【正文】 上午 11:46:53二月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 二月 2111:46 上午 二月 2111:46February 17, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。項(xiàng)目一期于 2023年 6月 27日開盤，銷售均價(jià)均價(jià) 2800030000元 /㎡ ；216。供應(yīng)量： 2023年 110月，全市商品住宅整體供應(yīng) ， 進(jìn)入 10月，庫(kù)存壓力的持續(xù)加大，開發(fā)商推盤壓力與日俱增，為沖刺全年銷售指標(biāo)，競(jìng)相搶跑市場(chǎng)，一時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)量集中釋放 216。 推盤策略216。并獲得專屬的情人節(jié)禮物。保利品牌在南京央企第一品牌實(shí)力展示系列活動(dòng)保利 2023年，接力中國(guó)我們建議 2023年保利地產(chǎn) 20周年的品牌活動(dòng)主題2023年保利 “ 接力中國(guó) ” 在 南京的 品牌 活動(dòng)仙林大學(xué)城 VS江寧大學(xué)城保利杯，首屆名校接力長(zhǎng)跑大賽系列活動(dòng)之一：共筑青奧，分享青春推廣事件A、立場(chǎng) /口吻：公關(guān)為主，進(jìn)行市場(chǎng)告知，形成持續(xù)關(guān)注B、工具① 大眾類消息及評(píng)論② 地產(chǎn)專業(yè)媒體③ 公關(guān)活動(dòng)：論壇為主④ 網(wǎng)絡(luò)炒作系列活動(dòng)之二：城市智者，保利學(xué)堂利用南圖書或大學(xué)圖書館定期舉辦城市人生活問題講座，關(guān)愛城市生活A(yù)、立場(chǎng) /口吻：公關(guān)為主，進(jìn)行市場(chǎng)告知，形成持續(xù)關(guān)注B、工具① 大眾類消息及評(píng)論② 地產(chǎn)專業(yè)媒體③ 公關(guān)活動(dòng)：論壇為主④ 網(wǎng)絡(luò)炒作系列活動(dòng)之三：分享喜悅 保利人生贊助南京優(yōu)秀杰出人物評(píng)選，成立專項(xiàng)基金，獎(jiǎng)勵(lì)杰出人物A、立場(chǎng) /口吻：公關(guān)為主，進(jìn)行市場(chǎng)告知，形成持續(xù)關(guān)注B、工具① 大眾類消息及評(píng)論② 地產(chǎn)專業(yè)媒體③ 公關(guān)活動(dòng)：論壇為主④ 網(wǎng)絡(luò)炒作3月份 8月份 12月份 青奧會(huì)熱點(diǎn)民生 公益Part 22023策略總綱高端形象，上乘品質(zhì)，中等價(jià)位產(chǎn)品策略 —— 高性價(jià)比贏取客戶 傳遞給品質(zhì)剛需與首改客群法式高端形象，及可體驗(yàn)的上乘品質(zhì)，以中高價(jià)位入手保利的高端產(chǎn)品，性價(jià)比不可謂不高；面對(duì)嚴(yán)苛市場(chǎng)，通過 增加項(xiàng)目利好及附加值 ，也將有助于項(xiàng)目 “ 修煉成王 ” 。其中主要集中在方山、九龍湖板塊。同時(shí)從供需缺口的歷史數(shù)據(jù)走勢(shì)看，年內(nèi)峰值或?qū)⒊霈F(xiàn)在今年年末，且不排除后期有進(jìn)一步增大的可能。工作壓力較大、生活節(jié)奏快，難以承受市中心高企的房?jī)r(jià)，被迫到較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域進(jìn)行改善。Part 3銷售與真實(shí)客群保利 梧桐語至今共發(fā)布 7次 網(wǎng)絡(luò)通欄、 1次 網(wǎng)絡(luò)詳情頁(yè)各節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)通欄、網(wǎng)絡(luò)硬廣建議稿及定稿前修改共： 37稿網(wǎng)絡(luò)詳情頁(yè)： 3稿累計(jì)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)稿達(dá) 40篇網(wǎng)絡(luò)詳情頁(yè)網(wǎng)絡(luò) 關(guān)鍵詞 “ 法式 ”江寧唯一的純法式住區(qū)，低質(zhì)片區(qū)為何突現(xiàn)高端住宅，梧桐語為你細(xì)細(xì)道來，為精工而法式景觀，為勝景而法式香溪，為闊綽而法式花園，為時(shí)尚而法式環(huán)保。品牌房企： 萬科地產(chǎn)代表項(xiàng)目： 金域藍(lán)灣項(xiàng)目體量： 54萬方（住宅）2023年銷售總量： 2023年銷售總額： 在售均價(jià)： 13000元 /平米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：在售二期高層，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2023元 /平方米，折后均價(jià)約 13000元 /平方米。216。2023年全年?duì)I銷方案目錄contents二、 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)三、 2023年操盤背景展望四、 2023年?duì)I銷工作思路一、 2023年工作得失總結(jié)五、 2023年銷售推盤計(jì)劃自省方能自醒2023年 111月，全市商品住宅整體供應(yīng) 650萬方 ，對(duì)比 2023年同期（） 同比上漲 %，趨近年底，開發(fā)商為沖擊年底指標(biāo)，競(jìng)相推盤上市；216。目前，售樓處實(shí)際成交均價(jià)已低至 11000元 /平米（ 2023元 /平方米精裝）。關(guān)鍵詞 “ 開盤 ”也許是今年最后一次開盤，恰消費(fèi)者等年底的含糊心里，迅速傳播節(jié)點(diǎn)與強(qiáng)調(diào)珍貴。 亮相網(wǎng)絡(luò)硬廣 三翻網(wǎng)絡(luò)硬廣 閃通網(wǎng)絡(luò) 梧桐語自 10月 22日正式公開以來（截止至 12月 25日）：累計(jì)來電： 3371組 ，來訪： 2613組日均來訪約 40組 /天銷售總結(jié)：說明：累計(jì)來訪客戶置業(yè)目的以自住為主，占總量 67%；其次為自住兼投資占 17%；純投資客戶比例占總量 9%。希望購(gòu)買一套功能全面，戶型舒適，總價(jià)不高的住房。p根據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至 11月 28日南京庫(kù)存的在售房源已經(jīng)達(dá)到 52372套。江寧市場(chǎng)存量數(shù)據(jù)來源：通過南京網(wǎng)上房地產(chǎn)整理中糧彩云居中冶天城萬科金域藍(lán)灣綠地紫峰公館本項(xiàng)目競(jìng)品分布 競(jìng)品選擇以品牌、價(jià)格、物業(yè)類型、地段等關(guān)鍵詞為依據(jù)東方龍湖灣萬裕龍庭水岸同品牌競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目萬科金域藍(lán)灣綠地紫峰公館同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目萬裕龍庭水岸東方龍湖灣天正天御溪岸同質(zhì) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中冶天城中糧彩云居項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址 江寧區(qū)清水亭東街占地面積 27萬 m2總建面積 54萬 m2容積率 開發(fā)商 南京金域藍(lán)灣置業(yè)物業(yè)類型 高層、花園洋房、聯(lián)排別墅11年銷售情況 認(rèn)購(gòu) 73套，成交 350套營(yíng)銷動(dòng)態(tài)在售二期高層，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2千元 /平米，折后均價(jià) /平米，目前售樓處實(shí)際成交均價(jià)已低至 /平米。價(jià)格策略 —— 差異化路徑稱霸區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)多以低質(zhì)樓盤為主，降價(jià)風(fēng)、低價(jià)風(fēng)昌盛。4促銷計(jì)劃準(zhǔn)愛族： 即將戀愛結(jié)婚人群準(zhǔn)生族： 結(jié)婚兩年內(nèi)準(zhǔn)備迎接新生寶寶、準(zhǔn)恩愛族： 結(jié)婚 30年以上空巢家庭搜索人群樣本描摹配合計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)通欄廣告保利梧桐語 “ 船票開售 ” 計(jì)劃POLYNANJING目的： 強(qiáng)化項(xiàng)目附屬價(jià)值，強(qiáng)化項(xiàng)目形象，爭(zhēng)取更多客戶關(guān)注，并弱化交通對(duì)項(xiàng)目的不利影響。 價(jià)格策略成交量： 2023年 110月，全市商品住宅整體成交 ， 限購(gòu)細(xì)則落地后銷量逐步降低，購(gòu)房者逐漸陷入觀望狀態(tài)，整體市場(chǎng)寒氣逼人；216。項(xiàng)目二期于 2023年 5月 29日開盤推出了 8號(hào)樓、 9號(hào)樓共 348套房源，戶型為 100㎡ 左右的兩房， 130㎡ 、 145㎡ 左右的三房，均價(jià) 26000元/㎡ ，折后均價(jià) 25000元 /㎡ ，低于預(yù)期 20233000元 /㎡ 。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/17 11:46:5311:46:5317 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 17 二月 202311:46:53 上午 11:46:53二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/17 11:46:5311:46:5317 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 二月 2111:46:5311:46Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。熱銷原因：雖然二期推出位置與一期差異較大，但開盤均價(jià)低于預(yù)期20233000元 /㎡ ，是客戶購(gòu)房的主要推動(dòng)力；市場(chǎng)參考案例：中海鳳凰熙岸2023年 01月 —2023 年 11月 江寧 商品房 (住宅 ) 分總價(jià)段 已售情況統(tǒng)計(jì)表總價(jià)段 已售面積 面積占比(平米 ) (%)合計(jì) 10030萬以下 3050 5060 6080 80100 100120 120150 價(jià)格策略 2根據(jù) 2023年江寧市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)分析， 80—120 萬 的產(chǎn)品成交占比 44%，屬于熱銷類產(chǎn)品。 元 /㎡㎡新國(guó)五條、土地國(guó)五條市場(chǎng)大勢(shì)貼合市場(chǎng)需求，以剛需經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品率先入市，待后續(xù)市場(chǎng)松動(dòng)，伺機(jī)推出改善型產(chǎn)品提升價(jià)值市場(chǎng)大勢(shì)n近一年來政府調(diào)控政策的密集出臺(tái)凸現(xiàn)了政府的決心，在房?jī)r(jià)沒有受到明顯遏制的情況下，調(diào)控的力度不會(huì)放松， 預(yù)計(jì)調(diào)控還將持緊，至明年上半年，市場(chǎng)仍處于低位運(yùn)行，政策不會(huì)出現(xiàn)較大幅度松動(dòng)；n通過政策調(diào)控內(nèi)容及近段時(shí)期市場(chǎng)反應(yīng)來看，中高端客戶在本輪調(diào)控中嚴(yán)重受抑；n根據(jù)市場(chǎng)行情及未來趨勢(shì)，選擇貼合市場(chǎng)需求產(chǎn)品入市，以滿足項(xiàng)目銷售需求及規(guī)避政策影響，建議以受政策影響較弱的剛需經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品率先入市，快速搶占市場(chǎng)份額，待后續(xù)市場(chǎng)松動(dòng)，伺機(jī)推出改善型產(chǎn)品提升價(jià)值；資源維度 項(xiàng)目資源次序?yàn)橹胁浚灸喜浚颈辈?，同時(shí)西側(cè)資源相對(duì)優(yōu)于項(xiàng)目東側(cè)n項(xiàng)目北側(cè) —— 地鐵停車場(chǎng)，將配備部分商業(yè)配套，受外界干擾較大，資源條件相對(duì)較弱；n項(xiàng)目南側(cè) —— 知行路，代征河道，具有一定景觀資源，由河道、綠化阻隔，受外來干擾相對(duì)較小；n項(xiàng)目西側(cè) —— 學(xué)十三路，解溪河河道，具有一定景觀資源，與銀行總部基地一河之隔，未來干道車行人流將帶來一定影響；n項(xiàng)目東側(cè) —— 代征河道，解溪村莊，雖缺乏城市意象，但相對(duì)靜謐，私密，受外界干擾最??；n根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，項(xiàng)目主要分成北部、中部、南部三大片區(qū)，其資源次序?yàn)橹胁浚灸喜浚颈辈?，同時(shí)項(xiàng)目西側(cè)資源相對(duì)優(yōu)于項(xiàng)目東側(cè)；123產(chǎn)品維度產(chǎn)品 面積 樓棟號(hào)1梯 4戶117+91+91+118 1 181梯 3戶 100+82+137 1 1 12 2 2 251梯 4戶118+91+91+1181 1 2 22 2 31樓王 139+139 1 12以多種戶型產(chǎn)品組合入市，豐富產(chǎn)品線，提升客群輻射面，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)房源面積 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率82㎡ 36 36套 0 100%91㎡ 136 90套 46 66%100㎡ 36 26套 10 72%117㎡ 68 15套 53 22% 120㎡ 68 25套 43 37%137㎡ 36 1套 35 %141㎡ 34 8套 26 24%合計(jì) 414 201 213n一期推出 21共計(jì) 4棟樓 414套 ； 面積從82~139平米， 覆蓋首置、首改、再改客戶。Part 1推盤策略n項(xiàng)目共計(jì) 31棟樓 ，物業(yè)類型分為 18F的高層公寓，共計(jì)3011套；整盤貨量盤點(diǎn)第 128頁(yè)項(xiàng)目分期開發(fā)策略 —— 分期物業(yè)計(jì)劃產(chǎn)品類型配套亮點(diǎn) —l18F高層：首置、首改、樓王l 樣板示范區(qū)展示起止時(shí)間 —l社區(qū)中心建設(shè)l會(huì)所推案量 約 —約 核心賣點(diǎn)l高附加值產(chǎn)品lN+N戶型l驚艷景觀示范區(qū)l高附加值產(chǎn)品l社區(qū)配套建設(shè)l實(shí)景樣板區(qū) l成熟社區(qū)l成熟配套l高附加值l成熟社區(qū)配套l國(guó)際性幼兒園l會(huì)所約 l18F高層：首置、首改、樓王樹立形象，標(biāo)簽價(jià)值企業(yè)品牌強(qiáng)勢(shì)樹立依托前期形象及口碑，主打剛需性產(chǎn)品接合舒適性產(chǎn)品，性價(jià)比跑贏市場(chǎng)隨著前期形象的提升，項(xiàng)目的成功，成熟社區(qū)博取高溢價(jià)啟動(dòng)期 強(qiáng)銷期 峰值期開發(fā)周期l18F高層：首置、首改、樓王分期開發(fā)策略推售原則167。增值計(jì)劃配合計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)通欄廣告軟文造勢(shì)話題? 熱戀 33天，梧桐語網(wǎng)羅全城 “ 有愛族 ”