣 —— 以冠軍熱銷(xiāo)姿態(tài)穩(wěn)占增值樓盤(pán)前列（ 2） 體驗(yàn) —— 日益成熟的法式浪漫氛圍與客戶(hù)的互動(dòng)感（ 3） 包裝 —— 烘托法式氣氛，傳遞浪漫情調(diào)的包裝更換（ 4） 服務(wù) —— 提升服務(wù)品質(zhì)，細(xì)節(jié)處彰顯法式情趣價(jià)格線(xiàn)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)渲染氣氛 法式浪漫全體驗(yàn)、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝 抽獎(jiǎng)活動(dòng)、年終沖刺包裝優(yōu)化項(xiàng)目附加值名校幼兒園 +地鐵 10年票優(yōu)越的品質(zhì)項(xiàng)目，不僅要有硬件的居住體驗(yàn)，還有有超前的配套與服務(wù)體驗(yàn)，這是明年項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出的必經(jīng)之路（ 10年票活動(dòng)詳情見(jiàn)后文）產(chǎn)品線(xiàn)項(xiàng)目推廣核心是純法式浪漫住區(qū)而在推廣落地上不光面子上有，骨子里更要有的純法式推廣中項(xiàng)目所帶來(lái)的有異于江寧項(xiàng)目的高端感、品質(zhì)體驗(yàn)最為重要推廣線(xiàn)無(wú)法式，不浪漫保利梧桐語(yǔ)浪漫法式年全年法式深度體驗(yàn)系列活動(dòng)設(shè)置（ 1） 活動(dòng)設(shè)計(jì) —— 抓住全年節(jié)日節(jié)點(diǎn)，有效根據(jù)客群，充分囊括以愛(ài)情、親情為主的活動(dòng)形式全方位體驗(yàn)法式浪漫核心（ 2）與銷(xiāo)售結(jié)合 —— 以自住準(zhǔn)婚房客群為目標(biāo)的戀愛(ài)嫁接全年活動(dòng)，同時(shí)迎合改善客戶(hù)對(duì)高品質(zhì)的追求（ 3）包裝 —— 烘托法式氣氛，傳遞浪漫情調(diào)的包裝更換（ 4）服務(wù) —— 提升服務(wù)品質(zhì)，細(xì)節(jié)處彰顯法式情趣活動(dòng)線(xiàn)南京惟一的浪漫愛(ài)情圣地POLYNANJING嫁接戀愛(ài)會(huì)與浪漫法式風(fēng)情的全年 PR活動(dòng)目的： 70%以自住為導(dǎo)向的將愛(ài)客群，愛(ài)情圣地對(duì)他們的吸引力是巨大的，這可以表現(xiàn)為戀愛(ài)會(huì)、戀愛(ài)場(chǎng)、求婚地等幾種用途客群 ：青年人的準(zhǔn)愛(ài)客群正是集中了我項(xiàng)目最多的精準(zhǔn)目標(biāo)客群方式： 嫁接珍愛(ài)網(wǎng)推廣手段： 網(wǎng)絡(luò)硬廣、炒作軟文信息傳遞、新浪微博關(guān)注引發(fā)快速傳播推廣主題： 無(wú)法式，不浪漫4月： 法式建筑 專(zhuān)場(chǎng)5月： 法國(guó)電影 專(zhuān)場(chǎng)6月： 法國(guó)香水 專(zhuān)場(chǎng)7月： 法國(guó)化妝品 專(zhuān)場(chǎng)8月： 法國(guó)紅酒 專(zhuān)場(chǎng)9月： 法國(guó)美食 專(zhuān)場(chǎng)10月： 法國(guó)車(chē) 專(zhuān)場(chǎng)11月： 法國(guó)音樂(lè) 專(zhuān)場(chǎng)12月： 成果展及巴黎游 抽獎(jiǎng)約會(huì)主題設(shè)置 約會(huì)形式搭建較為具有特色的法式建筑模型，搭建法式軟裝場(chǎng)景供報(bào)名男女七分鐘約會(huì)現(xiàn)場(chǎng)放映法國(guó)影片，報(bào)名男女以電影中念白作為約會(huì)暗語(yǔ)，配對(duì)成功者可獲獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)配以法國(guó)香水展示，以聞香識(shí)女人的方式作為約會(huì)邀請(qǐng)，配對(duì)成功可獲獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)展示化妝品，同時(shí)聘請(qǐng)講師傳授護(hù)膚經(jīng)驗(yàn)，配對(duì)成功男女可獲獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)展示紅酒，同時(shí)聘請(qǐng)主持人講解紅酒品嘗經(jīng)驗(yàn)，約會(huì)男女以紅酒為邀請(qǐng)暗語(yǔ)，配對(duì)成功可獲獎(jiǎng)勵(lì)在法國(guó)美食的品點(diǎn)中開(kāi)始約會(huì)邀請(qǐng)，配對(duì)成功可獲得獎(jiǎng)勵(lì)雪鐵龍、雷諾等法系車(chē)現(xiàn)場(chǎng)布展，約會(huì)男女可試駕中交談邀約，配對(duì)成功可獲獎(jiǎng)勵(lì)邀請(qǐng)法語(yǔ)老師現(xiàn)場(chǎng)教約會(huì)男女學(xué)唱法語(yǔ)歌曲用以傳情達(dá)意，配對(duì)成功可獲獎(jiǎng)勵(lì)歷屆約會(huì)成功男女匯聚，現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)成功者可獲得雙人巴黎深度游，共赴浪漫之旅嫁接戀愛(ài)的全年浪漫活動(dòng)目錄一覽表體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：引爆售樓處人氣4月梧桐樹(shù)下的浪漫初見(jiàn)項(xiàng)目推廣系列活動(dòng)之：法式建筑專(zhuān)場(chǎng)?搭建較為具有特色的法式建筑模型，?搭建法式軟裝場(chǎng)景供模擬約會(huì)使用?報(bào)名男女進(jìn)行七分鐘約會(huì)?配對(duì)成功男女可獲得法國(guó)巴黎鐵塔模型一件?現(xiàn)場(chǎng)放映法國(guó)影片?以競(jìng)猜知名影片中對(duì)白或劇情等形式，測(cè)試約會(huì)男女雙方默契程度?配對(duì)成功男女可獲得熱映影片情侶套票一份體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：引爆售樓處人氣5月項(xiàng)目推廣系列活動(dòng)之：法國(guó)電影專(zhuān)場(chǎng)凡爾賽宮里的電影沙龍?bào)w驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：引爆售樓處人氣6月項(xiàng)目推廣系列活動(dòng)之：法國(guó)香水專(zhuān)場(chǎng)?現(xiàn)場(chǎng)配以法國(guó)香水展示?以聞香識(shí)女人的方式作為約會(huì)邀請(qǐng)?配對(duì)成功男女可獲得法國(guó)香水作為獎(jiǎng)勵(lì)浪漫的味道，源自法蘭西體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：引爆售樓處人氣7月項(xiàng)目推廣系列活動(dòng)之：法國(guó)化妝品專(zhuān)場(chǎng)?現(xiàn)場(chǎng)展示化妝品聘請(qǐng)講師傳授護(hù)膚經(jīng)驗(yàn)?參加約會(huì)的男士在講師知道下為心儀女士試用化妝品?配對(duì)成功男女可獲得知名品牌護(hù)膚品一套黃梅酷暑天，梧桐樹(shù)下好乘涼體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：引爆售樓處人氣8月紅酒杯里的浪漫情懷項(xiàng)目推廣系列活動(dòng)之：法國(guó)紅酒專(zhuān)場(chǎng)?現(xiàn)場(chǎng)展示法國(guó)系列紅酒?聘請(qǐng)主持人講解紅酒品嘗要領(lǐng)?約會(huì)男女以紅酒為邀請(qǐng)暗語(yǔ)，配對(duì)成功可獲得波爾多紅酒禮盒體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：引爆售樓處人氣9月廚房里的羅曼蒂克項(xiàng)目推廣系列活動(dòng)之：法國(guó)美食專(zhuān)場(chǎng)?聘請(qǐng)法國(guó)廚師現(xiàn)場(chǎng)烹飪美味料理?現(xiàn)場(chǎng)教授約會(huì)男女西餐禮儀?約會(huì)男女品嘗美食過(guò)程中完成 7分鐘約會(huì)?現(xiàn)場(chǎng)配對(duì)成功可獲得美食券體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：引爆售樓處人氣10月法蘭西總統(tǒng)坐騎巡展項(xiàng)目推廣系列活動(dòng)之：法國(guó)車(chē)專(zhuān)場(chǎng)?雪鐵龍、雷諾等法系車(chē)現(xiàn)場(chǎng)布展?約會(huì)男女可試駕中交談邀約，?配對(duì)成功可獲 車(chē)展門(mén)票獎(jiǎng)勵(lì)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：引爆售樓處人氣11月項(xiàng)目推廣系列活動(dòng)之：法國(guó)音樂(lè)專(zhuān)場(chǎng)新品展示、折扣品特賣(mài)與拍賣(mài)浪漫是最昂貴的奢侈品最浪漫的事，是有你一起去巴黎目的： 年底客戶(hù)答謝，促進(jìn)銷(xiāo)售 。4十二字真言高端形象，上乘品質(zhì)，中等價(jià)位品牌策略 —— 保利王者年十二字真言（ 1） “ 城市印記 ” 是人文牌， “ 親情和院 ” 是溫情牌， “ 和樂(lè)中國(guó) ” 是名人牌，獸首國(guó)寶是民族牌， 2023年 保利地產(chǎn) 要打什么牌？（ 2） 保利地產(chǎn) 20年 ，是成熟而穩(wěn)健的一年，需要全面的展示；（ 3） 以萬(wàn)科為代表的地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)逝去， 未來(lái)是以保利為代表的 央企時(shí)代， 才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者；（ 4） 南京保利的銷(xiāo)冠標(biāo)志著南京地產(chǎn)的新里程碑 ，它 誕生于調(diào)控市場(chǎng) 之下 ，也意味著調(diào)控市場(chǎng)下的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者靠的是實(shí)力。尤其 2023年銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)密集，保持項(xiàng)目的持續(xù)熱度非常重要。 合理定價(jià)、微幅調(diào)升、穩(wěn)中取勝 才更有利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售推進(jìn)。價(jià)格策略 —— 差異化路徑稱(chēng)霸區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)多以低質(zhì)樓盤(pán)為主，降價(jià)風(fēng)、低價(jià)風(fēng)昌盛。4我們認(rèn)為傳遞：純法式高端生活，唯有梧桐語(yǔ)是 2023年立足項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作重點(diǎn)之二， 我們認(rèn)為需要開(kāi)啟梧桐語(yǔ)的 “ 法式浪漫年 ” 主題式營(yíng)銷(xiāo)工作。4江寧市場(chǎng)存量數(shù)據(jù)來(lái)源：通過(guò)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)整理中糧彩云居中冶天城萬(wàn)科金域藍(lán)灣綠地紫峰公館本項(xiàng)目競(jìng)品分布 競(jìng)品選擇以品牌、價(jià)格、物業(yè)類(lèi)型、地段等關(guān)鍵詞為依據(jù)東方龍湖灣萬(wàn)裕龍庭水岸同品牌競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目萬(wàn)科金域藍(lán)灣綠地紫峰公館同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目萬(wàn)裕龍庭水岸東方龍湖灣天正天御溪岸同質(zhì) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中冶天城中糧彩云居項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址 江寧區(qū)清水亭東街占地面積 27萬(wàn) m2總建面積 54萬(wàn) m2容積率 開(kāi)發(fā)商 南京金域藍(lán)灣置業(yè)物業(yè)類(lèi)型 高層、花園洋房、聯(lián)排別墅11年銷(xiāo)售情況 認(rèn)購(gòu) 73套，成交 350套營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)在售二期高層，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2千元 /平米，折后均價(jià) /平米，目前售樓處實(shí)際成交均價(jià)已低至 /平米。江寧 2023年潛在供應(yīng)量共計(jì) 210萬(wàn)方；216。市場(chǎng)存量不斷增加，預(yù)計(jì)到 2023年年底，整體市場(chǎng)共計(jì)有 635萬(wàn)方房源需要去化，預(yù)計(jì)去化周期長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月，市場(chǎng)壓力可見(jiàn)一般，而預(yù)計(jì) 2023年，全市新增上市量將達(dá) 818萬(wàn)方整體市場(chǎng)存量江寧核心區(qū)域 2023年在售項(xiàng)目存量共計(jì) 377萬(wàn)方，2023年潛在供應(yīng)量共計(jì) 210萬(wàn)方，主要集中在方山、九龍湖板塊岔路口東山鎮(zhèn)方山大學(xué)城九龍湖百家湖三山科學(xué)園本項(xiàng)目216。p因而，截止 2023年底南京共計(jì)將有 63872套房源需要去化，按套均面積 100平米計(jì)算，共有 635萬(wàn)方，月均 35萬(wàn)方的去化速度，去化周期長(zhǎng)達(dá) 18個(gè)月。p根據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至 11月 28日南京庫(kù)存的在售房源已經(jīng)達(dá)到 52372套。 市場(chǎng)大勢(shì)走低，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)白熱化 p目前南京市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)基本確立。 世界末日不會(huì)來(lái)，目標(biāo)卻是永恒存在的 ※ 目標(biāo)要點(diǎn)一：保量保證銷(xiāo)量 —— 2023年全年銷(xiāo)售面積在 ※ 目標(biāo)要點(diǎn)二：求價(jià)保量前提下，追求價(jià)格提升 —— 突破價(jià)格上限，觸摸區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿※ 目標(biāo)要點(diǎn)三：形象升級(jí)整體形象升級(jí) —— 保持高 性?xún)r(jià)比樓盤(pán)形象，品質(zhì)展示提升品牌形象項(xiàng)目目標(biāo)： 保量求價(jià)，整體升級(jí)，提升品牌形象2023年 12月 2023年