【正文】 11月 12月 回款 8億元目標(biāo)初判： 如何實(shí)現(xiàn)高上門(mén)、高成交、高口碑目標(biāo)是本報(bào)告重點(diǎn)問(wèn)題※ 價(jià)格目標(biāo)：需銷(xiāo)售約 ※ 速度目標(biāo)：實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)間為 10個(gè)月月均銷(xiāo)售目標(biāo)為 88套保量前提下，突破 價(jià)格穩(wěn)步上漲貨量盤(pán)點(diǎn)： 2023年貨量共 12幢，約 ，共計(jì) 1366套 幢號(hào) 房型 面積段 套數(shù) 比例 總面積（㎡）13幢、 14幢 三房 80100 144 % 26064四房 （及以上） 110140 108 % 2 6幢 三房 80100 288 % 52128四房 （及以上） 110140 216 %2幢、 26幢 三房 80100 108 % 21948四房 （及以上） 110140 108 %15幢、 19幢 三房 80100 144 % 22678四房 （及以上） 110140 72 % 18幢 三房 80100 72 % 19445四房 （及以上） 110140 106 %總計(jì)： 　 　 1366 　 1422632023年貨量目標(biāo)貨量很大，節(jié)奏很快，任務(wù)嚴(yán)峻不管世界末日來(lái)不來(lái)結(jié)論知難而進(jìn)，只做第一營(yíng) ：把項(xiàng)目打造為區(qū)域內(nèi)第一的首置首改住區(qū)； 南京最具影響的江寧項(xiàng)目銷(xiāo) ：賣(mài)得好才是硬道理2023年操盤(pán)環(huán)境2023年?duì)I銷(xiāo)工作得失總結(jié)調(diào)控成為常態(tài) —— 國(guó)家追求長(zhǎng)控久安項(xiàng)目亮相 2個(gè)月 ——*** ，但項(xiàng)目精髓仍未能深入人心客群以首置首改為主 —— 標(biāo)榜項(xiàng)目的品質(zhì)感2023年 ——讓南京懂得梧桐語(yǔ)結(jié)論2023年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)希望購(gòu)買(mǎi)一套功能全面，戶型舒適，總價(jià)不高的住房。p來(lái)源：江寧、雨花區(qū)為主置業(yè)偏好： 追求舒適功能、高端品質(zhì)改善居住環(huán)境 ； 思想及行為特征： 價(jià)值歸屬感強(qiáng)烈，追求品質(zhì)袁先生， 32歲 ， 雜 志主 編家庭年收入約 20萬(wàn)元，有車(chē)有房，工作穩(wěn)定，有適當(dāng)存款。來(lái)人分析：首置樣本： 91平米 — 客戶特征分析客戶基本特征p職位： 都市年輕白領(lǐng)及國(guó)企、事業(yè)單位職工p年齡： 2530歲p家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊砘蚨】耍?lèi)）p收入：年收入 8萬(wàn)p學(xué)歷：本科以上p來(lái)源：江寧、雨花區(qū)及建鄴區(qū)為主置業(yè)偏好：對(duì)獨(dú)立生活空間的需求強(qiáng)烈，較舒適的生活尺度；思想及行為特征：思想開(kāi)放、意識(shí)多元，一定程度的非主流特質(zhì)；錢(qián)小姐 28歲 新街口外貿(mào)公司銷(xiāo)售主管工作年限較短，薪資條件尚可，家里付首付，自己供月供，對(duì)生活品質(zhì)有一定要求；對(duì)交通配套關(guān)注，要求居住地點(diǎn)方便上班。來(lái)人分析：說(shuō)明：累計(jì)來(lái)訪客戶購(gòu)房最關(guān)注因素主要為價(jià)格，占總量的 77%，其余關(guān)注因素較為平均，區(qū)域占 8%、交通狀況 7%和生活配套占 6%。 梧桐語(yǔ)自 10月 22日正式公開(kāi)以來(lái)（截止至 12月 25日）：累計(jì)來(lái)電： 3371組 ，來(lái)訪： 2613組日均來(lái)訪約 40組 /天銷(xiāo)售總結(jié)：說(shuō)明：累計(jì)來(lái)訪客戶置業(yè)目的以自住為主，占總量 67%；其次為自住兼投資占 17%；純投資客戶比例占總量 9%。1 拓客階段地鐵燈箱戶外 為精益求精，戶型單頁(yè)共 修改 5次 定稿、產(chǎn)品折頁(yè) 修改 8次 定稿、圍擋 修改 3次 定稿。 亮相網(wǎng)絡(luò)硬廣 三翻網(wǎng)絡(luò)硬廣 閃通網(wǎng)絡(luò) 保利 亮相軟文硬排 已發(fā)布 平媒拓客階段平媒拓客階段報(bào)廣 已發(fā)布 報(bào)廣 已發(fā)布 平媒平媒 自 10月 22日售樓處公開(kāi)至今，保利 關(guān)鍵詞 “ 開(kāi)盤(pán) ”也許是今年最后一次開(kāi)盤(pán)，恰消費(fèi)者等年底的含糊心里，迅速傳播節(jié)點(diǎn)與強(qiáng)調(diào)珍貴。不論炒作或國(guó)寶活動(dòng)，都加深高端的形象。1目前項(xiàng)目以持續(xù)銷(xiāo)售上批推售房源為主。目前，售樓處實(shí)際成交均價(jià)已低至 11000元 /平米（ 2023元 /平方米精裝）。目前鳳凰熙岸主要在售商鋪。目前在售 95216平米戶型，推出購(gòu)房贏取 800020230元的蘇寧電器卡活動(dòng)。2023年 111月，全市商品住宅成交均價(jià) 10642元 /平米 ，對(duì)比 2023年同期（ 10242元 /平米） 同比上漲%，在政策收緊的情況下，曾嘗試多種方法也未能跑量的開(kāi)發(fā)商，不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)，降價(jià)尋找出路。2023年 111月，全市商品住宅整體供應(yīng) 650萬(wàn)方 ，對(duì)比 2023年同期（） 同比上漲 %，趨近年底，開(kāi)發(fā)商為沖擊年底指標(biāo)，競(jìng)相推盤(pán)上市；216。調(diào)控政策堅(jiān)決持續(xù)國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng) 11月 25日在河北廊坊了解保障房政策落實(shí)情況，強(qiáng)調(diào)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期， 要堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。Part 1市場(chǎng)總結(jié)地方政府出手救市公積金貸款利率下調(diào)資金比例下調(diào)廣東省十五條物業(yè)稅開(kāi)征研討二套房政策收緊清查閑置土地公積金貸款收緊上調(diào)準(zhǔn)備金率國(guó)十條上調(diào)準(zhǔn)備金率二套房再次收緊上調(diào)利率上海重慶試行房產(chǎn)稅打壓救市2023年 2月 2023年 9月全國(guó)新建住宅價(jià)格指數(shù)變化加息提高存款準(zhǔn)備金率二三線城市限購(gòu)備注：因 2023年全國(guó)新建住宅價(jià)格指數(shù)未公示，2023年 1月 9月為北京新建住宅價(jià)格同比指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)2023年初出臺(tái) “ 史上最嚴(yán)厲 ” 的調(diào)控政策，調(diào)控著手點(diǎn) “ 堵 ” 大于 “ 疏 ” ，意以壓制需求達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲目的2023年 4月起至目前，調(diào)控政策已持續(xù)近兩年政策調(diào)控溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理 11月分別對(duì)國(guó)家堅(jiān)定下調(diào)房?jī)r(jià)政策的基本方向進(jìn)行強(qiáng)調(diào)國(guó)務(wù)院總理溫家寶 11月 6日在俄羅斯圣彼得堡表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。 市場(chǎng)起伏、策略制定、企劃與銷(xiāo)售執(zhí)行 2023年全年?duì)I銷(xiāo)方案目錄contents二、 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)三、 2023年操盤(pán)背景展望四、 2023年?duì)I銷(xiāo)工作思路一、 2023年工作得失總結(jié)五、 2023年銷(xiāo)售推盤(pán)計(jì)劃自省方能自醒11強(qiáng)調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。216。2023年 111月，全市商品住宅整體成交 392萬(wàn)方 ，對(duì)比 2023年同期（） 同比下降 %，限購(gòu)落地之后，購(gòu)房者紛紛觀望，整體市場(chǎng)寒氣逼人；216。調(diào)控之下市場(chǎng)由普遍的 “ 量升價(jià)高 ” 迅速轉(zhuǎn)入品牌品質(zhì)項(xiàng)目降價(jià)求量，普通項(xiàng)目難以去化的局面，成交量下滑明顯，以品牌項(xiàng)目主導(dǎo)的成交均價(jià)也僅與去年基本持平2023年 111月全市商品住宅供銷(xiāo)走勢(shì)04年至今全市商品住宅供銷(xiāo)走勢(shì)市場(chǎng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：通過(guò)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)整理2023年以來(lái)，代表品企受市場(chǎng)大勢(shì)影響巨大，紛紛降低姿態(tài)以價(jià)博量，但市場(chǎng)反應(yīng)仍不樂(lè)觀典型品企表現(xiàn)品牌房企： 蘇寧置業(yè)代表項(xiàng)目： 蘇寧睿城項(xiàng)目體量： 40萬(wàn)方（住宅）2023年銷(xiāo)售總量： 2023年銷(xiāo)售總額： 在售均價(jià)： 17200元 /平米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目占據(jù)新江東板塊核心區(qū)域， 11月 5日以均價(jià) ，最低，取得去化 70%的成績(jī)。品牌房企： 中海地產(chǎn)代表項(xiàng)目： 鳳凰熙岸項(xiàng)目體量： 2023年銷(xiāo)售總量： 2023年銷(xiāo)售總額： 20億元在售均價(jià)： 27000元 /平米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：河西品質(zhì)標(biāo)桿， 9月 30日以 /平米的均價(jià)（相比上期無(wú)上漲）去化 160套，去化 50%，是近期高端改善市場(chǎng)去化成績(jī)最為優(yōu)異的項(xiàng)目。品牌房企： 萬(wàn)科地產(chǎn)代表項(xiàng)目： 金域藍(lán)灣項(xiàng)目體量： 54萬(wàn)方（住宅）2023年銷(xiāo)售總量： 2023年銷(xiāo)售總額： 在售均價(jià)： 13000元 /平米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：在售二期高層，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2023元 /平方米，折后均價(jià)約 13000元 /平方米。品牌房企： 綠地集團(tuán)代表項(xiàng)目： 紫峰公館項(xiàng)目體量： 18萬(wàn)方2023年銷(xiāo)售總量： 2023年銷(xiāo)售總額： 在售均價(jià)： 10800元 /平米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：首期與 2023年 10月底開(kāi)盤(pán)， 11月 27日加推 212套，折后均價(jià)10800元 /平米當(dāng)天去化 51套。Part 2策略與企劃執(zhí)行Step 1Step 2Step 3關(guān)鍵詞 “ 品牌 ”前世即為別墅，今生又有寶地，央企名門(mén)，懸念入市，為項(xiàng)目定個(gè) “ 高端 ” 調(diào)子。關(guān)鍵詞 “ 法式 ”江寧唯一的純法式住區(qū)，低質(zhì)片區(qū)為何突現(xiàn)高端住宅，梧桐語(yǔ)為你細(xì)細(xì)道來(lái)，為精工而法式景觀，為勝景而法式香溪，為闊綽而法式花園，為時(shí)尚而法式環(huán)保。12月初策略價(jià)值軸心企劃執(zhí)行稿匯總? 平媒 報(bào)廣、軟文硬排? 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)絡(luò)通欄、網(wǎng)絡(luò)詳情頁(yè)? 包裝 物料、活動(dòng)包裝設(shè)計(jì)平媒接 案之初，為樹(shù)立純法、浪漫的項(xiàng)目形象，數(shù)易其稿，嘗試過(guò) 歐式油畫(huà)風(fēng)、清新手繪風(fēng)、唯美實(shí)景風(fēng)、浪漫意境風(fēng)、法派實(shí)景風(fēng) 等 5種風(fēng)格迥異的畫(huà)面設(shè)計(jì)，每種風(fēng)格均附有 5篇形象稿 、 3篇營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)稿 、 項(xiàng)目圍擋設(shè)計(jì) 、 戶型單頁(yè) 等衍生包裝，共計(jì) 76篇 設(shè)計(jì)稿，歷時(shí) 3個(gè)月，確立了如今 高端、浪漫、法式 的項(xiàng)目形象，獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。梧桐語(yǔ)共發(fā)布 7次 報(bào)廣、 1次 夾報(bào)其中包括各類(lèi)建議稿、報(bào)廣定稿前修改共 71篇累計(jì)平媒設(shè)計(jì)稿達(dá) 147篇報(bào)廣、軟文硬排 項(xiàng)目公開(kāi) 已發(fā)布 平媒 展示報(bào)廣 已發(fā)布 平媒報(bào)廣 已發(fā)布平媒品牌捷報(bào)報(bào)廣 已發(fā)布 平媒項(xiàng)目夾報(bào) 已發(fā)布網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)硬廣的設(shè)計(jì)在體現(xiàn)項(xiàng)目 法式、高端、浪漫 的基礎(chǔ)上，更結(jié)合網(wǎng)絡(luò)媒介特質(zhì)，畫(huà)面與廣告語(yǔ)皆 簡(jiǎn)單、明了 ，設(shè)計(jì)稿用色則根據(jù)當(dāng)前網(wǎng)頁(yè)廣告上下深淺色對(duì)比，進(jìn)行機(jī)動(dòng)調(diào)整，以達(dá)到醒目、跳脫的目的，務(wù)必使客戶 一眼即中 。 梧桐語(yǔ)至今共發(fā)布 7次 網(wǎng)絡(luò)通欄、 1次 網(wǎng)絡(luò)詳情頁(yè)各節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)通欄、網(wǎng)絡(luò)硬廣建議稿及定稿前修改共： 37稿網(wǎng)絡(luò)詳情頁(yè)： 3稿累計(jì)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)稿達(dá) 40篇網(wǎng)絡(luò)詳情頁(yè)網(wǎng)絡(luò) 亮相365頁(yè)眉 ?兩屏 ?修改網(wǎng)絡(luò)拓客階段House365 閃通網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)展示網(wǎng)絡(luò)通欄 示范區(qū)公開(kāi)網(wǎng)絡(luò)展示網(wǎng)絡(luò)通欄 價(jià)格釋放House36搜房 已發(fā)布網(wǎng)絡(luò) House365 已發(fā)布網(wǎng)絡(luò) 包裝拓展、售樓處公開(kāi)、開(kāi)盤(pán)等重要節(jié)點(diǎn)，本案物料包裝設(shè)計(jì)除遵循法式、浪漫、高端的形象調(diào)性外，更注重不同傳播媒介的特質(zhì)： 地鐵專(zhuān)列 以 畫(huà)面統(tǒng)一、文字精簡(jiǎn) 為主； 拓展物料 注重聲情并茂的設(shè)計(jì)演繹， 極具高雅、人文氣質(zhì) ；營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 包裝物料 以 大方、清晰、簡(jiǎn)潔 為要。戶外顯示屏共 修改 2次 定稿、地鐵專(zhuān)列共 修改 4次 定稿拓客單頁(yè)共 修改 9次 定稿、拓客明信片共 修改 4次 定稿 售樓處公開(kāi)、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 現(xiàn)場(chǎng)包裝物料共設(shè)計(jì) 33稿累計(jì)各類(lèi)包裝物料設(shè)計(jì)稿達(dá) 62篇戶型圖（部分 共七種戶型）基礎(chǔ)物料圍墻 部分戶外電子大屏戶外地鐵專(zhuān)列椅側(cè)貼大窗貼小窗貼車(chē)門(mén)左貼 車(chē)門(mén)右貼拉手戶外 拓客階段拓展活動(dòng)物料拓客活動(dòng)物料項(xiàng)目明信片包裝售樓處公開(kāi) 物料包裝項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 物料包裝項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 物料Part 3銷(xiāo)售與真實(shí)客群保利 說(shuō)明：累計(jì)來(lái)訪客戶年齡以 3035歲年齡段為主，占總量的27%；其次為 3540歲，占總量的 19%， 2530歲占總量的 15%。說(shuō)明：累計(jì)來(lái)訪客戶主要居住區(qū)域以江寧為主，占來(lái)訪總量的33%；其次白下及鼓樓，各占總量的 11%